De aanvraag betreft het verkavelen van gronden voor 12 loten (lot 1 t.e.m. 9 en lot 16 t.e.m. 18) voor de oprichting van eengezinswoningen en het aanleggen van nieuwe wegenis (lot19).
De aanvraag werd op 15 april 2022 ontvangen.
Op 5 mei 2022 en 15 juni 2022 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 30 juni 2022 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 25 juli 2022 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 4 augustus 2022 tot en met 2 september 2022. Het openbaar onderzoek werd gesloten met 1 bezwaarschrift.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Afdeling 1, sectie B, nrs. 268P
Afdeling 1, sectie B, nrs. 279F
De aanvraag werd verschillende keren in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie. De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden. Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 4 augustus 2022 tot en met 2 september 2022. Er werd 1 bezwaarschrift ingediend, dat luidt als volgt:
“1. Het gedeelte Hortstraat langs de spoorweg is geen gemeenteweg maar een private exploitatieweg van de NMBS.
2. Ter hoogte van de spoorlijn wordt het BPA verkeerd geïnterpreteerd en verkeerd ingetekend op het verkavelingsplan ttz art. 23 is een reserveringsstrook van 8m breed voor de NMBS en deze dient genomen te worden uit de as van het voormalig dubbele spoor. Op het verkavelingsplan vertrekken ze vanaf de buitenzijde van het bestaande enkele spoor. Een fout van 2m55 in het nadeel van de NMBS. Indien je de 8m uit de as van het vroegere dubbele spoor neemt, blijkt duidelijk dat de huidige weg binnen het domein van de NMBS ligt. Volgens de eigendomsgrenzen van de NMBS reikt de eigendom zelfs verder nl. van 8m80 tot 9m00 uit de as van het dubbel spoor. (in bijlage de eigendomsgrenzen van de NMBS).
3. Art 20 is voorzien voor de lokale weg, rekening houden met de fout zoals in punt 2 aangehaald, moet deze lokale weg naast de huidige bestaande weg te komen liggen!
4. Omwille van de exploitatieweg van de NMBS werd een eerder aanvraag door de bestendige deputatie op 18/05/2004 geweigerd. kenmerk deputatie 023.02.10/S2004N014425 dossier 874.1/2004N03086 d.d. 18/05/2004.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt volgend gemotiveerd standpunt in m.b.t. het bezwaarschrift:
Het opgeworpen bezwaar betreft een eigendomskwestie. NMBS brengt geen advies uit om volgende redenen: “Wij kunnen aan deze aanvraag geen gevolg geven aangezien de NMBS niet betrokken is bij dit terrein. Infrabel is daarentegen wel betrokken en dient geconsulteerd te worden via 51NW05.adviesaanvragenInfrabelAreaNoordwest@infrabel.be”
Infrabel NV maakt echter geen opmerking over het eigendomsstatuut van de weg noch over de reserveringsstrook, waardoor er vanuit kan gegaan worden dat de ingediende plannen correct werden ingediend. Het bezwaar wordt niet weerhouden.
ADVIEZEN
Op 25/07/2022 werd advies gevraagd aan de Provincie Limburg, Mobiliteit en Routenetwerken
Op 25/07/2022 werd advies gevraagd aan de NMBS
Op 25/07/2022 werd advies gevraagd aan Proximus
Op 25/07/2022 werd advies gevraagd aan de Provincie Limburg, Dienst water en Domeinen
Op 25/07/2022 werd advies gevraagd aan Infrabel, Infrabel oost- & West-Vlaanderen
Op 25/07/2022 werd advies gevraagd aan de Brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg
Op 25/07/2022 werd advies gevraagd aan De Watergroep
Op 25/07/2022 werd advies gevraagd aan Fluvius System Operator
Op 25/07/2022 werd advies gevraagd aan de Dienst Mobiliteit
Op 25/07/2022 werd advies gevraagd aan de Dienst Patrimonium
Op 25/07/2022 werd advies gevraagd aan de Dienst Facilitair Management
Op 25/07/2022 werd advies gevraagd aan de Dienst Contractmanagement
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
Het project komt voor op bijlage III van het project-m.e.r.-besluit wat maakt dat een project MER opgemaakt moet worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screening kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken. Er werd een project-m.e.r.-screening bij de aanvraag gevoegd. De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de screening bleek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
GRUP of verkaveling
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan, noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Bijzonder plan van aanleg
Het goed is gelegen binnen het BPA "Halveweg-Beskensstraat herziening 2", goedgekeurd op 15 juni 2006. Het goed kreeg als bestemming: zone voor gesloten patiowoningen (art. 14), zone voor zuidwoningen (art. 15), lokale weg type III (art.20), erfontsluiting (art. 21), fiets- en voetgangersverbinding (art. 22), semi-publieke voortuinstrook (art. 24) en zone voor tuinen en hovingen (art. 26).
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften maar niet aan de stedenbouwkundige voorschriften van het bijzonder plan van aanleg.
Er wordt o.a. afgeweken op:
Art. 14.2: De patiowoningen dienen binnen de grafische zone per twee geschakeld te worden en de vrije zijgevel dient op minimum 5m afstand van de perceelgrens. Lot 3 voldoet niet aan deze voorschriften.
Art. 15: De voorgevel van de woningen op lot 4 t.e.m. lot 9 bevinden zich op 5 meter uit de rooilijn i.p.v. op 8 meter.
Art. 24: In de semi-publieke voortuinstrook is geen bebouwing toegelaten. De woningen op lot 4 t.e.m. lot 9 bevinden zich deels binnen deze zone.
