STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het regulariseren van een aanbouw, de afbraak van een garage, heraanleg van verhardingen en het bouwen van een vrijstaande tuinberging.
De aanvraag werd op 29/11/2021 ontvangen.
Op 23/12/2021 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 05/01/2022 en 24/01/2022 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 27/01/2022 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
De eigenaars van de aanpalende percelen werden verzocht hun standpunt kenbaar te maken in navolging van artikel 83 van het Besluit van de Vlaamse regering tot uitvoering van het omgevingsvergunningsdecreet.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust.
Uit het aanvraagdossier en de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies werden opgericht, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft de aanbouw tussen het vergunde hoofdgebouw en bijgebouw en de garage achteraan het vergunde bijgebouw alsook verhardingen.
Deze wederrechtelijk opgerichte constructies/ uitgevoerde handelingen werden opgenomen in de huidige aanvraag als te regulariseren, te verwijderen en aan te passen.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
Overeenkomstig artikel 83 van het Besluit van de Vlaamse regering tot uitvoering van het omgevingsvergunningsdecreet, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met het verzoek hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.
Er werden geen bezwaren of opmerkingen ingediend.
ADVIEZEN
Geen adviezen vereist.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
Het perceel van de aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied met landelijk karakter en deels gelegen in agrarisch gebied.
De voorgestelde werken bevinden zich volledig in het woongebied met landelijk karakter.
Woongebied met landelijk karakter
De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
Agrarisch gebied
De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven.
Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300m van een woongebied of op ten minste 100m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden (artikel 11 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een ruimtelijk uitvoeringsplan, noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Vrijstelling vergunningsplicht
Volgens art. 2.1.11° van het besluit van de Vlaamse regering van 16 juli 2010 tot bepaling van handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is, in werking getreden op 1 december 2010, is de aanvraag voor het bouwen van de tuinberging/overdekt terras op 1m afstand tot de rechter perceelsgrens in de achtertuinstrook zonder voorwerp. De oppervlakte van het bijgebouw bedraagt minder dan 40m² (nl. 29,65m²) en bevindt zich op minder dan 30m van de bestaande woning (6m afstand tot de achtergevel).
Het bijgebouw met plat dak heeft een maximale dakrandhoogte van 3m tov het maaiveld en omvat de functies tuinberging en overdekt terras.
Er wordt besloten dat de aanvraag zonder voorwerp is voor de bouw van het bijgebouw in de achtertuin. Hierover wordt dan ook geen uitspraak gedaan.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan dat de te regulariseren uitbreiding van de woning een horizontale dakoppervlakte van 22,89m² heeft en het nieuwe bijgebouw heeft een horizontale dakoppervlakte van 29,65m².
De bijkomende dakoppervlakte bedraagt aldus 52,54m². Ook de dakoppervlakte van vrijgestelde gebouwen dient mee in aanmerking genomen te worden.
Er wordt echter geen infiltratievoorziening of hemelwaterput met hergebruik aangelegd. Er wordt aangegeven dat de hemelwaterafvoer van het bijgebouw infiltreert in de tuinzone. De hemelwaterafvoer van de uitbreiding wordt mee aangesloten op deze van de woning en gaat rechtstreeks naar de riolering.
In principe dient een infiltratievoorziening geplaatst te worden voor de uitbreiding en minstens eenzelfde oppervlakte voor de bestaande nog niet aangesloten dakoppervlakte.
De minimale inhoud bedraagt 1145 liter en de minimale infiltratieoppervlakte 1,83m².
De plaatsing wordt best voorzien ter hoogte van de parkeerplaats of oprit in de voortuin (zie verder ook de standaardbepalingen van rioleringsbeheerder Fluvius).
Het is aangewezen om de inhoud en oppervlakte te voorzien voor de volledige dakoppervlakte van de woning (112,43m²), zijnde 2811 liter en 4,5m².
Een hemelwaterput met hergebruik is meer aangewezen maar lijkt hier praktisch moeilijk haalbaar.
De terrassen (terrastegels) hebben in totaal een oppervlakte van 66,36m² en de kiezelverharding heeft een totale oppervlakte van 82,2m².
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren. De kiezelverharding is waterdoorlatend en de terrassen kunnen afwateren in de aangrenzende eigen groenzones.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening mits een infiltratievoorziening geplaatst wordt met een minimale inhoud van 1145 liter en minimale infiltratieoppervlakte van 1,83m².
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”. Er zou echter nog een gemengd rioleringssysteem aanwezig zijn.
Met betrekking tot de riolering dienen volgende voorwaarden en opmerkingen gevolgd te worden:
Standaardbepalingen rioleringsbeheerder Fluvius omgevingsvergunningen
Algemene bepalingen betreffende riolering en waterafvoer:
We raden aan om:
Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privéwaterafvoer verplicht vanaf 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar saneringsnet dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement en dit bij de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer. Enkel de door Fluvius erkende keurders komen hiervoor in aanmerking (een lijst kan u terugvinden op de website van Fluvius: www.fluvius.be).
Specifieke bepalingen betreffende riolering en waterafvoer voor dit bouwproject:
Pand (mogelijk) gelegen in groene cluster en nog niet recent aangesloten op het centraal gebied
Volgens het definitief zoneringsplan ligt de woning in collectief te optimaliseren buitengebied. In deze zone wordt op termijn wel een collectieve zuivering van het afvalwater (via riolering) voorzien. De timing voor deze werken moet nog worden vastgelegd.
In afwachting van deze collectieve afvalwaterzuivering moet het afvalwater gezuiverd worden, dit mag door alle afvalwater, zowel zwart afvalwater (toiletten) en grijs afvalwater (gootsteen, vaatwas, douche, bad, …) aan te sluiten op een septische put. Het minimale putvolume voor een gezin tot vijf personen is 3.000 liter, met 600 liter per bijkomende inwoner.
Septische putten (tot 50 IE) moeten in België voorzien zijn van een CE‐markering. Daarnaast kunnen deze ook voorzien zijn van het vrijwillige BENOR‐merk.
Niet overdekte terrassen of opritten te verwachten of op plan ingetekend
Volgens de GSV “hemelwater” dient een gescheiden stelsel voorzien te worden: de afvoer van het buitenterras/oprit dient aangesloten te worden op de overloop van de hemelwaterput, op een infiltratievoorziening of dient in de naastliggende groenzones af te wateren.
Bij uitbreiding of bijkomende bebouwing dient het regenwater volledig gescheiden te blijven tot aan het lozingspunt, tenzij uitbreiding achteraan een gesloten bebouwing
Volgens de GSV “hemelwater” dient een gescheiden stelsel voorzien te worden. Als de afvoer van het hemelwater noodzakelijk is ( bv. niet op eigen terrein geïnfiltreerd wordt, … ) dan dient verplicht het hemelwater minstens tot aan het lozingspunt gescheiden af te voeren van het afvalwater.
Herbouw of verbouwing
De bestaande huisaansluiting dient door de aanvrager gedetecteerd te worden. Indien er een bestaande huisaansluiting aanwezig is t.h.v. de rooilijn dienen de eventuele nieuwe hemelwaterafvoerleiding en vuilwaterafvoerleiding t.h.v. de rooilijn tot aan en niet dieper dan de bestaande huisaansluiting gebracht te worden. T.h.v. de bestaande huisaansluiting voorziet de aanvrager aan de rooilijn op privaat domein aparte controleputjes op de eventuele hemelwaterafvoer en op de eventuele vuilwaterafvoer indien dit nog niet aanwezig is. Dit ontslaat de klant niet van het indienen van een aansluitingsaanvraag bij Fluvius.
Kosten voor het voorzien / verleggen of uitbreiden van de nutsleidingen moeten gedragen worden door de aanvrager;
Aanpassingen aan inrichtingen, constructies of beplantingen op het openbaar domein naar aanleiding van deze of toekomstige omgevingsaanvraag zijn steeds ten laste van de aanvrager. Alle kosten naar aanleiding van een heraanplanting/ herstel op/ aan het openbaar domein, uitgevoerd naar aanleiding van een omgevingsaanvraag van een particulier, blijven ten laste van de aanvrager.
Voor de uitvoering van werken op bermen, stoepen en wegen dient er voor de aanvang der werken een staat van bevinding opgemaakt te worden door de aannemer en dit in samenspraak met een afgevaardigde van het gemeentebestuur.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening deze stedenbouwkundige verordening mits een infiltratievoorziening geplaatst wordt met een minimale inhoud van 1145 liter en minimale infiltratieoppervlakte van 1,83m².
Onder deze voorwaarde is het ontwerp verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets mits voldaan wordt aan de stedenbouwkundige verordening hemelwater & afvalwater.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceeloppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
Op de plannen werden geen rookmelders aangegeven, in de beschrijvende nota wordt aangegeven dat op elke bouwlaag een optische rookmelder voorzien wordt.
De voorliggende aanvraag voldoet aan het decreet rookmelders mits de plaatsing effectief gebeurt en volgens de regels.
Opmerking: de plaatsing van rookmelders in ruimtes waar dampen en rookgassen gebruikelijk kunnen voorkomen (garages, keukens, badkamers en ook wasplaats) kan aanleiding geven tot valse meldingen. Hier is het meer aangewezen een hittemelder te plaatsen.
Het is aangewezen om rookmelders te plaatsen in elke ruimte waar u doorheen moet op weg naar buiten (zoals inkomhal, doorgang, nachthal, traphal…).
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Slopen
De afbraak van de garage dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet heraangelegd worden als groenzone buiten de grenzen van het voorziene terras.
Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het Vlarem II, omgevingsvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
Gemene muren
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.
Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan/ het overnemen van een gemene muur.
De overeenstemming van de aanvraag met een goede ruimtelijke ordening wordt echter beoordeeld met inachtneming van beginselen als hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4 van de VCRO.
De aanvrager wordt erop gewezen dat omtrent de gemene muren/ de mandeligheid van muren… geen afbreuk wordt gedaan aan de burgerlijke rechten van de betrokken aanpalende eigenaars door het afleveren van een omgevingsvergunning en dat er op gelet moet worden dat geen schade berokkend wordt door het verwijderen van de garage.
Dat het aangewezen is hieromtrent een (schriftelijke) overeenkomst/ akkoordverklaring te bekomen alvorens aan te vatten met de werken.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving mits voldaan wordt aan het decreet rookmelders en mits een infiltratievoorziening geplaatst wordt met een minimale inhoud van 1145 liter en minimale infiltratieoppervlakte van 1,83m².
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het regulariseren en verbouwen van een aanbouw, de afbraak van een garage, heraanleg van verhardingen en het bouwen van een vrijstaande tuinberging.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Elstrekenweg, een gemeenteweg ten zuidoosten van het centrum van Zonhoven.
De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open en halfopen verband.
De halfopen woningen hebben een bebouwingstypologie van 2 bouwlagen onder een hellend dak, de open bebouwing overwegend 1 bouwlaag onder hellend dak. Er komen ook meer recente woningen voor met 2 bouwlagen en plat dak/ hellend dak in de nabije omgeving.
Het perceel van de aanvraag grenst aan de linkerzijde aan een woning in halfopen verband met gelijkaardige bebouwing als deze van de aanvraag: halfopen met 2 bouwlagen en hellend dak. Aan de rechterzijde van het goed zijn 2 meergezinswoningen gelegen in halfopen verband met 2 bouwlagen en hellend dak.
Aan de achterzijde bevindt zich een agrarisch gebied, deels in gebruik als verlenging van de tuinzones van de woningen aan de Elstrekenweg en deels in gebruik als landbouwgrond/ weiland langsheen de Daalheideweg.
Omschrijving van de aanvraag
Het perceel van de aanvraag werd anno 1965 bebouwd met een woning in halfopen verband met 2 bouwlagen en hellend dak en een bijgebouw met 1 bouwlaag en hellend dak, beide opgericht tot tegen de linker perceelgrens.
Uit luchtfoto’s en kadasterschetsen blijkt dat ergens tussen 1985 en 2007 een uitbreiding gerealiseerd werd tussen het hoofgebouw en het bijgebouw. Daarna werd nog een uitbreiding aan de achterzijde voorzien met een garage.
Het terrein is momenteel volledig van verharding voorzien in de voortuinstrook en zijtuinstrook.
Met de huidige aanvraag wenst men de aanwezige uitbreiding van de woning te regulariseren en verbouwen, het vergunde aansluitende bijgebouw te verbouwen, de aanbouw met garage aan de achterzijde te verwijderen, verhardingen aan te passen en aan te leggen alsook een vrijstaand bijgebouw te plaatsen rechts achteraan de woning.
Een regularisatie moet met dezelfde criteria beoordeeld worden als een nieuwe aanvraag. Het kan immers niet zijn dat de regularisatie soepeler zou beoordeeld worden om reden dat de werken reeds uitgevoerd zijn.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De bestaande woonfunctie blijft behouden en sluit aan op de bestaande woonfuncties in de omgeving.
