STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het verbouwen van een bestaande woning tot twee woongelegenheden.
De aanvraag werd op 06/10/2022 ontvangen en op 10/10/2022 ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
De eigenaars van de aanpalende percelen werden verzocht hun standpunt kenbaar te maken overeenkomstig artikel 83 van het Besluit van de Vlaamse regering tot uitvoering van het omgevingsvergunningsdecreet.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
De aanvraag werd diverse keren in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie jan/ febr 2022 (VB_2020_316).
Op 11/01/2022 werd aan de aanvrager volgende informatie (schriftelijk) meegegeven:
Bij een nieuwbouw, of bij een zeer grondige verbouwing/verbouwing die eerder neigt naar herbouw, zijn de volgende normen van toepassing:
We raden aan een voorontwerp voor te leggen aan onze dienst ter aftoetsing.
Op deze locatie worden geen meergezinswoningen toegestaan, een opsplitsing naar 2 woongelegenheden is dus niet mogelijk.
Het pand is vergund als handelshuis, niet alle bestaande bebouwing op het perceel is vergund.
Omvorming naar een eengezinswoning is via een omgevingsvergunning voor functiewijziging.
Advies agentschap Wegen & Verkeer vereist.
Op 22/02/2022 werd aan de architect volgende informatie bezorgd:
Op deze locatie worden geen meergezinswoningen toegestaan, een opsplitsing naar 2 woongelegenheden is dus niet mogelijk.
Het pand is vergund als handelshuis, niet alle bestaande bebouwing op het perceel is vergund.
Om het pand enkel als woning te gebruiken is een omgevingsvergunning voor een functiewijziging van handelshuis naar eengezinswoning vereist.
Ter info: bovenstaande info werd reeds meermaals meegegeven en besproken met de eigenaar.
Uiteraard heeft hij steeds het recht alsnog een omgevingsaanvraag in te dienen voor een meergezinswoning. Voor een dergelijke aanvraag zal er door de omgevingsambtenaar geen gunstig advies worden verleend.
Volgende normen werden eerder gecommuniceerd aan de eigenaar:
Bij een nieuwbouw, of bij een zeer grondige verbouwing/verbouwing die eerder neigt naar herbouw, zijn de volgende normen van toepassing:
Bij een omgevingsaanvraag zal advies worden gevraagd aan de wegbeheerder, het Agentschap wegen en verkeer. Een préadvies van deze instantie is bijgevolg aan te raden.
De aanvraag houdt geen rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk advies.
Er werd herhaaldelijk aangegeven dat de verdichting op het perceel door de creatie van een bijkomende woonentiteit niet wenselijk is in buitengebied, dat slechts 1 inrit per kavel toegestaan is en dat goed georganiseerde parkeerruimte ons niet haalbaar lijkt. Bijkomend werd aangegeven dat naast de woondichtheid, ook voldoende woonkwaliteit moet geboden worden.
Wat betreft de woonkwaliteit werden inspanningen geleverd, verder onderzoek blijft nodig.
Wat betreft de woondichtheid heeft men evenwel 2 woonentiteiten voorzien in de formule van grondgebonden halfopen woningen zonder dat het goed opgedeeld wordt in 2 kavels. Er werden 2 inritten van 3m breed voorzien op een kavelbreedte van zo’n 16m, waarvan 1 dienstig als parkeerplaats in de voortuinstrook links en 1 aan de rechterzijde als toegang (3m breed) naar 2 parkeerplaatsen in de achtertuin. De opgegeven terreinoppervlakte bedraagt ca. 50m² meer dan de kadastrale oppervlakte. Er wordt, op basis van de kadastrale oppervlakte een woondichtheid voorzien van 36,43 WE/Ha en een verhardingsgraad van ca. 55% exclusief bijgebouw/ terras in openlucht (niet voorzien binnen de aanvraag).
Er werd bij het ontwerp geen rekening gehouden met beperkingen door de ligging van de rooilijn/ achteruitbouwstrook. Ondanks dat steeds aanbevolen werd om een pre-advies op te vragen bij de wegbeheerder, dit zowel schriftelijk bij de voorbespreking als mondeling na de indiening, heeft men dit naast zich neergelegd.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust.