Daarom wordt de aanvraag verder onderzocht op basis van de bepalingen van artikel 4.4.9/1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, gewijzigd door het decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving (zgn. Codextrein).
AFWIJKINGEN VAN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Handelingen sorterend onder voorschriften van een bijzonder plan van aanleg dat ouder is dan 15 jaar
Art. 4.4.9/1.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan mag bij het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, voor zover dit plan ouder is dan vijftien jaar op het ogenblik van de indiening van de aanvraag.
Afwijkingen kunnen niet toegestaan worden voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoedwaarden.
De afwijkingsmogelijkheid, vermeld in het eerste lid, kan slechts worden toegepast voor stedenbouwkundige voorschriften van bijzondere plannen van aanleg die een aanvulling vormen op:
1° de volgende gebiedsaanduidingen, vermeld in het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen:
a) woongebieden, met uitzondering van woonparken;
b) industriegebieden in de ruime zin;
c) dienstverleningsgebieden;
d) gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen;
2° de volgende aanvullende voorschriften van het gewestplan:
a) gebieden voor service-residentie;
b) kantoor- en dienstenzones;
c) gebieden voor handelsbeursactiviteiten en grootschalige activiteiten;
d) lokale en regionale bedrijventerreinen;
e) luchthavengebonden bedrijventerreinen;
f) gebieden voor luchthavengerelateerde kantoren en diensten;
g) businessparken;
h) teleport;
i) gebieden voor hoofdkwartierfunctie;
j) gebieden hoofdzakelijk bestemd voor de vestiging van grootwinkelbedrijven;
k) zones voor kleinhandel en kleine en middelgrote ondernemingen;
l) kleinhandelszones;
m) zones van handelsvestigingen;
n) gebieden voor zeehaven- en watergebonden bedrijven;
o) zeehavengebieden;
p) gebieden voor watergebonden bedrijven;
q) transportzones;
r) regionale gemengde zones voor diensten en handel;
s) research-, universiteits- en wetenschapsparken;
t) bedrijfsgebied met stedelijk karakter;
u) gemengde woon- en industriegebieden;
v) gemengde gemeenschapsvoorzienings- en dienstverleningsgebied;
w) stedelijke ontwikkelingsgebieden;
x) gebieden voor duurzame stedelijke ontwikkeling;
y) gebieden voor kernontwikkeling.
De afwijkingsmogelijkheid, vermeld in het eerste lid, kan niet worden toegepast voor bijzondere plannen van aanleg die voorzien in stedenbouwkundige voorschriften voor agrarisch gebied, ruimtelijk kwetsbaar gebied of recreatiegebied in afwijking van het gewestplan of voor gebieden die in uitvoering van artikel 5.6.8 van deze codex aangeduid zijn als watergevoelig openruimtegebied.
Elke aanvraag tot afwijking overeenkomstig het eerste lid, wordt onderworpen aan een openbaar onderzoek.
De aanvraag voldoet aan de afwijkingsbepalingen.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
De watertoets werd uitgevoerd op 25 juli 2022. Hieruit bleek dat geen adviezen dienden aangevraagd te worden.
Algemeen kan wel gesteld worden dat:
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is een bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag. Op 17 april 2022 nam het Agentschap Onroerend Erfgoed akte van de ingediende archeologienota met referentienummer: https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/22083
De maatregelen opgenomen in de archeologienota en het programma van maatregelen zullen als voorwaarden worden opgelegd bij de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden.
VERKAVELINGSVERGUNNINGSPLICHT
Artikel 4.2.15. § 1. Niemand mag zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden een stuk grond verkavelen voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt.
Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan worden aangevraagd en verleend voor het verkavelen voor de aanleg en het bebouwen van terreinen voor andere functies.
§ 2. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden omvat reglementaire voorschriften aangaande de wijze waarop de verkaveling ingericht wordt en de kavels bebouwd kunnen worden.
§ 3. De verkavelaar zorgt ervoor dat de in de verkaveling opgenomen loten kunnen aansluiten op alle voorzieningen van openbaar nut die vereist worden door het vergunningverlenende bestuursorgaan. In voorkomend geval bepaalt de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden op welke wijze in de nodige infrastructuur voor de nutsvoorzieningen wordt voorzien.
Artikel 4.2.16. § 1. Een kavel uit een vergunde verkaveling of verkavelingsfase kan enkel verkocht worden, verhuurd worden voor méér dan negen jaar, of bezwaard worden met een recht van erfpacht of opstal, nadat de verkavelingsakte door de instrumenterende ambtenaar is verleden.
§ 2. De verkavelingsakte wordt eerst verleden na overlegging van een attest van het college van burgemeester en schepenen, waaruit blijkt dat, voor de volledige verkaveling of voor de betrokken verkavelingsfase, het geheel van de lasten uitgevoerd is of gewaarborgd is door :
1° de storting van een afdoende financiële waarborg;
2° een door een bankinstelling op onherroepelijke wijze verleende afdoende financiële waarborg.
Het attest, vermeld in het eerste lid, kan worden afgeleverd indien de vergunninghouder deels zelf de lasten heeft uitgevoerd, deels de nodige waarborgen heeft gegeven.
Artikel 4.2.17. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden geldt als omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen wat betreft alle handelingen die zijn opgenomen in de vergunning en die de verkaveling bouwrijp maken, zoals in het bijzonder:
1° de aanleg van nieuwe verkeerswegen, of de tracéwijziging, verbreding of opheffing daarvan;
2° de wijziging van het reliëf van de bodem;
3° de ontbossing, met behoud van de toepassing van artikel 90bis van het Bosdecreet van 13 juni 1990;
4° het afbreken van constructies.
Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden geldt tevens als omgevingsvergunning voor het wijzigen van de vegetatie, vermeld in artikel 9bis, § 7, en artikel 13, § 4 en § 5, van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu, wat betreft alle handelingen die zijn opgenomen in de vergunning en die de verkaveling bouwrijp maken.
Het eerste en het tweede lid gelden als de vergunningsaanvraag voor het verkavelen van gronden voldoet aan de vereisten inzake ontvankelijkheid en volledigheid die gelden voor de aanvraag voor stedenbouwkundige handelingen of voor het wijzigen van de vegetatie.
De aanvraag voldoet aan deze bepalingen.
1.- Het dossier bevat voldoende gegevens over het aanleggen van nieuwe wegenis (lot19),
Op 12 december 2022 keurde de gemeenteraad de wijziging van de bestaande rooilijn van Vinkenhof en Hortstraat zoals weergegeven op het ingediende plan van het studiebureau Hosbur van 8 april 2022 goed.
Op 12 december 2022 keurde de gemeenteraad het nieuwe en gewijzigde tracé van de gemeenteweg Vinkenhof en Hortstraat, zoals weergegeven op het ingediend ontwerp “grondplan nieuwe toestand” dd. 8 april 2022, voorwaardelijk goed.
Voorwaarden
1.- De voorwaarden opgelegd door de Dienst Patrimonium dienen te worden nageleefd:
2.- De voorwaarden opgelegd door de Dienst Facilitair management dienen te worden nageleefd:
3.- De volgende voorwaarde opgelegd door de Dienst Mobiliteit dient te worden nageleefd:
De omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan dus gelden als omgevingsvergunning voor de aanleg van de wegenis en het openbaar domein.
2.- Uit het verkavelingsplan blijkt dat er een constructie dient te worden gesloopt op lot 18. Over de sloop van de loods/berging werden er geen gegevens toegevoegd aan het dossier. Gelet op de beperkte grondoppervlakte van deze constructie valt de sloop van de constructie onder de bepalingen van het vrijstellingsbesluit.
OVERIGE REGELGEVING
Slopen
Alle bebouwing dient afgebroken te worden alvorens er een verkoop van een lot en / of een omgevingsvergunning voor het bebouwen van een lot kan bekomen worden. De volledige verkaveling dient vrij en onbelast te zijn van materialen.
Erfdienstbaarheden
Uit het verkavelingsplan, opgesteld door Hosbur, blijkt dat er geen waterlopen noch erfdienstbaarheden aanwezig zijn op het terrein. Hier dient dan ook geen rekening mee gehouden te worden.
Decreet grond- en pandenbeleid – bescheiden woonaanbod
In deze omgevingsvergunning wordt conform het decreet op grond- en pandenbeleid binnen de verkaveling een bescheiden woonaanbod van 20% gerealiseerd voorzien. Het betreft afgerond 2 wooneenheden. Het bescheiden woonaanbod zal gerealiseerd worden in natura, meer bepaald op lot 1 en lot 2, loten van respectievelijk 395,8 m² en 430,4m² (kleiner dan 5are).
Gratis grondafstand
Lot 19 wordt door de verkavelaar gratis afgestaan aan de gemeente. Dit blijkt uit de akkoordverklaring bijgevoegd in het verkavelingsdossier.
Op 03/08/2022 werd door de dienst Contractmanagement volgend voorwaardelijk gunstig advies verleend: “Gunstig advies onder de voorwaarde dat lot 19 (groot 2.891m²) zoals weergegeven op het verkavelingsplan d.d. 08/04/2022 gratis wordt afgestaan aan de gemeente Zonhoven met het oog op inlijving bij het openbaar domein.”
Bijkomend werd op 29/07/2022 door de dienst Patrimonium als voorwaarde opgelegd dat loten 10 t.e.m. 15 eveneens moeten worden overgedragen naar de gemeente, zodat er later een fietsstraat kan gelegd worden.” Deze voorwaarde kan opgelegd worden als voorwaarde bij de omgevingsvergunning.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft het verkavelen van gronden voor 12 loten (lot 1 t.e.m. 9 en lot 16 t.e.m. 18) voor de oprichting van eengezinswoningen en het aanleggen van nieuwe wegenis (lot19).
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het eigendom ligt in het westen van de gemeente Zonhoven in het noordelijk deel van de woonkern Halve weg. De woonkern van Halve weg wordt centraal doorsneden door de Halve Weg (N72), een secundaire weg type III. Langs deze weg liggen een groot aantal
belangrijke kernvoorzieningen. Het eigendom ligt belendend langs de Hortstraat, een lokale weg type II, die de N72 verbindt via de Hortweidenweg en de Eikenenweg met het centrum van het hoofddorp Zonhoven. Het eigendom ligt aan de zuidzijde van deze belangrijke lokale verbindingsweg.
Het eigendom ligt op minder dan 650m van de Sint-Jozef kerk, op minder dan 340m van het recreatiegebied FC Halveweg -Zonhoven (in vogelvlucht) en op minder dan 750m van de basisschool ‘De St@rtbaan’ (in vogelvlucht).
De deelkern Halve Weg heeft een uitgesproken residentieel karakter met overwegend grondgebonden ééngezinswoningen. Enkel langs de N72 (Halve Weg) zijn appartementen en diverse functies aanwezig.
Ruimtelijk maakt het eigendom deel uit van een ruimer bouwblok dat omzoomd wordt door de Hortstraat in het noorden, de Verbindingsweg in het oosten en de Beskensstraat in het zuiden en het westen. Het binnengebied van dit bouwblok werd de afgelopen jaren ontwikkeld met verkavelingen. De bestaande bebouwingsstructuur wordt er gekenmerkt door grondgebonden ééngezinswoningen in een open en halfopen bouwvorm.
Verkavelingsvoorwerp
Er worden 12 bouwloten (lot 1 t.e.m. 9 en lot 16 t.e.m. 18) gecreëerd voor de oprichting van ééngezinswoningen. De eengezinswoningen worden voorzien in open en halfopen bebouwing.
In de zone bestemd voor “geschakelde patiowoningen” volgens het BPA worden 3 loten voorzien, waarbij loten 1 en 2 voorzien worden als halfopen bebouwingen met een maximale bouwdiepte op het gelijkvloers van 12 meter, een voortuinstrook van 12 meter, een zijdelingse bouwvrije strook van 5 meter en een achtertuinzone van 6 meter. Lot 3 betreft een vrijstaande eengezinswoning met een maximale bouwdiepte op het gelijkvloers van 15 meter, een voortuinstrook van 5 meter en een achtertuinzone van minimum 12,30 meter. De linker zijtuinstrook bedraagt minimaal 2,85 meter en de rechter zijtuinstrook bedraagt minimum 7 meter.
In de zone bestemd voor “zuidwonen” volgens het BPA worden 9 loten voorzien waarbij de noordgevel op de perceelgrens wordt geplaatst en een tuinzone ten zuiden van de woning wordt voorzien met een minimale breedte van 7,90 meter. De loten 4 t.e.m. 9 ontsluiten via Vinkenhof en hebben een voortuinstrook van 5 meter en een achtertuinzone van minimum 14 meter. De loten 16 t.e.m. 18 ontsluiten via de Hortstraat en hebben een voortuinstrook van 6,5 meter en een achtertuinzone variërend van 6,20 meter tot 16,83 meter. De maximale bouwdiepte op het gelijkvloers van de loten 4 t.e.m. 9 en de loten 16 t.e.m. 18 bedraagt 17 meter.
Lot 19 betreft het openbaar domein. De ontworpen wegenis is ingericht volgens de behoefte naar plaatselijk verkeer, de nieuwe wegenis heeft immers geen verbindingsfunctie. De wegenis is voorzien als een woonerf met publiek karakter. Er zijn geen afzonderlijk verharde voetpaden. Een fiets- en voetgangersverbinding wordt voorzien tussen de westelijke en noordelijke wegenis. Een deel van de wegenis zal ingericht worden als een doodlopende weginfrastructuur. De inplanting van de inritten wordt vastgelegd. Binnen de verkaveling wordt een groenzone voorzien welke verschillende functies zal herbergen: esthetisch, recreatief, maar ook functioneel voor de waterhuishouding.
Langs de spoorweg is in het BPA een fiets- en voetgangersverbinding voorzien van 4 meter breed. Om deze fiets- en voetgangersverbinding later te kunnen realiseren worden de loten 10 t.e.m. 15 uit de verkaveling gesloten. Loten 20 en 21 zijn reststroken en worden eveneens uit de verkaveling gesloten.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
Het voorzien van 12 grondgebonden ééngezinswoningen, met een ondergeschikte nevenbestemming (vrije beroepen) op het gelijkvloers of een zorgwoning, in een residentiële woonomgeving is functioneel inpasbaar in de onmiddellijke en ruime omgeving.
Mobiliteitsimpact
De last van het autobezit kan niet volledig op het openbaar domein worden afgeschoven.
Het stallen van voertuigen dient op eigen terrein georganiseerd te worden. De verkavelingsvoorschriften voorzien parkeervoorzieningen in een carport of garage in het hoofdvolume of een garage in de zone voor private afgesloten tuinstrook (art. 25). Sowieso zal als voorwaarde worden opgelegd dat de parkeerbehoefte steeds op het eigen terrein moet worden opgevangen. Mits naleving van deze voorwaarde heeft de aanvraag geen negatieve impact op de mobiliteit.
De schaal van de voorgenomen werken
In de omgeving is een diversiteit van bouwvolumes aanwezig gaande van 1 bouwlaag tot 2 bouwlagen. Voor de “zuidwoningen” wordt een maximale bouwdiepte van 17 meter op het gelijkvloers en 12 meter op de verdieping, een maximale kroonlijsthoogte van 6,5 meter en een lessenaarsdak of plat dak voorzien, hetgeen overeenstemt met de normaal gehanteerde normen voor bebouwing in deze omgeving. Voor de woningen op loten 1 en 2 wordt een bouwdiepte van 12 meter voorzien op het gelijkvloers en op de verdieping en voor de woning op lot 3 wordt een bouwdiepte van 15 meter voorzien op het gelijkvloers en op de verdieping. De woningen op loten 1 t.e.m. 3 worden uitgevoerd met plat dak en hebben een maximale hoogte van 7 meter. Deze woningen stemmen eveneens overeen met de normaal gehanteerde normen voor bebouwing in deze omgeving.
Het ruimtegebruik en de bouwdichtheid en visueel-vormelijke elementen
De inplanting van de woningen wordt voorzien op minimum 5 meter uit de rooilijn van de voorliggende wegen. De “zuidwoningen” worden met één zijde op de perceelgrens geplaats. De andere zijgevel wordt op minimum 7,9 meter uit de perceelgrens opgericht. De
woningen op lot 1 en 2 zijn 2 halfopen woningen waarbij de vrije zijgevel op minimum 5 meter van de zijdelingse perceelgrens is gelegen. De woning op lot 3 betreft een vrijstaande woning waarbij de rechter zijgevel op minimum 7 meter van de perceelgrens is gelegen en de linkerzijgevel op minimum 2,85 meter en maximum 6,85 meter van de linker perceelgrens is gelegen. Deze inplanting sluit aan bij de inplanting van de andere woningen in deze omgeving.
Na het oprichten van de woningen en het aanleggen van de verhardingen kan er nog een kwalitatieve groene tuinzone aangelegd worden.
Door het oprichten van 12 woningen op het terrein wordt een woondichtheid bekomen van ca. 12 woningen per hectare wat aanvaardbaar is in deze omgeving.
Op 20/09/2022 werd door Fluvius System Operator volgend ongunstig advies verleend:
“Conform artikel 4.4 van het Fluvius projectreglement, heeft onze studie uitgewezen dat een distributiecabine noodzakelijk is in deze projectzone.
Voor de oprichting van deze distributiecabine is er een perceel grond nodig met de vereiste afmetingen van 5m x 6m. …. Deze grond zal door de initiatiefnemer aan schattingsprijs worden afgestaan aan Fluvius. De overeenkomst tussen Fluvius en de initiatiefnemer over deze grondafstand en de bijhorende erfdienstbaarheden/recht van doorgang voor de leidingen en de doorgang zal door Fluvius opgemaakt worden vóór aanvang van de werken en zal bij notariële akte worden bekrachtigd.
Verder is het belangrijk dat het lot van de cabine een eigen lotnummer krijgt binnen de vergunde verkaveling. De initiatiefnemer zorgt tevens voor een opmetingsplan met precad referentienummer van dit lot. Verdere kosten verbonden aan de notariële akte vallen ten laste van Fluvius….”.
Door het niet voorzien van een lot voor het oprichten van een distributiecabine in voorliggende verkavelingsaanvraag bestaat er geen zekerheid over het kunnen plaatsen van een distributiecabine. Een distributiecabine is nochtans noodzakelijk om de omgeving van voldoende elektriciteit te kunnen blijven voorzien. Het zou van onbehoorlijk bestuur getuigen om voorliggende verkaveling nu reeds te vergunnen of het oprichten van een distributiecabine op te leggen als voorwaarde zonder de garantie dat de distributiecabine kan worden opgericht.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Bodemreliëf
Het terrein is relatief vlak. Een ophoging van het bodemreliëf is slechts toegelaten tot op gelijke hoogte of tot op maximaal 30cm boven het straat- of trottoirniveau. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Er wordt geen hinder verwacht door voorliggende aanvraag m.b.t. tot de gezondheid, het gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen.
De aanvraag voldoet niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING VAN DE ADVIEZEN
1.- Op 03/08/2022 werd door de dienst Contractmanagement volgend voorwaardelijk gunstig advies verleend:
“Gunstig advies onder de voorwaarde dat lot 19 (groot 2.891m²) zoals weergegeven op het verkavelingsplan d.d. 08/04/2022 gratis wordt afgestaan aan de gemeente Zonhoven met het oog op inlijving bij het openbaar domein.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
2.- Op 29/07/2022 werd door de dienst Patrimonium een voorwaardelijk gunstig advies verleend:
“De verharding van de inritten, zowel op openbaar domein als op privé, dienen waterdoorlatend of waterpasserend te zijn.
Het voetpad dient aangelegd te worden in ecologische gebonden halfverharding.
Rond de bomen in de berm langs de weg dient er een wortelgeleiding van 1m diep te worden voorzien ter bescherming van de nieuwe nutsleidingen.
Loten 10 tem. 15 worden overgedragen naar de gemeente, zodat er later een fietsstraat kan gelegd worden.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
3.- Op 29/07/2022 werd door de dienst Facilitair management een voorwaardelijk gunstig advies verleend:
“- De gracht langsheen de weg, zeker t.h.v. de landschapsbuffer wordt best op een andere locatie in de landschapsbuffer voorzien. Deze wordt best voorzien op een manier dat de landschapsbuffer vanaf de straat toegankelijk is, waardoor deze groene zone ook gemakkelijker te gebruiken is door de omwonenden. In huidige voorstel voor de gracht een te harde grens tussen landschapsbuffer een de aangelanden.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
4.- Op 29/09/2022 werd door de dienst Mobiliteit een voorwaardelijk gunstig advies verleend:
“Bespreking dienst:
Advies dienst:
De dienst mobiliteit geeft een voorwaardelijk gunstig advies voor de verkaveling aan de Beskensstraat Fase III en dit onder volgende voorwaarden:
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich deels aan bij dit advies. De vuilnisophaling dient op een verkeersveilige manier te gebeuren, maar dit kan ook zonder keerpunt ter hoogte van lot 9 aangezien de afstand van het kruispunt tot de loten 8 en 9 beperkt is. De breedte van de opritten bedraagt 3 meter. De voorwaarde m.b.t. aftoetsing NMBS wordt niet gevolgd, aangezien het BPA op deze locatie een ontsluiting voorziet (art. 20 – lokale weg type III – woonstraat).
5.- Op 02/08/2022 werd door De Watergroep een voorwaardelijk gunstig advies verleend:
“Advies Aftakkingen en Aansluitingen
Geen advies
Advies Ontwerpbureau
Volledig gunstig advies met voorwaarden
Voor de uitrusting van de verkaveling met een drinkwaterleiding op het openbaar domein moet door de initiatiefnemer onderstaande betaald worden:
Wanneer aan alle voorwaarden is voldaan zal De Watergroep de gemeente hiervan op de hoogte brengen, pas dan zal de gemeente cfr. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening een verkoopbaarheidsattest afleveren.
Bovendien kunnen we u ook melden dat de Watergroep installaties in exploitatie heeft in de zone van de infrastructuurwerken en dat deze installaties te allen tijde bereikbaar moeten zijn.
De Werken dienen zodanig uitgevoerd te worden dat er een continue drinkwaterbevoorrading kan gegarandeerd worden.
In het ontwerp dient men er rekening mee te houden dat in de bermen voldoende ruimte voorzien wordt om de leidingen aan te leggen en de eventuele aanpassingen uit te voeren.
Deze forfaitaire kost en de kost voor eventuele aanpassingen aan de bestaande drinkwaterleiding zijn ten laste van de initiatiefnemer.
Voor grotere projecten met aanleg van nieuwe wegenis moet na het verkrijgen van de vergunning een coördinatievergadering worden opgestart met de zonemanager van De Watergroep om eventuele knelpunten vooraf te bespreken.
Vanaf een leiding van Ø 80mm is een druk- en capaciteitsmeting noodzakelijk. Er wordt slechts effectief gestart met de opmaak van een ontwerp ná uitvoering van de meting door De Watergroep. De kosten hiervoor vallen integraal ten laste van de initiatiefnemer.
Deze meting moet apart worden aangevraagd via het digitale aanvraagformulier op onze website www.dewatergroep.be/capaciteitsmeting.
Iedere wooneenheid dient over een afzonderlijke watermeter te beschikken. De plaats van de watermeter dient te beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.
De kosten van de nieuwe aftakkingen zijn ten laste van de aanvragers.
Bijkomende informatie kan u vinden op : www.dewatergroep.be.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
6.- Op 30/08/2022 werd door Hulpverleningszone Zuid-West Limburg volgend voorwaardelijk gunstig advies verleend:
“Conform het KB van 7 juli 1994 en latere wijzigingen tot vaststelling van de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing waaraan de nieuwe gebouwen moeten voldoen, gaat het om een Laag gebouw.
Van toepassing zijnde wetgeving
Het advies werd opgemaakt rekening houdend met het K.B. van 7 juli 1994, gewijzigd door het K.B. van 19 december 1997 en door het K.B. van 4 april 2003 tot vaststelling van de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing waaraan de nieuwe gebouwen moeten voldoen, bijlage 1 terminologie, bijlage 2/1 lage gebouwen, bijlage 5/1 reactie bij brand van materialen en bijlage 7 Gemeenschappelijke bepalingen.
Evenals navolgende regelgeving:
Bovenstaande wetgeving is integraal van toepassing. Steeds moeten de strengste eisen weerhouden worden. Zonder volledig te willen zijn, worden in dit verslag de voornaamste richtlijnen hernomen.
Opmerkingen
Besluit
De hulpverleningszone Zuid-West Limburg geeft een GUNSTIG brandweeradvies mits naleving van hogervermelde voorwaarden en opmerkingen.
Op het ogenblik van de beëindiging van de werken, dient de aanvrager de preventieafgevaardigde van de betreffende brandweerpost hiervan in te lichten, ten einde de burgemeester op de hoogte te kunnen brengen van het feit of er al dan niet aan de opgelegde brandvoorkomingsmaatregelen gevolg werd gegeven.
Gelieve bij elke correspondentie de nummering onder “ons kenmerk” te vermelden.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
7.- Op 03/08/2022 werd door Proximus volgend voorwaardelijk gunstig advies verleend:
“Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning :
- Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.
- Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.
- Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a2@proximus.com.
- De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.
- Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via netwerkstudie.a22@proximus.com
Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen. “
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
8.- Op 20/09/2022 werd door Fluvius System Operator volgend ongunstig advies verleend:
“Conform artikel 4.4 van het Fluvius projectreglement, heeft onze studie uitgewezen dat een distributiecabine noodzakelijk is in deze projectzone.
Voor de oprichting van deze distributiecabine is er een perceel grond nodig met de vereiste afmetingen van 5m x 6m. In bijlage kan u ons voorstel van locatie terugvinden. Deze grond zal door de initiatiefnemer aan schattingsprijs worden afgestaan aan Fluvius. De overeenkomst tussen Fluvius en de initiatiefnemer over deze grondafstand en de bijhorende erfdienstbaarheden/recht van doorgang voor de leidingen en de doorgang zal door Fluvius opgemaakt worden vóór aanvang van de werken en zal bij notariële akte worden bekrachtigd.
Verder is het belangrijk dat het lot van de cabine een eigen lotnummer krijgt binnen de vergunde verkaveling. De initiatiefnemer zorgt tevens voor een opmetingsplan met precad referentienummer van dit lot. Verdere kosten verbonden aan de notariële akte vallen ten laste van Fluvius.
Vooraleer wij het ontwerpdossier van uw project kunnen opstarten hebben wij onderstaande gegevens nog van u nodig:
Gelieve een opmetingsplan van het cabineperceel met precad referentienummer (+ de documentatie van het kadaster betreffende deze referentienummer) aan te leveren voordat het dossier wordt verzonden naar de notaris. Fluvius zorgt voor de verzending naar de notaris na de interne goedkeuring door onze Raad van Bestuur.
Indien u hierover nog bijkomende inlichtingen wenst, kan u ons contacteren via het mailadres bovenaan deze brief. Wij helpen u graag verder.
Bijlage(n): Voorbeeld inplanting prefab cabine”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit ongunstig advies. Het verkavelingsplan dient te worden aangepast aan bovenstaande opmerkingen. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
9.- Op 31/08/2022 werd door Provincie Limburg, Dienst water en Domeinen volgend voorwaardelijk gunstig advies verleend:
“Hierbij kan ik u meedelen dat het dossier in het kader van de watertoets voorwaardelijk gunstig beoordeeld werd. Ik verzoek u evenwel de voorwaarden in de omgevingsvergunning op te nemen zoals ze geformuleerd werden in het bijgaand advies.
DEEL 1 INLICHTINGENFICHE
Ligging van het perceel:
Waterloop en machtiging
DEEL 2 WATERADVIES I.V.M. DE WATERTOETS
(art. 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018)
1 Beschrijving van het watersysteem
2 Waterplannen
Het stroomgebiedbeheerplan van de Schelde is van toepassing.
3 Toetsen aan de doelstellingen decreet integraal waterbeheer, gecoördineerd op 15 juni 2018 – artikel 1.2.2
De adviesvraag handelt over de richtlijn gewijzigd afstromingsregime.
Vanaf een verharde oppervlakte van meer dan 1 000 m² moet door de vergunningverlenende instantie advies worden gevraagd aan de waterbeheerder met betrekking tot mogelijke schadelijke effecten op de toestand van het oppervlaktewater. In het kader daarvan moet voldaan worden aan de volgende voorwaarden:
infiltratiecap. | minimale dimensioneringsvoorwaarden | of
|
20-50 mm/h (fijn zand) | 400 m³/ha verharde oppervlakte (v.o.), inf.opp. van min. 4 % vd v.o.
| 250 m³/ha vo en 20 % inf.opp.
|
50-100 | 350 m³/ha vo en 4 % inf.opp | 250 m³/ha vo en 10 % inf.opp.
|
>100 | 250 m³/ha vo en 4 % inf.opp.
|
|
Aan deze voorwaarde is voldaan.
DEEL 3 CONCLUSIES ONDERZOEK WATERBEHEERDER
Uit de toepassing van de nadere regels voor de toepassing van de watertoets bij besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006, en latere wijzigingen, is gebleken dat het verkavelen in 12 bouwloten (lot 1 t.e.m. 9 en lot 16 t.e.m. 18) gecreëerd voor de oprichting van ééngezinswoningen(verkaveling Beskensstraat) een verandering van de toestand van watersystemen (of bestanddelen ervan) tot gevolg heeft. Deze verandering heeft geen betekenisvol schadelijk effect op het milieu voor zover de voorwaarden onder Deel 2 worden opgenomen in de vergunning.
Het wateradvies is dan ook voorwaardelijk gunstig.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
10.- Op 26/07/2022 werd door Provincie Limburg, Mobiliteit en Routenetwerken volgend voorwaardelijk gunstig advies verleend:
“We hebben uw aanvraag voor advies over de omgevingsvergunning (het realiseren van de derde fase van de verkaveling in de Beskensstraat te Zonhoven) onderzocht. Het projectgebied van deze omgevingsvergunning heeft namelijk een raakvlak met fietssnelweg F74 (Hasselt- Eindhoven via Pelt).
Provincie Limburg investeert in de uitbouw van een kwalitatief fietssnelwegennetwerk. De fietssnelweg F74 zorgt in dit netwerk voor een fietsverbinding tussen Hasselt en Noord-Limburg. De Hortstraat in Zonhoven maakt deel uit van het (toekomstige) tracé van deze fietssnelweg. De toekomstige verkaveling in de Beskensstraat grenst aan de achterzijde aan de Hortstraat.
Het tracé van fietssnelweg F74 op grondgebied Zonhoven en Hasselt (inclusief Hortstraat) werd vastgelegd in de startnota ‘Fietssnelweg Spoorlijn 18: Hasselt-Zonhoven’. Dit document kreeg haar goedkeuring op de Regionale Mobiliteitscommissie van 27 juni 2017.
De Hortstraat is momenteel een doodlopende straat met beperkt gemotoriseerd verkeer. Voor de toekomstige ontwikkeling van het fietssnelwegtracé kan de Hortstraat ingericht worden als fietsstraat (gemengd verkeer) en verlengd worden tot aan de Beskensstraat. Hierbij blijft de voorwaarde van een knip voor doorgaand gemotoriseerd verkeer.
De huidige wegbreedte is echter te smal voor het concept van een fietsstraat op een fietssnelwegtracé. De wegbreedte van de Hortstraat zou verbreed moeten worden tot minstens 4 meter en bij voorkeur 4,5 meter met aan beide zijdes een meter schuwzone zonder obstakels.
In het ontwerp van de verkaveling wordt er rekening gehouden met de huidige wegbreedte van de Hortstraat. In functie van de ontwikkeling van de fietssnelweg adviseren we rekening te houden met een toekomstige wegbreedte van 4,5 meter met een meter schuwzone aan beide zijdes.
De afdeling Mobiliteit geeft met betrekking tot het fietssnelwegennetwerk een gunstig advies onder voorwaarden. Het project dient namelijk rekening te houden met de toekomstige wegbreedte in functie van de inrichting van de Hortstraat als fietsstraat voor de verdere ontwikkeling tot fietssnelweg.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
11.- Op 27/09/2022 werd door Infrabel volgend ongunstig advies verleend:
“NV Infrabel geeft een negatief advies voor de omgevingsvergunning van IDYLIA voor de verkavelingsaanvraag voor 12 bouwloten in de Hortstraat 3, 3520 ZONHOVEN.
Infrabel heeft de visie om op lange termijn te streven naar een overwegvrij spoorwegnet. Hiervoor zijn per gemeente streefbeelden opgemaakt met daarin infrastructuur om eventueel de spoorweg ongelijkgronds te kruisen. Het doel is de benodigde ruimte te vrijwaren voor toekomstige projecten. Voor de overweg in de Hortstraat was een fietstunnel voorzien in de as van de weg. Overwegen staan vandaag reeds onder druk. Een bijkomende ontsluiting naar de overweg van loten 16-17-18 is bijgevolg niet wenselijk, dat zou een fietstunnel hypothekeren. Een ontsluiting van loten 16-17-18 naar Vinkenhof kan perfect binnen de verkaveling. Dat zou ook minder gemengd verkeer op de fietssnelweg betekenen.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich niet aan bij dit advies. Het BPA voorziet immers op deze locatie een ontsluiting (art. 20 – lokale weg type III – woonstraat) en geeft hieromtrent rechtszekerheid aan de grondeigenaars.
12.- Op 09/08/2022 liet de NMBS weten geen advies uit te brengen: “Wij kunnen aan deze aanvraag geen gevolg geven aangezien de NMBS niet betrokken is bij dit terrein.
Infrabel is daarentegen wel betrokken en dient geconsulteerd te worden via 51NW05.adviesaanvragenInfrabelAreaNoordwest@infrabel.be.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt hier akte van.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de voorgenomen aanvraag de ruimtelijke draagkracht van het gebied overschrijdt en dat de voorziene verweving van functies de aanwezige of te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving in het gedrang kunnen brengen of verstoren. De aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening zoals hoger gemotiveerd.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, maar dat het voorgestelde ontwerp niet verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is niet vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden voor 12 loten (lot 1 t.e.m. 9 en lot 16 t.e.m. 18) voor de oprichting van eengezinswoningen en het aanleggen van nieuwe wegenis (lot19), gelet op het ontbreken van een lot in de verkaveling voor het plaatsen van een distributiecabine.
Door het niet voorzien van een lot voor het oprichten van een distributiecabine in voorliggende verkavelingsaanvraag bestaat er geen zekerheid over het kunnen plaatsen van een distributiecabine. Een distributiecabine is nochtans noodzakelijk om de omgeving van voldoende elektriciteit te kunnen blijven voorzien. Het zou van onbehoorlijk bestuur getuigen om voorliggende verkaveling nu reeds te vergunnen of het oprichten van een distributiecabine op te leggen als voorwaarde zonder de garantie dat de distributiecabine kan worden opgericht.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier ongunstig voor het verkavelen van gronden voor 12 loten (lot 1 t.e.m. 9 en lot 16 t.e.m. 18) voor de oprichting van eengezinswoningen en het aanleggen van nieuwe wegenis (lot19), zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden.
Het college van burgemeester en schepenen volgt het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar niet. Een bijkomende distributiecabine is inderdaad essentieel. Echter, het college beschikt over voldoende informatie om aan te nemen dat er een bijkomende cabine geplaatst wordt op openbaar domein binnen deze verkaveling. Uit gesprekken tussen aanvrager, Fluvius en de gemeente blijkt dat er consensus is over de toekomstige inplanting van een nieuwe cabine. Aldus vervalt hiermee de belangrijkste weigeringsvoorwaarde voor deze verkaveling.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het verlenen van een omgevingsvergunning mits voorwaarden voor het verkavelen van gronden voor 12 loten (lot 1 t.e.m. 9 en lot 16 t.e.m. 18) voor de oprichting van eengezinswoningen en het aanleggen van nieuwe wegenis (lot19), zoals weergegeven op de ingediende plannen.
Volgende voorwaarden worden opgelegd:
Art. 14 zone voor geschakelde patiowoningen
Art. 14.2. Inplanting en volume van het hoofdgebouw
De patiowoningen dienen binnen de grafische zone per twee geschakeld worden uitgezonderd de woning op lot 3 dewelke als een vrijstaande woning mag opgericht worden binnen de grafisch aangeduide zone van het verkavelingsplan.
Art. 15 Zone voor Zuidwoningen
Art. 15.2. Inplanting en volume van het hoofdgebouw
De inplanting van de zuidwoningen moet gebeuren binnen de grafisch aangeduide zone op het verkavelingsplan. De voorgevel van de woningen op lot 4 t.e.m. lot 9 moeten op 5 meter uit de rooilijn worden opgericht i.p.v. op 8 meter.
Art. 24 Semi-publieke voortuinstrook
In deze zone is geen bebouwing toegelaten. De semi-publieke voortuinstrook voor de loten 4 t.e.m. 9 heeft conform het verkavelingsplan een breedte van 5 meter i.p.v. 8 meter zoals voorzien op het BPA.
Onder afbraak wordt tevens het verwijderen van de vloerplaten en van al het materiaal / afval van het terrein bedoeld. Alle materialen / afval dienen afgevoerd te worden naar een erkende verwerker.
De volledige verkaveling dient vrij en onbelast te zijn van gebouwen, materialen en afval.
Deze overeenkomst dient gefinaliseerd alvorens de werken aan de gemeenteweg mogen aangevat worden.
Het afleveren van het attest conform artikel 4.2.16§2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening is pas mogelijk indien er aan deze voorwaarde voldaan is.
Het as-builtplan moet minstens volgende gegevens bevatten: