STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het regulariseren van het terreinniveau en het verbouwen van een eengezinswoning.
De aanvraag werd op 15 april 2022 ontvangen en op 13 mei 2022 ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 23 mei 2022 tot en met 21 juni 2022.
De eigenaars van de aanpalende percelen werden verzocht hun standpunt kenbaar te maken.
Het openbaar onderzoek werd gesloten zonder bezwaarschriften.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Op 17 januari 1977 werd een weigering van de verkavelingsvergunning afgeleverd.
De aanvrager tekende beroep aan bij de bestendige deputatie tegen de weigering. Op 7 april 1977 besliste de bestendige deputatie dat het beroep niet werd ingewilligd. Bijgevolg werd de verkaveling geweigerd. (7204.V.506/1)
Op 14 november 1979 werd een verkavelingsvergunning afgeleverd voor het verkavelen van het perceel in 2 loten voor open bebouwing. (7204.V.506)
Op 22 oktober 1980 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van woonhuis. (1980/00135)
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Uit het aanvraagdossier blijkt dat op het perceel van de aanvraag handelingen werden verricht, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft het terreinniveau.
Deze wederrechtelijk uitgevoerde handeling werd opgenomen in de huidige aanvraag als te regulariseren.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 23 mei 2022 tot en met 21 juni 2022.
Er werden geen bezwaren ingediend.
ADVIEZEN
Geen adviezen vereist.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied en deels in agrarisch gebied.
De voorgestelde werken bevinden zich volledig in het woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering.
Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.
Verkaveling
Het goed is gekend als lot 2 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 14 november 1979 door het college van burgemeester en schepenen. (7204.V.506)
De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen.
De kavel kreeg als bestemming residentieel gebruik (1 woongelegenheid per kavel).
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften maar niet aan de verkavelingsvoorschriften.
De aanvraag wijkt af van volgende verkavelingsvoorschriften:
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat het peil van het gelijkvloers niet hoger mag liggen dan 0,60m boven het peil van de voorliggende weg.
Het vloerpeil van de woning zal gelegen zijn op 1,31m boven de as van de weg.
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat er in het dakvlak rechtstaande vensters met horizontale platte afdekking ingebouwd mogen worden. De vensters moeten met hun waterdorpel in het schuine dakvlak aanvangen, zodat de dakbedekking ononderbroken doorloopt tussen kroonlijst en dakvensterconstructie.
Het ontwerp voorziet dakvlakvensters in het voorste en achterste dakvlak.
De verkavelingsvoorschriften bepalen dat de kroonlijsthoogte gelegen moet zijn tussen 2,80m en 3,50m ten opzichte van het wegpeil.
De kroonlijsthoogte van de woning is voorzien op 4,53m boven de as van de weg.
Daarom wordt de aanvraag verder onderzocht op basis van de bepalingen zoals voorgeschreven in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, gewijzigd door het decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving (zgn. Codextrein).
De Codextrein voorziet wijzigingen met als doel het verruimen van de mogelijkheden om ruimtelijk rendement te optimaliseren en het versoepelen van procedures.
Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat de onverenigbaarheid van de aanvraag met de verkavelingsvoorschriften, binnen de omschrijving van een goedgekeurde en niet vervallen verkavelingen, ouder dan 15 jaar, niet langer een weigeringsgrond vormt voor de aanvraag.
Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft voorschriften betreffende wegenis en openbaar groen.
De aanvraag betreft geen van deze elementen en kan dus niet geweigerd worden op basis van onverenigbaarheid met de voorschriften.
Tenslotte dient de aanvraag getoetst aan de goede ruimtelijke ordening(zie “Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening”).
Vrijstelling vergunningsplicht
Achteraan in de tuinzone bevindt zich een schuilhok. Dit schuilhok staat ingeplant binnen de zone van lot 2 van de verkaveling en heeft een oppervlakte van 31,98m². Volgens de bijgevoegde nota van de architect voldoet dit schuilhok aan alle voorwaarden van artikel 5.1. punt 3° van het vrijstellingsbesluit:
“Een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is niet nodig voor de plaatsing van de volgende zaken, voor zover ze niet liggen in ruimtelijk kwetsbaar gebied, met uitzondering van parkgebied :
3° schuilhokken voor weidedieren. De schuilhokken hebben houten wanden, een maximale hoogte van drie meter en minstens één volledig open zijde. De totale oppervlakte is beperkt tot veertig vierkante meter per aaneengesloten groep van percelen in één eigendom;”
Aan de maximale oppervlakte wordt voldaan. Er werden geen gevelaanzichten toegevoegd aan de aanvraag. Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, kan echter worden afgeleid dat er voldaan wordt aan de overige voorwaarden.
Er wordt besloten dat de aanvraag zonder voorwerp is voor het schuilhok in de achtertuin. Hierover wordt dan ook verder geen uitspraak gedaan.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan dat voor de woning met een horizontale dakoppervlakte van 163,65m² een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 5 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik en een wasmachine. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte (8m²) en het volume (5 000 liter) voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”. Een individuele voorbehandelinginstallatie (septische put) moet niet aangelegd worden.
Standaardbepalingen rioleringsbeheerder Fluvius omgevingsvergunningen
Algemene bepalingen betreffende riolering en waterafvoer:
We raden aan om:
Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privéwaterafvoer verplicht vanaf 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar saneringsnet dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement en dit bij de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer. Enkel de door Fluvius erkende keurders komen hiervoor in aanmerking (een lijst kan u terugvinden op de website van Fluvius: www.fluvius.be).
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan: er worden rookmelders geplaatst in de kelder, op gelijkvloers niveau en op de verdieping.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft het regulariseren van het terreinniveau en het verbouwen van een eengezinswoning.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat binnen de omschrijving van een goedgekeurde, niet vervallen verkavelingen ouder dan 15 jaar onverenigbaarheid van de aanvraag met de stedenbouwkundige voorschriften niet langer een grond vormt voor weigering van de aanvraag.
De hierboven vermelde goedgekeurde, niet vervallen verkaveling is goedgekeurd d.d. 14 november 1979 en dus komt de aanvraag principieel in aanmerking voor deze regeling.
Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft voorschriften betreffende wegenis en openbaar groen. Het betreft geen van deze elementen en dus kan de aanvraag niet geweigerd worden op basis van onverenigbaarheid met de voorschriften. Tenslotte dient de aanvraag getoetst aan de goede ruimtelijke ordening.
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel is gelegen langs de Spierhoofseweg, een gemeenteweg net buiten de ringstructuur rond het centrum van Zonhoven. De nabije omgeving kenmerkt zich door een lintbebouwing met achterliggend agrarisch en parkgebied. De bebouwing bestaat uit vrijstaande grondgebonden eengezinswoningen, hoofdzakelijk met 1 bouwlaag onder een hellend dak, afgewerkt in gevelsteen in diverse tinten en texturen. In de wat ruimere omgeving bevinden zich ook woningen met 2 bouwlagen onder een plat of hellend dak, afgewerkt in gevelsteen of pleisterwerk.
Op het perceel bevindt zich een vrijstaande eengezinswoning, met 1 bouwlaag onder een hellend dak, afgewerkt in een lichtbruine gevelsteen.
Rechts van de woning bevindt zich de inrit, die achter de woning aansluit op de afrit naar de keldergarage. Voor het overige is het perceel voornamelijk als groene tuinzone aangelegd, met achteraan op het perceel een schuilhok.
Omschrijving van de aanvraag
De vloerpas van de woning werd vergund op 40cm boven het peil van de wegas. De bestaande vloerpas is gelegen op 103cm boven de wegas. Het maaiveld werd hiervoor opgehoogd tot +/- 90cm boven de wegas. Deze reliëfwijziging dient te worden geregulariseerd.
Daarnaast wenst men de woning te verbouwen.
Het overdekt terras op het gelijkvloers wordt dichtgemaakt en geïntegreerd in de leefruimtes. De muur tussen de eetruimte en de keuken wordt gesloopt om meer openheid en een ruimtelijk gevoel te creëren. In de inkom wordt een vaste trap naar de verdieping voorzien. Het bestaande dak wordt gesloopt, de gevels worden opgemetseld en er zal een nieuw dak van 30° voorzien worden om een meer functionele ruimte op de verdieping te creëren.
Op de verdieping worden een master bedroom met dressing, 2 kinderkamers en een badkamer ondergebracht. De slaapkamers op het gelijkvloers zullen voortaan dienst doen als bureau of logeerkamer.
De bestaande gevel blijft behouden. De gevels worden wit geverfd om het verschil tussen de bestaande en de nieuwe geveldelen te maskeren. De bestaande houten ramen worden vervangen door zwarte aluminium ramen. Het dak wordt afgewerkt met rode dakpannen.
Het bestaande terras links achteraan de woning wordt verwijderd en vervangen door een nieuw terras in tegels, met een oppervlakte van 26,40m², op dezelfde locatie.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De bestaande woonfunctie blijft behouden en is inpasbaar in de omgeving.
Mobiliteitsimpact
De bestaande parkeerkelder, alsook de inrit ernaar toe blijven behouden en bieden voldoende parkeerruimte zodat er geen bijkomende parkeerdruk ontstaat op de voorliggende weg.
De schaal van de voorgenomen werken
De bebouwde en verharde oppervlakte verandert nauwelijks t.o.v. de bestaande toestand. De nokhoogte wordt opgetrokken, maar de woning telt ook na verbouwing slechts één bouwlaag onder een hellend dak.
De schaal van het geheel wijzigt bijgevolg nauwelijks en blijft zich voldoende integreren in de omgeving.
Het ruimtegebruik en de bouwdichtheid
De footprint op het terrein wijzigt nagenoeg niet (met uitzondering van een beperkte uitbreiding van de terrasverharding). Er resteert voldoende groenaanleg op het perceel.
Visueel-vormelijke elementen
De architectuur krijgt een meer hedendaags uitzicht. Gezien het volume nauwelijks wijzigt, blijft de woning in harmonie met het straatbeeld.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Bodemreliëf
De (niet vergunde) ophoging van het maaiveld werd uitgevoerd bij de bouw van de woning in 1982. Gezien de situatie reeds 40 jaar bestaat, kan er vanuit worden gegaan dat deze niet leidt tot bijkomende hinder t.o.v. de aanpalende percelen. De regularisatie van de reliëfwijziging is aanvaardbaar.
Binnen de huidige aanvraag wordt het bestaande maaiveld niet gewijzigd.
Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Door de verbouwingen wordt de woning aangepast naar de hedendaagse normen en zal deze meer woonkwaliteit bieden. Ook zal er een groter gebruiksgenot worden gecreëerd.
Er ontstaan geen bijkomende hinderaspecten door de aanvraag.
BESPREKING ADVIEZEN
Er werden geen adviezen opgevraagd.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het regulariseren van het terreinniveau en het verbouwen van een eengezinswoning.
Het schuilhok is zonder voorwerp gezien dit vrijgesteld is van vergunning.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 04/08/2022 omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek en tot het afleveren van een omgevingsvergunning aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning aan de aanvrager.
Het schuilhok is zonder voorwerp gezien dit vrijgesteld is van vergunning.
De omgevingsvergunning omvat het regulariseren van het terreinniveau en het verbouwen van een eengezinswoning zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn.