STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het wijzigen van de perceelscontour en het wijzigen van de carport t.o.v. de afgeleverde omgevingsvergunning d.d. 21/09/2021.
De aanvraag werd op 26 oktober 2021 ontvangen en op 23 november 2021 ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
Conform artikel 83 van het Besluit van de Vlaamse regering tot uitvoering van het omgevingsvergunningsdecreet, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met het verzoek hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.
Er werden geen bezwaren ingediend.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Op 15 april 1959 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een woonhuis. (1959/00031)
Op 21 september 2021 werd een omgevingsvergunning afgeleverd voor het slopen van een woning en de aanwezige verharding en het bouwen van een eengezinswoning. (2021/00207)
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie (VB_2021_158)
5 mei 2021
“Hoeveweg 7 is gelegen in woongebied en is niet gelegen binnen een goedgekeurde verkaveling, een BPA of RUP.
De maximale bouwdiepte die doorgaans wordt gehanteerd in Zonhoven bedraagt 17m. We proberen dit maximum tegenwoordig zoveel als kan naar 15m te brengen om zo de footprint zoveel als mogelijk te beperken. We kunnen akkoord gaan met een bouwdiepte van 17m, maar een overdekt terras dient hierin in principe te worden meegerekend. We vragen daarom dit te herbekijken. De voorziene diepte van het buitenterras bedraagt slechts 2,50m, dit lijkt ons zeer beperkt te zijn en weinig comfortabel op vlak van circulatieruimte.
Als norm voor de maximale nokhoogte hanteren wij 10,50m. De voorgestelde nokhoogte bedraagt 11,64m. Kan er een voorgevelzicht aangeleverd worden met daarop de contouren van de links aanpalende woning? Zo zullen we beter kunnen inschatten wat deze 'afwijking' betekent voor het straatbeeld. Deze hoogte mag uiteraard geen bijkomende hinder op vlak van natuurlijke lichtinval veroorzaken t.o.v. de aanpalende percelen. De maximale bouwdiepte op de verdieping die in Zonhoven wordt gehanteerd bedraagt 10m. Gezien de 'afwijking' tot 12m in jullie voorstel geen bijkomende privacyhinder creëert door de plaatsing van de ramen kunnen we hiermee akkoord gaan, op voorwaarde dat de natuurlijke lichtinval niet gehinderd wordt.
Verder merken we op dat de carport zeer ver naar achteren wordt ingeplant. We begrijpen dat dit een gevolg is van de zijdelingse toegang. Door deze inplanting ontstaat er een lange inrit, dus veel verharding. Mogelijk kan er bekeken worden of het een optie is een carport meer vooraan te voorzien zodoende de verhardingsgraad te beperken?
Wij wensen u erop te wijzen dat het afleveren van een vergunning te allen tijde afhankelijk is van de eigenschappen van een concreet dossier, de ruimtelijke context, het openbaar onderzoek en de in te winnen adviezen.”
26 mei 2021
“de carport op het links aanpalend perceel kan niet als referentie worden beschouwd.
Ik begrijp, ontwerpmatig, de gekozen inplanting voor de carport. Zijn er eventueel mogelijkheden de inritverharding te beperken door bv. het aanleggen van een karrespoor, een halfverharding,...?
Voor wat betreft de nokhoogte, gezien de afstand tot de perceelsgrenzen (die ruimer is dan de standaard 3m) willen we hier wel in meedenken, gezien dit architecturaal een kwalitatief beeld oplevert. De impact op het straatbeeld zal evenwel groot zijn, maar voornamelijk door de vrij lage nokhoogte van de links aanpalende woning. Ik zou willen vragen de goedkeuring van de eigenaars van beide aanpalende percelen hieromtrent toe te voegen aan het omgevingsdossier.
Wij wensen u erop te wijzen dat het afleveren van een vergunning te allen tijde afhankelijk is van de eigenschappen van een concreet dossier, de ruimtelijke context, het openbaar onderzoek en de in te winnen adviezen.”
De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg / advies.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Uit het aanvraagdossier / de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies en/ of handelingen werden opgericht/ verricht/ aanwezig zijn, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft het uitbreiden van de woning.
De aanvraag omvat onder meer het slopen van de gehele bebouwing.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
Overeenkomstig artikel 83 van het Besluit van de Vlaamse regering tot uitvoering van het omgevingsvergunningsdecreet, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met het verzoek hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.
Er werden geen bezwaren ingediend.
ADVIEZEN
Geen adviezen vereist.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt niet onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater gezien de horizontale dakoppervlakte van de carport minder dan 40m² bedraagt.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”. Een individuele voorbehandelinginstallatie (septische put) moet niet aangelegd worden.
Algemene bepalingen betreffende riolering en waterafvoer:
De aanvrager dient het Algemeen Waterverkoopreglement, de aanvullende voorwaarden en de aanvullende technische voorschriften van de rioolbeheerder Fluvius na te leven. Daarnaast dient de aanvrager de voorwaarden zoals bepaald in afdeling 6.2.2. van Vlarem II na te leven voor de afvoer van hemel- en afvalwater.
Indien voor het bouwproject een aansluiting op de openbare riolering noodzakelijk is dan dient de aanvrager zo snel mogelijk na het bekomen van de bouwvergunning zijn aanvraag tot aansluiting op het openbaar saneringsnetwerk online aan te vragen via de website van Fluvius: www.fluvius.be. Fluvius bepaalt de locatie en diepte van de huisaansluitingen. Alleen Fluvius of een door haar aangestelde uitvoerder zorgt voor de realisatie van het gedeelte van de aansluiting dat in het openbaar domein ligt tot aan de perceelsgrens van de eigendom
De klant dient zelf in te staan voor het plaatsen van de privériolering voor het bouwproject en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake, ondermeer dient voldaan te zijn aan de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater van 5/07/2013 (GSV “hemelwater”).
