De aanvraag betreft de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden door het voorzien van zones voor tuinbergingen op de loten 1 t.e.m. 20 en 28 t.e.m. 30.
De aanvraag werd op 24/08/2022 ontvangen en op 12/09/2022 ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 22/09/2022 tot en met 21/10/2022, gesloten met 0 bezwaarschriften.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 22/09/2022 tot en met 21/10/2022.
Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
ADVIEZEN
Er zijn geen adviezen vereist.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied en deels gelegen in woonuitbreidingsgebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel de overheid geen besluit tot vaststelling van de uitgaven voor de voorziening heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor.
Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering. Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.
Bijzonder plan van aanleg of gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan.
Verkaveling
De loten 1 t.e.m. 20 en 28 t.e.m. 30 zijn gelegen binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 30 juli 2019 door het college van burgemeester en schepenen en gekend is onder nummer 1280.C.874.2 met latere wijzigingen op 09/02/2021 door het toevoegen van lot 6 en op 28/09/2021 door het toevoegen van 3 loten (lot 28, lot 29 en lot 30). De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen. De kavels kregen als bestemming eengezinswoning.
Omdat de aanvraag een bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden omvat, dient de aanvraag getoetst te worden aan de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan. Het voorzien van een zone voor een extra tuinberging op de loten 1 t.e.m. 20 en 28 t.e.m. 30 voldoet principieel aan de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
De watertoets werd uitgevoerd op 12 september 2022. Hieruit bleek dat geen adviezen dienden aangevraagd te worden.
Algemeen kan wel gesteld worden dat:
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5. § 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
§ 3. In het geval de opdrachtgever instaat voor zowel het bouwen van de gebouwen als de verwezenlijking van de voor het project noodzakelijke wegeniswerken, of in het geval de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een overheid de wegenis aanbesteedt, kan de omgevingsvergunning voor de gebouwen worden afgeleverd zodra de omgevingsvergunning voor de wegeniswerken is verleend.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan in dat geval een afdoende financiële waarborg voor de uitvoering van de wegeniswerken eisen.
De aanvraag voldoet aan deze bepalingen.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor deze aanvraag.
Er werd een aktename gedaan door het Agentschap Onroerend Erfgoed van de ingediende archeologienota ID 10125 verstuurd op 13/02/2019 met referentie https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/10215.
OVERIGE REGELGEVING
Erfdienstbaarheden
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden door het voorzien van zones voor tuinbergingen op de loten 1 t.e.m. 20 en 28 t.e.m. 30.
Op de loten 1 t.e.m. 20 en 28 t.e.m. 30 wordt in de private achtertuin een zone van 9m² voorzien in functie van de mogelijkheid tot het oprichten van een tuinberging. Het bouwkader wordt vastgesteld op 1 meter van de zijdelingse perceelsgrens en op 1 meter van de achterste perceelgrens. Hierbinnen kan een houten tuinberging met een maximale oppervlakte van 9m² worden opgericht met een dakrand van maximaal 3,20 meter en uitgevoerd met plat dak.
Ter hoogte van deze zone voor tuinberging, als binnen een zone van 1 meter ten opzichte van deze zone, worden tevens beperkte reliëfwijzigingen gevraagd waarbij er wel rekening wordt gehouden met de wortels van bestaande bomen.
Tenslotte wordt in de zone voor private achtertuinen gevraagd of er een bijkomende verharding kan worden aangelegd naar de zone voor tuinberging. Deze verharding zal worden uitgevoerd in waterdoorlatende materialen met een maximale breedte van 1,00 meter.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Het voorzien van een zone voor tuinberging op de loten 1 t.e.m. 20 en 28 t.e.m. 30. zoals aangegeven op het bijgevoegd verkavelingsplan, is ruimtelijk aanvaardbaar. Het betreft immers een beperkte extra bergruimte van 9 m² dewelke de woonkwaliteit verhoogt.
Door de tuinberging te voorzien op minimum 1 meter van de perceelgrenzen en door de beperkte oppervlakte en bouwhoogte van de tuinberging zal er quasi geen visuele impact zijn naar de aanpalende percelen en zal er ook geen negatieve schaduwwerking zijn naar deze aanpalende eigendommen.
Een bijkomende verharding als toegangspad naar de tuinberging uitgevoerd in waterdoorlatende materialen met een maximale breedte van 1,00 meter is eveneens aanvaardbaar. Er blijft immers na het oprichten van een tuinberging en de aanleg van het toegangspad nog voldoende onbebouwde/onverharde ruimte over de percelen om aan te leggen als een kwalitatieve tuinzone.
Binnen de zone voor private achtertuinen zijn beperkte reliëfwijzigingen toegelaten binnen de zone voor tuinberging en een zone van 1 meter t.o.v. deze ‘zone voor tuinberging’ en dit i.f.v. de toegang tot deze tuinberging en inpassing in het hellend terrein. Er dient hierbij rekening te worden gehouden met de wortels van bestaande bomen (deze mogen niet worden beschadigd) en de aansluiting naar de aanpalende eigendommen. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving mits voldaan wordt aan de opgelegde voorwaarden. De door de gemeente in rood aangepaste verkavelingsvoorschriften van de ontwerper kunnen bijgetreden worden.
BESPREKING VAN DE ADVIEZEN
Er werden geen adviezen opgevraagd.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving, dat de ruimtelijke draagkracht van het gebied niet wordt overschreden en dat de voorziene verweving van functies de aanwezige of te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving niet in het gedrang brengen noch verstoren. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening mits de opgelegde voorwaarden worden nageleefd.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden door het voorzien van zones voor tuinbergingen op de loten 1 t.e.m. 20 en 28 t.e.m. 30, mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden door het voorzien van zones voor tuinbergingen op de loten 1 t.e.m. 20 en 28 t.e.m. 30 voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek en tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden door het voorzien van zones voor tuinbergingen op de loten 1 t.e.m. 20 en 28 t.e.m. 30, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden: