verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden voor lot 6 van meergezinswoning met 4 woonentiteiten naar een appartementsgebouw met 8 woonentiteiten met ondergrondse parkeergarage.
De aanvraag werd op 5 juli 2022 ontvangen en op 1 augustus 2022 ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een eerste openbaar onderzoek gehouden, lopende van 11 augustus 2022 tot en met 9 september 2022. Het openbaar onderzoek werd gesloten met 16 bezwaarschriften.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
De aanvraag werd verschillende keren in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie. De aanvraag stemt niet helemaal overeen met de besproken plannen voor wat betreft de verhardingen in de tuinzone en de parkeerplaatsen in de zijtuinstrook. Voorliggende bijstelling voorziet geen parkeerplaatsen meer in de zijtuinstrook maar wel in terrasverharding achter de achtergevel in de tuinzone i.p.v. inpandige terrassen binnen de bouwstrook.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden. Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 11 augustus 2022 tot en met 9 september 2022. Er werden 16 bezwaarschriften ingediend.
Gelet op de vereisten die de Raad voor Vergunningsbetwistingen ter zake oplegt aan de vergunningsverlener:
Om te voldoen aan de opgelegde motiveringsverplichting volstaat het dat de vergunningverlener in haar beslissing de redenen vermeldt waarop deze is gesteund.
Zij is er niet toe gehouden alle in de loop van de procedure aangevoerde bezwaren één voor één te beantwoorden (RvVb/A/1516/0884 van 31 maart 2016, in dezelfde zin: RvVb nr. A/2015/0261 van 21 april 2015 en RvVb/A/1516/0239 van 24 november 2015).
De bezwaarschriften werden onderzocht en kunnen als volgt worden samengevat en beoordeeld:
Bezwaar 1
Toename van de verkeersdruk – gebrek aan parkeerruimte – achteruitgang woonkwaliteit.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:
Er wordt in de voorliggende verkavelingsvoorschriften opgelegd dat er per woonentiteit minimum 1 parkeerplaats inpandig moet worden voorzien. Gelet op de beperkte onbebouwde ruimte op het eigendom (maaiveld) en het feit dat de kelderoppervlakte een maximale footprint kan hebben van 663m², is het aangewezen om minimum 1,2 ondergrondse parkeerplaatsen per woonentiteit op te leggen in de voorwaarden bij de omgevingsvergunning en de verkavelingsvoorschriften. Bijkomend zal opgelegd worden dat in de linker zijtuinstrook nog twee bezoekersparkeerplaatsen moeten aangelegd worden. Zo zijn er in principe voldoende parkeerplaatsen aanwezig voor de bewoners en bezoekers (1,5 parkeerplaats per woonentiteit). De verkeersdruk in de omgeving zal toenemen, maar niet in die mate dat er een onaanvaardbare hinder zal ontstaan en zeker niet als er voldoende en vlot bereikbare parkeerplaatsen aanwezig zijn op eigen terrein. Dit bezwaar is deels gegrond en wordt deels weerhouden.
Bezwaar 2
Het uitrustingsniveau Liebenshof en Batenstraat is te beperkt voor 15 extra wooneenheden. Kruiselings verkeer is zeer moeilijk en Batenstraat is zeer smal.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:
Het uitrustingsniveau van de ontsluitingen werd reeds beoordeeld in de initiële verkavelingsaanvraag en als aanvaardbaar en voldoende geacht. Het creëren van 4 extra woongelegenheden wijzigt hier niets aan. Dit bezwaar is ongegrond en wordt niet weerhouden.
Bezwaar 3
15 wooneenheden leidt tot een te grote woondichtheid. De draagkracht van de omgeving wordt hierdoor geschaad. Bij de oorspronkelijke verkavelingsvergunning werd al een grotere woondichtheid voorzien dan in het GRUP.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:
Aangezien het recent opgerichte appartementsgebouw Heuvenstraat 79 bus 1-5, Heuvenstraat 81bus 1-5, Heuvenstraat 83 bus 1-5, Heuvenstraat 85 bus 1-7 op zeer korte afstand van voorliggende eigendom is gelegen, is een meergezinswoning met 4 grondgebonden woningen met bijhorende tuinzone ruimtelijk niet meer verantwoord op voorliggende eigendom (o.a. omwille van een gebrek aan de nodige privacy in de tuinzone en het groot aantal aanpalende eigenaars). Het is vanuit ruimtelijk oogpunt beter om op voorliggende eigendom ook een meergezinswoning op te richten met ondergrondse garage en bijhorende terrassen als antwoord op het aanwezige appartementsgebouw gelegen aan Heuvenstraat. Om ook een economisch verantwoord project te kunnen realiseren kan een beperkte verhoging van het aantal woongelegenheden toegelaten worden. Gelet op de grote afstand van voorliggende eigendom tot aan de achtergevel van de woningen gelegen Batenstraat (minimum 65 meter), de aanwezigheid van het appartementsgebouw op het links aanpalende eigendom (Liebenshof 2 – 4) met 3 bouwlagen en het achterliggende appartementsgebouw kan voorgestelde ontwikkeling aanvaard worden.
Door het verhogen van het aantal woonentiteiten op voorliggende kavel, komt men aan een woondichtheid van 39 wo/ha voor de totale woonontwikkeling Liebenshof, hetgeen aanvaardbaar is binnen deze bebouwde omgeving en slechts een beperkte verhoging van de vooropgestelde woondichtheid betekent (39 wo/ha i.p.v. vergunde 35 wo/ha). Het bezwaar is ongegrond en wordt niet weerhouden.
Bezwaar 4
Verhoging van de bouwlagen veroorzaakt veel minder zon- en daglicht.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:
De voorziene afstand van het bouwblok tot de aanpalende bouwblokken (Heuvenstraat en Liebenshof) verschilt niet van hetgeen algemeen gangbaar is binnen de gemeente en in voorliggende verkaveling. Minder lichtinval in de aanpalende appartementen valt er niet te verwachten door voorliggend ontwerp. Het klopt mogelijks dat het ontwerp impact heeft op de rechtstreekse zoninval in de aanpalende eigendommen, maar dat wordt algemeen aanvaard binnen een woonomgeving in het centrum van Zonhoven. Het bezwaar is ongegrond en wordt niet weerhouden.
Bezwaar 5
Negatieve impact op de waterhuishouding.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:
De aanvraag dient te voldoen aan de hemelwaterverordening en moet de hemelwatertoets doorstaan. Het hemelwater dat valt op de constructies dient te worden opgevangen en gebufferd op eigen perceel. Voorliggende aanvraag heeft geen negatieve impact op de waterhuishouding in de omgeving. Het bezwaar is ongegrond en wordt niet weerhouden.
Bezwaar 6
Een serieuze schending van de privacy indien er een 3e bouwlaag komt, waarbij de combinatie van de 3de bouwlaag en de beperkte afstand t.o.v. de perceelsgrens voor een continue inkijk op mijn terras (alsook in mijn leefruimtes) zorgt, bijkomend zullen terrassen op gelijke hoogte en beperkte afstand van elkaar zorgen voor geluidshinder, lawaai en dus extra overlast en ergernis.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:
Door het voorzien van extra woongelegenheden op het eigendom en een extra bouwlaag ontstaat er bijkomende inkijk in de aanpalende eigendommen gelegen Heuvenstraat en Liebenshof. Maar deze inkijk is in deze bebouwde omgeving niet te vermijden en wordt algemeen aanvaard. Er wordt een gelijkaardige situatie gecreëerd als tussen de appartementsgebouwen Liebenshof 2-4 en Heuvenstraat 83-85.
Gelet op de grote afstand van voorliggende eigendom tot aan de achtergevel van de woningen gelegen Batenstraat (minimum 65 meter), wordt er geen onaanvaardbare privacy-hinder verwacht naar deze woningen toe door voorliggende aanvraag. Het bezwaar is ongegrond en wordt niet weerhouden.
Bezwaar 7
Groenpolitiek van de Gemeente Zonhoven wordt aan flarden geschoten (zie artikel van de Burgemeester in Zonhovenaar dd. augustus 2022). Meer groen en minder beton is de leuze.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:
In voorliggende aanvraag wordt het bouwkader niet vergroot. Enkel wordt er in de zijtuinstrook ruimte voorzien voor een inrit tot de ondergrondse parkeergarage. Deze gemeenschappelijke inrit in de zijtuinstrook komt er in de plaats van de initieel voorziene 4 afzonderlijke inritten in de voortuin, waardoor de voortuin met het nodige groen kan worden ingericht. De gevraagde wijzigingen hebben geen negatieve impact op het groen. Het bezwaar is ongegrond en wordt niet weerhouden.
Bezwaar 8
Gemeente Zonhoven wenst een gedifferentieerd woonaanbod met één-en meergezinswoningen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:
De gemeente wil inderdaad een gedifferentieerd woonaanbod bewaken. De nodige initiatieven werden reeds genomen en worden genomen (o.a. GRUP “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt-Genk’ d.d. 20.6.2014, visie CBS centrum Zonhoven). Het al dan niet toelaten van een bepaalde woontypologie op een bepaalde locatie hangt eveneens af van de reeds bestaande bebouwing in de omgeving. Op voorliggende eigendom werd reeds een verkavelingsvergunning afgeleverd voor het oprichten van een meergezinswoning met 4 woonentiteiten. Voorliggende aanvraag wijzigt de voorziene woningtypologie niet. Het bezwaar is ongegrond en wordt niet weerhouden.
Bezwaar 9
Overwegende dat in een vorig dossier al aangehaald werd dat er gegronde twijfel is over de perceelgrenzen die gehanteerd worden en dit in het bijzonder met perceel 849b en 857. Dat uit een opmetingsplan van Luc Market, Expert-landmeter, blijkt dat een deel van de gronden van de percelen 849b en 857 toegevoegd zijn aan het voorliggend project zonder akkoord. Dat de eigenaars van de appartementen op de percelen 849b en 857 nog steeds niet geïnformeerd zijn over de stappen die ondernomen zullen worden tot rechtzetting van deze perceelgrenzen. Dat aldus in vraag moet gesteld worden of het voorliggend dossier gebaseerd is op correcte gegevens.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:
Het bezwaar m.b.t. de eigendomsbepaling betreft geen stedenbouwkundig aspect en wordt niet weerhouden.
Bezwaar 10
Een bijstelling naar 8 woonentiteiten zorgt voor een serieuze waardevermindering van ons eigendom.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:
Het bezwaar betreft geen stedenbouwkundig aspect en wordt niet weerhouden.
Bezwaar 11
Lawaai- en lichthinder door het in- en uitrijden van de wagens naar de ondergrondse parking.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:
Het links aanpalende appartementsgebouw heeft een identieke inrit. Er wordt geen abnormale hinder verwacht naar de appartementen gelegen aan de Heuvenstraat door deze inrit. De afstand van de inrit tot de woningen Baetenstraat is voldoende groot waardoor geen onaanvaardbare lawaai- en lichthinder ontstaat. Het Het bezwaar is ongegrond en wordt niet weerhouden.
ADVIEZEN
Op 1 augustus 2022 werd advies gevraagd aan De Watergroep.
Op 1 augustus 2022 werd advies gevraagd aan Fluvius System Operator.
Op 1 augustus 2022 werd advies gevraagd aan Proximus.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
Het project komt voor op bijlage III van het project-mer-besluit wat maakt dat een project MER opgemaakt moet worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screening kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken. Er werd een project-m.e.r.-screening bij de aanvraag gevoegd. De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de screening bleek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering. Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.
Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
De aanvraag is niet gelegen in een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan noch in een bijzonder plan van aanleg.
Verkaveling
Het goed is gekend als lot 6 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde en niet-vervallen verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 30.06.1964 en latere bijstellingen door het college van burgemeester en schepenen en gekend is onder nummer 7204.V.69. De kavel kreeg als bestemming residentieel gebruik (4 woonentiteiten).
Omdat de aanvraag een bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden omvat, dient de aanvraag getoetst te worden aan de stedenbouwkundige voorschriften van het gewestplan. De aanvraag voldoet principieel aan deze stedenbouwkundige voorschriften.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
De watertoets werd uitgevoerd op 1 augustus 2022. Hieruit bleek dat geen adviezen dienden aangevraagd te worden.
Algemeen kan wel gesteld worden dat:
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag.
OVERIGE REGELGEVING
Erfdienstbaarheden
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden voor lot 6 van meergezinswoning met 4 woonentiteiten naar een appartementsgebouw met 8 woonentiteiten met ondergrondse parkeergarage.
Het verhogen van het aantal woonentiteiten gaat gepaard met volgende aanpassingen aan het plan en de voorschriften:
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
Een vergunningsaanvraag moet in een aantal gevallen geweigerd worden. Dit is onder meer het geval als het aangevraagde onverenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening. Elke aanvraag tot omgevingsvergunning dient steeds beoordeeld te worden aan een goede ruimtelijke ordening. Artikel 4.3.1 VCRO is steeds geldig.
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van een aantal beginselen. Art. 4.3.1, §2, 2°, b) VCRO beoogt om het principe van ruimtelijk rendement te verankeren in de beoordeling van vergunningsaanvragen aan een goede ruimtelijke ordening:
§ 2. De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen :
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook de volgende aspecten in rekening brengen:
a) beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in punt 1°;
b) de bijdrage van het aangevraagde aan de verhoging van het ruimtelijk rendement voor zover:
1) de rendementsverhoging gebeurt met respect voor de kwaliteit van de woon- en leefomgeving;
2) de rendementsverhoging in de betrokken omgeving verantwoord is;
3° indien het aangevraagde gelegen is in een gebied dat geordend wordt door een ruimtelijk uitvoeringsplan, een gemeentelijk plan van aanleg of een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarvan niet op geldige wijze afgeweken wordt, en in zoverre dat plan of die vergunning voorschriften bevat die de aandachtspunten, vermeld in 1°, behandelen en regelen, worden deze voorschriften geacht de criteria van een goede ruimtelijke ordening weer te geven. …
De rendementsverhoging dient met respect te gebeuren voor de kwaliteit van de woon- en leefomgeving en de rendementsverhoging moet verantwoord zijn in de betrokken omgeving.
Het recent opgerichte appartementsgebouw Heuvenstraat 79 bus 1-5, Heuvenstraat 81bus 1-5, Heuvenstraat 83 bus 1-5, Heuvenstraat 85 bus 1-7 is op zeer korte afstand van voorliggende eigendom gelegen. Het voorzien van 4 grondgebonden woningen met bijhorende tuinzone is ruimtelijk niet meer verantwoord op voorliggende eigendom (o.a. omwille van een gebrek aan de nodige privacy in de tuinzone en het groot aantal aanpalende eigenaars). Het is vanuit ruimtelijk oogpunt beter om op voorliggende eigendom ook een meergezinswoning op te richten met ondergrondse garage en bijhorende terrassen als antwoord op het aanwezige appartementsgebouw gelegen aan de Heuvenstraat. Om ook een economisch verantwoord project te kunnen realiseren kan een beperkte verhoging van het aantal woongelegenheden toegelaten worden. Gelet op de grote afstand van voorliggende eigendom tot aan de achtergevel van de woningen gelegen Batenstraat (minimum 65 meter), de aanwezigheid van het appartementsgebouw op het links aanpalende eigendom (Liebenshof 2 – 4) met 3 bouwlagen en het achterliggende appartementsgebouw kan voorgestelde ontwikkeling aanvaard worden.
Door het verhogen van het aantal woonentiteiten op voorliggende kavel, komt men aan een woondichtheid van 39 wo/ha voor de totale woonontwikkeling Liebenshof, hetgeen aanvaardbaar is binnen deze bebouwde omgeving en slechts een beperkte verhoging van de woondichtheid betekend (39 wo/ha i.p.v. vergunde 35 wo/ha).
Er wordt in de voorliggende verkavelingsvoorschriften opgelegd dat er per woonentiteit minimum 1 parkeerplaats inpandig moet worden voorzien. Gelet op de beperkte onbebouwde ruimte op het eigendom (maaiveld) en het feit dat de kelderoppervlakte een maximale footprint kan hebben van 663m², is het aangewezen om minimum 1,2 ondergrondse parkeerplaatsen per woonentiteit op te leggen in de voorwaarden bij de omgevingsvergunning en de verkavelingsvoorschriften. Bijkomend zal opgelegd worden dat in de linker zijtuinstrook nog twee bezoekersparkeerplaatsen moeten aangelegd worden. Zo zijn er in principe voldoende parkeerplaatsen aanwezig voor de bewoners en bezoekers (1,5 parkeerplaats per woonentiteit). De verkeersdruk in de omgeving zal toenemen, maar niet in die mate dat er een onaanvaardbare hinder zal ontstaan en zeker niet als er voldoende en vlot bereikbare parkeerplaatsen aanwezig zijn op eigen terrein
De verkavelingsvoorschriften laten evenwel nog een bebouwings-/verhardingsgraad toe van 52,83% (683,6m²/1294m²), zonder rekening te houden met de toegangspad(en) naar de voordeur(en) en de bezoekersparkeerplaatsen, terwijl een bebouwings-/verhardingsgraad van 40% slechts toegelaten is. De vooraf besproken plannen hielden hiermee wel rekening.
Door het voorzien van extra woongelegenheden op het eigendom en een extra bouwlaag ontstaat er bijkomende inkijk in de aanpalende eigendommen gelegen Heuvenstraat en Liebenshof. Maar deze inkijk is in deze bebouwde omgeving niet te vermijden en wordt algemeen aanvaard. Er wordt een gelijkaardige situatie gecreëerd als tussen de appartementsgebouwen Liebenshof 2-4 en Heuvenstraat 83-85.
Gelet op de grote afstand van voorliggende eigendom tot aan de achtergevel van de woningen gelegen Batenstraat (minimum 65 meter), wordt er geen onaanvaardbare privacy-hinder verwacht naar deze woningen toe door voorliggende aanvraag
De voorziene afstand van het bouwblok tot de aanpalende bouwblokken (Heuvenstraat en Liebenshof) verschilt niet van hetgeen algemeen gangbaar is binnen de gemeente en in voorliggende verkaveling. Minder lichtinval in de aanpalende appartementen valt er niet te verwachten door voorliggend ontwerp. Mogelijks heeft het ontwerp impact op de rechtstreekse zoninval in de aanpalende eigendommen, maar dat wordt algemeen aanvaard binnen een woonomgeving in het centrum van Zonhoven.
De aanvraag voldoet niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING VAN DE ADVIEZEN
1.- Het advies van 9 augustus 2022 van De Watergroep is gunstig.
‘Volledig gunstig advies zonder voorwaarden.’
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
2.- Het advies van 13 september 2022 van Fluvius System Operator is ongunstig.
“Conform artikel 4.4 van het Fluvius projectreglement, heeft onze studie uitgewezen dat een distributiecabine noodzakelijk is in deze projectzone.
Voor de oprichting van deze distributiecabine is er een perceel grond nodig met de vereiste afmetingen van 5m x 6m. In bijlage kan u ons voorstel van locatie terugvinden. Deze grond zal door de initiatiefnemer aan schattingsprijs worden afgestaan aan Fluvius. De overeenkomst tussen Fluvius en de initiatiefnemer over deze grondafstand en de bijhorende erfdienstbaarheden/recht van doorgang voor de leidingen en de doorgang zal door Fluvius opgemaakt worden vóór aanvang van de werken en zal bij notariële akte worden bekrachtigd.
Verder is het belangrijk dat het lot van de cabine een eigen lotnummer krijgt binnen de vergunde verkaveling. De initiatiefnemer zorgt tevens voor een opmetingsplan met precad referentienummer van dit lot. Verdere kosten verbonden aan de notariële akte vallen ten laste van Fluvius.
Vooraleer wij het ontwerpdossier van uw project kunnen opstarten hebben wij onderstaande gegevens nog van u nodig:
Gelieve een opmetingsplan van het cabineperceel met precad referentienummer (+ de documentatie van het kadaster betreffende deze referentienummer) aan te leveren voordat het dossier wordt verzonden naar de notaris. Fluvius zorgt voor de verzending naar de notaris na de interne goedkeuring door onze Raad van Bestuur.
Indien u hierover nog bijkomende inlichtingen wenst, kan u ons contacteren via het mailadres bovenaan deze brief. Wij helpen u graag verder.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich deels aan bij dit ongunstig advies. De aanvrager dient een distributiecabine te voorzien. Gelet op de reeds aanwezige bebouwings- en/of verhardingsgraad in voorliggende woonontwikkeling is het voorzien van een apart lot voor het oprichten van een dsitributiecabine vanuit ruimtelijk oogpunt niet aanvaardbaar. De distributiecabine dient binnen het voorgestelde bouwkader te worden gerealiseerd. Hiervoor dienen de nodige afspraken/overeenkomsten gemaakt te worden met Fluvius System Operator.
3.- Het advies van 4 augustus 2022 van Proximus is gunstig.
‘Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht. Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project. Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800. In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.’
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de voorgenomen werken zich onvoldoende ruimtelijk inpassen in de omgeving. De aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening zoals hoger gemotiveerd.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, maar dat het voorgestelde ontwerp niet verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving. De aanvraag is niet vatbaar voor de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden voor lot 6 van meergezinswoning met 4 woonentiteiten naar een appartementsgebouw met 8 woonentiteiten met ondergrondse parkeergarage.
De aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening omdat de verkavelingsvoorschriften een bebouwings-/verhardingsgraad toelaten van 52,83% (683,6m²/1294m²), zonder rekening te houden met de toegangspad(en) naar de voordeur(en) en de bezoekersparkeerplaatsen, terwijl een bebouwings-/verhardingsgraad van 40% slechts toegelaten is.
De aanvrager dient een distributiecabine te voorzien binnen het voorgestelde bouwkader en hiervoor dienen de nodige afspraken/overeenkomsten gemaakt te worden met Fluvius System Operator. Gelet op de reeds aanwezige bebouwings- en/of verhardingsgraad in voorliggende woonontwikkeling is het voorzien van een apart lot voor het oprichten van een distributiecabine vanuit ruimtelijk oogpunt niet aanvaardbaar.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier ongunstig voor de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden voor lot 6 van meergezinswoning met 4 woonentiteiten naar een appartementsgebouw met 8 woonentiteiten met ondergrondse parkeergarage zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek en tot het weigeren van de omgevingsaanvraag.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het weigeren van de omgevingsaanvraag voor de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden voor lot 6 van meergezinswoning met 4 woonentiteiten naar een appartementsgebouw met 8 woonentiteiten met ondergrondse parkeergarage, zoals weergegeven op de ingediende plannen.
De aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening omdat de verkavelingsvoorschriften een bebouwings-/verhardingsgraad toelaten van 52,83% (683,6m²/1294m²), zonder rekening te houden met de toegangspad(en) naar de voordeur(en) en de bezoekersparkeerplaatsen, terwijl een bebouwings-/verhardingsgraad van 40% slechts toegelaten is.
De aanvrager dient een distributiecabine te voorzien binnen het voorgestelde bouwkader en hiervoor dienen de nodige afspraken/overeenkomsten gemaakt te worden met Fluvius System Operator. Gelet op de reeds aanwezige bebouwings- en/of verhardingsgraad in voorliggende woonontwikkeling is het voorzien van een apart lot voor het oprichten van een distributiecabine vanuit ruimtelijk oogpunt niet aanvaardbaar.