Uit het aanvraagdossier en de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies aanwezig zijn, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft een bijgebouw tegen de linker perceelgrens in de achtertuin en diverse aanbouwen alsook verhardingen.
Deze wederrechtelijk opgerichte constructies werden opgenomen in de huidige aanvraag als te verwijderen.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
Overeenkomstig artikel 83 van het Besluit van de Vlaamse regering tot uitvoering van het omgevingsvergunningsdecreet, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met het verzoek hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.
Er werden geen bezwaren of opmerkingen ingediend.
ADVIEZEN
Agentschap Wegen en Verkeer
Brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg
De Watergroep
Fluvius
Dienst Facilitair Management
Proximus
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
Het project komt voor op bijlage III van het project-mer-besluit wat maakt dat een project MER opgemaakt moet worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screening kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken. Er werd een project-m.e.r.-screening bij de aanvraag gevoegd. De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de screening bleek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een ruimtelijk uitvoeringsplan, noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan dat voor de 2 woningen elk een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 5 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”.
Met betrekking tot de riolering werd de aanvraag voor advies voorgelegd aan Fluvius.
Het advies van 2/11/2022 van Fluvius is voorwaardelijk gunstig:
“Het betreft hier de verbouwing van een woning tot 2 eengezinswoningen, hiervoor verwijzen wij graag naar www.fluvius.be/aansluitingen.
Voor dit project is er sprake van een verkaveling en moet er voldaan zijn aan alle verkavelingsvoorwaarden. De verkavelingsofferte in bijlage dient goedgekeurd te worden en de verkavelingsfactuur betaald.
Voor riolering dient voldaan te worden aan de gewestelijke en/of provinciale stedenbouwkundige verordeningen inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater die in uw gemeente van kracht zijn.
Fluvius doet geen nazicht van de bepalingen van deze verordening. Dit advies handelt over de aansluitbaarheid op het openbaar saneringsnetwerk.
Voor uw rioleringsaansluiting geven we u volgende advies:
Voor alle andere vragen verwijzen wij graag naar onze website, www.fluvius.be of het algemeen nummer 078 35 35 34.
Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.
Mocht later bijvoorbeeld blijken dat de definitieve vermogens toch buiten de standaardnormen vallen, dan kan ons advies nog wijzigen.”
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5. Uitgeruste weg
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Artikel 4.3.8. Rooilijnplan
§ 1. Onverminderd andersluidende wettelijke, decretale of reglementaire bepalingen, kan geen vergunning verleend worden voor het bouwen, verbouwen, herbouwen of uitbreiden van een constructie op een stuk grond dat door een rooilijn of een achteruitbouwstrook is getroffen, met uitzondering van de gevallen waarin voldaan is aan een van volgende voorwaarden:
1° de aanvraag heeft louter betrekking op onderhouds- of stabiliteitswerken aan een vergunde of vergund geachte constructie;
2° de aanvraag heeft louter betrekking op sloop- of aanpassingswerken die tot gevolg hebben dat de constructie aan de rooilijn of achteruitbouwstrook wordt aangepast;
3° de aanvraag heeft betrekking op de verbouwing van een monument dat bij een decreet definitief of voorlopig beschermd is, of een constructie die deel uitmaakt van een stads- of dorpsgezicht of een cultuurhistorisch landschap dat bij een decreet definitief of voorlopig beschermd is;
4° de aanvraag heeft louter betrekking op het aanbrengen van gevelisolatie aan een bestaande vergunde of vergund geachte constructie, met een overschrijding van ten hoogste veertien centimeter.
In afwijking van het eerste lid mag een vergunning worden verleend:
1° die afwijkt van de rooilijn als uit het advies van de wegbeheerder blijkt dat de rooilijn niet binnen vijf jaar na de afgifte van de vergunning zal worden gerealiseerd. Als er na het verstrijken van die termijn wordt onteigend, wordt bij het bepalen van de vergoeding geen rekening gehouden met de waardevermeerdering die uit de vergunde handelingen voortvloeit;
2° die afwijkt van de achteruitbouwstrook als de wegbeheerder een gunstig advies heeft gegeven.
