STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning.
De aanvraag werd op 15/03/2022 ontvangen en op 06/04/2022 ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
ADVIEZEN
Geen adviezen vereist.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied met landelijk karakter.
De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Verkaveling
Het goed is gekend als lot 1A binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 22/09/1965 door het college van burgemeester en schepenen en gekend is onder nummer 7204.V.115. De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen.
De kavel kreeg als bestemming eengezinswoning.
Op 16/01/1974 werd een wijziging vergund (7204.V.115\01) voor de splitsing van lot 1 in 2 loten (lot 1 en 1bis) met behoud van de oorspronkelijke voorschriften.
Op 17/11/2015 werd een wijziging vergund (7204.V.115\05) voor het opdelen van lot 1 in 2 loten voor open bebouwing (lot 1 en lot 1A). Hierbij werden nieuwe stedenbouwkundige voorschriften opgemaakt voor dit perceel.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften en de verkavelingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen en aanstiplijst geven aan dat voor de nieuw op te richten woning met een horizontale dakoppervlakte van 153m² een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 5 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik, wasmachine en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratieput met een inhoud van 4190 liter (minimaal 2325 liter) en een infiltratieoppervlakte van 7,24m² (minimaal 3,72m²).
De oppervlakte en het volume van de voorzieningen voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren. De verharding voor oprit en pad naar de inkom wordt uitgevoerd met een kiezelverharding en heeft slechts een oppervlakte van 25m²
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Het perceel is volgens het definitief zoneringplan voor riolering gelegen in “centrale gebied”. Een individuele voorbehandelinginstallatie (septische put) moet niet aangelegd worden.
Met betrekking tot de riolering dienen volgende voorwaarden en opmerkingen gevolgd te worden:
Standaardbepalingen rioleringsbeheerder Fluvius omgevingsvergunningen
Algemene bepalingen betreffende riolering en waterafvoer:
We raden aan om:
Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privéwaterafvoer verplicht vanaf 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar saneringsnet dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement en dit bij de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer. Enkel de door Fluvius erkende keurders komen hiervoor in aanmerking (een lijst kan u terugvinden op de website van Fluvius: www.fluvius.be).
Specifieke bepalingen betreffende riolering en waterafvoer voor dit bouwproject:
In een recent advies dd 04/04/2022 voor het aanpalende lot 1 werden volgende opmerkingen en voorwaarden geformuleerd die tevens van toepassing zijn op onderhavige aanvraag:
“Het is uiterst belangrijk dat de aanvrager na het verkrijgen van de bouwvergunning zo snel mogelijk zijn aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel aanvraagt gezien de beperkte diepte waarop deze in de straat ligt. De putjes worden geplaatst op een afstand van 60 cm van elkaar, met een diameter voor regenwater van 160 mm en voor afvalwater van 125 mm. De effectieve plaats en diepte van de huisaansluiting is pas gekend na plaatsing van de aansluitputjes door Fluvius. De privéwaterafvoer dient hierop afgestemd te worden. Alle aanpassingen die de bouwheer moet doen om aan te sluiten, indien niet voldaan aan deze voorwaarden, zijn uitsluitend ten laste van de bouwheer. De aanvraag kan gebeuren op www.fluvius.be.
Volgens het besluit van de Vlaamse Regering van 05/07/2013 gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, in voege sinds 01/01/2014, dient het opgevangen hemelwater in eerste instantie zoveel mogelijk gebruikt te worden voor het spoelen van de toiletten, een buitenkraan voor het wassen van de auto, het besproeien van de tuin, … en eventueel voor de wasmachine. Een stedenbouwkundige vergunning kan enkel worden afgeleverd als op de hemelwaterput een operationele pompinstallatie wordt aangesloten. De pomp en/of de aftappunten staan niet ingetekend op het rioleringsplan.
Volgens het definitief zoneringsplan bevindt het perceel zich in centraal gebied. Het openbaar rioleringsstelsel is aangesloten op een operationele waterzuiveringsinstallatie. Een septische put is voor Fluvius niet verplicht voor dit perceel. De plaatsing van een septische put (2000 liter) voor enkel fecaal water is een optie.
Voor alle andere vragen verwijzen wij graag naar onze website, www.fluvius.be of het algemeen nummer 078 35 35 34.”
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte maar ligt nabij een mogelijk overstromingsgevoelig gebied.
In alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is tot de veiligheid van het vergunde project zelf. Enige invloed op het watersysteem of de veiligheid van overige vergunde of vergund geachte constructies is, gelet op de geringe oppervlakte, niet te verwachten. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt.
Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5. Uitgeruste weg
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceeloppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hier niet aan: er werden geen rookmelders voorzien op de plannen.
Opmerking: de plaatsing van rookmelders in ruimtes waar dampen en rookgassen gebruikelijk kunnen voorkomen (garages, keukens, badkamers en ook wasplaats) kan aanleiding geven tot valse meldingen. Hier is het meer aangewezen een hittemelder te plaatsen.
Het is aangewezen om rookmelders te plaatsen in elke ruimte waar u doorheen moet op weg naar buiten (zoals inkomhal, doorgang, nachthal, traphal…).
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving en de verkavelingsvoorschriften mits voldaan wordt aan de bepalingen van het decreet rookmelders.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en inrichting van het terrein.
De voorgevel wordt ingeplant op 6m uit de voorste perceelgrens en de zijgevels op 3m afstand tot de zijdelingse perceelgrenzen. De totale bouwdiepte bedraagt 15m, de bouwdiepte op de (dak)verdieping is voorzien tot een bouwdiepte van 10m.
De nokhoogte bedraagt 9,74m en de kroonlijsthoogte varieert van 2,45m tot maximaal 5,34m.
Voor het hoofdgebouw wordt de nok van het zadeldak evenwijdig met de voorste perceelgrens voorzien. De aanbouw links achteraan (eethoek) krijgt een wolfsdak met de nok haaks op deze van het hoofdgebouw. Het rechter gedeelte van de aanbouw (overdekt terras) krijgt een plat dak.
De woning wordt opgericht als houtskeletbouw met een gevelafwerking in Oud Beerse gevelsteen, een dakbedekking in roestbruin, blauw gesmoorde dakpannen voor de hoofdbouw en bourgondische tegelpannen van de aanbouw. Het buitenschrijnwerk wordt in massief hout uitgevoerd, de dakraampjes in zwart metaal.
Het gelijkvloers omvat de inkomhal met trap en toilet, een wasplaats, een berging, een interne garage, een ruime zithoek, open keuken, eethoek en een overdekt terras.
Op de 1ste verdieping zijn 2 slaapkamers, een dressing en ruime badkamer aanwezig.
Op de dakverdieping wordt een logeerkamer en bergruimte ingericht.
Op het perceel van 623m² wordt naast de bebouwing (ca. 165m²) slechts een minimum aan verhardingen voorzien. Zowel de oprit (2,74m x 6m) naar de garage als het toegangspad (1,20m x 6,65m) naar de inkom worden aangelegd met grindverharding.
Het resterende gedeelte van het terrein wordt ingericht als groene zone met gras en een reeds aanwezige beplanting langsheen de achterste en rechter perceelgrens.
Het maaiveld wordt tot op 30cm boven het straatniveau aangelegd, het vloerpeil gelijkvloers ligt 5cm boven het maaiveld. De ophoging mag maximaal tot op 30m achter de voorste perceelgrens uitgevoerd worden. Voorbij deze afstanden dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De aanvraag is gelegen in een gebied dat geordend wordt door een verkavelingsvergunning waarvan niet op afgeweken wordt. Die vergunning bevat voorschriften die de aandachtspunten, vermeld in art. 4.3.1 §2 1° van de Vlaamse Codex ruimtelijke ordening, behandelen en regelen. Deze voorschriften worden geacht de criteria van de goede ruimtelijke ordening weer te geven.
De aanvraag integreert zich hierin volledig qua architectuur, materiaalgebruik en volume.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
Als bemerking wordt meegegeven dat er voor het houten schrijnwerk bij voorkeur geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label). Tropische houtsoorten worden best vermeden aangezien deze op vlak van ecologie zeer slecht scoren.
BESPREKING ADVIEZEN
Er werden geen adviezen opgevraagd.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar en bestaanbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving mits voorwaarden.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en inrichting van het terrein mits het opleggen van voorwaarden:
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en inrichting van het terrein, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Als bemerking wordt meegegeven dat er voor het houten schrijnwerk bij voorkeur geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label). Tropische houtsoorten worden best vermeden aangezien deze op vlak van ecologie zeer slecht scoren.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 17/05/2022 tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en inrichting van het terrein, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Als bemerking wordt meegegeven dat er voor het houten schrijnwerk bij voorkeur geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label). Tropische houtsoorten worden best vermeden aangezien deze op vlak van ecologie zeer slecht scoren.