Context
De scholengroep GO-Next (gemeenschapsonderwijs) wenst de bestaande schoolsite, langs Genkerbaan en Gulden Boomkensweg, te herontwikkelen. Niet enkel door herbouw van de 2 bestaande scholen op het terrein, maar ook door verdere ontwikkeling van de site door een extern projectontwikkelaar, en dit door alternatieve functies zoals bv. woningbouw. De site is grotendeels gelegen binnen het gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut, volgens het gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979. Om die reden dient er toepassing te worden gemaakt van de Omzendbrief Ruimtelijk transformatiebeleid. Dit houdt in dat het project (buiten de voorziene schoolfunctie) een grote maatschappelijke meerwaarde dient te bieden. Het traject zal worden begeleid door de VIP-cel van het Departement Omgeving. Er zal gewerkt worden via een wedstrijdformule (uitgeschreven door de scholengemeenschap), alsook een participatietraject. De scholengemeenschap vraagt in dit stadium aan de gemeente om enkele krijtlijnen vast te leggen omtrent de mogelijkheden op de site. Dergelijke krijtlijnen zijn noodzakelijk om de financiële haalbaarheid af te toetsen en zo een definitieve go te krijgen van de Raad van de scholengemeenschap, om het project op te starten.
Voorgeschiedenis
Het project werd eerder, in 2018, reeds voorgelegd aan de gemeente. Op 12/06/2018 werd door het college van burgemeester en schepenen een besluit genomen in het kader van dit project. Om het project te realiseren was er de intentie dit te doen d.m.v. een PPS met een programma voor private ontwikkeling en de bouw van gemeenschapsvastgoed.
Stand van zaken
Een PPS in het kader van een gemeentelijke sporthal is niet meer nodig.
Het project wordt, op vlak van invulling en ruimtelijke kwaliteiten, begeleid vanuit de VIP-cel (Cel Vlaamse strategische Investeringsprojecten) van het Departement Omgeving. Uit dit traject zal blijken welke verdere stappen genomen dienen te worden in het proces en welke invulling de site precies zal krijgen. Allicht zal dit afwijken van de standpunten die werden ingenomen in 2018 (zie besluit cbs 12/06/2018).
Een eerste overleg samen met GO-Next, de gemeente en de VIP-cel heeft reeds plaatsgevonden. Hierbij werd door de VIP-cel op het belang gewezen van de maatschappelijke bijdrage waarover het project dient te beschikken om in aanmerking te komen voor toepassing van de betreffende Omzendbrief. Ook werden door de VIP-cel volgende aanbevelingen gedaan: de wedstrijdvoorwaarden dienen bepaald te worden in samenspraak met GO-Next, de gemeente en de VIP-cel. Na afloop van de wedstrijd dient een participatief traject gevolgd te worden, onder begeleiding van de VIP-cel, met de buurtbewoners. Voor het slagen van een dergelijk project is het immers van groot belang dat het project door de omwonenden gedragen wordt. In functie van de betreffende Omzendbrief dient er gewerkt te worden met een samenwerkingsovereenkomst, gelijkgesteld aan een PPS-constructie, om het project op te tillen naar een handeling van algemeen belang.
De VIP-cel gaf tenslotte aan de wedstrijdvoorwaarden zo minimaal mogelijk te houden. Door de opdracht in strikte voorwaarden te gieten, zal immers de creativiteit van de ontwerpers beknot worden, wat gemiste kansen tot gevolg kan hebben.
Vraag GO-Next
De scholengemeenschap dient in de huidige fase de haalbaarheid van het project te evalueren door het financiële plaatje af te toetsen. De financiële studie zal eind februari 2022 voorgelegd worden aan de eigen Raad om zo toestemming te bekomen het project op te starten.
Om het financiële overzicht goed te kunnen inschatten, vraagt men aan de gemeente de bebouwingsmogelijkheden in kaart te brengen.
Advies dienst
In het kader van een optimaal wedstrijdresultaat wenst de dienst het advies van de VIP-Cel te volgen en de wedstrijdvoorwaarden minimaal te houden. In het kader hiervan dient er over gewaakt te worden op dit moment geen grote of bepalende beslissingen te nemen waardoor de creativiteit in de wedstrijdfase in het gedrang komt. De dienst gaat in op de vraag van GO-Next, maar wenst zich te beperken tot enkele essentiële zaken.
Woondichtheid
De site zal meerdere functies bevatten. Zo zullen er 2 scholen worden ingeplant, aanhorigheden bij deze scholen (bv. sporthal, sportveld, ...), maatschappelijke functies (bv. kinderopvang,...), woonfuncties,...
Gezien de ligging van de site is een zekere mate van verdichting mogelijk. Er dient echter, op vlak van verdichting, rekening te worden gehouden met een afbouw t.o.v. de projecten die dichter bij de Zonhovense kern zijn ingeplant. Eenzelfde hoge woondichtheid realiseren als in de kern van Zonhoven is geen optie. Rekening houdend met naburige projecten is een woondichtheid van 50 woningen per hectare aanvaardbaar. Deze woondichtheid dient berekend te worden binnen de projectzone die bestemd wordt voor woningbouw (en dus niet op basis van de volledige perceelsoppervlakte).
Bouwhoogte
Gezien de omgeving is een hoogte van 3 bouwlagen mogelijk, met eventueel hogere accenten. De bouwhoogte zal echter beoordeeld worden aan de hand van een concreet voor-/wedstrijdontwerp. Hierbij zal steeds een toetsing aan de goede ruimtelijke ordening gebeuren, waarbij er expliciet zal worden over gewaakt geen bijkomende hinderaspecten te creëren.
Functies
De schoolfuncties voldoen aan de gewestplanbestemming. De gevraagde woonfuncties zijn enkel aanvaardbaar wanneer het project, zoals voorgeschreven door de Omzendbrief, voldoende maatschappelijke bijdrage kan leveren.
In dat geval zijn zowel grondgebonden eengezinswoningen als meergezinswoningen mogelijk. Uitsluitend meergezinswoningen zijn niet toelaatbaar. Er dient naar een goed evenwicht te worden gezocht tussen de verschillende woonvormen om zo een gevarieerd publiek aan te trekken.
Bij voorkeur wordt, naast de klassieke typologieën, ook een alternatieve woonvorm, zoals een cohousingproject, geïmplementeerd op de site.
De woonkwaliteit zal steeds een belangrijke beoordelingsfactor vormen.
De overige functies op de projectsite dienen voornamelijk bij te dragen aan de maatschappelijke meerwaarde van het project. Hierover kunnen op dit moment geen definitieve uitspraken worden gedaan.
Inzet op collectiviteit (in diverse vormen) op de site zal een grote meerwaarde vormen voor het project.
Mobiliteit
In de gemeente Zonhoven worden volgende parkeernormen gehanteerd:
Om hiervan te kunnen afwijken, dienen er alternatieven te worden voorzien, bv. deelmobiliteit. Ook bij cohousing kan mogelijk, gemotiveerd, afgeweken worden van de parkeernorm.
Het parkeren zal, om geen overdreven en overbodige verhardingen te creëren, grotendeels ondergronds ingericht dienen te worden.
Parkeerhavens zijn voor de grondgebonden woningen een duurzaam alternatief t.o.v. een parkeerplaats op iedere kavel.
Er dient ingezet te worden op trage mobiliteit. Zo moet er d.m.v. een trage verbinding aangetakt worden op het bestaande fietspad (Sprinkwaterstraat). Er moeten voldoende fietsenstallingen ingeplant worden voor bezoekers van eventuele handels- of dienstenfuncties. Voor de wooneenheden dienen er overdekte fietsenstallingen ingeplant te worden, zo dicht mogelijk bij de toegangen tot de gebouwen. Hierbinnen moet ruimte zijn voor min. 1 fiets per hoofdkussen, alsook ruimte voor enkele buitenmaatse fietsen. Ook de scholencampus dient voorzien te zijn van voldoende overdekte fietsenstalling.
Groenaanleg
De bestaande groenelementen op de site dienen duidelijk gekarteerd te worden. Er dient te worden ingezet op het behoud van waardevolle bestaande groenelementen. De Kleine Landschapselementen (KLE's 536, 538, 539 en 540) op de site dienen behouden en beschermd te worden. De bestaande beplanting dient te worden aangevuld met streekeigen beplantingen, waaronder hoogstam bomen.
Er dient een groene corridor aangeplant te worden dwars over de site, in kruisvorm. De vorm van aanplant kan voor deze corridor verschillende vormen aannemen (ook plantsoenen kunnen bijdragen aan deze verbinding).
De verhouding tussen bebouwing/verharding en groene aanplant dient in evenwicht te zijn. De verhardingen, ook de noodzakelijke, dienen tot het strikte minimum te worden beperkt. De site dient voor min. 60% groen aangeplant te worden.
Duurzaamheid
Het project dient in te zetten op duurzaamheid. Bv. hemelwateropvang (bv. infiltratiekratten onder de wegenis, een multifunctionele, bespeelbare wadi, ...), groendaken en/of -gevels, natuurinclusief bouwen, zoveel mogelijk gebruik maken van waterpasserende verhardingen,...
De implementatie van water in het project zorgt voor een meerwaarde.
Verder verloop
Het is van groot belang op dit moment geen harde beperkingen op te leggen. Dit zou immers de creativiteit van de ontwerpers in de wedstrijdfase kunnen beknotten.
Wat wel van belang is voor de wedstrijdfase, is om een masterplan te vragen dat niet enkel gebaseerd is op de eigendom van de scholengroep, maar ook op de aangrenzende percelen en eventueel af te splitsen tuinen van de percelen langs de Genkerbaan. Enkel op die manier kan een toekomstgericht ontwerp opgemaakt worden en zal dit volledig binnengebied op kwalitatieve wijze verder kunnen ontwikkelen.
Het college van burgemeester en schepenen gaat akkoord met het advies van de dienst.
Het college van burgemeester en schepenen wenst volgende krijtlijnen vast te leggen voor de site:
Deze krijtlijnen vormen een basis, maar hebben niet de intentie de creativiteit tijdens de wedstrijdfase te beknotten.
Het college van burgemeester en schepenen verwacht als resultaat van de wedstrijd een compleet masterplan, dat zich ook buigt over de te ontwikkelen percelen grenzend aan de eigendom van de scholengroep.