STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het bouwen van een halfopen eengezinswoning.
De aanvraag werd op 6 juli 2022 ontvangen en op 2 augustus 2022 ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 12 augustus 2022 tot en met 10 september 2022.
De eigenaars van de aanpalende percelen werden verzocht hun standpunt kenbaar te maken.
Het openbaar onderzoek werd gesloten met 1 bezwaarschrift.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Op 21 februari 1957 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een woonhuis. (1957/00127)
Op 23 juli 2013 werd een vergunning afgeleverd voor het slopen van de bestaande woning en bijgebouwen alsook het bouwen van 4 woongelegenheden met garages en carports en het kappen van 3 bomen. (2013/00036)
Er werd beroep aangetekend tegen de beslissing bij de deputatie. De deputatie besliste op 24 oktober 2013 dat het beroep niet werd ingewilligd. Bijgevolg werd een vergunning verleend.
Op 15 juli 2014 werd een verkavelingsvergunning afgeleverd voor het verkavelen van de percelen in 4 loten voor halfopen bebouwing. (1171.A.874.2)
Op 4 november 2014 werd een vergunning afgeleverd voor de regularisatie van het kappen van een boom. (2014/00152)
(VB_2015_022)
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie op 1 december 2021, nl.:
“Verkavelingsvoorschrift 2.1.C: bouwvolume, legt op dat het gabarit van de halfopen woningen op elkaar aangesloten dient te worden en dat het gabarit van de eerst vergunde woning bepalend is.
Op 18/08/2015 werd aan de bouwheer van Hortstraat 32 een vergunning verleend waarbij werd afgeweken van het voorschrift 2.1.C. Het ontwerp voorzag een terugliggend hellend dak, waardoor een gedeelte plat dak werd.
U heeft, als eigenaar van lot 1, daarvoor indertijd goedkeuring gegeven voor deze afwijking. U heeft de plannen mee ondertekend.
Het gabarit van nummer 32 dient dus gevolgd te worden.
Wij wensen u erop te wijzen dat het afleveren van een vergunning te allen tijde afhankelijk is van de eigenschappen van een concreet dossier, de ruimtelijke context, het openbaar onderzoek en de in te winnen adviezen.”
De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg / advies.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 12 augustus 2022 tot en met 10 september 2022.
Er werd 1 bezwaarschrift ingediend, nl.:
Bezwaarschrift ingediend op 5 september 2022:
“Als eigenaars van (x) gelegen in (x), nr (x) werden wij als persoon niet aangeschreven. In het kadaster staan nog de vorige eigenaars vermeld. Gezien de vakantie periode en de korte tijdspanne van het openbaar onderzoek en de melding op de gemeente administratie op 22/08/2022 wat we niet werden aangeschreven is het vreemd dat we alsnog niet werden aangeschreven.
Op 18-08-2016 werd de vergunning voor onze woning, die we dit jaar kochten van (…). Deze vergunning is ook door de eigenaars van het ongebouwd perceel (…) getekend. In deze vergunning staat er een muur op de scheiding vermeld, deze muur staat op beiden eigendommen. Deze muur werd ook geplaats bij de bouw van de woning , dit is een gevelmuur die loopt op beiden eigendommen, hetzij eigendom van hortstraat 32.
De huidige aanvraag van de woning op 32a geeft geen gegevens weer hoe deze muur in gebruik wordt genomen bij de bouw van de aanpalende woning. Op de bouwplannen is enkel zichtbaar dat deze doorloopt? Gezien deze muur enkel eigendom is van ons , willen we graag hiervoor bezwaar geven voor meer duidelijkheid in te brengen. Hetzij in de bouwplannen, hetzij in eventuele overname, aangezien er tegen iemand zijn eigendom gebouwd wordt.”
Bespreking bezwaarschrift:
De gemeentelijke omgevingsambtenaren nemen omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:
De bezwaarindiener werd aangetekend niet in kennis gesteld gezien hij volgens de kadastrale gegevens waar de gemeente over beschikt (toestand 1/1/2022) nog geen eigenaar is.
Het bezwaar handelt over het al dan niet overnemen van een gemene muur. Dit betreft een burgerrechtelijke aangelegenheid en geen stedenbouwkundig argument.
Het bezwaarschrift is dan ook ongegrond.
ADVIEZEN
Geen adviezen vereist.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied met landelijk karakter.
De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
Verkaveling
Het goed is gekend als lot 1 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 15 juli 2014 door het college van burgemeester en schepenen. (1171.A.874.2)
De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen.
De kavel kreeg als bestemming eengezinswoning met inbegrip van zorgwoning.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften maar niet aan de verkavelingsvoorschriften. Daarom wordt de aanvraag verder onderzocht op basis van de afwijkingsbepalingen zoals voorgeschreven in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en de gehanteerde richtlijnen en omzendbrieven.
AFWIJKINGEN VAN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Beperkte afwijkingen
Art. 4.4.1.
§1. In een vergunning kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften met betrekking tot perceelafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.
Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft:
1° de bestemming;
2° de maximaal mogelijke vloerterreinindex;
3° het aantal bouwlagen.
De aanvraag wijkt af van volgende verkavelingsvoorschriften:
Het ontwerp voorziet een terugliggend hellend dak, waardoor een gedeelte plat dak is.
De dakhelling van het hellend dak is 40°.
Het gabarit sluit aan op de naastliggende woning.
Het ontwerp voorziet een terugliggend hellend dak, waardoor een gedeelte plat dak is.
Het ontwerp voorziet een ophoging tot tegen de rechter perceelsgrens.
De aanvraag voldoet aan de afwijkingsbepalingen.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 90m² een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 5 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte (4,16m²) en het volume (2 500 liter) voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”. Een individuele voorbehandelinginstallatie (septische put) moet niet aangelegd worden.
Algemene bepalingen betreffende riolering en waterafvoer:
We raden aan om:
Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privéwaterafvoer verplicht vanaf 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar saneringsnet dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement en dit bij de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer. Enkel de door Fluvius erkende keurders komen hiervoor in aanmerking (een lijst kan u terugvinden op de website van Fluvius: www.fluvius.be).
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5. Uitgeruste weg
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
Het perceel is gelegen langs de Hortstraat een uitgeruste gemeenteweg.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hieraan gezien er een rookmelder geplaatst wordt in de berging/wasplaats, de nachthal en de zolder.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
Erfdienstbaarheden / gemene muren
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.
Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid / het overnemen van een gemene muur.
De overeenstemming van de aanvraag met een goede ruimtelijke ordening wordt echter beoordeeld met inachtneming van beginselen als hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4 van de VCRO.
De aanvrager wordt erop gewezen dat omtrent de gemene muren/ de mandeligheid van muren / bestaande erfdienstbaarheden / erfscheidingen … geen afbreuk wordt gedaan aan de burgerlijke rechten van de betrokken aanpalende eigenaars door het afleveren van een omgevingsvergunning / omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden / bijstelling van de omgevingsvergunning / stedenbouwkundig attest.
Dat het aangewezen is hieromtrent een (schriftelijke) overeenkomst/ akkoordverklaring te bekomen alvorens aan te vatten met de werken.
Lichten en zichten
De aanvraag werd getoetst aan art. 3.132 van het burgerlijk wetboek dat bepalingen bevat inzake zichten en lichten op een naburig erf.
De aanvraag is niet in strijd met deze bepalingen van het burgerlijk wetboek.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft het bouwen van een halfopen eengezinswoning.
De woning wordt ingeplant op 6,85m achter de rooilijn / voorste perceelgrens, tegen de rechter perceelgrens en op minimum 3m van de linker perceelgrens.
De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 13m en op de verdieping 10m.
De dakrandhoogte is deels gelegen op 3,25m en deels op 6m ten opzichte van het maaiveld.
Het ontwerp voorziet een terugliggend hellend dak, waardoor een gedeelte plat dak is.
De dakhelling van het hellend dak is 40°. De nokhoogte is gelegen op 9,60m ten opzichte van het maaiveld.
Het gabarit sluit aan op dit van de naastliggende woning.
De gevelafwerking is voorzien in een rood/bruin/beige gevelsteen gecombineerd met zwarte aluminium gevelpanelen. De dakbedekking wordt uitgevoerd met zwarte pannen.
Behoudens het gebouw worden ook verhardingen voorzien.
In de voortuin wordt een inrit aangelegd met aansluitend een parkeerplaats. De parkeerplaats wordt evenwijdige aangelegd met de voorliggende weg.
De inrit en de parkeerplaats worden uitgevoerd in waterdoorlatende klinkers (35,90m²).
Aan de achterzijde van de woning wordt een niet-overdekt terras voorzien met een oppervlakte van 22,90m². Dit terras wordt tevens uitgevoerd in waterdoorlatende klinkers.
De voorziene verhardingen zijn gebruikelijk bij een eengezinswoning en er resteert nog voldoende onverharde ruimte die ingericht kan worden als tuin/ groenzone.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De aanvraag is gelegen in een gebied dat geordend wordt door een verkavelingsvergunning waarvan op geldige wijze afgeweken wordt. Dit plan of die vergunning bevat voorschriften die de aandachtspunten, vermeld in art. 4.3.1 §2 1° van de Vlaamse Codex ruimtelijke ordening, behandelen en regelen. Deze voorschriften worden geacht de criteria van de goede ruimtelijke ordening weer te geven.
De aanvraag integreert zich hierin volledig qua architectuur, materiaalgebruik en volume behoudens de gevraagde afwijkingen voor het dakprofiel en de reliëfwijziging.
De voorschriften bepalen dat bij gebrek aan akkoord tussen de verschillende eigenaars binnen het bouwblok volgende voorschriften gelden:
Het gabarit sluit aan op de naastliggende woning.
De voorschriften bepalen dat de bebouwing met 2 bouwlagen dient uitgevoerd met een hellend dak.
Het ontwerp voorziet een terugliggend hellend dak, waardoor een gedeelte plat dak is.
Het dakprofiel volgt geheel het gabarit van de naastliggende woning.
De voorschriften bepalen dat geen reliëfwijzigingen zijn toegestaan in de zone dichter dan 1m van de zijdelingse perceelsgrenzen.
Het ontwerp voorziet een ophoging tot tegen de rechter perceelsgrens.
De gevraagde afwijkingen zijn niet van die aard dat de basisvisie van de verkaveling erdoor wordt aangetast, evenmin doet het gevraagde afbreuk aan de rechten en het woongenot van de aanpalenden. De gevraagde afwijkingen zullen niet leiden tot onverenigbare situaties in deze omgeving.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving mits voldaan wordt aan volgende voorwaarde:
BESPREKING ADVIEZEN
Er werden geen adviezen opgevraagd.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het bouwen van een halfopen eengezinswoning zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Riolering:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
De bezwaarindieners worden op de hoogte gebracht van de beslissing van het schepencollege.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek, het afwijken van de verkavelingvoorschriften en het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het bouwen van een halfopen eengezinswoning zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Riolering:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
De bezwaarindieners worden op de hoogte gebracht van de beslissing van het schepencollege.