Mobiliteitsimpact
De aanvraag voorziet in 2 tot 3 open autostaanplaatsen voor 1 woongelegenheid. Men voorziet 1 staanplaats in de voortuinstrook en 1 in de rechter zijtuinstrook. Op de oprit zelf kan eventueel een 3de wagen parkeren.
Het aantal autostaanplaatsen stemt overeen met het aantal woongelegenheden à rato van 1,5 per wooneenheid.
De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen
De bestaande woning is ingeplant op 5,08m uit de voorste perceelgrens en heeft een bouwbreedte van 7,26m en een bouwdiepte van 8,76m. De ruimte tussen hoofdgebouw en oorspronkelijk bijgebouw bedroeg 5,98m en werd bebouwd met een gelijkvloerse aanbouw over een breedte van 3,65m vanaf de linker perceelgrens.
Door het verbinden van hoofdgebouw en bijgebouw is een bouwdiepte ontstaan van 18,25m. Het betreft een beperkte afwijking van de algemeen gehanteerde bouwdiepte van 17m maar gezien de soortgelijke bebouwing op het links aanpalende perceel beperkte breedte van het gebouw is dit aanvaardbaar op dit perceel.
De garage die daar nog achteraan gebouwd werd (6,69m breed x 4,24m diep), wordt verwijderd om zo tot een aanvaardbare bouwdiepte te komen en meer verbinding met de tuin te realiseren.
In de aanbouw worden een eetkamer, zitplaats en berging/ cv-ruimte ingericht waarbij ook de daken geïsoleerd worden en het plat dak van de eetruimte een nieuwe dakdichting krijgt en voorzien wordt van 2 lichtkoepels.
In het hoofdgebouw werden enkele beperkte wijzigingen doorgevoerd om de functionaliteit te verhogen. Het betreft het aanpassen van openingen tussen de verschillenden ruimtes en voorzien van een toilet in de inkomhal.
Op de verdieping werd de trap aangepast en werd een badkamer en toilet voorzien aan de achterzijde en een bureauruimte aan de voorzijde.
De dakverdieping blijft behouden als zolderruimte, bereikbaar via een zolderluik in de nachthal. Het dak werd iets anders uitgevoerd dan oorspronkelijk vergund anno 1965, de rechter zijgevel werd hoger opgetrokken zodat de kroonlijst (hoogte 5,73m) overal gelijk loopt.
De gevelplannen bevatten geen aanduiding van de materialen en de aangeleverde legende stemt niet overeen met de aanwezige toestand (gelet op de afwijkingen hoort de legende vermoedelijk toe aan een ander gebouw/ dossier).
De bestaande bebouwing heeft een gevelafwerking in roodbruine gevelsteen, deels geschilderd in een lichte neutrale kleur. Het buitenschrijnwerk heeft een witte kleur en de bedekking van de hellende daken bestaat uit grijs-zwarte pannen. In functie van een harmonieus uitzicht en opgefrist uiterlijk, mag ook het hoofdgebouw geschilderd worden in een lichte neutrale kleur.
Het ontwerp voor verwijderen van de garage en de regularisatie en verbouwing van de woning is aanvaardbaar.
Qua herinrichting van het terrein wordt gestreefd naar een vermindering van de verharde oppervlakte in de voortuin en zijtuin om een groener straatbeeld te bekomen.
De kiezelverharding in de voortuin wordt beperkt tot een oprit met een breedte van 3m, een pad langs de voorgevel naar de inkom en een autostaanplaats van 4,5m x 2,5m. De autostaanplaats krijgt een groene omranding en ook rechts van de oprit blijft een groenstrook met beplanting aangehouden. De afmetingen van de groenzones werden niet opgegeven. Aangezien de oprit een breedte van 3m heeft, dient de overige ruimte van 1,74m breed voorzien van een beplanting.
Langsheen de voorste perceelgrens wordt bij voorkeur een beplanting voorzien (tot 1m hoogte max.) in plaats van gras.
In de zijtuin wordt de asfaltverharding verwijderd en wordt tot de achtergevel van het hoofdgebouw een kiezelverharding voorzien in functie van de 2de autostaanplaats alsook een nieuw aan te leggen terras van 44,42m² (7,50m breed x 5,95m diep) dat aansluit op de eetruimte. Aan de achterzijde , aansluitend op de zithoek wenst men bijkomend een terras van 21,14m² (7,17m breed x 3m diep) aan te leggen. De terrassen zijn voorzien om vanaf het zuidoosten tot het zuidwesten een zonnige plek te bieden.
De beide terrassen en ook het nieuwe (vrijgestelde) bijgebouw worden verbonden met een pad in kiezelverharding. De breedte van de looppaden dient beperkt te blijven tot 1m.
Rechts achteraan de woning, op 1m afstand tot de rechter perceelgrens en 6m tot de achtergevel van de woning, wordt een bijgebouw in hout opgericht dat dienstig zal zijn als tuinberging en overdekt terras. Het bijgebouw beantwoordt aan de bepalingen van het vrijstellingsbesluit. Er wordt evenwel als bemerking meegegeven dat er voor de gevelafwerking in hout bij voorkeur geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label). Tropisch houtsoorten worden best vermeden gezien dit op vlak van ecologie zeer slecht scoort.
Het terrein binnen het woongebied (12m breed x 50m diep) heeft een oppervlakte van 600m² en zal voor ca. 50% verhard & bebouwd worden. De totale oppervlakte aan bebouwing zal zo’n 142m² bedragen (inclusief bijgebouw) en de verharding zal zo’n 149m² bedragen.
Het perceel heeft achter de tuinzone in woongebied nog ca. 40m perceeldiepte binnen het agrarisch gebied, bijkomend groen ingericht en niet bedoeld om verder te vertuinen.
Het evenwicht tussen de groene ruimte en de verharde & bebouwde ruimte zal zeer goed liggen over het totale perceel, voor het gedeelte in het woongebied is de verhardingsgraad vrij hoog maar nog aanvaardbaar; het maximum is met huidige aanvraag wel bereikt. Er resteert voldoende ruimte om groen in te richten.
Bodemreliëf
Het bestaande terreinniveau blijft ongewijzigd. Het maaiveld ligt 19cm tot 29cm boven het peil van de wegrand/ het fietspad. Een verder ophoging van het bodemreliëf is niet toegelaten. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het eventuele afgraven, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Gelet op de bouwdiepte op het links aanpalende perceel die veel dieper reikt dan de aangevraagde 18,50m, alsook het ontbreken van enig bezwaar of opmerking, kan gesteld worden dat het aangevraagde niet voor hinder zal zorgen.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
Er werden geen adviezen opgevraagd.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving, dat de ruimtelijke draagkracht van het perceel niet wordt overschreden en dat de voorziene verweving van functies de aanwezige of te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving niet in het gedrang brengen noch verstoren. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
Als bemerking wordt meegegeven dat er voor het houten schrijnwerk/ gevelafwerking in hout bij voorkeur geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label). Tropisch houtsoort wordt best vermeden gezien dit op vlak van ecologie zeer slecht scoort.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag deels in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar en bestaanbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het regulariseren en verbouwen van een aanbouw, de afbraak van een garage en de heraanleg van verhardingen mits het opleggen van voorwaarden:
Er wordt geen verdere uitspraak gedaan over de plaatsing van het bijgebouw in de achtertuin omdat dit valt onder toepassing van het vrijstellingsbesluit zoals hoger reeds omschreven. Als bemerking wordt evenwel meegegeven dat er voor de gevelafwerking in hout bij voorkeur geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label). Tropisch houtsoort wordt best vermeden gezien dit op vlak van ecologie zeer slecht scoort.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het regulariseren en verbouwen van een aanbouw, de afbraak van een garage en de heraanleg van verhardingen, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Er wordt geen uitspraak gedaan betreffende het bijgebouw in hout omdat deze werken vallen onder toepassing van het vrijstellingsbesluit zoals hoger omschreven. Als bemerking wordt evenwel meegegeven dat er voor de gevelbekleding in hout bij voorkeur geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label). Tropische houtsoorten wordt best vermeden gezien dit op vlak van ecologie zeer slecht scoort.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 14/03/2022 tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het regulariseren en verbouwen van een aanbouw, de afbraak van een garage en de heraanleg van verhardingen, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Er wordt geen uitspraak gedaan betreffende het bijgebouw in hout omdat deze werken vallen onder toepassing van het vrijstellingsbesluit zoals hoger omschreven. Als bemerking wordt evenwel meegegeven dat er voor de gevelbekleding in hout bij voorkeur geopteerd wordt voor een lokale (Europese) houtsoort uit duurzaam beheerde bossen (aangetoond met label). Tropische houtsoorten wordt best vermeden gezien dit op vlak van ecologie zeer slecht scoort.