STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en de terreininrichting.
De aanvraag werd op 04/10/2021 ontvangen en op 03/11/2021 ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 13/11/2021 tot en met 12/12/2021, gesloten met 0 bezwaarschriften.
Een akkoord van de rechts aanpalende eigenaars werd bij de aanvraag gevoegd.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
De aanvraag werd niet in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie, op 09/03/2021 werd slechts geïnformeerd naar de procedure voor het vellen van 2 bomen (VB_2021_075).
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto 2019) blijkt dat op het perceel van de aanvraag een constructie aanwezig is waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft een bijgebouw in de achtertuin.
Deze constructie werd niet opgenomen binnen de huidige aanvraag als te regulariseren/ te verwijderen en staat evenmin aangegeven op het inplantingsplan.
Over deze constructie worden binnen de huidige procedure bijgevolg geen verdere uitspraken gedaan.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 13/11/2021 tot en met 12/12/2021.
Er werden geen bezwaren ingediend.
Een akkoord van de rechts aanpalende eigenaars werd bij de aanvraag gevoegd.
ADVIEZEN
Fluvius
Dienst Patrimonium
Dienst Facilitair Management
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg.
Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering.
Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.
Verkaveling
Het goed is gekend als lot 5 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 11/03/1985 door het college van burgemeester en schepenen en gekend is onder nummer 7204.V.85/03. De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen.
De kavel kreeg als bestemming eengezinswoning.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften maar niet aan de verkavelingsvoorschriften.
Daarom wordt de aanvraag verder onderzocht op basis van de bepalingen zoals voorgeschreven in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, gewijzigd door het decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving (zgn. Codextrein).
De Codextrein voorziet wijzigingen met als doel het verruimen van de mogelijkheden om ruimtelijk rendement te optimaliseren en het versoepelen van procedures.
Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat de onverenigbaarheid van de aanvraag met de verkavelingsvoorschriften, binnen de omschrijving van een goedgekeurde en niet vervallen verkavelingen, ouder dan 15 jaar, niet langer een weigeringsgrond vormt voor de aanvraag.
Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft voorschriften betreffende wegenis en openbaar groen.
De aanvraag betreft geen van deze elementen en kan dus niet geweigerd worden op basis van onverenigbaarheid met de voorschriften.
Tenslotte dient de aanvraag getoetst aan de goede ruimtelijke ordening(zie “Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening”).
AFWIJKINGEN VAN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
De aanvraag wijkt af van de verkavelingsvoorschriften voor wat betreft:
Het ontwerp voorziet een afstand van 2,55m tussen de rechter zijgevel (verdieping) en de perceelgrens.
Binnen de laatste aanpassing van de projectinhoud dd. 02/02/2022, werd de afstand van de rechter zijgevel aangepast naar 3m, de afwijking is bijgevolg niet meer van toepassing op het definitieve ontwerp.
Het ontwerp voorziet een bouwhoogte tussen wegpeil en de dakrand van 3,85m tot 6,60m.
Het ontwerp voorziet een uitvoering met platte daken (helling ca. 1%)
Met het ontwerp wordt de bouwbreedte van 2/3 op een bouwdiepte van 8m (achtergevellijn verdieping) overschreden (11,80m i.p.v. max. 11,56m) en de minimum afstand tot de rechter perceelgrens wordt niet gerespecteerd (2,55m i.p.v. min. 3m).
Het ontwerp voorziet een gevelafwerking in lichtgrijs genuanceerde gevelsteen in combinatie met bruingrijs genuanceerde vezelcementplaten. De platte daken worden voorzien van een dichtingsmembraam en ballast.
De aanvraag voldoet aan de afwijkingsbepalingen.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan dat voor de nieuw op te richten woning met een horizontale dakoppervlakte van 116,9m² een combinatieput (ECO GSV 10 000 – R 7,5) hemelwater/ infiltratie wordt voorzien met een inhoud van 7500 liter voor hemelwateropvang en recuperatie van het hemelwater voor 1 toilet en 2 dienstkranen. Het infiltratiegedeelte heeft een inhoud van 2500 liter (minimum = 1500 liter) en een infiltratieoppervlakte van 4,16m² (minimum= 2,28m²).
De oppervlakte en het volume van de voorziening voldoet aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen voor terras en looppaden omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
Het terras van 59,14m² aan de achterzijde van de woning is voorzien in betontegels die afwateren in de aangrenzende groenzone op eigen terrein.
De klinkerverharding van de looppaden (ca. 25,88m²) kan op eigen terrein in de aangrenzende groenzones infiltreren.
De klinkerverharding van de oprit (ca. 30m²) ligt in helling naar de straat toe, deze zal bijgevolg afwateren naar het openbaar domein. Dit is niet aanvaardbaar. De oprit dient aangelegd te worden in waterdoorlatende klinkers.
Onder deze voorwaarde voldoet de aanvraag aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”.
Met betrekking tot de riolering werd de aanvraag voor advies voorgelegd aan rioleringsbeheerder Fluvius.
Het advies van 23/11/2021 van Fluvius is voorwaardelijk gunstig:
“Naar aanleiding van uw brief/mail van 3-11-2021 over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project, afdeling 3, sectie E, nummer(s) 917A2 (lot 5), kunnen we een voorwaardelijk gunstig advies geven, op voorwaarde dat voldaan wordt aan de hierna volgende opmerkingen.
In uw gemeente is Fluvius actief voor volgende disciplines:
Aardgas, Elektriciteit, Openbare verlichting, Kabeldistributie, Riolering.
De initiatiefnemer dient te voldoen aan alle voorwaarden van Fluvius zoals opgenomen in het desbetreffende aansluitingsreglement welke beschikbaar is op de website van Fluvius (www.fluvius.be).
Algemene voorschriften: Gasafsluiters, elektriciteits-, kabeldistributie- aardgasdistributienetten (boven- en ondergrondse) moeten steeds en makkelijk bereikbaar zijn en vrij blijven van ieder obstakel.
Voor riolering dient voldaan te worden aan de gewestelijke en/of provinciale stedenbouwkundige verordeningen inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater die in uw gemeente van kracht zijn.
Fluvius doet geen nazicht van de bepalingen van deze verordening. Dit advies handelt over de aansluitbaarheid op het openbaar saneringsnetwerk.
1. Algemene bepalingen voor riolering en waterafvoer
2. Specifieke bepalingen voor riolering en waterafvoer voor dit bouwproject
Het is uiterst belangrijk dat de aanvrager na het verkrijgen van de bouwvergunning zo snel mogelijk zijn aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel aanvraagt gezien de beperkte diepte waarop deze in de straat ligt. De putjes worden geplaatst op een afstand van 60 cm van elkaar, met een diameter voor regenwater van 160 mm en voor afvalwater van 125 mm. De effectieve plaats en diepte van de huisaansluiting is pas gekend na plaatsing van de aansluitputjes door Fluvius. De privéwaterafvoer dient hierop afgestemd te worden. Alle aanpassingen die de bouwheer moet doen om aan te sluiten, indien niet voldaan aan deze voorwaarden, zijn uitsluitend ten laste van de bouwheer. Het aanvraag kan gebeuren op www.fluvius.be.
Volgens het besluit van de Vlaamse Regering van 05/07/2013 gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, in voege sinds 01/01/2014, dient het opgevangen hemelwater in eerste instantie zoveel mogelijk gebruikt te worden voor het spoelen van de toiletten, een buitenkraan voor het wassen van de auto, het besproeien van de tuin, … en eventueel voor de wasmachine. Een stedenbouwkundige vergunning kan enkel worden afgeleverd als op de hemelwaterput een operationele pompinstallatie wordt aangesloten. De pomp en/of de aftappunten staan niet ingetekend op het rioleringsplan.
Volgens de GSV “hemelwater” dient een gescheiden stelsel voorzien te worden: de afvoer van het buitenterras/oprit dient aangesloten te worden op de overloop van de hemelwaterput, op een infiltratievoorziening of dient in de naastliggende groenzones af te wateren.
We raden aan om:
3. Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van de privéwaterafvoer verplicht sinds 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12/1, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement. De keuring dient uitgevoerd te worden vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer.
Enkel de door Fluvius erkende keurders komen voor deze keuring in aanmerking (zie Keuring riolering | Fluvius).