Werkzaamheden en handelingen waarvoor geen vergunning is vereist, mogen onder dezelfde voorwaarden als vermeld in het eerste en tweede lid worden uitgevoerd na machtiging van de wegbeheerder.
Als het bij het aanbrengen van gevelisolatie als vermeld in het eerste lid, 4°, gaat om de overschrijding van een rooilijn die wordt gevormd door de huidige grens tussen de openbare weg en de aangelande eigendommen, kan na een gunstig advies van de wegbeheerder die gevelisolatie ook tot veertien centimeter toegestaan worden. In dat geval is, in afwijking van artikel 40 van het decreet van 18 december 1992 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1993, geen vergunning vereist voor het privatieve gebruik van het openbaar domein.
Het perceel is gelegen aan een gewestweg. De aanvraag werd voor advies voorgelegd aan de wegbeheerder, het agentschap Wegen en Verkeer Limburg. Het advies van 24/10/2022 van het agentschap Wegen en Verkeer Limburg is ongunstig:
“Hierbij stuur ik u het advies van mijn afdeling. Gelieve mij een afschrift van de beslissing toe te sturen.
INLICHTINGEN EN BEPERKINGEN
Vastlegging ten opzichte van de bestaande as van de gewestweg (N0720001 van 0.8 +7 tot 0.8 +24):
2. Constructie voor rooilijn
Het huidige pand is geraakt door de ontworpen rooilijn, de parkings op privégrond dienen ingepland te worden achter de voorgeschreven rooilijn.
3. Constructie in zone van achteruitbouw
4. Constructie op of over openbaar domein
(Cfr BVR 29/03/2002 retributiebesluit).
Het is niet toegestaan om losse, kleinschalige materialen (zoals dolomiet, grind,…) te gebruiken op het openbaar domein.
5. Toegang
6. Mobiliteitsimpact
ONGUNSTIG ADVIES
Om deze redenen adviseert het Agentschap Wegen en Verkeer ONGUNSTIG betreffende voorliggende aanvraag.
De aanvraag is in strijd met dit rooilijnplan.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceeloppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan: er worden rookmelders geplaatst in de keuken op het gelijkvloers van elke woonentiteit alsook in de nachthal op de verdieping en de polyvalente ruimte op de dakverdieping.
Opmerking: de plaatsing van rookmelders in ruimtes waar dampen en rookgassen gebruikelijk kunnen voorkomen (garages, keukens, badkamers en ook wasplaats) kan aanleiding geven tot valse meldingen. Hier is het meer aangewezen een hittemelder te plaatsen.
Het is aangewezen om rookmelders te plaatsen in elke ruimte waar u doorheen moet op weg naar buiten (zoals inkomhal, doorgang, nachthal, traphal…).
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Slopen
De afbraak/ verwijdering van de bestaande overdekte en niet overdekte constructies dient te gebeuren tot in de grond en de vrijgekomen ruimte dient ingericht te worden als groenzone voor zover geen nieuwe constructies voorzien worden.
Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het Vlarem II, omgevingsvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
Gemene muren/ erfafsluitingen
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.
Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan, overnemen, oprichten en/ of het verwijderen van een gemene muur of erfafsluiting.
Er wordt tevens verwezen naar boek 3 "Goederen" van het Burgerlijk Wetboek, inwerkingtreding 01/09/2021, hoofdstuk 3. - Wettelijke erfdienstbaarheden, Art. 3.133. Afstanden van beplantingen voor wat betreft de aanplant van hagen en bomen:
Art. 3.133. Afstanden van beplantingen
Alle beplantingen moeten minimaal op de hierna bepaalde afstanden van de perceelsgrens staan, tenzij indien partijen hierover een contract hebben gesloten of indien de beplantingen al meer dan dertig jaar op dezelfde plaats staan.