Indien de privériolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs Indien dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning opgelegd is, behoudt Fluvius het recht om de woning niet aan te sluiten op het rioleringsnet.
Indien de bouwplannen en meer specifiek het rioleringsplan niet in overeenstemming zijn met deze voorschriften hebben deze voorschriften voorrang.
We raden aan om:
Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privéwaterafvoer verplicht vanaf 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar saneringsnet dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement en dit bij de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer. Enkel de door Fluvius erkende keurders komen hiervoor in aanmerking (een lijst kan u terugvinden op de website van Fluvius: www.fluvius.be).
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan gezien er een rookmelder geplaatst wordt in de kelder, de berging, de nachthal en de technische ruimte.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is van toepassing.
Erfdienstbaarheden / gemene muren
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.
Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid / het overnemen van een gemene muur.
De overeenstemming van de aanvraag met een goede ruimtelijke ordening wordt echter beoordeeld met inachtneming van beginselen als hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4 van de VCRO.
De aanvrager wordt erop gewezen dat omtrent de gemene muren/ de mandeligheid van muren / bestaande erfdienstbaarheden / erfscheidingen … geen afbreuk wordt gedaan aan de burgerlijke rechten van de betrokken aanpalende eigenaars door het afleveren van een omgevingsvergunning / omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden / bijstelling van de omgevingsvergunning / stedenbouwkundig attest.
Dat het aangewezen is hieromtrent een (schriftelijke) overeenkomst/ akkoordverklaring te bekomen alvorens aan te vatten met de werken.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het wijzigen van de perceelscontour en het wijzigen van de carport t.o.v. de afgeleverde omgevingsvergunning d.d. 21/09/2021.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel is gelegen langs de Hoeveweg, een gemeenteweg.
De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open en halfopen verband.
Omschrijving van de aanvraag
Het perceel is momenteel bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning.
De woning is ingeplant op minimum 10m achter de rooilijn / voorste perceelgrens, minimum 3,30m van de linker perceelgrens en op minimum 3,94m van de rechter perceelgrens.
De woning bestaat uit 2 bouwlagen en een zadeldak.
De maximale kroonlijsthoogte is gelegen op 4,85m ten opzichte van het maaiveld en de nokhoogte is gelegen op 9,43m ten opzichte van het maaiveld.
Op 21 september 2021 werd een omgevingsvergunning afgeleverd voor het slopen van een woning en de aanwezige verharding en het bouwen van een eengezinswoning.
Naar aanleiding van een ingediend bezwaarschrift omtrent een foutieve perceelgrens werd het perceel opgemeten door een landmeter.
Uit deze opmeting blijkt dat de perceelgrens niet correct werd weergegeven op de plannen van de afgeleverde omgevingsvergunning.
Bijgevolg omvat de huidige aanvraag het wijzigen van de perceelscontour en het wijzigen van de carport t.o.v. de afgeleverde omgevingsvergunning d.d. 21/09/2021.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De functie als eengezinswoning blijft ongewijzigd en is inpasbaar in de omgeving.
Mobiliteitsimpact
De carport wordt ingeplant tegen de rechter zijgevel van de woning, in de rechter zijtuinstrook.
Het stallen van de voertuigen gebeurt dan ook geheel op eigen terrein waardoor de last van het autobezit niet wordt afgeschoven op het openbaar domein.
De schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, de visueel-vormelijke elementen van de voorgenomen werken
De aanvraag omvat het wijzigen van de perceelscontour en het wijzigen van de carport t.o.v. de afgeleverde omgevingsvergunning d.d. 21/09/2021.
Zoals hoger aangehaald werd het perceel opgemeten door een landmeter. Op basis hiervan blijkt dat het perceel smaller is dan weergegeven op de plannen behorende bij de reeds afgeleverde omgevingsvergunning op 21/09/2021.
De voorste perceelgrens heeft een lengte van 15m i.p.v. 15,26m volgens de vergunde plannen (21/09/2021).
Gezien het perceel smaller is kan de carport aan de rechterzijde van de woning niet uitgevoerd worden conform de afgeleverde vergunning.
De huidige aanvraag omvat hierdoor het wijzigen van de carport t.o.v. de afgeleverde omgevingsvergunning d.d. 21/09/2021.
De carport wordt voorzien in de rechter zijtuinstrook, tegen de rechter zijgevel van de reeds vergunde woning.
De carport wordt ingeplant op 6,18m achter de voorgevel van de woning en tegen de rechter perceelgrens.
De bouwdiepte van de carport bedraagt 6,50m.
De carport wordt voorzien van een plat dak. De dakrandhoogte is gelegen op 2,91m ten opzichte van het maaiveld.
Bodemreliëf
Uit de ingediende plannen blijkt dat het bestaande terreinniveau behouden en dus ongewijzigd blijft.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
Er werden geen adviezen opgevraagd.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het wijzigen van de perceelscontour en het wijzigen van de carport t.o.v. de afgeleverde omgevingsvergunning d.d. 21/09/2021 zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Riolering:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het wijzigen van de perceelscontour en het wijzigen van de carport t.o.v. de afgeleverde omgevingsvergunning d.d. 21/09/2021 zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Riolering:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.