verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden voor wat betreft lot 21 voor het wijzigen van de verkavelingsvoorschriften m.b.t. de kroonlijsthoogte (6 meter i.p.v. hoogte begrepen tussen 2,5 meter en 4,5 meter) en het aantal bouwlagen (2 volwaardige bouwlagen onder de kroonlijst i.p.v. 1 volwaardige bouwlaag onder de kroonlijst).
De aanvraag werd op 23 mei 2022 ontvangen en op 17 juni 2022 ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 27 juni 2022 tot en met 26 juli 2022.
Het openbaar onderzoek werd gesloten met 0 bezwaarschriften
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie op 23 februari 2021:
“… In principe worden ook wijzigingen van de verkaveling mee in overweging genomen, ook bij verkavelingen ouder dan 15 jaar.
Gezien volgende overwegingen: de oorspronkelijke verkavelingsvoorschriften sluiten een 2e bouwlaag niet uit en laten een kroonlijsthoogte van 6m toe, de zeer gevarieerde bebouwing in de nabije omgeving met 1 of 2 bouwlagen, de ligging binnen een reeds geordend gebied en binnen de afbakening regionaalstedelijk gebied, zien wij een 2e bouwlaag als motiveerbaar.
Er dient in dat geval wel voorafgaandelijk aan de omgevingsaanvraag een bijstelling van de verkaveling bekomen te worden (maw: er zijn 2 procedures noodzakelijk).
De bematingen zoals weergegeven op het plan van de wijziging lijken mij de maximale (6m tov Lemkenshofstraat, 3m bouwvrije strook tov rechts perceel, max. 17m bouwdiepte tov Tiendenstraat). Enkel de inplanting tov de Tiendenstraat (nu op 15m) kan eventueel nog beperkt gewijzigd worden om een overgang te vormen tussen nr. 17 en de toekomstige woning op lot 21, een voorstel hiervoor wordt best voorafgaandelijk voorgelegd aan onze dienst (idem voor eventuele andere afwijkingen tov de voorschriften).
Afwijken van verkavelingsvoorschriften mag uiteraard geen bijkomende hinderaspecten veroorzaken, aanvragen zullen dus ook steeds getoetst worden aan de goede ruimtelijke ordening.”
De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg / advies. Er werd een bijstelling voor het verkavelen van gronden ingediend voor het wijzigen van de kroonlijsthoogte en het aantal bouwlagen.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden. Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 27 juni 2022 tot en met 26 juli 2022. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.
ADVIEZEN
Geen adviezen vereist.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woonuitbreidingsgebied.
De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel de overheid geen besluit tot vaststelling van de uitgaven voor de voorziening heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering. Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.
Verkaveling
Het goed is gekend als lot 21 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde en niet-vervallen verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 24 november 1969 door het college van burgemeester en schepenen en gekend is onder nummer 7204.V.259 en gewijzigd werd op 24 februari 1992 voor de loten 21 t.e.m. 25 (7204.V.259\02). De kavels kregen als bestemming residentieel gebruik (één woongelegenheid per kavel).
Omdat de aanvraag een bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden omvat, dient de aanvraag getoetst te worden aan de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan. De aanvraag voldoet principieel aan deze bestemmingsvoorschriften. De ordening van het woonuitbreidingsgebied is gekend door de reeds afgeleverde verkavelingsvergunningen.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
De watertoets werd uitgevoerd op 17 juni 2022. Hieruit bleek dat geen adviezen dienden aangevraagd te worden.
Algemeen kan wel gesteld worden dat:
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5.
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag.
OVERIGE REGELGEVING
Erfdienstbaarheden
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden voor wat betreft lot 21 voor het wijzigen van de verkavelingsvoorschriften m.b.t. de kroonlijsthoogte (6 meter i.p.v. hoogte begrepen tussen 2,5 meter en 4,5 meter) en het aantal bouwlagen (2 volwaardige bouwlagen onder de kroonlijst i.p.v. 1 volwaardige bouwlaag onder de kroonlijst).
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Het perceel van de aanvraag situeert zich op de hoek van de Tiendenstraat met de Lemkenshofstraat, beide gemeentewegen. De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open bebouwing met een zeer gevarieerde bebouwingstypologie waaronder woningen met 1 bouwlaag en zadeldak, woningen met 1,5 bouwlaag met zadeldak als woningen met 2 bouwlagen met zadeldak.
De aanvraag heeft betrekking op lot 21 en voorziet in het wijzigen van de verkavelingsvoorschriften voor wat betreft de kroonlijsthoogte (6 meter i.p.v. hoogte begrepen tussen 2,5 meter en 4,5 meter) en het aantal bouwlagen (2 volwaardige bouwlagen onder de kroonlijst i.p.v. 1 volwaardige bouwlaag onder de kroonlijst).
In de verkavelingsvoorschriften van de oorspronkelijke vergunde verkaveling d.d. 24 november 1969 werd een kroonlijsthoogte van 6 meter toegelaten. De voorschriften voor o.a. de kroonlijsthoogte en het aantal bouwlagen werd aangepast in de op 24 februari 1992 afgeleverde wijziging van de verkavelingsvergunning voor de loten 21 t.e.m. 25. Enkel voor deze loten werd de kroonlijsthoogte en het aantal bouwlagen beperkt. Voor de overige loten uit de oorspronkelijke verkaveling is nog steeds een kroonlijsthoogte van 6 meter toegelaten.
Op 29 maart 2022 werd een omgevingsvergunning afgeleverd op lot 23 voor het wijzigen van de verkavelingsvoorschriften m.b.t. de kroonlijsthoogte (6 meter i.p.v. hoogte begrepen tussen 2,5 meter en 4,5 meter) en het aantal bouwlagen (2 bouwlagen i.p.v. 1 volwaardige bouwlaag onder de kroonlijst),
Het voorliggend lot 21 heeft een vergelijkbare perceeloppervlakte als lot 23 en de overige loten uit de oorspronkelijke verkaveling. Er wordt niet direct hinder verwacht door het voorzien van een woning met 2 bouwlagen (kroonlijsthoogte van 6 meter) naar de aanpalende eigendommen aangezien de afstand tot de zijdelingse perceelgrenzen minimum 3 meter bedraagt. Er werden geen bezwaren ingediend tijdens het openbaar onderzoek.
Bijkomend bestaat de bebouwing in de omgeving uit een zeer gevarieerde bebouwingstypologie waardoor een kroonlijsthoogte van 6 meter en 2 bouwlagen inpasbaar is in de omgeving.
Het voorzien van een woning met 2 bouwlagen onder een kroonlijsthoogte van 6 meter is ruimtelijk aanvaardbaar in deze omgeving.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING VAN DE ADVIEZEN
Er werden geen adviezen opgevraagd.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor de bijstelling van de omgevingsvergunning voor wat betreft lot 21 voor het wijzigen van de verkavelingsvoorschriften m.b.t. de kroonlijsthoogte (6 meter i.p.v. hoogte begrepen tussen 2,5 meter en 4,5 meter) en het aantal bouwlagen (2 volwaardige bouwlagen onder de kroonlijst i.p.v. 1 volwaardige bouwlaag onder de kroonlijst), mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor de bijstelling van de omgevingsvergunning voor wat betreft lot 21 voor het wijzigen van de verkavelingsvoorschriften m.b.t. de kroonlijsthoogte (6 meter i.p.v. hoogte begrepen tussen 2,5 meter en 4,5 meter) en het aantal bouwlagen (2 volwaardige bouwlagen onder de kroonlijst i.p.v. 1 volwaardige bouwlaag onder de kroonlijst), zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat de bijstelling van de omgevingsvergunning voor wat betreft lot 21 voor het wijzigen van de verkavelingsvoorschriften m.b.t. de kroonlijsthoogte (6 meter i.p.v. hoogte begrepen tussen 2,5 meter en 4,5 meter) en het aantal bouwlagen (2 volwaardige bouwlagen onder de kroonlijst i.p.v. 1 volwaardige bouwlaag onder de kroonlijst), zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.