Voor bijkomende informatie kan de bouwheer terecht op de infolijn van Fluvius 078 35 35 34.
Alvast bedankt om bovenstaande voorwaarden mee op te nemen in de stedenbouwkundige vergunning.”
Kosten voor het voorzien / verleggen of uitbreiden van de nutsleidingen moeten gedragen worden door de aanvrager;
Aanpassingen aan inrichtingen, constructies of beplantingen op het openbaar domein naar aanleiding van deze of toekomstige omgevingsaanvraag zijn steeds ten laste van de aanvrager. Alle kosten naar aanleiding van een heraanplanting/ herstel op/ aan het openbaar domein, uitgevoerd naar aanleiding van een omgevingsaanvraag van een particulier, blijven ten laste van de aanvrager.
Voor de uitvoering van werken op bermen, stoepen en wegen dient er voor de aanvang der werken een staat van bevinding opgemaakt te worden door de aannemer en dit in samenspraak met een afgevaardigde van het gemeentebestuur.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening mits de voorwaarde mbt de aanleg van de oprit wordt nageleefd. Onder deze voorwaarde is het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets mits voldaan wordt aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater door het naleven van de voorwaarde mbt de aanleg van de oprit (uitvoering in waterdoorlatende klinkers).
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5. Uitgeruste weg
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceeloppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan: er worden rookmelders geplaatst in de inkomhal gelijkvloers en de nachthal op de verdieping.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en inrichting van het terrein.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De aanvraag is gelegen in een gebied dat geordend wordt door een verkavelingsvergunning. Die vergunning bevat voorschriften die de aandachtspunten, vermeld in art. 4.3.1 §2 1° van de Vlaamse Codex ruimtelijke ordening, behandelen en regelen. Deze voorschriften worden geacht de criteria van de goede ruimtelijke ordening weer te geven.
De aanvraag wijkt af van de verkavelingsvoorschriften voor wat betreft:
Het ontwerp voorzag oorspronkelijk een afstand van 2,55m tussen de rechter zijgevel (verdieping) en de perceelgrens. Binnen de laatste aanpassing van de projectinhoud dd. 02/02/2022, werd de afstand van de rechter zijgevel aangepast naar 3m, de afwijking is bijgevolg niet meer van toepassing op het definitieve ontwerp.
Het ontwerp voorziet een bouwhoogte tussen wegpeil en de dakrand van 3,85m tot 6,60m.
Het ontwerp voorziet een uitvoering met platte daken (helling ca. 1%)
Met het ontwerp wordt de bouwbreedte van 2/3 op een bouwdiepte van 8m (achtergevellijn verdieping) overschreden (11,80m i.p.v. max. 11,56m) en de minimum afstand tot de rechter perceelgrens wordt niet gerespecteerd (2,55m i.p.v. min. 3m).
Het ontwerp voorziet een gevelafwerking in lichtgrijs genuanceerde gevelsteen in combinatie met bruingrijs genuanceerde vezelcementplaten. De platte daken worden voorzien van een dichtingsmembraam en ballast.
Aanvragen binnen goedgekeurde, niet vervallen verkavelingen ouder dan 15 jaar waarvan onverenigbaarheid met de stedenbouwkundige voorschriften geen grond voor weigering van de aanvraag vormt
Artikel 4.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat binnen de omschrijving van een goedgekeurde, niet vervallen verkavelingen ouder dan 15 jaar onverenigbaarheid van de aanvraag met de stedenbouwkundige voorschriften niet langer een grond vormt voor weigering van de aanvraag.
De hierboven vermelde goedgekeurde, niet vervallen verkaveling is goedgekeurd dd. 11/03/1985( datum aanvullen ) en dus komt de aanvraag principieel in aanmerking voor deze regeling.
Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft voorschriften betreffende wegenis en openbaar groen. Het betreft geen van deze elementen en dus kan de aanvraag niet geweigerd worden op basis van onverenigbaarheid met de voorschriften.
De aanvraag dient getoetst aan de goede ruimtelijke ordening.
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Kretenveldweg, een gemeenteweg ten zuiden van het centrum van Zonhoven.
De omgeving wordt gekenmerkt door residentiële bebouwing in open verband langsheen Kretenveldweg en Tiendenstraat met daarachter een groen ingevulde zone die tot de achterzijde van de percelen langsheen de Heuveneindeweg reikt.
Achter de woningen aan de overzijde van de Kretenveldweg, ligt nog een agrarisch gebied met weilanden en bomenrijen.
Omschrijving van de aanvraag
Het perceel van de aanvraag heeft een oppervlakte van zo’n 8 are. Het perceel is thans onbebouwd volgens de gegevens van de aanvraag en er zijn, volgens het inplantingsplan, 7 bomen aanwezig.
2 eiken binnen de bouwzone en 1 eik aan de rand ervan, dienen gekapt te worden in functie van de nieuwbouwwoning.
De aanvraag omvat het oprichten van een vrijstaande eengezinswoning met 2 bouwlagen en plat dak en de aanleg van verhardingen.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De woonfunctie is verenigbaar en integreerbaar in de omgeving.
Mobiliteitsimpact
Op het inplantingsplan werden geen autostaanplaatsen aangegeven. Er is evenwel een oprit van 3m breed en 10m diep aanwezig. Hier kunnen in principe 2 normale wagens achter elkaar parkeren.
Het aantal autostaanplaatsen stemt principieel overeen met het aantal woongelegenheden à rato van 1,5 per wooneenheid.
Indien men in de voortuinstrook alsnog een parkeerplaats wenst te voorzien die onafhankelijk van de andere parkeerplaats gebruikt kan worden, dient een nieuwe omgevingsvergunningsvergunning bekomen te worden.
De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen
De inplanting van de woning is voorzien op 10m afstand tot de voorste perceelgrens. Aan de linkerzijde wordt een afstand van 3m tot 3,30m aangehouden tot de perceelgrens.
Aan de rechterzijde wordt de zijgevel voorzien op 3m afstand tot de perceelgrens. De totale bouwbreedte op de voorgevellijn bedraagt 11,84m.
Oorspronkelijk werd de rechter zijgevel voorzien op een afstand tussen 3,05m en 2,55m.
De algemeen gehanteerde afstandsnorm van de zijgevels van een vrijstaande woning tot de perceelgrenzen bedraagt 3m. In de nota werd aangegeven dat de afstand van 2,55m komt door de schuine ligging van de perceelgrens. Een afstand van 2,55m tot de zijdelingse perceelgrens is niet aanvaardbaar bij een vrijstaande nieuwbouwwoning. De schuine ligging van de perceelgrens was aanwezig vooraleer men met het ontwerp van de woning begon; het ontwerp dient zich aan te passen aan de vorm van het perceel, rekening houdende met de algemene normen die gehanteerd worden. Het kan niet zijn dat de normen aangepast worden aan het ontwerp; er zijn zeer veel percelen waarbij de zijdelingse grenzen niet haaks op de voorste perceelgrens liggen, dit is geen argument om een gebouw met 2 bouwlagen tot op 2,55m afstand te voorzien.
Daarenboven blijft aan de linkerzijde een gedeelte van 1,20m onbenut voor het voorzien van een verdieping (op 3m afstand van de perceelgrens). Men heeft aldus voldoende ruimte om aan de rechterzijde de grens van 3m aan te houden op de verdieping.
Op het gelijkvloers is de rechter zijgevel zelf ingeplant op minstens 3,60m afstand. Een luifel van 1,05m langsheen deze gevel (tot op 2,55m) zou nog aanvaardbaar zijn mits motivatie doch een volledige 2de bouwlaag niet binnen een gedeelte van de zijtuinstrook.
De aanvrager werd reeds bij de volledigheid en ontvankelijkheid van de aanvraag op de hoogte gesteld van dit negatieve aspect.
In overleg met de architecten/aanvrager, werd het ontwerp als aangepast aan de afstandsregel van 3m, dit door de schuine ligging van de perceelgrens te volgen. De impact op het ontwerp is zeer minimaal.
De gewijzigde projectversie werd overgemaakt en aanvaard op 02/02/2022.
Het aangevraagde ontwerp voldoet hiermee volledig aan de algemeen gehanteerde normen die gehanteerd worden voor een vrijstaande nieuwbouwwoning.
De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt maximaal 13m, op de verdieping bedraagt de bouwdiepte 8m.
De bouwhoogte van de delen met 1 bouwlaag bedraagt 3,30m vooraan en aan de linkerzijde en bedraagt 3,55m voor de aanbouw aan de achterzijde. Het gedeelte met 2 bouwlagen heeft een totale hoogte van 6,30m.
De gevels worden afgewerkt met een grijs genuanceerde gevelsteen, afgewisseld met gevelpanelen in vezelcement met verticale belijning (Equitone linea grijsbruin). Het buitenschrijnwerk is voorzien in aluminium met zwarte kleur. Ook dakranden, afvoeren en kolommen worden uitgevoerd in een zwarte kleur.
Qua indeling is het gelijkvloers voorzien van een ruime inkomhal met toilet, bureauruimte, berging en een leefruimte met open keuken.
Op de verdieping zijn 3 slaapkamers aanwezig waarvan 1 met aansluitende dressing, de nachthal, badkamer en een technische ruimte.
De verhardingen worden beperkt gehouden tot oprit en looppaden in klinkers met een oppervlakte van 55,88m² en een terras in betontegels links achteraan met een oppervlakte van 59,14m². Samen met de bebouwing met een dakoppervlakte van 116,9m² wordt een verharde oppervlakte van ca. 232m² gerealiseerd. Dit is zo’n 30% van de perceeloppervlakte, het overige gedeelte van het terrein wordt met groenvoorzieningen aangelegd.
Zoals eerder aangehaald (zie “Historiek”) is mogelijk nog een constructie aanwezig in de achtertuin. De aanvraag bevat hierover geen verdere gegevens, waardoor er binnen de huidige procedure verder geen uitspraken kunnen worden gedaan aangaande deze constructie.
Bodemreliëf
Het bestaande maaiveld ligt ongeveer 6cm onder het peil van de wegas en wordt ter hoogte van de bouwzone aangehoogd tot op 30cm boven het peil van de wegas.
De aanvraag bevat 1 terreinprofiel waaruit blijkt dat de oprit afhelt naar de straat. Zoals eerder aangehaald (zie “ Stedenbouwkundige verordening, hemelwater”) zal deze bijgevolg afwateren naar het openbaar domein. Dit is niet aanvaardbaar. De oprit dient uitgevoerd te worden in waterdoorlatende klinkers.
Aangezien geen interne garage voorzien is, dient de oprit niet in helling aangelegd te worden om enig niveauverschil te overbruggen. De oprit mag slechts licht in helling aangelegd worden naar de naastliggende groenzone op het eigen terrein en dient uitgevoerd in waterdoorlatende klinkers.
De ophoging van het bodemreliëf is verder slechts toegelaten tot op gelijke hoogte of tot op maximaal 30cm boven het straat- of trottoirniveau.
De ophoging mag maximaal tot op 30m achter de voorste perceelgrens uitgevoerd worden. Voorbij deze afstanden dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven.
Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen.
Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
“Fluvius zal de elektriciteits -en verlichtingspaal verplaatsen na aanvraag van de eigenaar. Er wordt opgemerkt dat op het inplantingsplan er geen juiste breedte van het openbaar domein (berm en weg)werd ingetekend.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
“Gunstig voor de werken zoals voorgesteld op de aangeleverde plannen”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar en bestaanbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en inrichting van het terrein, mits het opleggen van voorwaarden.
De aanvraag bevat onvoldoende gegevens wat betreft de mogelijke constructie in de tuinzone. Er worden binnen deze procedure verder geen uitspraken gedaan wat betreft deze constructie.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en inrichting van het terrein, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
De aanvraag bevat onvoldoende gegevens wat betreft de mogelijke constructie in de tuinzone. Er worden binnen deze procedure verder geen uitspraken gedaan wat betreft deze constructie.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 02/02/2022 omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek, het afwijken van de verkavelingsvoorschriften en tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en inrichting van het terrein, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden. De eventuele constructie in de tuinzone wordt uitgesloten uit de vergunning.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
De aanvraag bevat onvoldoende gegevens wat betreft de mogelijke constructie in de tuinzone. Er worden binnen deze procedure verder geen uitspraken gedaan wat betreft deze constructie.