De in het eerste lid bedoelde afstand bedraagt voor bomen die minstens twee meter hoog zijn, twee meter te rekenen vanaf het midden van de voet van de boom en voor de andere bomen, struiken en hagen een halve meter. De nabuur kan de snoeiing of rooiing eisen van de beplantingen die op een kortere afstand zijn aangebracht, tenzij de rechter van oordeel is dat zulks rechtsmisbruik uitmaakt. De rechter houdt bij dat oordeel rekening met alle omstandigheden van het geval, met inbegrip van het algemeen belang.
De nabuur kan zich evenwel niet verzetten tegen de aanwezigheid van beplantingen die niet hoger reiken dan de afsluiting tussen de percelen. Gaat het in dat geval om een niet-gemene afsluiting, dan heeft de eigenaar het recht deze als steun voor zijn beplantingen te gebruiken.
De aanvrager wordt erop gewezen dat omtrent de gemene muren/ de mandeligheid van muren / bestaande erfdienstbaarheden / erfscheidingen … geen afbreuk wordt gedaan aan de burgerlijke rechten van de betrokken aanpalende eigenaars door het afleveren van een omgevingsvergunning
Dat het aangewezen is hieromtrent een (schriftelijke) overeenkomst/ akkoordverklaring te bekomen alvorens aan te vatten met de werken.
De aanvraag is niet verenigbaar met de regelgeving omwille van volgende redenen:
Het te verbouwen gebouw wordt getroffen door een rooilijn. Artikel 4.3.8. § 1 VCRO stelt:
“Onverminderd andersluidende wettelijke, decretale of reglementaire bepalingen, kan geen vergunning verleend worden voor het bouwen, verbouwen, herbouwen of uitbreiden van een constructie op een stuk grond dat door een rooilijn of een achteruitbouwstrook is getroffen”. De aanvraag is in strijd met dit decretaal beoordelingselement.
Artikel 4.3.1. § 1. VCRO stelt:
“Een vergunning wordt geweigerd :
1° als het aangevraagde onverenigbaar is met:
a) stedenbouwkundige voorschriften, voor zover daarvan niet op geldige wijze is afgeweken;
b) verkavelingsvoorschriften inzake wegenis en openbaar groen;
c) andere verkavelingsvoorschriften dan deze die vermeld zijn onder b), voor zover de verkaveling niet ouder is dan vijftien jaar op het ogenblik van de indiening van de vergunningsaanvraag, en voor zover van die verkavelingsvoorschriften niet op geldige wijze is afgeweken;
d) een goede ruimtelijke ordening;
2° indien de weigering genoodzaakt wordt door de decretale beoordelingselementen, vermeld in afdeling 2;
3° indien het aangevraagde onverenigbaar is met normen en percentages betreffende de verwezenlijking van een ...bescheiden woonaanbod, vastgesteld bij of krachtens boek 5, deel 9, van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;
4° in de gevallen waarin overeenkomstig artikel 1.3.1.1, van het decreet betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 geen vergunning kan worden afgeleverd;
5° als de aanvraag onverenigbaar is met een voorlopig vastgestelde ontwerp van rooilijnplan. Die weigeringsgrond vervalt als het plan niet definitief werd vastgesteld binnen de termijn die in de procedure is vastgesteld.
In de gevallen, vermeld in het eerste lid, 1° en 2°, kan het vergunningverlenende bestuursorgaan de vergunning toch afleveren, wanneer het van oordeel is dat de overeenstemming van het aangevraagde met het recht en de goede ruimtelijke ordening gewaarborgd kan worden door het opleggen van voorwaarden, met inbegrip van het opleggen van een beperkte aanpassing van de ter beoordeling voorgelegde plannen. Die voorwaarden kunnen niet dienen om de leemten van een onvolledige of vage aanvraag op te vangen.
Een aanpassing van de plannen, zoals vermeld in het tweede lid, is slechts mogelijk overeenkomstig artikel 30 van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De gemeenteraad kan gemotiveerd beslissen dat de voorschriften van een verkaveling in afwijking op het eerste lid, 1°, c), behouden blijven als weigeringsgrond voor zover van die verkavelingsvoorschriften niet op geldige wijze is afgeweken. Deze gemeenteraadsbeslissing wordt bij uittreksel bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad. Ze treedt in werking veertien dagen na de bekendmaking ervan en is van toepassing op vergunningsaanvragen die worden ingediend vanaf de inwerkingtreding ervan.
De termijn van vijftien jaar, vermeld in het eerste lid, 1°, b) en c), wordt berekend vanaf de datum van afgifte van de oorspronkelijke vergunning in laatste administratieve aanleg. Als de vergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het verkavelingsproject, wordt de termijn gerekend per fase. Voor de tweede fase en volgende fasen wordt de termijn dientengevolge gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.”
De aanvraag is in strijd met de decretale beoordelingselementen aangezien de aanvraag in strijd is met het rooilijnplan. Het te verbouwen gebouw en nieuw op te richten gedeelte wordt immers getroffen door de ontworpen rooilijn. De vergunning dient te worden geweigerd.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft het verbouwen van een bestaande woning tot twee woongelegenheden.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Beringersteenweg, een gewestweg, in Terdonk. De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open en halfopen verband en tevens gecombineerd met kleinschalige handelsfuncties.
Omschrijving van de aanvraag
De aanvraag betreft het verbouwen van een bestaande woning met aanhorigheden tot twee woongelegenheden. Het hoofdvolume bestaande uit twee bouwlagen en afgedekt met een zadeldak blijft behouden. Het volume met plat dak afgedekt aan de rechterzijde van het hoofdvolume en alle aanhorigheden worden afgebroken en vervangen door nieuwe volumes.
De verbouwde woning wordt afgedekt met een zadeldak en krijgt een bouwdiepte van 15 meter op het gelijkvloers en 12 meter op de 1ste verdieping. De dakbasis bedraagt 8,52 meter. De kroonlijst bedraagt 6,5 meter en de nokhoogte bedraagt 10,08 meter, allebei gemeten vanaf het voorliggende maaiveld. De woning wordt afgewerkt met roodbruine gevelsteen in combinatie met zwarte volkern gevelbekleding en donkerkleurige platte pannen. De ramen en deuren worden voorzien in zwart aluminium en de afvoeren en goten in zink met een antraciet kleur.
De woning wordt opgesplitst in twee woongelegenheden. De woningen worden gespiegeld en bevatten elk een inkomhal, een leefruimte, een keuken, een berging en een overdekt terras op het gelijkvloers. Op de eerste verdieping worden twee slaapkamers, een hal en een badkamer voorzien. Het volume onder dak krijgt als bestemming polyvalente ruimte.
In de voortuin wordt een parkeerplaats in klinkers voorzien die bereikbaar is via de inrit die aangelegd wordt in de rechter zijtuinstrook eveneens in klinkers. In de tuinzone worden nog twee parkeerplaatsen voorzien in een klinkerverharding. De rest van het perceel wordt aangelegd als gazon.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open en halfopen verband en tevens gecombineerd met kleinschalige handelsfuncties. Het voorzien van een woonfunctie in het woongebied is functioneel inpasbaar in de onmiddellijke en ruime omgeving.
Mobiliteitsimpact
Het college verwacht bij het oprichten van een tweegezinswoning principieel een aantal autostaanplaatsen dat overeenkomt met het aantal woongelegenheden. De last van het autobezit kan niet volledig op het openbaar domein worden afgeschoven. De aanvraag voorziet in 3 autostaanplaatsen voor twee woongelegenheden. Het aantal autostaanplaatsen stemt hiermee overeen met het aantal woongelegenheden à rato van 1,5 per wooneenheid. Evenwel wordt het pand geraakt door de ontworpen rooilijn waardoor de parking in de voortuin gelegen is voor de rooilijn, hetgeen niet aanvaard kan worden. Zoals ook aangehaald in het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer dienen de parkings op privégrond ingeplant te worden achter de voorgeschreven rooilijn. Er blijven hierdoor maar 2 bruikbare parkeerplaatsen over hetgeen onvoldoende is voor twee woongelegenheden. Er dienen voldoende (3) parkeerplaatsen te worden voorzien op de privégrond. Dit zal anders zoekverkeer en overlast bezorgen aan het openbaar domein wat de verkeersveiligheid in het gedrang brengt. Door het gebrek aan voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein heeft voorliggende aanvraag een negatieve impact op de mobiliteit.
De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, en visueel-vormelijke elementen
Zoals hierboven reeds meegedeeld wordt de bestaande woning getroffen door een ontworpen rooilijn, dewelke het toekomstig gewenste straatbeeld weergeeft voor voorliggende gewestweg. Binnen de geldende regelgeving en meer specifiek art. 4.3.8. VCRO wordt gesteld dat constructies die getroffen worden door een rooilijn niet mogen verbouwd, herbouwd of uitgebreid worden om het toekomstig straatbeeld niet verder in gedrang te brengen. Voorliggende aanvraag voorziet evenwel in het verbouwen en uitbreiden van de woning, hetgeen derhalve niet aanvaard kan worden.
Eén van de doelstellingen van het huidige stedenbouwkundige beleid is het voldoen aan kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte, zonder Vlaanderen te laten dichtslibben. Er wordt in eerst instantie verdichting van bebouwing en bewoning in woon- en stadskernen vooropgesteld om aan deze eisen te kunnen voldoen. Bij het inrichten van de ruimte voor woningbouw is het wel belangrijk dat de draagkracht van de ruimte niet overschreden wordt. De draagkracht van de ruimte wordt omschreven als de mogelijkheid om nu en in de toekomst menselijke activiteiten op te nemen zonder dat dit tot conflicten leidt. Zo mag de te realiseren bestemming de aanwezige en de te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving niet in het gedrang brengen.
In eerste instantie moet op perceelniveau gezocht worden naar een ruimtelijk evenwicht. Daarnaast moet ook worden uitgegaan van de specifieke kenmerken van de omgeving.
Het perceel heeft volgens de gegevens van het kadaster een oppervlakte van 549m² (volgens de gegevens van de architect heeft het perceel een oppervlakte van 598m²). Het creëren van twee woongelegenheden op voorliggend perceel geeft een woondichtheid van 36,43 WE/Ha (33,44 WE/Ha volgens gegevens architect).
Het eigendom is niet gelegen binnen of nabij de afbakening regionaal stedelijk gebied/een deelkern. De vooropgestelde woondichtheid ligt ver boven het streefcijfer van 15WE/Ha, waardoor de draagkracht van de omgeving ernstig geschaad wordt. De streefcijfers worden niet gehanteerd om er geen gevolg aan te geven. De aangrenzenden moeten tevens kunnen beroep doen op de vooropgestelde woondichtheid van het gebied. Het spreekt dus voor zich dat de gevraagde woondichtheid van 36,43 (volgens architect 33,44) woningen per hectare te hoog is voor deze specifieke locatie.
Ongeacht de mogelijk afgeleverde vergunningen in de omgeving, werd intern beslist dat er aangesloten wordt op de huidige Vlaamse visie. De Vlaamse visie op verdichting en ontdichting en het algemeen stedenbouwkundig beleid is sterk gewijzigd de laatste jaren waardoor een verwijzing naar eerdere vergunningen niet relevant is. Daarnaast is op dit moment het Ruimtepact 2040 van de provincie Limburg in opmaak, waar specifieke kernen worden benoemd waar verdichting, in een bepaalde mate, mogelijk zal zijn. In de gebieden gelegen buiten deze kernen wordt geen enkel groeipotentieel voorzien. Dit stemt overeen met de visie gehanteerd binnen de gemeente Zonhoven. De gemeente wenst geen nieuwe precedenten te creëren en niet verder te breien aan een gedachtengoed waar zij zich niet langer achter schaart.
Door minimum gevelbreedtes/bouwkaders en maximum woondichtheden als norm aan te wenden hoopt de gemeente het verdichtingsproces te kunnen sturen richting de gewenste locaties. Stedenbouwkundige regelgeving en ruimtelijke visie zijn veranderlijke begrippen. Wanneer men zaken blijft vergunnen op dezelfde wijze als in het verleden kan nooit een gewenste verandering tot stand worden gebracht.
Bodemreliëf
Het bestaande terreinprofiel wordt niet gewijzigd
Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Naast het gebrek aan voldoende parkeerplaatsen zullen de wagens bij gebrek aan een keerruimte op eigen perceel achterwaarts het openbaar domein moeten oprijden, hetgeen de verkeersveiligheid in het gedrang brengt.
Als in de tuinzone een derde parkeerplaats moet worden aangelegd zal dit niet alleen leiden tot een te hoge verhardingsgraad in de tuinzone, maar zullen ook het gebruiksgenot en woonkwaliteit hieronder leiden. De woningen beschikken immers ieder maar over een klein individueel overdekt terras van 8m², hetgeen te beperkt is in deze omgeving en voor de voorgestelde grondgebonden woningen. Een voldoende grote - al dan niet collectieve - groene tuinzone complementair met de overdekte buitenruimte zal bijdragen aan het gebruiksgenot en de woonkwaliteit van de individuele woningen. Het groene karakter wordt evenwel teniet gedaan door de aanleg van de parkeerplaatsen.
Ook wordt vastgesteld dat de beschikbare bergruimte per woongelegenheid te beperkt is. Elke woning beschikt maar over een bergruimte van 4,85m². Deze bergruimte moet niet alleen dienst doen als binnenberging, maar tevens ook als buitenberging. Het ontbreken van voldoende bergruimte heeft een negatieve impact op het gebruiksgenot en de woonkwaliteit van de woningen.
De aanvraag voldoet niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies, dienen gevolgd te worden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies, dienen gevolgd te worden.
“Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht. Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project. Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800. In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
“Advies Aftakkingen en Aansluitingen
Gedeeltelijk gunstig advies met voorwaarden
Iedere wooneenheid dient over een afzonderlijke watermeter te beschikken.
De plaats van de watermeter dient te beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.
Bij het plaatsen van de energiebocht dient rekening gehouden te worden met de afmetingen van de drinkwateraftakking.
Voor de uitrusting van de verkaveling met een drinkwaterleiding op het openbaar domein moet door de initiatiefnemer onderstaande betaald worden:
Elke aftakking moet in rechte lijn, haaks op de rijweg kunnen uitgevoerd worden.
De kosten van de nieuwe aftakking(en) zijn ten laste van de aanvrager(s).”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
“Gunstig voor de werken zoals voorgesteld op de plannen mits er aan volgende voorwaarden word voldaan:
Gezien de afmetingen van de achtertuin worden er best maar 2 hoogstambomen i.p.v. 4 aangeplant,
De aan te planten hoogstambomen:
- zijn bomen van minstens 2de grootte
- worden aangeplant in een maat niet kleiner dan 12/14
- zijn streekeigen en/of klimaat robuuste bomen
Volgende links kunnen een hulp zijn in de zoektocht naar een geschikte soort hoogstambomen om aan te planten:
- https://bomenwijzer.be/zoeken
- https://www.plantvanhier.be/plantengids”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de voorgenomen aanvraag de ruimtelijke draagkracht van het gebied overschrijdt en dat de voorziene verweving van functies de aanwezige of te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving in het gedrang kunnen brengen of verstoren. De aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening zoals hoger gemotiveerd.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag niet in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp niet verenigbaar en bestaanbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is niet vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het verbouwen van een bestaande woning tot twee woongelegenheden.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier ongunstig voor het verbouwen van een bestaande woning tot twee woongelegenheden zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 29/11/2022 tot het weigeren van de omgevingsaanvraag:
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het weigeren van de omgevingsaanvraag voor het verbouwen van een bestaande woning tot twee woongelegenheden, zoals weergegeven op de ingediende plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden.