2021_CBS_01161 - Eindrapport stedenbouwkundige studie ontwikkeling binnengebied Dennenweg-Sparrenweg - Weigering

Kempisch Tehuis en Vooruitzien wensen het woonuitbreidingsgebied aan de Dennenweg en Sparrenweg (WU17) te ontwikkelen.

Het college van burgemeester en schepenen besliste in zitting van 13.02.2018 om de startnota goed te keuren en akkoord te gaan met de opmaak van een stedenbouwkundige studie. VMSW nam hiertoe het initiatief. De Gouden Liniaal Architecten uit Genk werd aangesteld als ontwerpbureau.

De startnota had tot doel een ruimtelijke visie voor dit binnengebied te ontwikkelen. In overleg met het toenmalig afdelingshoofd Ruimte kwam de startnota in bijlage tot zijn huidige vorm.

De startnota diende als basis voor de opmaak van een ruimtelijke visie voor dit gebied en werd aanvaard door de betrokken diensten.

De startnota vermeldt volgend programma van eisen:

• Algemeen:
  • De stedenbouwkundige structuur moet identiteit geven aan het gebied. De structuur wordt zo ontwikkeld dat qua architectuur kan voldaan worden aan de kwalitatieve en kwantitatieve normen van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) inzake sociale woningbouw.
  • Er wordt rekening gehouden met de morfologische karakteristieken van het gebied.
  • Er wordt, ook op stedenbouwkundig niveau, aandacht gevraagd voor de toegankelijkheid.
  • Afbakening van de opdracht: het projectgebied, zijnde de gronden van Kempisch Tehuis, Vooruitzien en de gemeente. Voor de overige onbebouwde gronden gelegen in het bouwblok "Sparrenweg, Vossenbergstraat en Elstrekenweg" zal een structuurschets worden opgemaakt.
• Woningen:
  • De dichtheid is het voorwerp van het ontwerpend onderzoek. Er wordt gestreefd naar een dichtheid van ongeveer 25W/ha.
  • Er zullen zowel grondgebonden woningen (eengezinswoningen) als gestapelde woningen (meergezinswoningen) worden gerealiseerd. De gestapelde woningen worden eerder in de kern van het gebied gesitueerd en zullen maximaal 3 bouwlagen tellen.
• Mobiliteit:
  • Ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer zal gebeuren via de Sparrenweg en (in beperkte mate) via Dennenweg (verder te onderzoeken). De ontsluitingsweg via de Sparrenweg is in bezit van Kempisch Tehuis.
  • Ontsluiting voor langzaam verkeer zal zowel via de Sparrenweg als via de Dennenweg gebeuren. Er zal onderzocht worden of een verbinding met de Elstrekenweg haalbaar is (belangrijk voor de verdere verbindingen voor langzaam verkeer).
  • Bewonersparkeren: norm van 1 parkeerplaats per wooneenheid hanteren (carport of staanplaats op eigen terrein; voor huurwoningen eventueel gegroepeerd in een parkeerpocket).
  • Bezoekersparkeren: 1 parkeerplaats per 2 wooneenheden.
• Publieke ruimte:
  • Er wordt in de studie een inventaris opgemaakt van het huidige groen.
  • Er wordt een schetsontwerp van het openbaar domein opgemaakt, bestaande uit typedwarsprofielen van de verschillende straten en voetwegen en schetsen van eventuele plein(tjes) en groenzones.
  • De opvang van het hemelwater gebeurt bij voorkeur bovengronds, via een stelsel van grachten, wadi’s en/of kleine waterpartijen. Een eerste berekening van het benodigd buffervolume behoort tot de opdracht.
  • Er wordt met alle bevolkingsgroepen rekening gehouden, maar de kindgerichtheid van de volledige publieke ruimte is een bijzonder aandachtspunt. Er zal voldoende oppervlakte gebruiksgroen voorzien worden.
  • Er wordt van meet af aan rekening gehouden met de beheeraspecten. Daarbij zullen de principes van het ‘Harmonisch park- en groenbeheer’ toegepast worden, zoals ontwikkeld door het Agentschap Natuur en Bos.

Het college van burgemeester en schepenen besliste in zitting van 26.10.2021 om de principiële goedkeuring van het voorliggende eindrapport in beraad te houden, waarbij Agentschap Natuur en Bos werd verzocht een formeel preadvies te formuleren omtrent de ecologische waarde van het gebied.

Juridisch-planologisch

• Kempisch Tehuis bezit het kadastrale perceel Zonhoven, 2e afdeling, sectie D, nr 133/P3.
• Vooruitzien bezit de kadastrale percelen Zonhoven, 2e afdeling D, nrs 132 Y46, 132 R114 en 132 M122.
• De gemeente bezit het kadastrale perceel Zonhoven, 2e afdeling, sectie D, nr 132 X46.
• Deze hebben een totale oppervlakte van ongeveer 3,4 ha. De totale oppervlakte van het projectgebied bedraagt ongeveer 6,5 ha (oppervlaktes zie bijgevoegd opmetingsplan).
• De bestemming van het projectgebied op het gewestplan is woonuitbreidingsgebied (WUG).
  • Het gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan van de gemeente Zonhoven geeft aan dat dit WUG (Vossenbergstraat-Elstrekenweg) verder onderzocht moet worden.
  • WUG vormt een bijzonder bestemmingsgebied waarbinnen verkavelen of bouwen mogelijk is.
  • Zolang over de ordening in WUG niet is beslist, is er enkel groepswoningbouw mogelijk. ‘Groepswoningbouw’ is het gelijktijdig oprichten van verschillende woningen op één werf waarbij een ruimtelijke en architecturale samenhang voorhanden is.
  • In de huidige stand van de wetgeving kunnen we er dus niet om heen dat groepswoningbouw principieel vergunbaar is in WUG, zonder dat er een ruimtelijk uitvoeringsplan of een verkaveling voor het volledige gebied moet zijn vastgesteld respectievelijk vergund.
  • Een aanvraag tot groepswoningbouw kan daarbij betrekking hebben op een deel van het gebied.
  • Het is niet mogelijk om te eisen dat er een formele woningbehoeftestudie bij de aanvraag wordt gevoegd. Maar, zoals bij elk vergunningsdossier moet niet alleen de legaliteit (overeenstemming met de voorschriften) maar ook de opportuniteit (overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening) worden beoordeeld, en het standpunt van het Departement Omgeving is dat er in dit perspectief meerdere redenen kunnen zijn om een aanvraag tot groepswoningbouw in WUG te weigeren.
  • En daarbij speelt onder meer het al dan niet aanwezig zijn van een behoefte wel degelijk een rol, ook al kan geen formele behoeftestudie geëist worden.
• Het projectgebied is niet gelegen in VEN-gebied of habitatrichtlijngebied of vogelrichtlijngebied.
• Er zijn geen voetwegen opgenomen in de Atlas van de Buurtwegen gelegen in het projectgebied en het resterende gedeelte van het binnengebied.

Typologie en bebouwing

Het masterplan wordt opgedeeld in 3 typologisch verschillende bouwzones of bouwvelden. Het voorliggend plan is echter maar één van de mogelijke invullingen van deze bouwzones en dient dus eerder gezien te worden als een mogelijk inrichtingsplan.

• Bouwzone A: grondgebonden woningen en parkeren op eigen terrein: woningen dienen gesloten of halfopen te zijn, minimale schakeling bij voorkeur van 4 units.
• Bouwzone B: gestapeld wonen en parkeren onder urban villa: gestapelde woningen op plekken waar ze verder weggelegen zijn van de bestaande bebouwing. Meer centraal op het masterplan of eerder aan de uiteinden.
• Bouwzone C: Urban villa en parkeren onder gebouw op maaiveldniveau. De  centrale urban villa’s dienen een poortgebaar te vormen naar het bospark en het grachtenstelsel. Dit gebaar dient de voetganger en fietser dieper het gebied in te trekken.

Inhoudelijke opmerkingen op het plan

• De gemeente wenst geen onteigeningen uit te voeren.
• Het 'privacy' aspect tussen bouwzone A en B dient een verdere uitwerking te kennen.
• Parkeerhaven nr.3 voor bezoekersparkeren is overbodig en moet niet worden uitgevoerd. Bezoekers kunnen op straat parkeren.
• De keuze voor geschakeld wonen hangt nauw samen met de keuze om aanwezige waardevolle groenstructuren maximaal te behouden en het streven naar de afgesproken woondichtheid. Verhardingen dienen zoveel mogelijk beperkt te worden.
• Er dient aandacht te gaan naar voldoende speelsheid en afwisseling in de gevelarchitectuur van de geschakelde woningen, om te vermijden dat er visueel één langgerekte gevel ontstaat.

Masterplan scenario's versus eigendomsstructuur

De eigendomsstructuur is bepalend voor de grootte van het projectgebied. Het masterplan werd opgedeeld in enkele scenario’s:

• Small: hierbij doet slechts een zeer klein percentage van de gebieden/percelen/eigenaars mee en is er niet voldoende plaats om een ringweg aan te leggen. Het gebied wordt begrensd door de aanwezige grachten en krijgt twee pijpenkoppen om terugdraaien mogelijk te maken.
• Medium: dit is het meest waarschijnlijk scenario en is dan ook uitgebreid besproken. Dit scenario voorziet de realisatie van 67 woningen.
• Large: hierbij wordt het projectgebied in 1 keer verdubbeld en komt er een ‘nieuw bouwblok’ bij dat zich uitstrekt tussen de Dennenweg en de Elstrekenweg. Hierbij proberen we zoveel mogelijk aan te takken op de structuren in de omgeving en passen we, in de mate van het mogelijke, de ontwerpstrategieën / uitgangspunten toe van scenario ‘medium’.

Bindend Sociaal Objectief (BSO)

De ontwikkeling van bijkomende sociale huurwoningen is voor Zonhoven belangrijk i.k.v. het behalen van het BSO (Bindend Sociaal Objectief).

• In zitting van 6.10.2020 heeft het college van burgemeester en schepenen kennis genomen van de "Voortgangstoets 2020 - inspanningen om het bindend sociaal objectief (BSO) te bereiken".
• Hieruit is gebleken dat de gemeente niet op schema zit, waardoor we vanuit Vlaanderen verplicht werden een plan van aanpak op te maken.
• De opmaak van het plan van aanpak 2020 werd besproken op het Lokaal Woonoverleg van 30.09.2020.
• Uit het opgemaakte plan van aanpak 2020 blijkt dat wanneer alle geplande projecten uitgevoerd worden voor 2025 (incl project Sparrenweg-Dennenweg), het BSO wordt gehaald.
• Tijdens het Lokaal Woonoverleg van 30.09.2020 werd door de SHM aangehaald dat het project Sparrenweg-Dennenweg mogelijk niet tijdig gerealiseerd gaat zijn. In dat geval dienen bijkomende inspanningen geleverd te worden om bijkomende projecten te realiseren en zo het BSO te behalen.
• In zitting van 6.10.2020 keurde het college van burgemeester en schepenen het plan van aanpak goed.

Preadvies ANB

"Het bos aan beide zeiden van de Sparrenweg kan getypeerd worden als Oligotroof Elzenbroek (karteringscode Vo op de Biologische waarderingskaart). Dit zeldzaam broekbos is een natura 2000 habitat en wordt gekenmerkt door zwarte els gecombineerd met zachte berk en ander loofbomen (oa Zomereik op de drogere delen). Dit type broekbos komt voor op natte tot zeer natte voedselarme zandbodems. De kruidlaag is soortenarm en wordt meestal gedomineerd door pijpestrootje en een rijke moslaag met veenmossen. Tijdens een terreinbezoek eind januari 2022 werd het desbetreffende bos aan de Sparrenweg bekeken. Tijdens de winterperiode is het niet mogelijk om een volledig beeld te krijgen op de toestand van het bos. Zo kan er moeilijk ingeschat worden of er zich mogelijke voorjaarsflora in het bos bevindt.

Het bos is vrij jong (ongeveer 40 jaar), maar er is reeds een goede bosbodem ontwikkeld. Dit bos is ontstaan op oude natte hooilanden die na het niet meer te maaien spontaan bebost zijn. Het bosdecreet is van toepassing voor een spontane bebossing ouder dan 22 jaar. De compensatiefactor is 3 mocht deze zone ooit ontbost moeten worden ifv woningbouw.

Vanuit ecologisch standpunt is het ANB geen voorstander voor het rooien van dit natura 2000 habitat. Dit habitattype is zeer zeldzaam en komt in Vlaanderen enkel voor in de Kempen. Naar schatting zou er nog maximum 600 ha van dit habitat aanwezig zijn. Deze broekboszone is laag gelegen en heeft een waterbufferend vermogen hetgeen heel wat regenwater bij zware regenbuien buffert. Er bevinden zich verschillende diepe ontwateringsgrachten in het gebied die een nefast effect op de ontwikkeling van het broekbos kunnen hebben. Voor het verhogen van het waterbufferend effect zouden de grachten verondiept kunnen worden en/of er kunnen enkele stuwtjes op geplaats worden.  

De rest van het bos dat zich in een drogere sfeer bevindt grenzend aan de tuinen van de omliggende huizen bestaat hoofdzakelijk uit inheemse loofbomen en struweel (Zomereik, ruwe berk, hulst, hazelaar, inlandse vogelkers,…). Dit bostype is minder zeldzaam en heeft boscompensatiefactor 2 (>80% inheems loofhout).

Tijdens ons terreinbezoek werd vastgesteld dat er reeds onvergunde ontbossingen hebben plaatsgevonden. Wij vinden geen kapmachtiging terug om de uitgevoerde werkzaamheden te vergunnen, ook stellen we vast dat er begrazing met geiten plaatsvindt waardoor de struiklaag en bosbodem werd verwijderd."

Overwegingspunten voor de beoordeling van het eindrapport:

• Het eindrapport van de stedenbouwkundige studie houdt rekening met de randvoorwaarden zoals destijds gedefinieerd in de startnota.
• Het eindrapport vermeldt het medium scenario dat naar alle waarschijnlijkheid het effectieve projectgebied wordt waarop dit masterplan concreet van toepassing zal zijn.
  • De gemeente wenst enkel de realisatie van het medium scenario in overschouwing te nemen, op voorwaarde dat alle eigenaars van de percelen binnen dit scenario bereid zijn om mee te stappen in het verhaal.
  • Dit scenario voorziet de realisatie van 67 woningen over een projectgebied van ongeveer 3,4 ha, wat een woondichtheid van net geen 20 WE/ha impliceert.
• De ontwikkeling van bijkomende sociale huurwoningen is voor Zonhoven belangrijk in kader van het behalen van het BSO (Bindend Sociaal Objectief).
• ANB typeert het bos aan de zijde van de Sparrenweg als een zeldzaam broekbos.
  • Het bos is vrij jong (ongeveer 40 jaar), maar er is reeds een goede bosbodem ontwikkeld.
  • Het bosdecreet is van toepassing voor een spontane bebossing ouder dan 22 jaar. De compensatiefactor is 3 mocht deze zone ooit ontbost moeten worden ifv woningbouw.
  • Vanuit ecologisch standpunt is het ANB geen voorstander voor het rooien van dit natura 2000 habitat. Dit habitattype is zeer zeldzaam en komt in Vlaanderen enkel voor in de Kempen.
  • Deze broekboszone is laag gelegen en heeft een waterbufferend vermogen hetgeen heel wat regenwater bij zware regenbuien buffert.
  • Er bevinden zich verschillende diepe ontwateringsgrachten in het gebied die een nefast effect op de ontwikkeling van het broekbos kunnen hebben. Voor het verhogen van het watterbufferend effect zouden de grachten verondiept kunnen worden en/of er kunnen enkele stuwtjes op geplaats worden.
  • De rest van het bos dat zich in een drogere sfeer bevindt grenzend aan de tuinen van de omliggende huizen bestaat hoofdzakelijk uit inheemse loofbomen en struweel. Dit bostype is minder zeldzaam en heeft boscompensatiefactor 2 (>80% inheems loofhout).
• De bestemming van het projectgebied op het gewestplan is woonuitbreidingsgebied (WUG).
  
  • In december 2020 bereikte de Vlaamse regering een akkoord over de betonstop waarbij er een "stolp" komt over 12.000 hectare woonreservegebied.
  • Op die gronden mag er de komende 20 jaar in principe niet meer worden gebouwd. Voor sociale huisvestingsmaatschappijen is er een bijzondere regeling die erin bestaat dat hun WUG niet onder de “Vlaamse stolp” en dus niet onder het principieel bouwverbod vallen.
• Met het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV) (de officiële benaming van de ‘betonstop’ oftewel 'bouwshift') wil de Vlaamse regering tegen 2040 de bouwmogelijkheden in open ruimte een halt toeroepen.
  • Vlaanderen wenst komaf te maken met de klassieke verkavelingen op slecht gelegen locaties met een geringe knooppuntwaarde.
  • Naar schatting 16 procent van Vlaanderen is verhard: afgedekt met steen, asfalt of beton, wat erg slecht is voor onze grondwaterhuishouding: water sijpelt niet meer overal de grond in, wat op sommige plekken voor droogte zorgt en op andere plekken voor overlast.
  • Daarom besliste de vorige Vlaamse regering om de inname van open ruimte te halveren tegen 2025 en te stoppen tegen 2040. Dat werd aanvankelijk "betonstop" genoemd, de huidige Vlaamse regering spreekt van "bouwshift".
  • Vanuit het Beleidsplan Ruimte Limburg wordt Termolen getypeerd als een lokale woonkern met een minder goede bereikbaarheid, een gering voorzieningenniveau en een lage tewerkstellingsscore. Het verder investeren in slecht gelegen en slecht uitgeruste kernen druist in tegen de doelstellingen van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen. Vlaanderen vraagt enkel te ontwikkelen op goed gelegen locaties. Voor Zonhoven zijn dit primair de locaties binnen de afbakening van het regionaal stedelijk gebied.
• Naar aanleiding van de Vlaamse visie om bijkomend ruimtebeslag in de open ruimte aan banden te leggen, is de gemeente gestart met de opmaak van een gemeentelijke visie die een differentiatie beoogt in het ruimtelijk beleid tussen "bebouwd" en "onbebouwd" gebied met als doel het beschermen van de resterende schaarse open ruimte. Daarbij wordt het WUG Sparrenweg-Dennenweg bestempeld als buitengebied. Deze visie is echter nog in opmaak en dus niet gefinaliseerd.