2022_CBS_01264 - Standpunt uitoefening voorkooprecht Bruinstraat 70 - Afwijzing

Feiten

De percelen Bruinstraat 70 worden verkocht.  Gezien dit goed op de leegstandslijst staat, is er een voorkooprecht voor de gemeente Zonhoven.  Vanwege een mogelijke bodemverontreiniging kan het voorkooprecht momenteel nog niet officieel worden aangeboden.  De notaris wenst echter reeds te polsen naar het standpunt van de gemeente inzake de uitoefening van dit voorkooprecht.

Context

Bruinstraat 70 en omliggende percelen zijn gelegen in landschappelijk waardevol gebied. De percelen bevinden zich in het gehucht Eikenen - Kolveren. Op het perceel bevindt zich een hoeve.  In 2018 werd er een drugslabo ontdekt op dit adres.  In 2019 heeft er een brand plaats gevonden in de hoeve.  

In het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan werd de langgevelhoeve als baken op het grondgebied van de gemeente aangeduid: "De gemeente selecteert de bakens en merkwaardige elementen volgens een aantal selectiecriteria zoals: de ruimtelijke kwaliteit van het gegeven, de beeldwaarde en het voorkomen in het landschap, het historische belang en de betekenis van het element voor de eigenheid van de omgeving of deelkern. De gemeente voert een eigentijds beleid in functie van het behoud en beheer van de eigenheid van deze markante elementen. ...  Belangrijk bij het bakenbeleid is het behoud van de cultuur-historische en/of architectonische waarde van het baken."  Om die reden werd in het verleden een ongunstig advies verleend vanuit de dienst omtrent de afbraak en herbouw van de hoeve.  Momenteel is de hoeve deels afgebrand, het is onduidelijk in welke mate deze nog herstelbaar is.  

Het bestaande gebouw bevindt zich in buitengebied, zeer decentraal t.o.v. het centrum van Zonhoven of t.o.v. één van de deelkernen. De percelen worden beschouwd als biologisch waardevol. De percelen zijn gelegen aan een smalle aarden weg.  Er bevinden zich geen andere woningen langs deze weg. De achteraan aanpalende percelen zijn in gebruik voor landbouwdoeleinden. 

Standpunt dienst

Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan vermeldt het volgende: "Het RSV zet voor het buitengebied de volgende doelstellingen voorop: ..., Tegengaan van de verdere versnippering van de open ruimte. ...", alsook: "De versnippering van de open ruimte wordt tegengegaan, verdichting en bundeling fungeert als uitgangspunt. Zo zullen wonen en aanverwante activiteiten zich bundelen in de kernen."

De regelgeving staat toe dat de bestaande woning herbouwd wordt.  Dit houdt in dat de functie hersteld wordt en ook voor jaren in stand gehouden zal worden.  Deze zonevreemde woning zorgt echter voor een versnippering van de open ruimte.  De inplanting en instandhouding van deze functie houdt nl. niet alleen het bouwen van een woning in (die zich architecturaal mogelijk niet inpast binnen het landschap), maar ook het voorzien van verhardingen en eventuele bijgebouwen op het terrein.  Daarnaast ontstaat er een groot risico op bv. vertuining (en/of verpaarding), niet enkel van de ruimte rond de woning, maar ook van de omringende percelen.  Hoewel dit in strijd zou zijn met de voorschriften van het gewestplan, is de enige manier om dit risico in te perken een strenge handhaving.

Het herstel, indien mogelijk, van de langgevelhoeve als baken, zou een positief gegeven kunnen zijn, op voorwaarde dat er aandachtig op worden toegekeken dat er geen vertuining e.d. plaats zou vinden.  Gezien de staat van de hoeve, door de brand, is dit onwaarschijnlijk.

De afbraak van het bestaande gebouw en de bouw van een nieuwbouwwoning zou echter in strijd zijn met de goede ruimtelijke ordening, er wordt een zonevreemde functie hersteld en voor jaren in stand gehouden die voor een grote versnippering zorgt binnen dit openruimtegebied.  

De strategische visie voor het Beleidsplan Vlaanderen omschrijft het belang en de toekomstwaarde van grote en kleinere openruimtegebieden, zowel in natuur- als in agrarisch gebied, omwille van: de agrarische of natuurfunctie, de opvang van de gevolgen van de klimaatverandering, de instandhouding van plant- en diersoorten, de opvang, infiltratie en berging van water, enz. Meer specifiek aangaande agrarische gebieden wordt volgende vermeld: "Het aantal niet-agrarische activiteiten (tuinen, hobby-weides, niet-agrarische ondernemingen, …) in het (bestemd) landbouwgebied neemt toe. Gemiddeld over Vlaanderen is 15% van het agrarisch bestemd gebied in gebruik door niet-landbouwactiviteiten. Niet-agrarische economische activiteiten vestigen zich vaak in leegstaande hoeves en verlaten landbouwgebouwen en hebben impact op het grondgebruik en de dynamiek in de open ruimte."  

Eén van de Vlaamse strategische doelstellingen omhelst een robuuste open ruimte: "De verhardingsgraad in de bestemmingen landbouw, natuur en bos is tegen 2050 minstens met 1/5 teruggedrongen ten opzichte van 2015. De totale bestemde oppervlakte voor de open ruimte bestemmingen zal in 2050 ca. 72,5% van de oppervlakte van Vlaanderen bedragen. Daarnaast wordt een beleid gevoerd zodat het aandeel landbouwgebied dat niet door de professionele landbouw wordt gebruikt in 2050 is afgenomen ten opzichte van 2015, en zodat in 2050 in de Speciale Beschermingszones alle maatregelen zijn genomen en ingrepen zijn uitgevoerd zodat de gunstige staat van instandhouding is bereikt en waarbij rekening is gehouden met socio-economische factoren. Er geldt een strikt kader voor het hergebruik van voormalige landbouwbedrijfsgebouwen of andere bestaande zonevreemde bebouwing en voor nieuwe zonevreemde ontwikkelingen in de open ruimte."

Op 27/01/2020 werd door de gemeenteraad het klimaatactieplan 2030 goedgekeurd.  Volgend actiepunt werd hier in opgenomen: inzetten op een transitie naar kernversterking, met daaronder o.a.: zorgen voor een herbestemming van slecht gelegen woongrond.  Bruinstraat 70 betreft geen woongrond (geen woongebied volgens het gewestplan), maar wordt door een herbouw wel in gebruik genomen of bestendigd als slecht gelegen woongrond.  

Op basis van bovenstaande motivatie kan worden geconcludeerd dat de (her)bestendiging van de woonfunctie (en bijhorende verharding/vertuining) op bovenstaande percelen geen voorbeeld is van een goede ruimtelijke ordening en dient te worden vermeden.

Rechten van voorkoop zijn voor overheidsinstellingen een instrument om hun opdracht van openbaar nut te realiseren op hun werkingsdomeinen (o.a. natuurbehoud, ruimtelijke ordening, woonbeleid, waterbeleid, scheepvaart, enz...).

Door gebruik te maken van het voorkooprecht voor de percelen Bruinstraat 70 zet de gemeente in op de opdracht van openbaar nut, in dit geval op het realiseren van een goede ruimtelijke ordening, en kan het openruimte gebied (in functie van agrarisch of natuurgebruik) volledig worden gevrijwaard.  Daarnaast wordt op die manier ook ingezet op één van de actiepunten uit het klimaatactieplan.