STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het bouwen van een eengezinswoning en het inbuizen van een gracht over een lengte van 5m.
De aanvraag werd op ontvangen 06/06/2022 en op 05/07/2022 ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie op 29/03/2022.
Door de aanvrager werd gevraagd of de woning verder dan de voorziene bouwlijn mag voorzien worden aangezien de breedte van het perceel hier groter is. De dienst heeft het volgende meegegeven aan de aanvrager:
“Er dient een afstand van minimum 6m bewaard te blijven t.o.v. de rooilijn. De woning kan naar achter ingeplant worden. Er moet wel nog een minimale tuindiepte van 10m overblijven.
Maar hou er wel rekening mee dat als de woning achteraan buiten de bouwzone valt, zoals op het verkavelingsplan aangegeven, er eerst een bijstelling van de verkaveling dient te gebeuren alvorens een omgevingsvergunningsaanvraag ingediend kan worden. Men wijzigt de bestemming van de tuinzone.”
De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk advies. In de aanvraag wordt de bouwlijn op 6,62m van de rooilijn voorzien, maar de maximale bouwdiepte volgens de verkavelingsvoorschriften wordt niet overschreden waardoor er voldoende tuinzone overblijft.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
ADVIEZEN
Fluvius
Dienst Patrimonium
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied met landelijk karakter.
De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
Verkaveling
Het goed is gekend als lot 3 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 12/05/2015 door het college van burgemeester en schepenen en gekend is onder nummer 1193.A.874.2. De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen.
De kavel kreeg als bestemming eengezinswoning.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften en de verkavelingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 129,01m² een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 5 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik, afgietbakken en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Met betrekking tot de riolering werd de aanvraag voor advies voorgelegd aan Fluvius. Het advies van 04/08/2022 van Fluvius is voorwaardelijk gunstig:
“Het betreft hier een eengezinswoning, hiervoor verwijzen wij graag naar www.fluvius.be/aansluitingen. Voor dit project is er sprake van een verkaveling en moet er voldaan zijn aan alle verkavelingsvoorwaarden. Voor uw rioleringsaansluiting geven we u volgende advies:
Volgens het definitief zoneringsplan ligt de woning in collectief te optimaliseren buitengebied. In deze zone wordt op termijn wel een collectieve zuivering van het vuilwater (via riolering) voorzien. De timing voor deze werken moet nog worden vastgelegd. Indien binnenkort een project van start gaat in de straat, kan u best met Fluvius contact opnemen voor de voorwaarden naar voorbehandeling van het vuilwater. In afwachting van deze collectieve afvalwaterzuivering moet het afvalwater gezuiverd worden, dit kan door alle afvalwater, zowel zwart afvalwater (toiletten) als grijs afvalwater (gootsteen, vaatwas, douche, bad, …) aan te sluiten op een septische put of door twee afzonderlijke septische putten. Het minimale putvolume voor een gezin tot vijf personen is 3.000 liter, met 600 liter per bijkomende inwoner.
Gelet op de omzendbrieven, decreten en de code van goede praktijk voor de herwaardering van grachtenstelsels;
Gelet op de overname door Fluvius van riolering- en grachtenstelsels van de gemeente Zonhoven;
is Fluvius van mening dat baangrachten enkel mits grondige motivering mogen overwelfd worden. Er wordt slechts 1 overwelving per kadastraal perceel toegestaan. Fluvius geeft positief advies voor een grachtinbuizing van 5 meter. Na het ontvangen van de vergunning kan de bouwheer zijn verzoek tot inbuizing baangracht indienen bij Fluvius via een aanvraag op www.fluvius.be.
Opgelet: In Vlaanderen is een stedenbouwkundige vergunning vereist voor het overwelven of inbuizen van grachten.
De aanvrager kan kiezen om zelf op de open gracht aan te sluiten indien de open gracht onmiddellijk grenst aan het bouwperceel. Hij dient in dit geval ter hoogte van de rooilijn een
apart controleputje voor DWA en voor RWA te voorzien. Ofwel om tegen betaling zijn aansluiting te laten realiseren op de grachtinbuizing (toegang tot zijn perceel). In dit geval worden de aansluitputjes geplaatst door Fluvius. Alvorens de riolering in gebruik te nemen (te mogen lozen) dient een aanvraag tot aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel bij Fluvius te gebeuren, ook in geval van aansluiting op een open gracht. De aanvraag kan gebeuren op www.fluvius.be.
Voor alle andere vragen verwijzen wij graag naar onze website, www.fluvius.be of het algemeen nummer 078 35 35 34.
Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.
Mocht later bijvoorbeeld blijken dat de definitieve vermogens toch buiten de standaardnormen vallen, dan kan ons advies nog wijzigen.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Algemene bepalingen betreffende riolering en waterafvoer:
We raden aan om:
Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privéwaterafvoer verplicht vanaf 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar saneringsnet dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement en dit bij de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer. Enkel de door Fluvius erkende keurders komen hiervoor in aanmerking (een lijst kan u terugvinden op de website van Fluvius: www.fluvius.be).
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5. Uitgeruste weg
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
De aanvraag is gelegen langsheen de dwarsstraat, een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceeloppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan: er worden rookmelders geplaatst in de inkomhal, berging en nachthal.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
Lichten en zichten
De aanvraag werd getoetst aan het burgerlijk wetboek dat bepalingen bevat inzake zichten en lichten op een naburig erf.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het bouwen van een eengezinswoning en het inbuizen van een gracht over een lengte van 5m.
De woning wordt ingeplant op minstens 6,62m van de rooilijn ter hoogte van de Dwarsstraat en op minstens 6m van de rooilijn ter hoogte van de Hulsbergweg. De afstand tot de linker perceelgrens bevindt zich op minstens 3,35m. De maximale bouwbreedte van de woning bedraagt 13 en de maximale bouwdiepte bedraagt 12,55m. Het gebouw bestaat uit 2 bouwlagen en zal afgewerkt worden met een plat dak waarvan de maximale dakrandhoogte 6,30m bedraagt ten opzichte van het maaiveld. De afwerking van de woning zal bestaan uit een lichtgrijze gevelsteen die horizontaal en verticaal verlijmd zal worden. Ook wordt er een antracieten gevelbekleding in aluminium voorzien als accent.
Er wordt een inrit, met een breedte van 3m ter hoogte van de rooilijn, voorzien waarop minstens 2 wagens kunnen gestald worden en dan nog een parkeerplaats in de voortuin. Vanuit deze parkeerplaats worden er nog stapstenen voorzien naar de voordeur waar er een vloer wordt aangelegd vooraan de woning. Deze verhardingen worden uitgevoerd in waterdoorlatende verharding en heeft een oppervlakte van ±70m². Om deze inrit en de parkeerplaats te kunnen bereiken wordt er een inbuizing van de gracht vooraan het perceel voorzien over een lengte van 5m. Achteraan de woning wordt er ook nog een terras aangelegd in waterdoorlatende materialen met een oppervlakte van 27,65m². In de voortuinen wordt er een afsluiting geplaatst met een maximale hoogte van 1m. De overige afsluitingen hebben een hoogte van 1,70m en worden voorzien in een groene draad met klimop. De overige delen worden groen aangeplant met gras en er worden ook enkele kleine bomen aangeplant.
Het maaiveld zal opgehoogd worden met een hoogte van 20cm om zo boven de as van de weg te komen liggen. Ten minste de laatste meter ter hoogte van de perceelgrenzen zal aansluiten op deze van de desbetreffende buren.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De aanvraag is gelegen in een gebied dat geordend wordt door een ruimtelijk uitvoeringsplan, een gemeentelijk plan van aanleg of een verkavelingsvergunning waarvan niet afgeweken wordt. Dit plan of die vergunning bevat voorschriften die de aandachtspunten, vermeld in art. 4.3.1 §2 1° van de Vlaamse Codex ruimtelijke ordening, behandelen en regelen. Deze voorschriften worden geacht de criteria van de goede ruimtelijke ordening weer te geven.
De aanvraag integreert zich volledig qua architectuur, materiaalgebruik en volume binnen de geldende verkavelingsvoorschriften. De bovenstaande aanvraag voldoet aan de verkavelingsvoorschriften die van toepassing zijn op het perceel. De aanvraag voldoet dus ook aan de goede ruimtelijke ordening die reeds afgetoetst werd binnen de verkavelingsvergunning 1193.A.874.2 dat werd afgeleverd door het college van burgemeester en schepenen op 12/05/2015.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
“Tijdens de rioleringswerken van het project 'Drij Dreven' wordt deze gracht normaal gedempt.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het bouwen van een eengezinswoning en het inbuizen van een gracht over een lengte van 5m zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Riolering:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het bouwen van een eengezinswoning en het inbuizen van een gracht over een lengte van 5m, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Riolering:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.