STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het regulariseren en verbouwen van een bestaande woning, de functiewijziging naar een vakantiewoning en herinrichting van het terrein.
De aanvraag werd op 06/07/2022 ontvangen.
Op 04/08/2022 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 25/08/2022 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 06/09/2022 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 16/09/2022 tot en met 15/10/2022, gesloten met 0 bezwaarschriften.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie tussen november 2021 en maart 2022 (VB_2021_328) voor wat betreft procedure met afwijking van de bestemming binnen het BPA, de vergunningstoestand en de te volgen richtlijnen voor een omgevingsaanvraag en specifieke regelgeving voor logiesverstrekkende inlichtingen. Er werd geen voorontwerp ingediend.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust.
Uit het aanvraagdossier en de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies werden opgericht en handelingen werden uitgevoerd, waarvoor geen vergunning verleend werd.
Het betreft de oprichting van een veranda, een overdekt terras, een bijgebouw, de ruimere uitvoering van een afrit, beperkte interne wijzigingen en gevelwijzigingen en aanleg van verhardingen.
Deze wederrechtelijk opgerichte constructies en uitgevoerde handelingen werden opgenomen in de huidige aanvraag als te regulariseren, te verwijderen of aan te passen.
Milieu
Volgende milieumelding werd afgeleverd:
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 16/09/2022 tot en met 15/10/2022.
Er werden geen bezwaren ingediend.
ADVIEZEN
Brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg
Toerisme Vlaanderen
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
Het perceel van de aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied met landelijk karakter en deels gelegen in natuurgebied met wetenschappelijke waarde.
De voorgestelde werken bevinden zich volledig in het woongebied met landelijk karakter.
De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan, noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Bijzonder plan van aanleg
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg Boomsteeg herziening, goedgekeurd op 13 februari 2007.
Het perceel kreeg als bestemming:
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften maar niet aan de stedenbouwkundige voorschriften van het bijzonder plan van aanleg.
Daarom wordt de aanvraag verder onderzocht op basis van de bepalingen van artikel 4.4.9/1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, gewijzigd door het decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving (zgn. Codextrein).
AFWIJKINGEN VAN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Handelingen sorterend onder voorschriften van een bijzonder plan van aanleg dat ouder is dan 15 jaar
Art. 4.4.9/1.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan mag bij het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, voor zover dit plan ouder is dan vijftien jaar op het ogenblik van de indiening van de aanvraag.
Afwijkingen kunnen niet toegestaan worden voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoedwaarden.
De afwijkingsmogelijkheid, vermeld in het eerste lid, kan slechts worden toegepast voor stedenbouwkundige voorschriften van bijzondere plannen van aanleg die een aanvulling vormen op:
1° de volgende gebiedsaanduidingen, vermeld in het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen:
a) woongebieden, met uitzondering van woonparken;
b) industriegebieden in de ruime zin;
c) dienstverleningsgebieden;
d) gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen;
2° de volgende aanvullende voorschriften van het gewestplan:
a) gebieden voor service-residentie;
b) kantoor- en dienstenzones;
c) gebieden voor handelsbeursactiviteiten en grootschalige activiteiten;
d) lokale en regionale bedrijventerreinen;
e) luchthavengebonden bedrijventerreinen;
f) gebieden voor luchthavengerelateerde kantoren en diensten;
g) businessparken;
h) teleport;
i) gebieden voor hoofdkwartierfunctie;
j) gebieden hoofdzakelijk bestemd voor de vestiging van grootwinkelbedrijven;
k) zones voor kleinhandel en kleine en middelgrote ondernemingen;
l) kleinhandelszones;
m) zones van handelsvestigingen;
n) gebieden voor zeehaven- en watergebonden bedrijven;
o) zeehavengebieden;
p) gebieden voor watergebonden bedrijven;
q) transportzones;
r) regionale gemengde zones voor diensten en handel;
s) research-, universiteits- en wetenschapsparken;
t) bedrijfsgebied met stedelijk karakter;
u) gemengde woon- en industriegebieden;
v) gemengde gemeenschapsvoorzienings- en dienstverleningsgebied;
w) stedelijke ontwikkelingsgebieden;
x) gebieden voor duurzame stedelijke ontwikkeling;
y) gebieden voor kernontwikkeling.
De afwijkingsmogelijkheid, vermeld in het eerste lid, kan niet worden toegepast voor bijzondere plannen van aanleg die voorzien in stedenbouwkundige voorschriften voor agrarisch gebied, ruimtelijk kwetsbaar gebied of recreatiegebied in afwijking van het gewestplan of voor gebieden die in uitvoering van artikel 5.6.8 van deze codex aangeduid zijn als watergevoelig openruimtegebied.
Elke aanvraag tot afwijking overeenkomstig het eerste lid, wordt onderworpen aan een openbaar onderzoek.
De aanvraag voldoet aan de afwijkingsbepalingen.
De aanvraag wijkt af van de stedenbouwkundige voorschriften van het BPA Boomsteeg herziening dd. 13/02/2007 voor wat betreft:
De hoofdbestemming is wonen, maximaal 2 wooneenheden, met bijhorende private buitenruimte en een eventueel 1 nevenbestemming voor vrije beroepen per perceel/ pand.
De aanvraag voorziet een functiewijziging van de eengezinswoning naar vakantiewoning.
In geval van een hellend dak varieert de kroonlijsthoogte tussen de 2,50m en 4,50m.
De kroonlijsthoogte van de te regulariseren veranda en afdak bedraagt 2,36m en 2,8m.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
Er werd aangegeven dat de aanvraag niet onder toepassing van de verordening hemelwater valt.
De plannen geven echter aan dat de horizontale dakoppervlakte van de te regulariseren veranda en overkapping 42m² bedraagt. Te regulariseren constructies vallen onder dezelfde regelgeving als nieuwe constructies.
De aanvraag valt dus onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
Voor berekening van de infiltratievoorziening dient 42m² van de te regulariseren dakoppervlakte opgenomen en minstens eenzelfde oppervlakte van de bestaande, nog niet aangesloten dakoppervlakte van de woning. In totaal dus 84m².
Om te voldoen aan de verordening worden volgende voorwaarden opgelegd:
Het hemelwater dient afgeleid naar de bestaande achterliggende vijver.
Het voorzien van een infiltratieput is in een watergevoelig gebied niet zinvol, enkel oppervlakte-infiltratie is hier nuttig. Aangezien er reeds een ruime vijver aanwezig is aan de achterzijde, dient men deze dan ook te benutten.
Minstens 84m² dakoppervlakte dient af te wateren naar de vijver; bij voorkeur wordt de volledige dakoppervlakte opgenomen.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren in de naastliggende groenzones.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening op voorwaarde dat het hemelwater van minstens 84m² dakoppervlakte afgeleid wordt naar de bestaande achterliggende vijver; bij voorkeur wordt de volledige dakoppervlakte opgenomen.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”.
Met betrekking tot de riolering dienen volgende voorwaarden en opmerkingen gevolgd te worden:
Algemene bepalingen betreffende riolering en waterafvoer:
We raden aan om:
Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privéwaterafvoer verplicht vanaf 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar saneringsnet dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement en dit bij de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer. Enkel de door Fluvius erkende keurders komen hiervoor in aanmerking (een lijst kan u terugvinden op de website van Fluvius: www.fluvius.be).
Specifieke bepalingen betreffende riolering en waterafvoer voor dit bouwproject:
Het buffervolume van de infiltratievoorziening dient minimum 25 liter per vierkante meter referentieoppervlakte te bedragen. De grondwaterstand dient nagegaan te worden. Het buffervolume dient zich volledig tussen de gemiddelde grondwaterstand en het peil van de noodoverlaat te bevinden. De oppervlakte van de infiltratievoorziening dient minimaal 4 vierkante meter per begonnen 100 vierkante meter referentieoppervlakte te bedragen.
De eventuele noodoverloop dient voldoende hoog voorzien te worden, en niet dieper dan 30 cm onder het laagste deksel of aangesloten kolk, zodat de noodoverlaat zich boven de hoogste grondwaterstand bevindt. Deze noodoverlaat dient te allen tijde inspecteerbaar en bereikbaar te zijn (bv. onder een deksel). Er wordt enkel een aansluiting met max. diam. 160 mm als overloop van de infiltratievoorziening toegestaan. We raden tevens aan om op de overloop van de infiltratievoorziening een terugslagklep te plaatsen.
Indien een hemelwaterput gebouwd wordt dient de overloop van de hemelwaterput aangesloten te worden op de toevoer naar de infiltratievoorziening.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte maar ligt deels in risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is tot de aanvraag zelf. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd.
Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp slechts aan deze verordening op voorwaarde dat het hemelwater van minstens 84m² dakoppervlakte afgeleid wordt naar de bestaande achterliggende vijver; bij voorkeur wordt de volledige dakoppervlakte opgenomen.
Onder deze voorwaarden is het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets op voorwaarde dat voldaan wordt aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater door het hemelwater van minstens 84m² dakoppervlakte afgeleid wordt naar de bestaande achterliggende vijver.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceeloppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hier niet aan: er worden geen rookmelders voorzien op de plannen. Zoals tevens aangehaald in het advies van de preventiedienst van de brandweer, dient minstens een autonome rookmelder geplaatst in de gelijkvloerse gang aan de slaapruimtes en de nachthal op de verdieping.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Natuurdecreet
De aanvraag ligt binnen een speciale beschermingszone zijnde vogelrichtlijngebied.
De aanvraag heeft geen betrekking op de uitvoering van het natuurdecreet waardoor het ontwerp geen impact heeft op het vogelrichtlijngebied.
Slopen
De afbraak/ verwijdering van overdekte en niet overdekte constructies dient te gebeuren tot in de grond en de vrijgekomen ruimte dient ingericht te worden als groenzone voor zover geen nieuwe constructies voorzien worden.
Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het Vlarem II, omgevingsvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
Regelgeving met betrekking tot logiesverstrekkende inrichtingen
Indien de aanvraag een logiesverstrekkende inrichting omvat dient tevens voldaan te worden aan de specifieke regelgeving hieromtrent. Er dient in de vergunning een voorwaarde opgenomen te worden met betrekking tot deze regelgeving.
De aanvraag omvat een logiesverstrekkende inrichting waardoor voldaan dient te worden aan de specifieke regelgeving hieromtrent.
De aanvraag dient minstens te voldoen aan het Vlaamse Toeristische Logiesdecreet (het decreet van 10 juli 2008 betreffende het toeristische logies zoals gewijzigd) en de bijhorende uitvoeringsbesluiten (zie overzichtsbrochure
http://www.vlaanderen.be/int/sites/iv.devlh.vlaanderen.be.int/files/documenten/Geco%C3%B6rdineerde%20versie%20van%20het%20Toeristische%20Logiesdecreet%20en%20de%20uitvoeringsbesluiten_5.pdf en verder http://www.toerismevlaanderen.be/regelgeving , https://toerismevlaanderen.be/nl/wetgeving-en-decreten/het-vlaamse-logiesdecreet )
Er dient voldaan te worden aan de geldende regelgeving voor logiesverstrekkende inrichtingen. Indien structurele wijzigingen aan het gebouw en/ of wijzigingen die een impact naar de omgeving toe hebben, noodzakelijk zijn om aan de regelgeving en daarbij horende voorwaarden te voldoen, dient een nieuwe omgevingsvergunning bekomen te worden.
Voor de overeenstemming met de regelgeving betreffende logiesverstrekkende inrichtingen kan men Toerisme Vlaanderen contacteren, vergunningen dienen bekomen bij het departement Internationaal Vlaanderen.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving onder volgende voorwaarden:
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het regulariseren en verbouwen van een bestaande woning, de functiewijziging naar een vakantiewoning en herinrichting van het terrein.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
Handelingen sorterend onder voorschriften van een bijzonder plan van aanleg dat ouder is dan 15 jaar ( dus geen RUP! )
Artikel 4.4.9/1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat in een vergunning – na een openbaar onderzoek – afwijkingen kunnen worden toegestaan van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg of een wijziging ervan, voor zover dit plan ouder is dan 15 jaar op het ogenblik van de indiening van de aanvraag
Het hierboven genoemde bijzonder plan van aanleg is goedgekeurd dd. 13/02/2007( datum aanvullen ) en dus kan er principieel worden afgeweken van de voorschriften.
Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoedwaarden. Het betreft geen van deze elementen.
De aanvraag wijkt af van de stedenbouwkundige voorschriften van het BPA Boomsteeg herziening dd. 13/02/2007 voor wat betreft:
De hoofdbestemming is wonen, maximaal 2 wooneenheden, met bijhorende private buitenruimte en een eventueel 1 nevenbestemming voor vrije beroepen per perceel/ pand.
De aanvraag voorziet een functiewijziging van de eengezinswoning naar vakantiewoning.
In geval van een hellend dak varieert de kroonlijsthoogte tussen de 2,50m en 4,50m.
De kroonlijsthoogte van de te regulariseren veranda en afdak bedraagt 2,36m en 2,8m.
De aanvraag dient getoetst aan de goede ruimtelijke ordening. ( Deze wordt verderop uitgevoerd )
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Boomsteeg, een gemeenteweg ten zuidwesten van het centrum van Zonhoven, binnen het vijvergebied Midden-Limburg.
De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open verband langsheen de straatzijden, het natuurgebied met vijvers “de Wijers” aan de achterzijde van het perceel van de aanvraag en een viskwekerij aan de overzijde van de straat.
Omschrijving van de aanvraag
Het goed van de aanvraag werd anno 1978 bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning.
Ten opzichte van de vergunde toestand werden diverse werken uitgevoerd die hier niet mee overeen stemmen. Het betreft:
Met de huidige aanvraag wenst men de afwijkende toestand te regulariseren, een gedeelte van de verhardingen te verwijderen en tevens de woning beperkt te verbouwen tot een vakantiewoning.
Een regularisatie moet met dezelfde criteria beoordeeld worden als een nieuwe aanvraag. Het kan immers niet zijn dat de regularisatie soepeler zou beoordeeld worden om reden dat de werken reeds uitgevoerd zijn.
Het bijgebouw beantwoordt aan de bepalingen van het vrijstellingsbesluit, is niet in strijd met de voorschriften van het BPA en is bijgevolg niet vergunningsplichtig.
De licht afwijkende inplanting dateert van bij de opbouw van de woning voor inwerkingtreding van het gewestplan en dient beschouwd te worden als zijnde vergund geacht.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
Men wenst de hoofdfunctie wonen te wijzigen naar verblijfsrecreatie.
In de nota wordt aangegeven dat maximaal 12 personen toegelaten zijn.
Een vakantiewoning is in principe niet in strijd met de bestemming van het woongebied en de locatie die grenst aan het natuurgebied leent zich hiertoe.
Evenwel dient men te waken over hinderaspecten die voor de omliggende kavels/ bewoners kunnen ontstaan bij de uitbating van de verblijfsaccommodatie. Het goed bevindt zich in een landelijke en rustige omgeving en dit dient gerespecteerd te worden bij de uitbating.
De eigenaar/ verhuurder draagt hiervoor de verantwoordelijkheid.
Mobiliteitsimpact
Met de aanvraag wordt 1 interne garage en bijhorende oprit gesupprimeerd.
Er resteert nog een ondergrondse garage voor 1 tot 2 wagens en op de oprit en verharding naar de afrit van de ondergrondse garage kunnen nog tot 12 wagens parkeren. Er kunnen minstens 4 parkeerplaatsen op deze verharding voorzien worden die onafhankelijk gebruikt kunnen worden.
Er zijn dus minstens 5 en maximaal 14 autostaanplaatsen aanwezig.
Dit is ruim voldoende in verhouding tot het toegelaten aantal personen (12).
De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen
Regularisatie en verbouwingswerken hoofdgebouw
De terrasoverkapping en veranda aan de achterzijde van het gebouw zijn vrij gebruikelijke constructies bij een woongebouw. De beperkte bouwdiepte van 3,20m zorgt voor een totale bouwdiepte van 11,8m, wat aanvaardbaar is. Het betreft een draagconstructie in hout, voorzien van een licht hellend dak in polycarbonaat. Het gedeelte van de veranda bestaat uit 2 gevels in glas en 1 bakstenen gevel met een raamopening. De veranda heeft een breedte van 5,45m en situeert zich aan de rechterzijde, aansluitend aan de leefruimte.
Het overdekte terras heeft een breedte van 10,25m en is volledig open aan de achterzijde. De linker zijgevel bestaat uit dezelfde baksteen als de gevels van de woning en is voorzien van een deuropening. Ter hoogte van de afrit werd een balustrade geplaatst in functie van de veiligheid.
Intern werden in het verleden de keuken en onderliggende kelderruimte groter uitgevoerd, een draagmuur werd hiervoor gewijzigd. De aanpassing heeft geen enkele negatieve invloed op uiterlijk of woonkwaliteit.
Voor de functiewijziging/ verbouwing tot vakantiewoning wenst men de garage gelijkvloers om te vormen tot een slaapkamer en badkamer. Hiervoor wordt 1 tussenmuur geplaatst en wordt de garagepoort in de voorgevel vervangen door een dubbel openslaand raam.
De aangrenzende kamer wordt eveneens voorzien als slaapkamer (voorheen bureauruimte).
Intern zijn geen verdere aanpassingen voorzien.
Uiterlijk zal het gebouw opgefrist worden door de roodbruine gevelsteen te schilderen in een witte kleur.
De reeds uitgevoerde en bijkomende werken hebben slechts een beperkte invloed op het uiterlijk van het woongebouw en zijn inpasbaar in de omgeving. Ze zijn dan ook aanvaardbaar.
Terreininrichting
Door de herinrichting van de garage op het gelijkvloers tot slaapkamer/ badkamer, kan de voorliggende (2de) oprit volledig verwijderd worden.
Het toegangspad naar de inkom en pad rond de woning in platte kasseien (59m²), wenst men te behouden en te regulariseren evenals het klinkerpad (25m²) aan de achterzijde.
De verharde oppervlakte van de oprit, afrit, circulatieruimte en parkeerzone aan de linkerzijde en achteraan bedraagt momenteel 322m², bestaande uit klinkers.
Het meest rechts gelegen deel van de klinkerverharding zal verwijderd worden waardoor de oppervlakte gereduceerd wordt tot 256m².
Hier wordt opgelegd dat een strook van 1m langsheen de achterste perceelgrens eveneens verwijderd dient te worden over de volledige breedte van 12,23m. Dit in functie van infiltratie op eigen terrein.
Er wordt aangegeven dat tussen de oprit en de linker perceelgrens een strook van 1,88m breed en ca. 46m lang, voorzien wordt van boomschors. Hier dient ook beplanting aangebracht te worden, enkel boomschors kan niet als groenzone aanvaard worden.
Binnen het woongebied heeft het terrein een oppervlakte van ca. 1500m².
Met de voorgestelde inrichting, en mits naleving van de voorwaarden, zal ca. 36% van het terrein bebouwd/ verhard zijn, zijnde ca. 545m².
Dit is aanvaardbaar gelet op de terreinoppervlakte en het feit dat de toegang tot de ondergrondse vergunde garage nu eenmaal een zeer groot aandeel hierin heeft.
Bodemreliëf
Behoudens de ruimere afrit naar de ondergrondse garage en het niet uitvoeren van een buitentrap naar de kelder, blijft het terreinniveau ongewijzigd ten opzichte van de vergunde toestand.
Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De verhuring van de vakantiewoning betreft geen stedenbouwkundig aspect maar een zakelijk aspect. Het ontstaan van enige hinder naar de omwonenden toe zal hier echter grotendeels vanaf hangen, met name geluidsoverlast. De eigenaar/ verhuurder dient er over te waken dat het gebruiksgenot van de omwonenden niet geschaad wordt.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving op voorwaarde dat:
BESPREKING ADVIEZEN
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden. Er dienen geen structurele aanpassingen aan de plannen doorgevoerd te worden om te voldoen aan de brandveiligheid.
Het advies van de dienst Toerisme Vlaanderen werd niet binnen de wettelijk opgelegde termijn ontvangen. Er wordt bijgevolg aan de adviesvereiste voorbij gegaan.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving en dat de voorziene verweving van functies de aanwezige of te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving niet in het gedrang brengen noch verstoren.
De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening mits volgende aanpassingen door te voeren:
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag (niet) (deels) in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp (niet) verenigbaar / bestaanbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is (niet)vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het regulariseren en verbouwen van een bestaande woning, de functiewijziging naar een vakantiewoning en herinrichting van het terrein
Mits het opleggen van voorwaarden:
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het regulariseren en verbouwen van een bestaande woning, de functiewijziging naar een vakantiewoning en herinrichting van het terrein, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 09/12/2022 omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek, het afwijken van de stedenbouwkundige voorschriften en tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het regulariseren en verbouwen van een bestaande woning, de functiewijziging naar een vakantiewoning en herinrichting van het terrein, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.