Notulen  College van burgemeester en schepenen

Uitnodiging

Brief van BLM, project De Poetslijn, van 25 oktober 2022;
Overeenkomst 2023 met de lijst van de 31 schuilhuisjes;
Type overzicht nieuw 2023 schuilhuisjes gemeente Zonhoven;
Deelnameformulier "De Poetslijn".

Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het voorstel van 25 oktober 2022 van BLM vzw, project De Poetslijn, Nieuwpoortlaan 25/2 te 3600 Genk met betrekking tot het hernieuwen van de overeenkomst voor het onderhoud van 31 schuilhuisjes van De Lijn en dit voor het werkjaar 2023.

De kostprijs voor 31 schuilhuisjes bedraagt jaarlijks € 7.059,36 exclusief 21% BTW (werk in onroerende staat).
De eenheidsprijzen per poetsbeurt voor 2023 blijven - behoudens loonindexaanpassingen - hetzelfde als huidige werkjaar 2022. 

In uitvoering van het gemeentelijk belastingreglement op de dienstenbelasting (dienstjaren 2019 tot en met 2024), gestemd in de gemeenteraad van 19/09/2022, worden elk dienstjaar 2 kohieren opgemaakt. 

Het basisbelastingbedrag werd in 2019 bij reglement vastgesteld op € 59,87. Het gemeentelijke belastingreglement voorziet in een jaarlijkse indexering van het tarief, wat neerkomt voor 2022 op €65,49.   Berekening (basistarief 2019 x index jan 2021 / index jan 2019 of € 59,87 x 118,32 / 108,17)

Het eerste kohier betreft alle gezinshoofden en alleenstaanden, die op 1 januari van een dienstjaar ingeschreven zijn in het bevolkingsbestand met uitzondering van de inwoners, die via een OCMW-lijst (collectieve schuldenregeling) of de gemeentelijst (Schuldenregeling via deurwaarder of schuldbemiddelaars) geschrapt zijn. Deze belastingrol op gezinnen kan hier door het college van burgemeester en schepenen uitvoerbaar worden verklaard ten bedrage van €577.818,27.  We spreken dan over  8.823 aanslagen aan €65,49 (8.698 aanslagen in 2021)

Het tweede kohier met name de dienstenbelasting voor bedrijven en vennootschappen staat ook hier op de agenda voor uitvoerbaarverklaring ten bedrage van €38.049,69   Het betreft 581 aanslagen aan €65,49.  (557 aanslagen in 2021)

Beide kohieren samen voorzien een totaal opbrengst van €615.867,96.  In het MJP235 is een opbrengst van €549.000,00 ingeschreven. 

Artikel 4.2.16§1 en §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening omschrijft: 

§ 1. Een kavel uit een vergunde verkaveling of verkavelingsfase kan enkel verkocht worden, verhuurd worden voor méér dan negen jaar, of bezwaard worden met een recht van erfpacht of opstal, nadat de verkavelingsakte door de instrumenterende ambtenaar is verleden.
§ 2. De verkavelingsakte wordt eerst verleden na overlegging van een attest van het college van burgemeester en schepenen, waaruit blijkt dat, voor de volledige verkaveling of voor de betrokken verkavelingsfase, het geheel van de lasten uitgevoerd is of gewaarborgd is door:
1° de storting van een afdoende financiële waarborg;
2° een door een bankinstelling op onherroepelijke wijze verleende afdoende financiële waarborg.
Het attest, vermeld in het eerste lid, kan worden afgeleverd indien de vergunninghouder deels zelf de lasten heeft uitgevoerd, deels de nodige waarborgen heeft gegeven.

Artikel 4.2.16§1 en §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening omschrijft: 

§ 1. Een kavel uit een vergunde verkaveling of verkavelingsfase kan enkel verkocht worden, verhuurd worden voor méér dan negen jaar, of bezwaard worden met een recht van erfpacht of opstal, nadat de verkavelingsakte door de instrumenterende ambtenaar is verleden.
§ 2. De verkavelingsakte wordt eerst verleden na overlegging van een attest van het college van burgemeester en schepenen, waaruit blijkt dat, voor de volledige verkaveling of voor de betrokken verkavelingsfase, het geheel van de lasten uitgevoerd is of gewaarborgd is door:
1° de storting van een afdoende financiële waarborg;
2° een door een bankinstelling op onherroepelijke wijze verleende afdoende financiële waarborg.
Het attest, vermeld in het eerste lid, kan worden afgeleverd indien de vergunninghouder deels zelf de lasten heeft uitgevoerd, deels de nodige waarborgen heeft gegeven.

STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar

De aanvraag betreft het bouwen van een halfopen eengezinswoning.

De aanvraag werd op 6 juli 2022 ontvangen en op 2 augustus 2022 ontvankelijk en volledig verklaard.

De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.

Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 12 augustus 2022 tot en met 10 september 2022.

De eigenaars van de aanpalende percelen werden verzocht hun standpunt kenbaar te maken.

Het openbaar onderzoek werd gesloten met 1 bezwaarschrift.

HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT

Stedenbouwkundig

Op 21 februari 1957 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een woonhuis.  (1957/00127)

Op 23 juli 2013 werd een vergunning afgeleverd voor het slopen van de bestaande woning en bijgebouwen alsook het bouwen van 4 woongelegenheden met garages en carports en het kappen van 3 bomen.   (2013/00036)

Er werd beroep aangetekend tegen de beslissing bij de deputatie.  De deputatie besliste op 24 oktober 2013 dat het beroep niet werd ingewilligd.   Bijgevolg werd een vergunning verleend.

Op 15 juli 2014 werd een verkavelingsvergunning afgeleverd voor het verkavelen van de percelen in 4 loten voor halfopen bebouwing.  (1171.A.874.2)

Op 4 november 2014 werd een vergunning afgeleverd voor de regularisatie van het kappen van een boom.  (2014/00152)

(VB_2015_022)

De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie op 1 december 2021, nl.:

“Verkavelingsvoorschrift 2.1.C: bouwvolume, legt op dat het gabarit van de halfopen woningen op elkaar aangesloten dient te worden en dat het gabarit van de eerst vergunde woning bepalend is.

Op 18/08/2015 werd aan de bouwheer van Hortstraat 32 een vergunning verleend waarbij werd afgeweken van het voorschrift 2.1.C. Het ontwerp voorzag een terugliggend hellend dak, waardoor een gedeelte plat dak werd.

U heeft, als eigenaar van lot 1, daarvoor indertijd goedkeuring gegeven voor deze afwijking. U heeft de plannen mee ondertekend.

Het gabarit van nummer 32 dient dus gevolgd te worden.

Wij wensen u erop te wijzen dat het afleveren van een vergunning te allen tijde afhankelijk is van de eigenschappen van een concreet dossier, de ruimtelijke context, het openbaar onderzoek en de in te winnen adviezen.”

De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg / advies.

Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.

Milieu

Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.

OPENBAAR ONDERZOEK

Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.

Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.

Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 12 augustus 2022 tot en met 10 september 2022.

Er werd 1 bezwaarschrift ingediend, nl.:

Bezwaarschrift ingediend op 5 september 2022:

“Als eigenaars van (x)  gelegen in (x), nr (x)  werden wij als persoon niet aangeschreven. In het kadaster staan nog de vorige eigenaars vermeld.  Gezien de vakantie periode  en de korte tijdspanne van het openbaar onderzoek  en de melding op de gemeente administratie op 22/08/2022 wat we niet werden aangeschreven  is het vreemd dat we alsnog  niet werden aangeschreven.

Op 18-08-2016 werd de vergunning voor onze woning, die we dit jaar kochten van (…). Deze vergunning is ook door de eigenaars van het ongebouwd perceel (…) getekend. In deze vergunning staat er een muur op de scheiding vermeld,  deze muur staat op beiden eigendommen.  Deze muur werd ook geplaats bij de bouw van de woning , dit is een gevelmuur die loopt op beiden eigendommen, hetzij eigendom van hortstraat 32.

De huidige aanvraag van de woning op 32a geeft geen gegevens weer hoe deze muur in gebruik wordt genomen bij de bouw van de aanpalende woning. Op de bouwplannen is enkel zichtbaar dat deze doorloopt? Gezien deze muur enkel eigendom is van ons , willen we graag hiervoor bezwaar geven voor meer duidelijkheid in te brengen. Hetzij in de bouwplannen, hetzij in eventuele  overname, aangezien er tegen iemand zijn eigendom gebouwd wordt.”

Bespreking bezwaarschrift:

De gemeentelijke omgevingsambtenaren nemen omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:

De bezwaarindiener werd aangetekend niet in kennis gesteld gezien hij volgens de kadastrale gegevens waar de gemeente over beschikt (toestand 1/1/2022) nog geen eigenaar is.

Het bezwaar handelt over het al dan niet overnemen van een gemene muur.  Dit betreft een burgerrechtelijke aangelegenheid en geen stedenbouwkundig argument.

Het bezwaarschrift is dan ook ongegrond.

ADVIEZEN

Geen adviezen vereist.

MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

STEDENBOUWKUNDIG ADVIES

TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN

OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

Gewestplan

De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied met landelijk karakter.

De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Verkaveling

Het goed is gekend als lot 1 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 15 juli 2014 door het college van burgemeester en schepenen.   (1171.A.874.2)

De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen.

De kavel kreeg als bestemming eengezinswoning met inbegrip van zorgwoning.

De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften maar niet aan de verkavelingsvoorschriften. Daarom wordt de aanvraag verder onderzocht op basis van de afwijkingsbepalingen zoals voorgeschreven in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en de gehanteerde richtlijnen en omzendbrieven.

AFWIJKINGEN VAN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

Beperkte afwijkingen

Art. 4.4.1.

§1. In een vergunning kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften met betrekking tot perceelafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.

Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft:

1° de bestemming;

2° de maximaal mogelijke vloerterreinindex;

3° het aantal bouwlagen.

De aanvraag wijkt af van volgende verkavelingsvoorschriften:

• De voorschriften bepalen dat bij gebrek aan akkoord tussen de verschillende eigenaars binnen het bouwblok volgende voorschriften gelden:

• Dakvorm: zoals aangegeven op het verkavelingsplan;
• Dakhelling: 45°
• Kroonlijsthoogte: 6m t.o.v. het maaiveld.

Het ontwerp voorziet een terugliggend hellend dak, waardoor een gedeelte plat dak is.

De dakhelling van het hellend dak is 40°.

Het gabarit sluit aan op de naastliggende woning.

• De voorschriften bepalen dat de bebouwing met 2 bouwlagen dient uitgevoerd met een hellend dak.

Het ontwerp voorziet een terugliggend hellend dak, waardoor een gedeelte plat dak is.

• De voorschriften bepalen dat geen reliëfwijzigingen zijn toegestaan in de zone dichter dan 1m van de zijdelingse perceelsgrenzen.

Het ontwerp voorziet een ophoging tot tegen de rechter perceelsgrens.

De aanvraag voldoet aan de afwijkingsbepalingen.

Stedenbouwkundige verordeningen

Hemelwater

De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.

De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 90m² een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 5 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte (4,16m²) en het volume (2 500 liter) voldoen aan de verordening.

De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.

De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.

Riolering

Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”. Een individuele voorbehandelinginstallatie (septische put) moet niet aangelegd worden.

Algemene bepalingen betreffende riolering en waterafvoer:

• De aanvrager dient het Algemeen Waterverkoopreglement, de aanvullende voorwaarden en de aanvullende technische voorschriften van de rioolbeheerder Fluvius na te leven. Daarnaast dient de aanvrager de voorwaarden zoals bepaald in afdeling 6.2.2. van Vlarem II na te leven voor de afvoer van hemel- en afvalwater. 
• Indien voor het bouwproject een aansluiting op de openbare riolering noodzakelijk is dan dient de aanvrager zo snel mogelijk na het bekomen van de bouwvergunning zijn aanvraag tot aansluiting op het openbaar saneringsnetwerk online aan te vragen via de website van Fluvius: www.fluvius.be. Fluvius bepaalt de locatie en diepte van de huisaansluitingen. Alleen Fluvius of een door haar aangestelde uitvoerder zorgt voor de realisatie van het gedeelte van de aansluiting dat in het openbaar domein ligt tot aan de perceelsgrens van de eigendom
• De klant dient zelf in te staan voor het plaatsen van de privériolering voor het bouwproject en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake, ondermeer dient voldaan te zijn aan de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater van 5/07/2013 (GSV “hemelwater”).
• Indien de privériolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs indien dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning opgelegd is, behoudt Fluvius het recht om de woning niet aan te sluiten op het rioleringsnet.
• Indien de bouwplannen en meer specifiek het rioleringsplan niet in overeenstemming zijn met deze voorschriften hebben deze voorschriften voorrang.

We raden aan om:

• Geen sifonputjes te plaatsen op vuilwaterafvoerleidingen aangezien in deze putjes vaak verstopping optreedt en alle toestellen in de woning in principe reeds over een waterslot/sifon beschikken.
• In het kader van herbruik van hemelwater, het water van de hemelwaterput voor de spoeling van alle WC’s, kranen voor kuiswater en wasmachines in deze werken te gebruiken.
• Een terugslagklep te plaatsen op de overloop van de hemelwaterput om terugstuwing vanuit de riolering te vermijden.
• De noodzakelijke ontluchting te voorzien op het private vuilwaterafvoerstelsel (bvb: ontluchtingspijp door dak).

Keuring privéwaterafvoer

Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privéwaterafvoer verplicht vanaf 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar saneringsnet dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement en dit bij de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer.  Enkel de door Fluvius erkende keurders komen hiervoor in aanmerking (een lijst kan u terugvinden op de website van Fluvius: www.fluvius.be).

Watertoets

Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.

Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.

De aanvraag doorstaat de watertoets.

Decretale beoordelingselementen

Art. 4.3.5. Uitgeruste weg

§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.

Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

Het perceel is gelegen langs de Hortstraat een uitgeruste gemeenteweg.

Archeologienota

Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².

Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).

Overige regelgeving

Decreet rookmelders

Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.

De voorliggende aanvraag voldoet hieraan gezien er een rookmelder geplaatst wordt in de berging/wasplaats, de nachthal en de zolder.

Energiedecreet

De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.

Grondverzet

Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet  (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.

Erfdienstbaarheden / gemene muren

Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.

Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid / het overnemen van een gemene muur.

De overeenstemming van de aanvraag met een goede ruimtelijke ordening wordt echter beoordeeld met inachtneming van beginselen als hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4 van de VCRO.

De aanvrager wordt erop gewezen dat omtrent de gemene muren/ de mandeligheid van muren / bestaande erfdienstbaarheden / erfscheidingen … geen afbreuk wordt gedaan aan de burgerlijke rechten van de betrokken aanpalende eigenaars  door het afleveren van een omgevingsvergunning / omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden / bijstelling van de omgevingsvergunning / stedenbouwkundig attest.

Dat het aangewezen is hieromtrent een (schriftelijke) overeenkomst/ akkoordverklaring te bekomen alvorens aan te vatten met de werken.

Lichten en zichten

De aanvraag werd getoetst aan art. 3.132 van het burgerlijk wetboek dat bepalingen bevat inzake zichten en lichten op een naburig erf.

De aanvraag is niet in strijd met deze bepalingen van het burgerlijk wetboek.

De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.

Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening

OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG

De aanvraag betreft het bouwen van een halfopen eengezinswoning.

De woning wordt ingeplant op 6,85m achter de rooilijn / voorste perceelgrens, tegen de rechter perceelgrens en op minimum 3m van de linker perceelgrens.

De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 13m en op de verdieping 10m.

De dakrandhoogte is deels gelegen op 3,25m en deels op 6m ten opzichte van het maaiveld.

Het ontwerp voorziet een terugliggend hellend dak, waardoor een gedeelte plat dak is.

De dakhelling van het hellend dak is 40°.   De nokhoogte is gelegen op 9,60m ten opzichte van het maaiveld.

Het gabarit sluit aan op dit van de naastliggende woning.

De gevelafwerking is voorzien in een rood/bruin/beige gevelsteen gecombineerd met zwarte aluminium gevelpanelen.   De dakbedekking wordt uitgevoerd met zwarte pannen.

Behoudens het gebouw worden ook verhardingen voorzien.

In de voortuin wordt een inrit aangelegd met aansluitend een parkeerplaats.  De parkeerplaats wordt evenwijdige aangelegd met de voorliggende weg.

De inrit en de parkeerplaats worden uitgevoerd in waterdoorlatende klinkers (35,90m²).

Aan de achterzijde van de woning wordt een niet-overdekt terras voorzien met een oppervlakte van 22,90m².  Dit terras wordt tevens uitgevoerd in waterdoorlatende klinkers.

De voorziene verhardingen zijn gebruikelijk bij een eengezinswoning en er resteert nog voldoende onverharde ruimte die ingericht kan worden als tuin/ groenzone.

BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING

De aanvraag is gelegen in een gebied dat geordend wordt door een verkavelingsvergunning waarvan op geldige wijze afgeweken wordt. Dit plan of die vergunning bevat voorschriften die de aandachtspunten, vermeld in art. 4.3.1 §2 1° van de Vlaamse Codex ruimtelijke ordening, behandelen en regelen. Deze voorschriften worden geacht de criteria van de goede ruimtelijke ordening weer te geven.

De aanvraag integreert zich hierin volledig qua architectuur, materiaalgebruik en volume behoudens de gevraagde afwijkingen voor het dakprofiel en de reliëfwijziging.

De voorschriften bepalen dat bij gebrek aan akkoord tussen de verschillende eigenaars binnen het bouwblok volgende voorschriften gelden:

• Dakvorm: zoals aangegeven op het verkavelingsplan;
• Dakhelling: 45°
• Kroonlijsthoogte: 6m t.o.v. het maaiveld.

Het gabarit sluit aan op de naastliggende woning.

De voorschriften bepalen dat de bebouwing met 2 bouwlagen dient uitgevoerd met een hellend dak.

Het ontwerp voorziet een terugliggend hellend dak, waardoor een gedeelte plat dak is.

Het dakprofiel volgt geheel het gabarit van de naastliggende woning.

De voorschriften bepalen dat geen reliëfwijzigingen zijn toegestaan in de zone dichter dan 1m van de zijdelingse perceelsgrenzen.

Het ontwerp voorziet een ophoging tot tegen de rechter perceelsgrens.

• Ophogingen van het bodemreliëf zijn slechts toegelaten tot op gelijke hoogte of tot op maximaal 30cm boven het straat- of trottoirniveau. De ophoging mag maximaal tot op 30m achter de (ontworpen) rooilijn/ voorste perceelgrens uitgevoerd worden. Voorbij deze afstanden dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats;

De gevraagde afwijkingen zijn niet van die aard dat de basisvisie van de verkaveling erdoor wordt aangetast, evenmin doet het gevraagde afbreuk aan de rechten en het woongenot van de aanpalenden. De gevraagde afwijkingen zullen niet leiden tot onverenigbare situaties in deze omgeving.

De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving mits voldaan wordt aan volgende voorwaarde:

• Ophogingen van het bodemreliëf zijn slechts toegelaten tot op gelijke hoogte of tot op maximaal 30cm boven het straat- of trottoirniveau. De ophoging mag maximaal tot op 30m achter de (ontworpen) rooilijn/ voorste perceelgrens uitgevoerd worden. Voorbij deze afstanden dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats;

BESPREKING ADVIEZEN

Er werden geen adviezen opgevraagd.

Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

MILIEUTECHNISCH ADVIES

Niet van toepassing.

GECOÖRDINEERD EINDADVIES

Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.

De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning mits het opleggen van voorwaarden.

Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het bouwen van een halfopen eengezinswoning zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:

Riolering:

1. Er dient voldaan te worden aan het Algemeen Waterverkoopreglement en aanvullende voorwaarden van de netbeheerder ( zie www.fluvius.be);
2. De initiatiefnemer handelt volgens en voldoet aan de reglementering van de nutsmaatschappijen en draagt alle kosten die noodzakelijk zijn voor aansluiting op de nutsleidingen;
3. De riolering moet uitgevoerd worden zoals weergegeven op de ingediende plannen én rekening houdend met het Algemeen Waterverkoopreglement en de voorwaarden van de rioleringsbeheerder Fluvius.
4. Voor de aansluiting van de riolering van het perceel op het openbaar rioleringsstelsel dient een toelating van Fluvius bekomen te worden;
5. Bij het gebruik van een droogzuiging voor het realiseren van de werken, dient voldaan te worden aan de Vlarem meldingsplicht via de gemeentelijke dienst Milieu & Duurzaamheid.  Niet verontreinigd bemalingswater moet bij voorkeur opnieuw in de bodem gebracht worden. Wanneer dit redelijkerwijze niet mogelijk is, moet geloosd worden in een oppervlaktewater, een kunstmatige afvoerweg voor hemelwater of een leiding voor het hemelwater. Indien de droogzuiging aangesloten moet worden op de openbare riolering dient hiervoor een toelating bekomen te worden. Indien een gescheiden rioleringsstelsel aanwezig is in de straat kan, indien niet anders mogelijk, de tijdelijke aansluiting enkel op het RWA-riool . De droogzuiging dient daarenboven beperkt te worden in tijd tot het hoogstnoodzakelijke; 
6. Aanpassingen aan inrichtingen, constructies of beplantingen op het openbaar domein naar aanleiding van deze of toekomstige aanvraag voor een omgevingsvergunning zijn steeds ten laste van de aanvrager. Alle kosten naar aanleiding van een heraanplanting en/ of herstelwerken op/ aan het openbaar domein, uitgevoerd naar aanleiding van een omgevingsaanvraag van een particulier, blijven ten laste van de aanvrager.
   Terrein en gelijkgrondse berm:
7. Ophogingen van het bodemreliëf zijn slechts toegelaten tot op gelijke hoogte of tot op maximaal 30cm boven het straat- of trottoirniveau. De ophoging mag maximaal tot op 30m achter de (ontworpen) rooilijn/ voorste perceelgrens uitgevoerd worden. Voorbij deze afstanden dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats;
8. Indien vastgesteld wordt bij het grondverzet dat de bodem van het perceel zou verontreinigd zijn, dient voldaan te worden aan het Vlaams Reglement betreffende de bodemsanering (VLAREBO, Vl. Reg. 13 oktober 2001 en zijn latere wijzigingen);
9. Uitgezonderd de inrit met een breedte van 3 meter, dient het perceel ter hoogte van de rooilijn/ voorste perceelgrens, ontoegankelijk te worden gemaakt voor voertuigen. Het hemelwater van de inrit dient opgevangen te worden op eigen terrein en mag niet afgevoerd worden naar de openbare weg. Naast de inrit dient een ruimte beschikbaar te zijn voor een mogelijk groenzone en infiltratie van het afvloeiend hemelwater;
10. De verharding van de inrit moet, in de gelijkgrondse berm, uitgevoerd worden in een vast, kleinschalig materiaal, waterdoorlatend aangelegd (geen gebroken steenslag). De gelijkgrondse berm moet als groenzone behouden te blijven behoudens de toegestane inrit. Het verhogen van de gelijkgrondse berm is altijd verboden;
11. Voor de aanplant van bomen, hagen… nabij perceelscheidingen, dient rekening gehouden te worden met de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek;
12. Indien haagbeplanting aangebracht wordt op minder dan 0,50 meter van de perceelgrenzen moet alvorens de aanplanting uitgevoerd wordt, de aangrenzende(n) hun schriftelijk akkoord geven voor deze aanplanting;
    Andere voorwaarden:
13. Bij de uitvoering van de bouwwerken moet rekening gehouden worden met het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere wijzigingen;
14. Met betrekking tot de uitvoering van de gemene muren / erfscheidingen / aanplantingen op de scheiding, dient principieel met de buren een overeenkomst afgesloten te worden alvorens aan te vatten met de werken conform het Burgerlijk Wetboek;
15. Bij gebrek aan een uitdrukkelijk akkoord omtrent de afwerking van de zichtbaar blijvende gevels op perceelgrens, dienen alle zichtbaar blijvende gevels binnen deze aanvraag en deze van de aangrenzende afgewerkt te worden door de laatst bouwende.  De zichtbaar blijvende gevels op perceelgrens moeten afgewerkt worden in een volwaardig gevelmateriaal.
16. In de voortuinstrook mogen geen gesloten afsluitingen geplaatst worden hoger dan 1m;
17. De bouwheer dient, conform artikel 8 van het decreet op het archeologisch patrimonium de dato 30 juni 1993 en zijn latere wijzigingen, elk roerend of onroerend goed dat hij vindt of vermoedt gevonden te hebben, te melden binnen de 3 dagen aan het Onroerend Erfgoed Limburg, Hendrik Van Veldekegebouw, Koningin Astridlaan 50 bus 1 te 3500 Hasselt (www.onroerenderfgoed.be/een-vondst-melden);
18. Indien vastgesteld wordt dat er straatmeubilair en/of laanbeplanting aanwezig is die dienen verplaatst en/of verwijderd te worden voor de uitvoering van deze vergunning, of bij de ingebruikname van het project, en er voor aanvang van de werken geen toelating bekomen wordt tot het verplaatsen van het straatmeubilair, moet er een gewijzigde vergunning aangevraagd worden die rekening houdt met het straatmeubilair en/of de laanbeplanting;
19. De aanvrager is ertoe verplicht het college van burgemeester en schepenen op de hoogte te brengen van het begin van de stedenbouwkundige handelingen en/of exploitatie(s);

Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.

De bezwaarindieners worden op de hoogte gebracht van de beslissing van het schepencollege.

verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar

De aanvraag betreft het verkavelen van een grond in 2 loten (lot 1 en lot 2) voor halfopen bebouwing na het slopen van de bestaande constructies. Loten 3 en 4 zijn gelegen in landschappelijk waardevol agrarisch gebied en worden uit de verkaveling gesloten.

De aanvraag werd op 21/05/2022 ontvangen.

Op 16/06/2022 werd aanvullende informatie opgevraagd.

Op 06/07/2022 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.

Op 03/08/2022 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.

De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.

Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 13 augustus 2022 tot en met 11 september 2022. Het openbaar onderzoek werd gesloten zonder bezwaarschriften.

HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT

Stedenbouwkundig

1976/00184: bouwvergunning op 24/11/1976 voor het bouwen van een woonhuis.

De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie op 13 april 2022: 

“We hebben omtrent dit perceel reeds eerder vragen beantwoord, ik geef je graag al deze info door:

het perceel Elstrekenweg 74 is vooraan gelegen in woongebied met landelijk karakter, en achteraan in landschappelijk waardevol agrarisch gebied.  Het is niet gelegen binnen een verkaveling, BPA of RUP.
In 1976 werd een vergunning verleend voor het bouwen van een woning.
De bestaande toestand komt niet helemaal overeen met de vergunde toestand. Er zijn diverse onvergunde constructies/gebouwen aanwezig op het perceel.
De bijgebouwen binnen het agrarisch gebied zijn niet regulariseerbaar. Of het rechtse bijgebouw regulariseerbaar is, is afhankelijk o.a. de kwaliteit van het gebouw en van de toestemming van de eigenaar van het aanpalend perceel. Ook hangt dit samen met wat men verder wenst te doen (woning uitbreiden, verhardingen, nieuwe bijgebouwen, zwembad), gezien de totale bebouwings- en verhardingsgraad beoordeeld dient te worden.
Het bijgebouw heeft een oppervlakte van ongeveer 75m², dit is een vrij grote oppervlakte. Deze oppervlakte zou beperkt kunnen worden door de aanbouwen aan voor- en of achterzijde van het bijgebouw te verwijderen. Definitieve uitspraken kunnen we hierover dus momenteel niet doen.
Het perceel heeft, volgens onze gegevens, een oppervlakte van ongeveer 1500m² binnen het woongebied. Na opsplitsing in 2 loten bedraagt de woondichtheid (ifv het perceel in woongebied) iets meer dan 13 woningen per hectare.
De breedte van het perceel bedraagt ongeveer 30m.
Het perceel is gelegen binnen 'buitengebied' waar verdere verdichting niet wenselijk is en daarom zoveel mogelijk dient te worden beperkt. We hanteren voor deze gebieden een maximale woondichtheid van 13 woningen/hectare en vragen een min. perceelsbreedte, na opsplitsing, van 15m.
Indien we zeer beperkt zouden afwijken van de maximale woondichtheid (onder voorbehoud dat de oppervlakte binnen woongebied waarover wij beschikken correct is en de woondichtheid de 13 dus slechts zéér beperkt overschrijdt waardoor men na afronding op 13 uitkomt), en indien er 2 percelen met elk een breedte van min. 15m gevormd kunnen worden, zou de inplanting van 2 wooneenheden mogelijk zijn. 3 Woningen zullen niet gunstig worden geadviseerd.
 Bij opsplitsing in 2 loten dient er rekening te worden gehouden met volgende:

• inplanting op ongeveer 9,50m vanaf rooilijn (naar analogie met het straatbeeld);
• bouwdiepte op het gelijkvloers bij voorkeur 15m om de footprint te beperken.  In dat geval is een bouwdiepte op de verdieping, vanaf de voorbouwlijn, mogelijk tot 12m;
• bouwvrije stroken van min. 3m (mag ook breder);
• slechts 1 inrit/lot, met een max. breedte van 3m ter hoogte van de rooilijn;
• geen parkeerfunctie in vrijstaande bijgebouwen;
• kroonlijsthoogte tot 6m bij hellend dak en nokhoogte tot 10,50m;
• dakrandhoogte tot 6,50m bij plat dak;
• verhardingen tot het uiterste minimum te beperken.”

De aanvraag houdt grotendeels rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk advies. Voorliggende aanvraag voorziet in het verkavelen van een grond in 2 loten voor halfopen bebouwing met een max. bouwdiepte van 17 meter op het gelijkvloers (kan beperkt worden in de voorschriften tot 15 meter), een max. bouwdiepte van 12 meter op de verdieping, een kroonlijsthoogte tot 6 meter bij hellend dak en nokhoogte tot 10,50 meter en een dakrandhoogte tot 6,50 meter bij plat dak, de bouwvrije stroken bedragen minimum 3 meter en de voorgevelbouwlijn wordt voorzien op 9 meter uit de rooilijn conform rechts aanpalende woning.

Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.

OPENBAAR ONDERZOEK

Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.

Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 13 augustus 2022 tot en met 11 september 2022. Er werden geen bezwaren ingediend.

ADVIEZEN

Op 04/08/2022 werd advies gevraagd aan de Dienst Facilitair Management.

Op 04/08/2022 werd advies gevraagd aan De Watergroep.

Op 04/08/2022 werd advies gevraagd aan Fluvius System Operator.

Op 04/08/2022 werd advies gevraagd aan Proximus.

MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE

Het project komt voor op bijlage III van het project-mer-besluit wat maakt dat een project MER opgemaakt moet worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screening kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken.  Er werd een project-m.e.r.-screening bij de aanvraag gevoegd. De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de screening bleek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

STEDENBOUWKUNDIG ADVIES

TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN

OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

Gewestplan

De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied met landelijk karakter i.f.v. de voorliggende weg (50 meter) en dieperliggend landschappelijk waardevol agrarisch gebied. De aanvraag situeert zich volledig in het woongebied met landelijk karakter.

De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Bijzonder plan van aanleg, ruimtelijk uitvoeringsplan of verkaveling

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een ruimtelijk uitvoeringsplan, noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften. 

Watertoets

Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.

De watertoets werd uitgevoerd op 04 augustus 2022. Hieruit bleek dat geen adviezen dienden aangevraagd te worden.

Algemeen kan wel gesteld worden dat:

• De toekomstige aanvragen tot omgevingsvergunning dienen te voorzien in maatregelen voor opvang en lozing van hemelwater. De bepalingen van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (Besluit Vlaamse Regering dd. 5 juli 2013) moeten alleszins nageleefd worden.
• Indien er ondergrondse constructies worden opgericht, de bemaling voldoet aan de voorwaarden zoals opgelegd in Vlarem II.  
• Een permanente drainage, ook al is dit in functie van een aanleg van een ondergrondse constructie, mag niet voorzien worden aangezien permanente drainage een continue verlaging van de grondwaterstand tot gevolg heeft. 

Decretale beoordelingselementen

Art. 4.3.5.

§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. 

De aanvraag voldoet aan deze bepaling.

Archeologienota

Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceeloppervlakte kleiner is dan 3 000m². Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).

VERKAVELINGSVERGUNNINGSPLICHT

Artikel 4.2.15. § 1. Niemand mag zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden een stuk grond verkavelen voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt.

Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan worden aangevraagd en verleend voor het verkavelen voor de aanleg en het bebouwen van terreinen voor andere functies.

§ 2. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden omvat reglementaire voorschriften aangaande de wijze waarop de verkaveling ingericht wordt en de kavels bebouwd kunnen worden.

§ 3. De verkavelaar zorgt ervoor dat de in de verkaveling opgenomen loten kunnen aansluiten op alle voorzieningen van openbaar nut die vereist worden door het vergunningverlenende bestuursorgaan. In voorkomend geval bepaalt de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden op welke wijze in de nodige infrastructuur voor de nutsvoorzieningen wordt voorzien.

Artikel 4.2.16. § 1. Een kavel uit een vergunde verkaveling of verkavelingsfase kan enkel verkocht worden, verhuurd worden voor méér dan negen jaar, of bezwaard worden met een recht van erfpacht of opstal, nadat de verkavelingsakte door de instrumenterende ambtenaar is verleden.

§ 2. De verkavelingsakte wordt eerst verleden na overlegging van een attest van het college van burgemeester en schepenen, waaruit blijkt dat, voor de volledige verkaveling of voor de betrokken verkavelingsfase, het geheel van de lasten uitgevoerd is of gewaarborgd is door :

1° de storting van een afdoende financiële waarborg;

2° een door een bankinstelling op onherroepelijke wijze verleende afdoende financiële waarborg.

Het attest, vermeld in het eerste lid, kan worden afgeleverd indien de vergunninghouder deels zelf de lasten heeft uitgevoerd, deels de nodige waarborgen heeft gegeven.

Artikel 4.2.17. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden geldt als omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen wat betreft alle handelingen die zijn opgenomen in de vergunning en die de verkaveling bouwrijp maken, zoals in het bijzonder:

1° de aanleg van nieuwe verkeerswegen, of de tracéwijziging, verbreding of opheffing daarvan;

2° de wijziging van het reliëf van de bodem;

3° de ontbossing, met behoud van de toepassing van artikel 90bis van het Bosdecreet van 13 juni 1990;

4° het afbreken van constructies.

Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden geldt tevens als omgevingsvergunning voor het wijzigen van de vegetatie, vermeld in artikel 9bis, § 7, en artikel 13, § 4 en § 5, van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu, wat betreft alle handelingen die zijn opgenomen in de vergunning en die de verkaveling bouwrijp maken.

Het eerste en het tweede lid gelden als de vergunningsaanvraag voor het verkavelen van gronden voldoet aan de vereisten inzake ontvankelijkheid en volledigheid die gelden voor de aanvraag voor stedenbouwkundige handelingen of voor het wijzigen van de vegetatie.

De aanvraag voldoet aan deze bepalingen voor wat betreft het slopen van de bestaande constructies. De omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan dus gelden als omgevingsvergunning voor de sloop van de bestaande constructies.

OVERIGE REGELGEVING 

Slopen

De afbraak dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet hersteld worden in de vorige toestand. Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het milieuvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.

Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw-, sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.

Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4. 

Alle bebouwing dient afgebroken te worden alvorens er een verkoop van het lot en/of een omgevingsvergunning voor het bebouwen van een lot kan bekomen worden. De volledige verkaveling dient vrij en onbelast te zijn van materialen.

Erfdienstbaarheden

Uit het verkavelingsplan, opgesteld door landmeter – expert Johan Paquay, blijkt dat er geen waterlopen noch erfdienstbaarheden aanwezig zijn op het terrein. Hier dient dan ook geen rekening mee gehouden te worden in voorliggende aanvraag.

Decreet grond- en pandenbeleid 

De aanvraag voorziet minder dan 10 loten bestemd voor woningbouw, noch heeft de verkaveling een grondoppervlakte die groter is dan een halve hectare.

De verkaveling sluit niet aan op een andere, ook door de aanvrager te ontwikkelen perceel, die samen met de percelen waarop de aanvraag betrekking heeft, een oppervlakte van meer dan een halve hectare beslaan. Er dient bijgevolg geen sociaal, noch bescheiden woonaanbod gerealiseerd te worden.

De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften.

Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening

OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG

De aanvraag betreft het verkavelen van een grond in 2 loten (lot 1 en lot 2) voor halfopen bebouwing na het slopen van de bestaande constructies. 

BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING

De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:

1°         het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;

2°         het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;

Omschrijving ligging en omgeving

Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Elstrekenweg, een gemeenteweg ten oosten van de kern van Zonhoven.  In de directe omgeving van het eigendom bestaat de bebouwing uit hoofdzakelijk vrijstaande en halfopen eengezinswoningen. De woningen bestaan uit 1 of 2 bouwlagen en hebben een schuin of plat dak. 

Verkavelingsvoorwerp

Het verkavelingsontwerp voorziet 2 loten (lot 1 en lot 2) met een oppervlakte van respectievelijk 647m² en 879m² voor het oprichten van een halfopen eengezinswoning met maximaal 2 bouwlagen en een hellend of plat dak.   De woning wordt opgericht op 9 meter uit de rooilijn en op minimum 3 meter van de zijdelingse perceelgrenzen. De achtertuinzone is ca. 25 meter diep. De bouwstrook heeft een maximale breedte van respectievelijk 11,10 meter en 9,10 meter op de voorgevelbouwlijn en een maximale diepte van 17 meter. 

Op het te verkavelen perceel staat een woning met nevenliggende stal. Deze gebouwen zullen afgebroken worden. Ook de oprit in kasseien wordt verwijderd. Buiten enkele sierstruiken en heesters komt er enkel een berk aan de achterzijde van de af te breken woning voor. Deze zal gekapt worden. Aan de achterzijde, in de landbouwzone, staat een houten schuur die ook afgebroken wordt. Ook de aanwezige boogserre in pvc zal verwijderd worden.

Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving

Het voorzien van 2 halfopen ééngezinswoningen, met een kleinschalige ondergeschikte nevenbestemming op het gelijkvloers of een zorgwoning, in een landelijke woonomgeving, is functioneel inpasbaar in de onmiddellijke en ruime omgeving. 

Mobiliteitsimpact

De last van het autobezit kan niet volledig op het openbaar domein worden afgeschoven.

Het stallen van voertuigen dient op eigen terrein georganiseerd te worden. Voertuigen kunnen onoverdekt gestald worden in de voor- en/of zijtuin. Overdekt kunnen de voertuigen gestald worden in een inpandige garage en/of carports binnen het hoofdvolume en/of de zijtuinstrook.

De schaal van de voorgenomen werken

In de omgeving is een diversiteit van bouwvolumes aanwezig gaande van 1 bouwlaag tot 2 bouwlagen met schuin of plat dak. Een maximale bouwdiepte van 15 meter (een eventuele afwijking voor de overdekking van het terras palend aan de achtergevel, na 15 meter bouwdiepte, kan worden toegestaan op voorwaarde dat het gaat om een open constructie en deze niet leidt tot overdreven terrasverhardingen) en 12 meter op de verdieping, een maximale kroonlijsthoogte van 6,5 meter en een zadeldak of plat dak past zich goed in in deze omgeving.  Als materiaal wordt binnen de verkavelingsvoorschriften opgelegd dat dit in overeenstemming moet zijn met de omgeving.

Het ruimtegebruik en de bouwdichtheid

De inplanting van de woning wordt voorzien op 9 meter uit de rooilijn en op minimum 3 meter van de zijdelingse perceelsgrenzen. Deze inplanting sluit aan bij de aanpalende woningen. 

Er worden bijgebouwen tot 20m² voorgesteld.  Het lot kan een oppervlakte van 40m² aan bijgebouwen dragen.  Er dient wel voorkomen te worden dat er een overdreven terreinverharding ontstaat.  Er wordt bijgevolg opgelegd dat vrijstaande bijgebouwen enkel i.f.v. een berging en/of ondersteunende functies aan het hoofdvolume (overdekte zitplaats / sauna) mogelijk zijn. Een garagefunctie wordt uitgesloten voor het vrijstaand bijgebouw. Er rest nog voldoende ruimte op het perceel om aan te leggen als kwalitatieve tuinzone.

Door het oprichten van 2 woningen wordt een woondichtheid bekomen van ca. 13,1 woningen per hectare wat aanvaardbaar is in deze omgeving. 

Men voorziet eveneens nog in het kappen van 1 berk.  De vraag tot kappen van deze boom dient opgenomen te worden in een omgevingsvergunning voor het oprichten van een woning.

Visueel-vormelijke elementen

In de omgeving is een diversiteit van bouwvolumes aanwezig gaande van 1 bouwlaag tot 2 bouwlagen met schuin of plat dak. Het voorgestelde profiel in de verkavelingsvoorschriften sluit aan bij deze in de omgeving. Als materiaal wordt binnen de verkavelingsvoorschriften opgelegd dat dit in overeenstemming moet zijn met de omgeving.  

Cultuurhistorische aspecten

Niet van toepassing.

Bodemreliëf

Het betreft een vrij vlak terrein.  Een ophoging van het bodemreliëf is slechts toegelaten tot op gelijke hoogte of tot op maximaal 30cm boven het straat- of trottoirniveau. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de kelder en/of funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.

Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

Er wordt geen hinder verwacht door voorliggende aanvraag m.b.t. tot de gezondheid, het gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.

De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving mits te voldoen aan de verkavelingsvoorschriften in bijlage, opgesteld door het college van burgemeester en schepenen.

BESPREKING VAN DE ADVIEZEN

1.- Het advies van 04/08/2022 van de Watergroep is voorwaardelijk gunstig:

“Advies Aftakkingen en Aansluitingen
 Gedeeltelijk gunstig advies met voorwaarden

Voor de afbraak van het bestaande gebouw dient de eigenaar schriftelijk De Watergroep te verwittigen voor uitbraak van de bestaande aftakking. 
 De kosten van de uitbraak van de aftakking zijn ten laste van de aanvrager. 

Advies Ontwerpbureau
 Volledig gunstig advies met voorwaarden

Voor de uitrusting van de verkaveling met een drinkwaterleiding op het openbaar domein moet door de initiatiefnemer onderstaande betaald worden:

• een forfaitaire kost per bebouwbaar kavel

• een kost voor ontwerp en veiligheidscoördinatie per project

Wanneer aan alle voorwaarden is voldaan zal De Watergroep de gemeente hiervan op de hoogte brengen, pas dan zal de gemeente cfr. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening een verkoopbaarheidsattest afleveren.

Voor de afbraak van het bestaande gebouw dient de eigenaar schriftelijk De Watergroep te verwittigen voor uitbraak van de bestaande aftakking.

Iedere wooneenheid dient over een afzonderlijke watermeter te beschikken.
De plaats van de watermeter dient te beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.
 De kosten van de nieuwe aftakkingen zijn ten laste van de individuele aanvragers.

Bijkomende informatie kan u vinden op : www.dewatergroep.be.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.

2.- Het advies van 04/08/2022 van Proximus is gunstig: “Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht. Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project. Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800. In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.

3.- Het advies van 04/08/2022 van de Dienst Facilitair Management is voorwaardelijk gunstig: “Gunstig voor de verkaveling zoals voorgesteld op de aangeleverde plannen, mits er in de verkavelingsvoorwaarden volgende voorwaarden worden opgenomen:

• Aanplanten van minstens één klimaat robuuste hoogstam boom in de voortuin. Deze boom is een boom van 1ste of 2de grootte.
• Regenwater-, septische- en andere putten worden maximaal onder de verharding van de inrit voorzien,
• Aansluitingen van de nutsleidingen dienen ook te gebeuren onder, of net naast (binnen 1 meter), de verharding van de inrit.

Volgende links kan men nuttige info bekomen m.b.t. bomen:

- https://www.ecopedia.be/encyclopedie/boomgrootte

- https://bomenwijzer.be/zoeken

- https://www.plantvanhier.be/plantengids”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, worden opgenomen in de verkavelingsvoorschriften. 

4.- Het advies van 05/08/2022 van Fluvius System Operator is voorwaardelijk gunstig:

“Naar aanleiding van uw vraag hebben wij een studie opgemaakt voor de aanleg en/of aanpassingen van de nutsleidingen voor het bovenvermeld project en dit op basis van de gegevens waarover wij vandaag beschikken. 

Voor dit project dienen geen werken uitgevoerd te worden binnen het project zelf, maar er zijn wel forfaitaire kosten verschuldigd voor investeringen buiten het project vereist om dit project aansluitbaar te maken op het distributienet. 

Deze voorwaarden worden gelijktijdig overgemaakt aan u en aan het betrokken college van burgemeester en schepenen van de gemeente Zonhoven, die de voorwaarden mee zal opnemen in de omgevingsvergunning. 

Bij een eventuele wijziging, zeker indien het gaat om een wijziging van de gevraagde vermogens, of herverkaveling, moet u een nieuwe aanvraag indienen. Op basis van de gewijzigde gegevens zullen wij een studie uitvoeren om te bepalen of een netuitbreiding en/of het plaatsen van een nieuwe distributiecabine vereist is om het project te kunnen aansluiten. De bouwheer dient in dat geval een grond of lokaal op het gelijkvloers ter beschikking te stellen voor deze distributiecabine. 

De aansluitingskosten van de individuele woningen, appartementen of panden zijn niet inbegrepen in deze voorwaarden, zij worden later met de offerte voor aansluiting afgerekend. Bijkomende kosten die moeten worden gemaakt naar aanleiding van het verplaatsen van bestaande leidingen of installaties, kunnen afzonderlijk worden aangerekend na de vaststelling van de noodzaak tot verplaatsing. 

Wij verzoeken u dit document voor akkoord te ondertekenen en terug te sturen via het digitaal omgevingsloket via 'Acties' > 'Versturen bericht' of via bovenstaand e-mailadres. 

De volledige reglementering kunt u raadplegen op www.fluvius.be. U dient deze na te leven. 

Het detail van de voorwaarden en de daaraan verbonden financiële tussenkomsten zijn opgenomen in onderstaande tabel. 

(Zie advies)

De voorwaarden blijven 6 maanden geldig. 

Riolering: 

Voor de activiteit riolering, kunnen deze loten/woningen aangesloten worden op de riolering in de aanpalende straat. 

De toekomstige eigenaars van de respectievelijke loten/woningen dienen voor hun rioolaansluiting een aanvraag in te dienen bij Fluvius, telefonisch via 078 35 35 34 of online via www.fluvius.be/aansluitingen. Wij raden de klanten ten zeerste aan om zo vroeg mogelijk een aansluitingsaanvraag riolering in te dienen bij Fluvius vooraleer de grondwerken op privé aan te vatten. De mogelijke diepte van aansluiting is pas gekend na plaatsing van de huisaansluitputjes door Fluvius. De klant dient de privé-riolering op deze diepte af te stemmen. 

De eigenaars dienen een vergoeding voor de 1ste ingebruikname te betalen. 

Indien de huisaansluitputjes reeds voorafgaandelijk geplaatst werden op het perceel, ontslaat dit de klant niet van het indienen van een aansluitingsaanvraag bij Fluvius. De klant mag, na het doorlopen van de aanvraagprocedure, dan zelf aansluiten op de huisaansluitputjes. Fluvius zal dan niet meer ter plaatse komen, om de verbinding van de aansluitputjes naar de privé-riolering te maken. 

Indien de huisaansluitputjes nog niet geplaatst zouden zijn op het perceel en de privé-riolering werd wel reeds uitgevoerd tot op de grens openbaar/privé, zal Fluvius op het moment van de plaatsing van de huisaansluitputjes (na aanvraag procedure), deze putjes met de privé-riolering (indien technisch mogelijk) verbinden. 

De klant dient zelf in te staan voor het plaatsen van de privé-riolering voor zijn nieuwe woning en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake. Voor meer info kan u terecht op www.fluvius.be/aansluitingen. 

Indien de privé-riolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs indien dit niet expliciet door de omgevingsvergunning opgelegd is, behoudt Fluvius het recht om de woning niet aan te sluiten op het rioleringsnet. Dit gescheiden stelsel op privaat terrein dient doorgetrokken te worden met afzonderlijke leidingen vuilwater en indien van toepassing regenwater tot aan de huisaansluitputjes.

Fluvius voorziet per aansluiting 1 vuilwaterhuisaansluitputje met aansluitdiameter 125 mm en indien van toepassing 1 regenwaterhuisaansluitputje met aansluitdiameter 160mm op privé-grond (net achter de rooilijn) en zal instaan voor de aansluiting van deze privé-riolering op het rioleringsnet op openbaar domein. 

Door de invoering van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privé-riolering verplicht vanaf 1 juli 2011. De lijst van Fluvius erkende keurders kan u vinden op: www.fluvius.be/nl/thema/aansluitingen/keuring-riolering. 

Verdere verloop van de procedure: 

Als u akkoord gaat met de voorwaarden van deze offerte, versturen wij u de bijhorende facturen. 

Er moet een nieuwe aanvraag worden ingediend bij wijziging of herverdeling. De overeenkomst vervalt als de omgevingsvergunning wordt geweigerd. 

De gemeente wordt in kennis gesteld als u aan alle voorwaarden heeft voldaan. De gemeente zal dan volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening een verkoopbaarheidsattest afleveren. De omgevingsvergunning die reeds is afgeleverd mag in uitvoering gebracht worden. 

Wij hopen u met deze informatie van dienst te zijn. Indien u hieromtrent nog vragen hebt, kunt u ons altijd contacteren.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden. 

Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de ruimtelijke draagkracht van het gebied niet wordt overschreden en dat de voorziene verweving van functies de aanwezige of te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving niet in het gedrang brengen noch verstoren. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

EINDADVIES

Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving. 

De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het verkavelen van een grond in 2 loten (lot 1 en lot 2) voor halfopen bebouwing na het slopen van de bestaande constructies, mits het opleggen van voorwaarden.  

Bijgevolg adviseert de gemeentelijke omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het verkavelen van een grond in 2 loten (lot 1 en lot 2) voor halfopen bebouwing na het slopen van de bestaande constructies, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden: 

1. Te voldoen aan de voorwaarden gesteld door De Watergroep.
2. Te voldoen aan volgende voorwaarden met betrekking tot de watertoets:
   a) De toekomstige aanvragen tot omgevingsvergunning dienen te voorzien in maatregelen voor opvang en lozing van hemelwater. De bepalingen van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (Besluit Vlaamse Regering dd. 5 juli 2013) moeten alleszins nageleefd worden.
   b) Indien er ondergrondse constructies worden opgericht, de bemaling voldoet aan de voorwaarden zoals opgelegd in Vlarem II.
   c) Een permanente drainage, ook al is dit in functie van een aanleg van een ondergrondse constructie, mag niet voorzien worden aangezien permanente drainage een continue verlaging van de grondwaterstand tot gevolg heeft.

3. De initiatiefnemer handelt volgens en voldoet aan de reglementeringen van de nutsmaatschappijen.

4. Te voldoen aan de voorwaarden gesteld door Fluvius System Operator.

5. Kosten voor het voorzien / verleggen of uitbreiden van de nutsleidingen moeten gedragen worden door de verkavelaar;

6. Aanpassingen aan inrichtingen, constructies of beplantingen op het openbaar domein naar aanleiding van de omgevingsaanvraag of de toekomstige omgevingsaanvraag zijn steeds ten laste van de aanvrager. Alle kosten naar aanleiding van een heraanplanting op het openbaar domein, uitgevoerd naar aanleiding van een omgevingsaanvraag voor het verkavelen van gronden of een omgevingsaanvraag van een particulier, blijft ten laste van de aanvrager.
7. Gelet op artikel 4.2.17 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening waarin bepaald wordt dat een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden geldt als omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen wat betreft alle handelingen die zijn opgenomen in de vergunning en die de verkaveling bouwrijp maken. Dat rekening houdend met dit artikel een machtiging wordt verleend tot het afbreken van de constructies.
8. Alvorens de berk kan gekapt worden, dient er eerst een omgevingsvergunning voor het oprichten van een woning bekomen te worden.  In de aanvraag tot omgevingsvergunning voor de woning dient de vraag tot kappen van de boom worden opgenomen.
9. Alle bebouwing dient te worden gesloopt vooraleer de verkaveling ten uitvoer kan worden gebracht. Dit houdt in dat zolang aan de opschortende voorwaarde tot sloping, die verbonden is aan de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden zelf en waarvan de naleving rust op de verkavelaar zelf, niet voldaan is, de verkavelaar niet kan overgaan tot verkoop van de loten, noch een omgevingsvergunning voor het bebouwen van een lot kan verkregen worden. Onder afbraak wordt tevens het verwijderen van de vloerplaten en van al het materiaal / afval van het terrein bedoeld. Alle materialen / afval dienen afgevoerd te worden naar een erkende verwerker.
   De volledige verkaveling dient vrij en onbelast te zijn van gebouwen, materialen en afval.
10. De afbraak van de constructies dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet hersteld worden in de vorige toestand. Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het milieuvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden. Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw-, sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer. Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.. 
11. De paalstenen aan de rooilijn dienen geplaatst te worden.
12. De verkavelingsvoorschriften in bijlage, opgesteld door het college van burgemeester en schepenen zijn van toepassing op voorliggende aanvraag.
13. Vervreemding van een lot uit de verkaveling kan pas geschieden, nadat het attest conform artikel 4.2.16 §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening werd afgeleverd, waaruit blijkt dat aan alle voorwaarden van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden werd voldaan.
14. Een omgevingsvergunning voor het bebouwen van een lot kan pas verkregen worden, nadat het attest conform artikel 4.2.16 §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening werd afgeleverd, waaruit blijkt dat aan alle voorwaarden van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden werd voldaan.
15. Na het afleveren van het attest conform artikel 4.2.16§2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening dient de verkaveling in een officiële akte gegoten de worden.  De gemeente dient in kennis te worden gebracht van de akte van neerlegging van de verkaveling.

Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.

verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar

De aanvraag betreft de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden voor lot 6 van meergezinswoning met 4 woonentiteiten naar een appartementsgebouw met 8 woonentiteiten met ondergrondse parkeergarage.

De aanvraag werd op 5 juli 2022 ontvangen en op 1 augustus 2022 ontvankelijk en volledig verklaard.

De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.

Er werd een eerste openbaar onderzoek gehouden, lopende van 11 augustus 2022 tot en met 9 september 2022.  Het openbaar onderzoek werd gesloten met 16 bezwaarschriften.

HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT

• Verkavelingsvergunning op 30/06/1964 voor 4 loten met als dossiernummer 7204.V.69.
• Wijziging verkavelingsvergunning op 05/03/1991 door de Vlaamse Regering voor lot 2 voor de oprichting van een meergezinswoning (2 appartementen en 2 studio’s) met als dossiernummer 7204.V.69.
• Weigering wijziging verkavelingsvergunning op 11/06/2007 voor lot 2 voor het bouwen van carports op de perceelsgrens, een licht-hellend dak en het wijzigen van dakmateriaal met als dossiernummer 7204.V.69.
• Omgevingsvergunning op 16/10/2018 met als dossiernummer 7204.V.69\07 voor de bijstelling van de bestaande verkaveling door het omvormen van een gedeelte van de achterste tuinzones van lot 1, lot 2 en lot 3 tot een bebouwbaar lot met als bestemming meergezinswoning, met uitbreiding van het bestaande openbaar domein
• Weigering bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden op 02/06/2020 met als dossiernummer 7204.V.69\08 voor lot 6 van meergezinswoning met 4 woonentiteiten naar een appartementsgebouw met 10 woonentiteiten met ondergrondse parkeergarage. In beroep werd de aanvraag geweigerd op 18/11/2020.

De aanvraag werd verschillende keren in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie. De aanvraag stemt niet helemaal overeen met de besproken plannen voor wat betreft de verhardingen in de tuinzone en de parkeerplaatsen in de zijtuinstrook. Voorliggende bijstelling voorziet geen parkeerplaatsen meer in de zijtuinstrook maar wel in terrasverharding achter de achtergevel in de tuinzone i.p.v. inpandige terrassen binnen de bouwstrook.

Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.

OPENBAAR ONDERZOEK

Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.

Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden. Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 11 augustus 2022 tot en met 9 september 2022. Er werden 16 bezwaarschriften ingediend.

Gelet op de vereisten die de Raad voor Vergunningsbetwistingen ter zake oplegt aan de vergunningsverlener: 

Om te voldoen aan de opgelegde motiveringsverplichting volstaat het dat de vergunningverlener in haar beslissing de redenen vermeldt waarop deze is gesteund. 

Zij is er niet toe gehouden alle in de loop van de procedure aangevoerde bezwaren één voor één te beantwoorden (RvVb/A/1516/0884 van 31 maart 2016, in dezelfde zin: RvVb nr. A/2015/0261 van 21 april 2015 en RvVb/A/1516/0239 van 24 november 2015).  

De bezwaarschriften werden onderzocht en kunnen als volgt worden samengevat en beoordeeld:

Bezwaar 1

Toename van de verkeersdruk – gebrek aan parkeerruimte – achteruitgang woonkwaliteit. 

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:

Er wordt in de voorliggende verkavelingsvoorschriften opgelegd dat er per woonentiteit minimum 1 parkeerplaats inpandig moet worden voorzien. Gelet op de beperkte onbebouwde ruimte op het eigendom (maaiveld) en het feit dat de kelderoppervlakte een maximale footprint kan hebben van 663m², is het aangewezen om minimum 1,2 ondergrondse parkeerplaatsen per woonentiteit op te leggen in de voorwaarden bij de omgevingsvergunning en de verkavelingsvoorschriften. Bijkomend zal opgelegd worden dat in de linker zijtuinstrook nog twee bezoekersparkeerplaatsen moeten aangelegd worden. Zo zijn er in principe voldoende parkeerplaatsen aanwezig voor de bewoners en bezoekers (1,5 parkeerplaats per woonentiteit). De verkeersdruk in de omgeving zal toenemen, maar niet in die mate dat er een onaanvaardbare hinder zal ontstaan en zeker niet als er voldoende en vlot bereikbare parkeerplaatsen aanwezig zijn op eigen terrein. Dit bezwaar is deels gegrond en wordt deels weerhouden.

Bezwaar 2

Het uitrustingsniveau Liebenshof en Batenstraat is te beperkt voor 15 extra wooneenheden. Kruiselings verkeer is zeer moeilijk en Batenstraat is zeer smal.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:

Het uitrustingsniveau van de ontsluitingen werd reeds beoordeeld in de initiële verkavelingsaanvraag en als aanvaardbaar en voldoende geacht. Het creëren van 4 extra woongelegenheden wijzigt hier niets aan. Dit bezwaar is ongegrond en wordt niet weerhouden.

Bezwaar 3

15 wooneenheden leidt tot een te grote woondichtheid. De draagkracht van de omgeving wordt hierdoor geschaad. Bij de oorspronkelijke verkavelingsvergunning werd al een grotere woondichtheid voorzien dan in het GRUP.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:

Aangezien het recent opgerichte appartementsgebouw Heuvenstraat 79 bus 1-5, Heuvenstraat 81bus 1-5, Heuvenstraat 83 bus 1-5, Heuvenstraat 85 bus 1-7 op zeer korte afstand van voorliggende eigendom is gelegen, is een meergezinswoning met 4 grondgebonden woningen met bijhorende tuinzone ruimtelijk niet meer verantwoord op voorliggende eigendom (o.a. omwille van een gebrek aan de nodige privacy in de tuinzone en het groot aantal aanpalende eigenaars). Het is vanuit ruimtelijk oogpunt beter om op voorliggende eigendom ook een meergezinswoning op te richten met ondergrondse garage en bijhorende terrassen als antwoord op het aanwezige appartementsgebouw gelegen aan Heuvenstraat. Om ook een economisch verantwoord project te kunnen realiseren kan een beperkte verhoging van het aantal woongelegenheden toegelaten worden. Gelet op de grote afstand van voorliggende eigendom tot aan de achtergevel van de woningen gelegen Batenstraat (minimum 65 meter), de aanwezigheid van het appartementsgebouw op het links aanpalende eigendom (Liebenshof 2 – 4) met 3 bouwlagen en het achterliggende appartementsgebouw kan voorgestelde ontwikkeling aanvaard worden.

Door het verhogen van het aantal woonentiteiten op voorliggende kavel, komt men aan een woondichtheid van 39 wo/ha voor de totale woonontwikkeling Liebenshof, hetgeen aanvaardbaar is binnen deze bebouwde omgeving en slechts een beperkte verhoging van de vooropgestelde woondichtheid betekent (39 wo/ha i.p.v. vergunde 35 wo/ha). Het bezwaar is ongegrond en wordt niet weerhouden.

Bezwaar 4

Verhoging van de bouwlagen veroorzaakt veel minder zon- en daglicht. 

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:

De voorziene afstand van het bouwblok tot de aanpalende bouwblokken (Heuvenstraat en Liebenshof) verschilt niet van hetgeen algemeen gangbaar is binnen de gemeente en in voorliggende verkaveling. Minder lichtinval in de aanpalende appartementen valt er niet te verwachten door voorliggend ontwerp. Het klopt mogelijks dat het ontwerp impact heeft op de rechtstreekse zoninval in de aanpalende eigendommen, maar dat wordt algemeen aanvaard binnen een woonomgeving in het centrum van Zonhoven. Het bezwaar is ongegrond en wordt niet weerhouden.

Bezwaar 5 

Negatieve impact op de waterhuishouding.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:

De aanvraag dient te voldoen aan de hemelwaterverordening en moet de hemelwatertoets doorstaan. Het hemelwater dat valt op de constructies dient te worden opgevangen en gebufferd op eigen perceel. Voorliggende aanvraag heeft geen negatieve impact op de waterhuishouding in de omgeving. Het bezwaar is ongegrond en wordt niet weerhouden.

Bezwaar 6

Een serieuze schending van de privacy indien er een 3e bouwlaag komt, waarbij de combinatie van de 3de bouwlaag en de beperkte afstand t.o.v. de perceelsgrens voor een continue inkijk op mijn terras (alsook in mijn leefruimtes) zorgt, bijkomend zullen terrassen op gelijke hoogte en beperkte afstand van elkaar zorgen voor geluidshinder, lawaai en dus extra overlast en ergernis.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:

Door het voorzien van extra woongelegenheden op het eigendom en een extra bouwlaag ontstaat er bijkomende inkijk in de aanpalende eigendommen gelegen Heuvenstraat en Liebenshof. Maar deze inkijk is in deze bebouwde omgeving niet te vermijden en wordt algemeen aanvaard. Er wordt een gelijkaardige situatie gecreëerd als tussen de appartementsgebouwen Liebenshof 2-4 en Heuvenstraat 83-85.  

Gelet op de grote afstand van voorliggende eigendom tot aan de achtergevel van de woningen gelegen Batenstraat (minimum 65 meter), wordt er geen onaanvaardbare privacy-hinder verwacht naar deze woningen toe door voorliggende aanvraag. Het bezwaar is ongegrond en wordt niet weerhouden.

Bezwaar 7

Groenpolitiek van de Gemeente Zonhoven wordt aan flarden geschoten (zie artikel van de Burgemeester in Zonhovenaar dd. augustus 2022). Meer groen en minder beton is de leuze. 

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:

In voorliggende aanvraag wordt het bouwkader niet vergroot. Enkel wordt er in de zijtuinstrook ruimte voorzien voor een inrit tot de ondergrondse parkeergarage. Deze gemeenschappelijke inrit in de zijtuinstrook komt er in de plaats van de initieel voorziene 4 afzonderlijke inritten in de voortuin, waardoor de voortuin met het nodige groen kan worden ingericht. De gevraagde wijzigingen hebben geen negatieve impact op het groen. Het bezwaar is ongegrond en wordt niet weerhouden.

Bezwaar 8

Gemeente Zonhoven wenst een gedifferentieerd woonaanbod met één-en meergezinswoningen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:

De gemeente wil inderdaad een gedifferentieerd woonaanbod bewaken. De nodige initiatieven werden reeds genomen en worden genomen (o.a. GRUP “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt-Genk’ d.d. 20.6.2014, visie CBS centrum Zonhoven). Het al dan niet toelaten van een bepaalde woontypologie op een bepaalde locatie hangt eveneens af van de reeds bestaande bebouwing in de omgeving. Op voorliggende eigendom werd reeds een verkavelingsvergunning afgeleverd voor het oprichten van een meergezinswoning met 4 woonentiteiten. Voorliggende aanvraag wijzigt de voorziene woningtypologie niet. Het bezwaar is ongegrond en wordt niet weerhouden.

Bezwaar 9

Overwegende dat in een vorig dossier al aangehaald werd dat er gegronde twijfel is over de perceelgrenzen die gehanteerd worden en dit in het bijzonder met perceel 849b en 857. Dat uit een opmetingsplan van Luc Market, Expert-landmeter, blijkt dat een deel van de gronden van de percelen 849b en 857 toegevoegd zijn aan het voorliggend project zonder akkoord. Dat de eigenaars van de appartementen op de percelen 849b en 857 nog steeds niet geïnformeerd zijn over de stappen die ondernomen zullen worden tot rechtzetting van deze perceelgrenzen. Dat aldus in vraag moet gesteld worden of het voorliggend dossier gebaseerd is op correcte gegevens.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:

Het bezwaar m.b.t. de eigendomsbepaling betreft geen stedenbouwkundig aspect en wordt niet weerhouden. 

Bezwaar 10

Een bijstelling naar 8 woonentiteiten zorgt voor een serieuze waardevermindering van ons eigendom.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:

Het bezwaar betreft geen stedenbouwkundig aspect en wordt niet weerhouden. 

Bezwaar 11

Lawaai- en lichthinder door het in- en uitrijden van de wagens naar de ondergrondse parking.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:

Het links aanpalende appartementsgebouw heeft een identieke inrit. Er wordt geen abnormale hinder verwacht naar de appartementen gelegen aan de Heuvenstraat door deze inrit.  De afstand van de inrit tot de woningen Baetenstraat is voldoende groot waardoor geen onaanvaardbare lawaai- en lichthinder ontstaat. Het Het bezwaar is ongegrond en wordt niet weerhouden.

ADVIEZEN

Op 1 augustus 2022 werd advies gevraagd aan De Watergroep.

Op 1 augustus 2022 werd advies gevraagd aan Fluvius System Operator.

Op 1 augustus 2022 werd advies gevraagd aan Proximus.

MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE

Het project komt voor op bijlage III van het project-mer-besluit wat maakt dat een project MER opgemaakt moet worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screening kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken.  Er werd een project-m.e.r.-screening bij de aanvraag gevoegd. De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de screening bleek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

STEDENBOUWKUNDIG ADVIES

TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN

OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

Gewestplan

De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).

Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering.  Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.

Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan

De aanvraag is niet gelegen in een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan noch in een bijzonder plan van aanleg.

Verkaveling

Het goed is gekend als lot 6 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde en niet-vervallen verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 30.06.1964 en latere bijstellingen door het college van burgemeester en schepenen en gekend is onder nummer 7204.V.69. De kavel kreeg als bestemming residentieel gebruik (4 woonentiteiten).

Omdat de aanvraag een bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden omvat, dient de aanvraag getoetst te worden aan de stedenbouwkundige voorschriften van het gewestplan. De aanvraag voldoet principieel aan deze stedenbouwkundige voorschriften.

Watertoets

Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.

De watertoets werd uitgevoerd op 1 augustus 2022. Hieruit bleek dat geen adviezen dienden aangevraagd te worden.

Algemeen kan wel gesteld worden dat:

• De toekomstige aanvragen tot omgevingsvergunning dienen te voorzien in maatregelen voor opvang en lozing van hemelwater. De bepalingen van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (Besluit Vlaamse Regering dd. 5 juli 2013) moeten alleszins nageleefd worden.
• Indien er ondergrondse constructies worden opgericht, de bemaling voldoet aan de voorwaarden zoals opgelegd in Vlarem II.  
• Een permanente drainage, ook al is dit in functie van een aanleg van een ondergrondse constructie, mag niet voorzien worden aangezien permanente drainage een continue verlaging van de grondwaterstand tot gevolg heeft. 

Decretale beoordelingselementen

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. De aanvraag voldoet aan deze bepaling.

Archeologienota

Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag. 

OVERIGE REGELGEVING 

Erfdienstbaarheden

Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid.

De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften.

Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening

OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG

De aanvraag betreft de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden voor lot 6 van meergezinswoning met 4 woonentiteiten naar een appartementsgebouw met 8 woonentiteiten met ondergrondse parkeergarage.

Het verhogen van het aantal woonentiteiten gaat gepaard met volgende aanpassingen aan het plan en de voorschriften:

• Het plan wordt licht gewijzigd in functie van het ondergronds parkeren en de terras- en tuinzone. Het globaal bouwkader wordt niet vergroot. De zone voor terrassen en tuinen wordt wel vergroot met 2m over de volledige lengte. 
• De aangepaste verkavelingsvoorschriften voorzien in 8 woonentiteiten en een beperkte 3de bouwlaag (70% van de bouwzone) i.p.v. de oorspronkelijk vastgelegde 4 woonentiteiten en 2 bouwlagen. Private tuinen worden beperkt toegelaten en er wordt één inrit voorzien naar de ondergrondse garage waar minimaal 1 parkeerplaats per woonentiteit moet worden voorzien.

BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING

Een vergunningsaanvraag moet in een aantal gevallen geweigerd worden. Dit is onder meer het geval als het aangevraagde onverenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening. Elke aanvraag tot omgevingsvergunning dient steeds beoordeeld te worden aan een goede ruimtelijke ordening. Artikel 4.3.1 VCRO is steeds geldig.

De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van een aantal beginselen.   Art. 4.3.1, §2, 2°, b) VCRO beoogt om het principe van ruimtelijk rendement te verankeren in de beoordeling van vergunningsaanvragen aan een goede ruimtelijke ordening: 

§ 2. De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen :
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook de volgende aspecten in rekening brengen:
a) beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in punt 1°;
b) de bijdrage van het aangevraagde aan de verhoging van het ruimtelijk rendement voor zover:
1) de rendementsverhoging gebeurt met respect voor de kwaliteit van de woon- en leefomgeving;
2) de rendementsverhoging in de betrokken omgeving verantwoord is;
3° indien het aangevraagde gelegen is in een gebied dat geordend wordt door een ruimtelijk uitvoeringsplan, een gemeentelijk plan van aanleg of een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarvan niet op geldige wijze afgeweken wordt, en in zoverre dat plan of die vergunning voorschriften bevat die de aandachtspunten, vermeld in 1°, behandelen en regelen, worden deze voorschriften geacht de criteria van een goede ruimtelijke ordening weer te geven. …
 De rendementsverhoging dient met respect te gebeuren voor de kwaliteit van de woon- en leefomgeving en de rendementsverhoging moet verantwoord zijn in de betrokken omgeving. 

Het recent opgerichte appartementsgebouw Heuvenstraat 79 bus 1-5, Heuvenstraat 81bus 1-5, Heuvenstraat 83 bus 1-5, Heuvenstraat 85 bus 1-7 is op zeer korte afstand van voorliggende eigendom gelegen. Het voorzien van 4 grondgebonden woningen met bijhorende tuinzone is ruimtelijk niet meer verantwoord op voorliggende eigendom (o.a. omwille van een gebrek aan de nodige privacy in de tuinzone en het groot aantal aanpalende eigenaars). Het is vanuit ruimtelijk oogpunt beter om op voorliggende eigendom ook een meergezinswoning op te richten met ondergrondse garage en bijhorende terrassen als antwoord op het aanwezige appartementsgebouw gelegen aan de Heuvenstraat. Om ook een economisch verantwoord project te kunnen realiseren kan een beperkte verhoging van het aantal woongelegenheden toegelaten worden. Gelet op de grote afstand van voorliggende eigendom tot aan de achtergevel van de woningen gelegen Batenstraat (minimum 65 meter), de aanwezigheid van het appartementsgebouw op het links aanpalende eigendom (Liebenshof 2 – 4) met 3 bouwlagen en het achterliggende appartementsgebouw kan voorgestelde ontwikkeling aanvaard worden.

Door het verhogen van het aantal woonentiteiten op voorliggende kavel, komt men aan een woondichtheid van 39 wo/ha voor de totale woonontwikkeling Liebenshof, hetgeen aanvaardbaar is binnen deze bebouwde omgeving en slechts een beperkte verhoging van de woondichtheid betekend (39 wo/ha i.p.v. vergunde 35 wo/ha).

Er wordt in de voorliggende verkavelingsvoorschriften opgelegd dat er per woonentiteit minimum 1 parkeerplaats inpandig moet worden voorzien. Gelet op de beperkte onbebouwde ruimte op het eigendom (maaiveld) en het feit dat de kelderoppervlakte een maximale footprint kan hebben van 663m², is het aangewezen om minimum 1,2 ondergrondse parkeerplaatsen per woonentiteit op te leggen in de voorwaarden bij de omgevingsvergunning en de verkavelingsvoorschriften. Bijkomend zal opgelegd worden dat in de linker zijtuinstrook nog twee bezoekersparkeerplaatsen moeten aangelegd worden. Zo zijn er in principe voldoende parkeerplaatsen aanwezig voor de bewoners en bezoekers (1,5 parkeerplaats per woonentiteit). De verkeersdruk in de omgeving zal toenemen, maar niet in die mate dat er een onaanvaardbare hinder zal ontstaan en zeker niet als er voldoende en vlot bereikbare parkeerplaatsen aanwezig zijn op eigen terrein

De verkavelingsvoorschriften laten evenwel nog een bebouwings-/verhardingsgraad toe van 52,83%  (683,6m²/1294m²), zonder rekening te houden met de toegangspad(en) naar de voordeur(en) en de bezoekersparkeerplaatsen, terwijl  een bebouwings-/verhardingsgraad van 40% slechts toegelaten is. De vooraf besproken plannen hielden hiermee wel rekening.

Door het voorzien van extra woongelegenheden op het eigendom en een extra bouwlaag ontstaat er bijkomende inkijk in de aanpalende eigendommen gelegen Heuvenstraat en Liebenshof. Maar deze inkijk is in deze bebouwde omgeving niet te vermijden en wordt algemeen aanvaard. Er wordt een gelijkaardige situatie gecreëerd als tussen de appartementsgebouwen Liebenshof 2-4 en Heuvenstraat 83-85.  

Gelet op de grote afstand van voorliggende eigendom tot aan de achtergevel van de woningen gelegen Batenstraat (minimum 65 meter), wordt er geen onaanvaardbare privacy-hinder verwacht naar deze woningen toe door voorliggende aanvraag

De voorziene afstand van het bouwblok tot de aanpalende bouwblokken (Heuvenstraat en Liebenshof) verschilt niet van hetgeen algemeen gangbaar is binnen de gemeente en in voorliggende verkaveling. Minder lichtinval in de aanpalende appartementen valt er niet te verwachten door voorliggend ontwerp. Mogelijks heeft het ontwerp impact op de rechtstreekse zoninval in de aanpalende eigendommen, maar dat wordt algemeen aanvaard binnen een woonomgeving in het centrum van Zonhoven.

De aanvraag voldoet niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving. 

BESPREKING VAN DE ADVIEZEN

1.- Het advies van 9 augustus 2022 van De Watergroep is gunstig.

‘Volledig gunstig advies zonder voorwaarden.’

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.

2.- Het advies van 13 september 2022 van Fluvius System Operator is ongunstig.

“Conform artikel 4.4 van het Fluvius projectreglement, heeft onze studie uitgewezen dat een distributiecabine noodzakelijk is in deze projectzone.

Voor de oprichting van deze distributiecabine is er een perceel grond nodig met de vereiste afmetingen van 5m x 6m. In bijlage kan u ons voorstel van locatie terugvinden. Deze grond zal door de initiatiefnemer aan schattingsprijs worden afgestaan aan Fluvius. De overeenkomst tussen Fluvius en de initiatiefnemer over deze grondafstand en de bijhorende erfdienstbaarheden/recht van doorgang voor de leidingen en de doorgang zal door Fluvius opgemaakt worden vóór aanvang van de werken en zal bij notariële akte worden bekrachtigd.

Verder is het belangrijk dat het lot van de cabine een eigen lotnummer krijgt binnen de vergunde verkaveling. De initiatiefnemer zorgt tevens voor een opmetingsplan met precad referentienummer van dit lot. Verdere kosten verbonden aan de notariële akte vallen ten laste van Fluvius.

Vooraleer wij het ontwerpdossier van uw project kunnen opstarten hebben wij onderstaande gegevens nog van u nodig:

• Het verkavelingsplan (met het cabineperceel als apart lot);
• Een afschrift van de verkavelingsvergunning (van zodra deze er is);
• Inplantingsplan van de cabine op het betreffende perceel
1. ondertekend door de landmeter);
2. minstens 4 foto’s ter plaatse met richtingsaanduiding op plan;
• Terreinprofiel;
• Contactgegevens van de eigenaar van het cabineperceel (firmanaam, ondernemingsnummer, adres, naam en functie van de persoon gemachtigd om de overeenkomst te tekenen, telefoonnummer en mailadres);
• Contactgegevens van de door u gekozen notaris;
• Contactgegevens van de landmeter van uw project;
• Schattingsverslag.

Gelieve een opmetingsplan van het cabineperceel met precad referentienummer (+ de documentatie van het kadaster betreffende deze referentienummer) aan te leveren voordat het dossier wordt verzonden naar de notaris. Fluvius zorgt voor de verzending naar de notaris na de interne goedkeuring door onze Raad van Bestuur.

Indien u hierover nog bijkomende inlichtingen wenst, kan u ons contacteren via het mailadres bovenaan deze brief. Wij helpen u graag verder.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich deels aan bij dit ongunstig advies. De aanvrager dient een distributiecabine te voorzien. Gelet op de reeds aanwezige bebouwings- en/of verhardingsgraad in voorliggende woonontwikkeling is het voorzien van een apart lot voor het oprichten van een dsitributiecabine vanuit ruimtelijk oogpunt niet aanvaardbaar. De distributiecabine dient binnen het voorgestelde bouwkader te worden gerealiseerd. Hiervoor dienen de nodige afspraken/overeenkomsten gemaakt te worden met Fluvius System Operator. 

3.- Het advies van 4 augustus 2022 van Proximus is gunstig.

‘Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht. Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project. Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800. In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.’

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. 

Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de voorgenomen werken zich onvoldoende ruimtelijk inpassen in de omgeving. De aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening zoals hoger gemotiveerd.

EINDADVIES

Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, maar dat het voorgestelde ontwerp niet verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving. De aanvraag is niet vatbaar voor de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden voor lot 6 van meergezinswoning met 4 woonentiteiten naar een appartementsgebouw met 8 woonentiteiten met ondergrondse parkeergarage.

De aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening omdat de verkavelingsvoorschriften een bebouwings-/verhardingsgraad toelaten van 52,83% (683,6m²/1294m²), zonder rekening te houden met de toegangspad(en) naar de voordeur(en) en de bezoekersparkeerplaatsen, terwijl een bebouwings-/verhardingsgraad van 40% slechts toegelaten is. 

De aanvrager dient een distributiecabine te voorzien binnen het voorgestelde bouwkader en hiervoor dienen de nodige afspraken/overeenkomsten gemaakt te worden met Fluvius System Operator. Gelet op de reeds aanwezige bebouwings- en/of verhardingsgraad in voorliggende woonontwikkeling is het voorzien van een apart lot voor het oprichten van een distributiecabine vanuit ruimtelijk oogpunt niet aanvaardbaar.

Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier ongunstig voor de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden voor lot 6 van meergezinswoning met 4 woonentiteiten naar een appartementsgebouw met 8 woonentiteiten met ondergrondse parkeergarage zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden.

verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar

De aanvraag betreft de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden voor lot 4 van meergezinswoning met 4 woonentiteiten naar een appartementsgebouw met 7 woonentiteiten met ondergrondse parkeergarage.

De aanvraag werd op 5 juli 2022 ontvangen en op 1 augustus 2022 ontvankelijk en volledig verklaard.

De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.

Er werd een eerste openbaar onderzoek gehouden, lopende van 11 augustus 2022 tot en met 9 september 2022.  Het openbaar onderzoek werd gesloten met 17 bezwaarschriften.

HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT

1218.E.874.2: verkavelingsvergunning op 31.01.2017 voor 3 loten voor meergezinswoningen met in totaal 31 woonentiteiten. De verkaveling werd vergund zonder de 4 parkeerplaatsen tegenover lot 4. De parkeerplaatsen werden geschrapt om alzo de verharding in te perken en het hemelwater maximaal in de berm te laten infiltreren.

1218.E.874.2\01: weigering op 02.06.2020 door het college van burgemeester en schepenen voor het bijstellen van de verkaveling voor lot 4 van een meergezinswoning met 4 woonentiteiten naar een appartementsgebouw met 10 woonentiteiten met ondergrondse parkeergarage. In beroep werd de aanvraag geweigerd op 18.11.2020 door de Deputatie.

2017/00301: stedenbouwkundige vergunning op 17.04.2018 voor het bouwen van een meergezinswoning met 4 woongelegenheden op lot 4. Er werd geen gebruik gemaakt van deze vergunning.

2017/00293: stedenbouwkundige vergunning op 20.03.2018 voor het regulariseren van de hoogtes as-built van de wegenis en loten 1, 2 en 4.

Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.

OPENBAAR ONDERZOEK

Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.

Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden. Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 11 augustus 2022 tot en met 9 september 2022. Er werden 17 bezwaarschriften ingediend.

Gelet op de vereisten die de Raad voor Vergunningsbetwistingen ter zake oplegt aan de vergunningsverlener: 

Om te voldoen aan de opgelegde motiveringsverplichting volstaat het dat de vergunningverlener in haar beslissing de redenen vermeldt waarop deze is gesteund. 

Zij is er niet toe gehouden alle in de loop van de procedure aangevoerde bezwaren één voor één te beantwoorden (RvVb/A/1516/0884 van 31 maart 2016, in dezelfde zin: RvVb nr. A/2015/0261 van 21 april 2015 en RvVb/A/1516/0239 van 24 november 2015).  

De bezwaarschriften werden onderzocht en kunnen als volgt worden samengevat en beoordeeld:

Bezwaar 1

Bouwhoogte: 3 bouwlagen i.p.v. 2 bouwlagen met maximale kroonlijsthoogte van 7 meter hetgeen voor een beklemmend, ingesloten gevoel zorgt in de straat.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:

In de verkavelingsvoorschriften wordt gesteld dat er een beperkte 3e bouwlaag mag worden voorzien over 40% van de bouwzone. De 3e bouwlaag moet worden voorzien aan de noordelijke zijde van het lot, grenzend aan lot 2. In de omgeving zijn er nog 3 bouwlagen aanwezig. Door de aanwezige bebouwing aan de overzijde van het eigendom (grondgebonden eengezinswoning bestaande uit 1 bouwlaag en zadeldak), de breedte van het openbaar domein en de voortuinstrook (12m en 2,5m) en de oppervlakte beperking van de 3^de bouwlaag is er nog voldoende openheid aanwezig en is er geen sprake van een beklemmend, ingesloten gevoel in de straat. Dit bezwaar is ongegrond en wordt niet weerhouden.

Bezwaar 2

Toename van de verkeersdruk – gebrek aan parkeerruimte – achteruitgang woonkwaliteit. 

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:

Er wordt in de voorliggende verkavelingsvoorschriften opgelegd dat er per woonentiteit minimum 1 parkeerplaats inpandig moet worden voorzien. Gelet op de beperkte onbebouwde ruimte op het eigendom (maaiveld) en het feit dat de kelderoppervlakte een maximale footprint kan hebben van 683m², is het aangewezen om minimum 1,2 ondergrondse  parkeerplaatsen per woonentiteit op te leggen in de voorwaarden bij de omgevingsvergunning en de verkavelingsvoorschriften. Bijkomend zal opgelegd worden dat in de voortuinstrook twee bezoekersparkeerplaatsen moeten aangelegd worden. Zo zijn er in principe voldoende parkeerplaatsen aanwezig voor de bewoners en bezoekers.

De verkeersdruk in de omgeving zal toenemen, maar niet in die mate dat er een onaanvaardbare hinder zal ontstaan en zeker niet als er voldoende en vlot bereikbare parkeerplaatsen aanwezig zijn op eigen terrein. Dit bezwaar is deels gegrond en wordt deels weerhouden.

Bezwaar 3

Positie in-en uitrit ondergrondse parking ongelukkig gekozen omdat deze grenst aan een bestaande in- en uitrit. De huidige bewoners zullen hier ongetwijfeld last van ondervinden

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:

Er wordt geen verdere toelichting in het bezwaarschrift gegeven over waaruit deze last zal bestaan. De GOA kan ook niet bedenken waaruit deze last zal bestaan, aangezien de nieuwe in- en uitrit verder gelegen is dan de bestaande in- en uitrit. Dit bezwaar is ongegrond en wordt niet weerhouden.

Bezwaar 4

Het uitrustingsniveau Liebenshof en Batenstraat is te beperkt voor 15 extra wooneenheden. Kruiselings verkeer is zeer moeilijk en Batenstraat is zeer smal.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:

Het uitrustingsniveau van de ontsluitingen werd reeds beoordeeld in de initiële verkavelingsaanvraag en als aanvaardbaar en voldoende geacht. Het creëren van 3 extra woongelegenheden wijzigt hier niets aan. Dit bezwaar is ongegrond en wordt niet weerhouden.

Bezwaar 5

15 wooneenheden leidt tot een te grote woondichtheid. De draagkracht van de omgeving wordt hierdoor geschaad. Bij de oorspronkelijke verkavelingsvergunning werd al een grotere woondichtheid voorzien dan in het GRUP.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:

De kavel waarop voorliggende aanvraag betrekking heeft, heeft een oppervlakte van 1.366m². Door het verhogen van het aantal woonentiteiten op voorliggende kavel, komt men aan een woondichtheid van 51,24 wo/ha. Overwegende dat het op voorliggende kavel niet relevant is af te wijken van het streefcijfer  zoals bepaald in het GRUP “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt – Genk” omtrent de woondichtheid die voor dit perceel 25wo/ha bedraagt, aangezien de ruimtelijke context van het voorliggende perceel niet gewijzigd werd t.o.v. de initiële verkavelingsvergunning en dat het eigendom nog altijd aan de achterzijde begrensd wordt door grondgebonden eengezinswoningen. Dat 51,24 wo/ha een verdubbeling inhoudt van de streefcijfers waardoor de draagkracht van de omgeving ernstig geschaad wordt. Het bezwaar is gegrond en wordt weerhouden.

Bezwaar 6

Verhoging van de bouwlagen veroorzaakt veel minder lichtinval van avondzon voor blok B en middagzon voor blok C.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:

De voorziene afstand van het bouwblok tot de aanpalende bouwblokken verschilt niet van hetgeen algemeen gangbaar is binnen de gemeente en in voorliggende verkaveling. Minder lichtinval in de aanpalende appartementen valt er niet te verwachten door voorliggend ontwerp. Het klopt mogelijks dat het ontwerp impact heeft op de rechtstreekse zoninval in de aanpalende eigendommen, maar dat wordt algemeen aanvaard binnen een woonomgeving in het centrum van Zonhoven. Het bezwaar is ongegrond en wordt niet weerhouden.

Bezwaar 7 

Negatieve impact op de waterhuishouding.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:

De aanvraag dient te voldoen aan de hemelwaterverordening en moet de hemelwatertoets doorstaan. Het hemelwater dat valt op de constructies dient te worden opgevangen en gebufferd op eigen perceel. Voorliggende aanvraag heeft geen negatieve impact op de waterhuishouding in de omgeving. Het bezwaar is ongegrond en wordt niet weerhouden.

Bezwaar 8

Schending privacy door derde bouwlaag in combinatie met korte afstand tot perceel

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:

Door het voorzien van extra woongelegenheden op het eigendom en een gedeeltelijke extra bouwlaag ontstaat er onaanvaardbare privacy-hinder naar de aanpalende eigendommen en meer bepaald naar de grondgebonden eengezinswoningen gelegen aan de Heuvenstraat. De afstand van het nieuw te realiseren gebouw tot de achterste perceelgrens, in combinatie met het voorgestelde programma en het aantal bouwlagen,  is immers onvoldoende groot om het woongenot van de aanpalende grondgebonden eengezinswoningen te garanderen. Het bezwaar is gegrond en wordt weerhouden.

Bezwaar 9

Groenpolitiek van de Gemeente Zonhoven wordt aan flarden geschoten (zie artikel van de Burgemeester in Zonhovenaar dd. augustus 2022). Meer groen en minder beton is de leuze. De aanvraag van Liebenshof maakt geen melding van tuinen en groen terwijl in de bestaande voorschriften stond dat hoogstammige bomen moesten behouden blijven. Waar zijn deze bomen naar toe? Bovendien zorgt een ondergrondse parking met inrit voor extra verharde oppervlakte. Dit is duidelijk in strijd met het groenbeleid van de gemeente en overheid.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:

In voorliggende aanvraag wordt het bouwkader niet vergroot. Enkel wordt er in de zijtuinstrook ruimte voorzien voor een inrit tot de ondergrondse parkeergarage. Deze gemeenschappelijke inrit in de zijtuinstrook komt er in de plaats van de initieel voorziene 4 afzonderlijke inritten in de voortuin, waardoor de voortuin - uitgezonderd de twee parkeerplaatsen voor bezoekers - met het nodige groen kan worden ingericht. 

Er wordt een gemeenschappelijke tuin voorzien voor al de bewoners, waardoor individuele initiatieven(zoals het plaatsen van een tuinhuis of aanleggen van extra verhardingen) juist worden vermeden. De hoogstammige bomen waarnaar verwezen wordt in de voorschriften staan op het aanpalende lot. Op voorliggende eigendom zijn er geen bomen aanwezig. De gevraagde wijzigingen hebben geen negatieve impact op het groen. Het bezwaar is ongegrond en wordt niet weerhouden.

Bezwaar 10

Gemeente Zonhoven wenst een gedifferentieerd woonaanbod met één-en meergezinswoningen

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:

De gemeente wil inderdaad een gedifferentieerd woonaanbod bewaken. De nodige initiatieven werden reeds genomen en worden genomen (o.a. GRUP “Afbakening regionaal stedelijk gebied  Hasselt-Genk’ d.d. 20.6.2014, visie CBS centrum Zonhoven). Het al dan niet toelaten van een bepaalde woontypologie op een bepaalde locatie hangt eveneens af van de reeds bestaande bebouwing in de omgeving. Op voorliggende eigendom werd reeds een verkavelingsvergunning afgeleverd voor het oprichten van een meergezinswoning met 4 woonentiteiten. Voorliggende aanvraag wijzigt de voorziene woningtypologie niet. Het bezwaar is ongegrond en wordt niet weerhouden.

Bezwaar 11

Overwegende dat in een vorig dossier al aangehaald werd dat er gegronde twijfel is over de

perceelgrenzen die gehanteerd worden en dit in het bijzonder met perceel 849b en 857. Dat uit een opmetingsplan van Luc Market, Expert-landmeter, blijkt dat een deel van de gronden van de percelen 849b en 857 toegevoegd zijn aan het voorliggend project zonder akkoord. Dat de eigenaars van de appartementen op de percelen 849b en 857 nog steeds niet geïnformeerd zijn over de stappen die ondernomen zullen worden tot rechtzetting van deze perceelgrenzen. Dat aldus in vraag moet gesteld worden of het voorliggend dossier gebaseerd is op correcte gegevens.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:

Het bezwaar m.b.t. de eigendomsbepaling betreft geen stedenbouwkundig aspect en wordt niet weerhouden. 

Bezwaar 12

Een bijstelling naar 7 woonentiteiten zorgt voor een serieuze waardevermindering van ons

eigendom.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:

Het bezwaar betreft geen stedenbouwkundig aspect en wordt niet weerhouden. 

ADVIEZEN

Op 1 augustus 2022 werd advies gevraagd aan De Watergroep.

Op 1 augustus 2022 werd advies gevraagd aan Fluvius System Operator.

Op 1 augustus 2022 werd advies gevraagd aan Proximus.

MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE

Het project komt voor op bijlage III van het project-mer-besluit wat maakt dat een project MER opgemaakt moet worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screening kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken.  Er werd een project-m.e.r.-screening bij de aanvraag gevoegd. De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de screening bleek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

STEDENBOUWKUNDIG ADVIES

TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN

OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

Gewestplan

De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).

Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering.  Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.

Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan

De aanvraag is niet gelegen in een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan noch in een  bijzonder plan van aanleg.

Verkaveling

Het goed is gekend als lot 4 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde en niet-vervallen verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 31 januari 2017 door het college van burgemeester en schepenen en gekend is onder nummer 1218.E.874.2. De kavel kreeg als bestemming residentieel gebruik (4 woonentiteiten).

Omdat de aanvraag een bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden omvat, dient de aanvraag getoetst te worden aan de stedenbouwkundige voorschriften van het gewestplan. De aanvraag voldoet principieel aan deze stedenbouwkundige voorschriften.

Watertoets

Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.

De watertoets werd uitgevoerd op 1 augustus 2022. Hieruit bleek dat geen adviezen dienden aangevraagd te worden.

Algemeen kan wel gesteld worden dat:

• De toekomstige aanvragen tot omgevingsvergunning dienen te voorzien in maatregelen voor opvang en lozing van hemelwater. De bepalingen van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (Besluit Vlaamse Regering dd. 5 juli 2013) moeten alleszins nageleefd worden.
• Indien er ondergrondse constructies worden opgericht, de bemaling voldoet aan de voorwaarden zoals opgelegd in Vlarem II.  
• Een permanente drainage, ook al is dit in functie van een aanleg van een ondergrondse constructie, mag niet voorzien worden aangezien permanente drainage een continue verlaging van de grondwaterstand tot gevolg heeft. 

Decretale beoordelingselementen

Art. 4.3.5.§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. De aanvraag voldoet aan deze bepaling.

Archeologienota

Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag. Bij de oorspronkelijke aanvraag tot omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden werd reeds een bekrachtigde archeologienota toegevoegd (https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/330).

OVERIGE REGELGEVING 

Erfdienstbaarheden

Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid.

De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften.

Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening

OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG

De aanvraag betreft de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden voor lot 4 van meergezinswoning met 4 woonentiteiten naar een appartementsgebouw met 7 woonentiteiten met ondergrondse parkeergarage.

Het verhogen van het aantal woonentiteiten gaat gepaard met volgende aanpassingen aan het plan en de voorschriften:

• Het plan wordt licht gewijzigd in functie van het ondergronds parkeren en de terras- en tuinzone. Het globaal bouwkader wordt niet vergroot.
• De aangepaste verkavelingsvoorschriften voorzien in 7 woonentiteiten en een beperkte 3de bouwlaag i.p.v. de oorspronkelijk vastgelegde 4 woonentiteiten en 2 bouwlagen. De 3^de bouwlaag situeert zich aan de noordzijde van het gebouw, grenzend aan de reeds ontwikkelde gebouwen, die allen 3 bouwlagen tellen. Private tuinen worden beperkt toegelaten en er wordt één inrit voorzien naar de ondergrondse garage waar minimaal 1 parkeerplaats per woonentiteit moet worden voorzien.

BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING

Een vergunningsaanvraag moet in een aantal gevallen geweigerd worden. Dit is onder meer het geval als het aangevraagde onverenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening. Elke aanvraag tot omgevingsvergunning dient steeds beoordeeld te worden aan een goede ruimtelijke ordening. Artikel 4.3.1 VCRO is steeds geldig.

De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van een aantal beginselen.   Art. 4.3.1, §2, 2°, b) VCRO beoogt om het principe van ruimtelijk rendement te verankeren in de beoordeling van vergunningsaanvragen aan een goede ruimtelijke ordening: 

§ 2. De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen :
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook de volgende aspecten in rekening brengen:
a) beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in punt 1°;
b) de bijdrage van het aangevraagde aan de verhoging van het ruimtelijk rendement voor zover:
1) de rendementsverhoging gebeurt met respect voor de kwaliteit van de woon- en leefomgeving;
2) de rendementsverhoging in de betrokken omgeving verantwoord is;
3° indien het aangevraagde gelegen is in een gebied dat geordend wordt door een ruimtelijk uitvoeringsplan, een gemeentelijk plan van aanleg of een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarvan niet op geldige wijze afgeweken wordt, en in zoverre dat plan of die vergunning voorschriften bevat die de aandachtspunten, vermeld in 1°, behandelen en regelen, worden deze voorschriften geacht de criteria van een goede ruimtelijke ordening weer te geven. …
 De rendementsverhoging dient met respect te gebeuren voor de kwaliteit van de woon- en leefomgeving en de rendementsverhoging moet verantwoord zijn in de betrokken omgeving. 

De rendementsverhoging gebeurt evenwel niet met respect voor de kwaliteit van de woon- en leefomgeving: 

De kavel waarop voorliggende aanvraag betrekking heeft, heeft een oppervlakte van 1.366m². Door het verhogen van het aantal woonentiteiten op voorliggende kavel, komt men aan een woondichtheid van 51,24 wo/ha. Overwegende dat het op voorliggende kavel niet relevant is af te wijken van het streefcijfer zoals bepaald in het GRUP “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt – Genk” omtrent de woondichtheid die voor dit perceel 25wo/ha bedraagt, aangezien de ruimtelijke context van het voorliggende perceel niet gewijzigd werd t.o.v. de initiële verkavelingsvergunning en dat het eigendom nog altijd aan de achterzijde begrensd wordt door grondgebonden eengezinswoningen. Dat 51,24 wo/ha een verdubbeling inhoudt van de streefcijfers waardoor de draagkracht van de omgeving ernstig geschaad wordt.

Door het voorzien van extra woongelegenheden op het eigendom en een gedeeltelijke extra bouwlaag ontstaat er onaanvaardbare privacy-hinder naar de aanpalende eigendommen en meer bepaald naar de grondgebonden eengezinswoningen gelegen aan de Heuvenstraat. De afstand van het nieuw te realiseren gebouw tot de achterste perceelgrens, in combinatie met het voorgestelde programma en het aantal bouwlagen,  is immers onvoldoende groot om het woongenot van de aanpalende grondgebonden eengezinswoningen te garanderen.

Er wordt in de voorliggende verkavelingsvoorschriften opgelegd dat er per woonentiteit minimum 1 parkeerplaats inpandig moet worden voorzien. Gelet op de beperkte onbebouwde ruimte op het eigendom (maaiveld) en het feit dat de kelderoppervlakte een maximale footprint kan hebben van 683m², is het aangewezen om minimum 1,2 ondergrondse  parkeerplaatsen per woonentiteit op te leggen in de voorwaarden bij de omgevingsvergunning en de verkavelingsvoorschriften. Bijkomend zal opgelegd worden dat in de voortuinstrook twee bezoekersparkeerplaatsen moeten aangelegd worden. Zo zijn er in principe voldoende parkeerplaatsen aanwezig voor de bewoners en bezoekers.

De verkeersdruk in de omgeving zal toenemen, maar niet in die mate dat er een onaanvaardbare hinder zal ontstaan en zeker niet als er voldoende en vlot bereikbare parkeerplaatsen aanwezig zijn op eigen terrein.

Door het verhogen van het aantal woongelegenheden wordt er bijkomend nog een zone voorzien voor een inrit naar de ondergrondse parkeergarage. Deze gemeenschappelijke inrit in de zijtuinstrook komt er in de plaats van de initieel voorziene 4 afzonderlijke inritten in de voortuin, waardoor de voortuin - uitgezonderd de twee parkeerplaatsen voor bezoekers - met het nodige groen kan worden ingericht. De gevraagde wijziging in verband met de inrit heeft geen negatieve impact op het te realiseren groen op het terrein en kan aanvaard worden. 

De aanvraag voldoet niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving. 

BESPREKING VAN DE ADVIEZEN

1.- Het advies van 9 augustus 2022 van De Watergroep is gunstig.

‘Volledig gunstig advies zonder voorwaarden.’

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies..

2.- Het advies van Fluvius System Operator werd niet binnen de wettelijk opgelegde termijn ontvangen. Er wordt bijgevolg aan de adviesvereiste voorbij gegaan.

3.- Het advies van 4 augustus 2022 van Proximus is gunstig.

‘Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht. Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project. Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800. In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.’

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. 

Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de voorgenomen werken zich onvoldoende ruimtelijk inpassen in de omgeving. De aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening zoals hoger gemotiveerd.

EINDADVIES

Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, maar dat het voorgestelde ontwerp niet verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving. De aanvraag is niet vatbaar voor de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden voor lot 4 van meergezinswoning met 4 woonentiteiten naar een appartementsgebouw met 7 woonentiteiten met ondergrondse parkeergarage.

De aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening:

• Door een woondichtheid van 51,24 wo/ha wordt de draagkracht van de omgeving ernstig geschaad. 
• Het verhogen van het aantal bouwlagen om extra woongelegenheden te voorzien in de derde bouwlaag in combinatie met de zeer korte afstanden van het gebouw tot de perceelsgrenzen, zorgt ervoor dat er onaanvaardbare privacy-hinder ontstaat naar de aanpalende percelen toe.

Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier ongunstig voor de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden voor lot 4 van meergezinswoning met 4 woonentiteiten naar een appartementsgebouw met 7 woonentiteiten met ondergrondse parkeergarage zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden.

STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar

De aanvraag betreft het bouwen van een halfopen eengezinswoning en een bijgebouw en het rooien van 4 bomen.

De aanvraag werd op 6 juli 2022 ontvangen en op 3 augustus 2022 ontvankelijk en volledig verklaard.

De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.

Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 13 augustus 2022 tot en met 11 september 2022.

De eigenaars van de aanpalende percelen werden verzocht hun standpunt kenbaar te maken.

Het openbaar onderzoek werd gesloten zonder bezwaarschriften.

HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT

Stedenbouwkundig

Op 15 juni 1950 werd een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd voor het bouwen van een woonhuis.   (1950/00065)

Op 11 augustus 2015 werd een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd voor het slopen van een woning en bijgebouw.  (2015/00110)

Op 6 oktober 2015 werd een verkavelingsvergunning afgeleverd voor het verkavelen van het perceel in 2 loten voor halfopen bebouwing.  (1199.E.874.2)

Op 27 september 2016 heeft het college van burgemeester en schepenen beslist principieel akkoord te gaan met een splitsingsaanvraag voor lot 3.

Op 1 maart 2022 werd een gedeeltelijke omgevingsvergunning met voorwaarden afgeleverd voor het bijstellen van de verkavelingsvoorschriften.  (1199.E.874.2\01)

Er werd een weigering afgeleverd voor de bijstelling m.b.t. de bestemming (woonfunctie) van de ondergrondse bouwlaag, de voorgestelde nokhoogte (11,15m i.p.v. 10,5m boven het maaiveld en de specificaties o.w.v. halfopen bouwtype.

Er werd een vergunning afgeleverd voor de bijstelling m.b.t. de bouwdiepte van de ondergrondse bouwlaag.  In functie van een niet overdekte toegang of een niet overdekt terras onder het maaiveld mag de bouwdiepte van de ondergrondse bouwlaag worden voorzien tot een diepte van max. 20m.

Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.

Milieu

Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.

OPENBAAR ONDERZOEK

Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.

Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.

Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 13 augustus 2022 tot en met 11 september 2022.

Er werden geen bezwaren ingediend.

ADVIEZEN

Agentschap Natuur en Bos

Dienst Facilitair Management

MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

STEDENBOUWKUNDIG ADVIES

TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN

OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

Gewestplan

De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied en deels in recreatiegebied.

De voorgestelde werken bevinden zich volledig in het woongebied.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).

Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering.

Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.

Verkaveling

Het goed is gekend als lot 2 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 6 oktober 2015 door het college van burgemeester en schepenen.   (1199.E.874.2)

De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen.

De kavel kreeg als bestemming eengezinswoning met inbegrip van zorgwoning.

De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften maar niet aan de verkavelingsvoorschriften. Daarom wordt de aanvraag verder onderzocht op basis van de afwijkingsbepalingen zoals voorgeschreven in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en de gehanteerde richtlijnen en omzendbrieven.

AFWIJKINGEN VAN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

Beperkte afwijkingen

Art. 4.4.1.

§1. In een vergunning kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften met betrekking tot perceelafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.

Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft:

1° de bestemming;

2° de maximaal mogelijke vloerterreinindex;

3° het aantal bouwlagen.

De aanvraag wijkt af van volgende verkavelingsvoorschriften:

• De verkavelingsvoorschriften bepalen dat het gabarit van de aangrenzende woning gevolgd moet worden.

Het ontwerp voorziet een gebroken dak i.p.v. een lessenaarsdak.  Het voorste dakvlak sluit aan op dit van de buur.

• De voorschriften bepalen dat bij gebrek aan akkoord tussen de verschillende eigenaars binnen het bouwblok volgende voorschriften gelden:

• Dakvorm: overwegend hellende daken
• Dakhelling: 45°
• Kroonlijsthoogte: 6m t.o.v. het maaiveld.

Het ontwerp voorziet een gebroken dak met een kroonlijsthoogte van 5,60m ten opzichte van het maaiveld.

De aanvraag voldoet aan de afwijkingsbepalingen.

Stedenbouwkundige verordeningen

Hemelwater

De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.

De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 161,50m² een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 10 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik, een buitenkraan en de uitgietbak. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte (4,8m²) en het volume (5 000 liter) voldoen aan de verordening.

De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.

De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.

Riolering

Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”. Een individuele voorbehandelinginstallatie (septische put) moet niet aangelegd worden.

Standaardbepalingen rioleringsbeheerder Fluvius omgevingsvergunningen

Algemene bepalingen betreffende riolering en waterafvoer:

• De aanvrager dient het Algemeen Waterverkoopreglement, de aanvullende voorwaarden en de aanvullende technische voorschriften van de rioolbeheerder Fluvius na te leven. Daarnaast dient de aanvrager de voorwaarden zoals bepaald in afdeling 6.2.2. van Vlarem II na te leven voor de afvoer van hemel- en afvalwater. 
• Indien voor het bouwproject een aansluiting op de openbare riolering noodzakelijk is dan dient de aanvrager zo snel mogelijk na het bekomen van de bouwvergunning zijn aanvraag tot aansluiting op het openbaar saneringsnetwerk online aan te vragen via de website van Fluvius: www.fluvius.be. Fluvius bepaalt de locatie en diepte van de huisaansluitingen. Alleen Fluvius of een door haar aangestelde uitvoerder zorgt voor de realisatie van het gedeelte van de aansluiting dat in het openbaar domein ligt tot aan de perceelsgrens van de eigendom
• De klant dient zelf in te staan voor het plaatsen van de privériolering voor het bouwproject en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake, ondermeer dient voldaan te zijn aan de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater van 5/07/2013 (GSV “hemelwater”).
• Indien de privériolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs indien dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning opgelegd is, behoudt Fluvius het recht om de woning niet aan te sluiten op het rioleringsnet.
• Indien de bouwplannen en meer specifiek het rioleringsplan niet in overeenstemming zijn met deze voorschriften hebben deze voorschriften voorrang.

We raden aan om:

• Geen sifonputjes te plaatsen op vuilwaterafvoerleidingen aangezien in deze putjes vaak verstopping optreedt en alle toestellen in de woning in principe reeds over een waterslot/sifon beschikken.
• In het kader van herbruik van hemelwater, het water van de hemelwaterput voor de spoeling van alle WC’s, kranen voor kuiswater en wasmachines in deze werken te gebruiken.
• Een terugslagklep te plaatsen op de overloop van de hemelwaterput om terugstuwing vanuit de riolering te vermijden.
• De noodzakelijke ontluchting te voorzien op het private vuilwaterafvoerstelsel (bvb: ontluchtingspijp door dak).

Keuring privéwaterafvoer

Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privéwaterafvoer verplicht vanaf 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar saneringsnet dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement en dit bij de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer.  Enkel de door Fluvius erkende keurders komen hiervoor in aanmerking (een lijst kan u terugvinden op de website van Fluvius: www.fluvius.be).

Watertoets

Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.

Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.

De aanvraag doorstaat de watertoets.

Decretale beoordelingselementen

Art. 4.3.5. Uitgeruste weg

§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.

Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.

Het perceel is gelegen langs de Herestraat, een uitgeruste gemeenteweg.

De aanvraag voldoet aan deze bepaling.

Archeologienota

Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².

Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).

Overige regelgeving

Decreet rookmelders

Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.

De voorliggende aanvraag voldoet hieraan gezien er een rookmelder geplaatst wordt in de berging, de nachthallen.

Energiedecreet

De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.

Grondverzet

Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet  (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.

Erfdienstbaarheden / gemene muren

Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.

Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid / het overnemen van een gemene muur.

De overeenstemming van de aanvraag met een goede ruimtelijke ordening wordt echter beoordeeld met inachtneming van beginselen als hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4 van de VCRO.

De aanvrager wordt erop gewezen dat omtrent de gemene muren/ de mandeligheid van muren / bestaande erfdienstbaarheden / erfscheidingen … geen afbreuk wordt gedaan aan de burgerlijke rechten van de betrokken aanpalende eigenaars  door het afleveren van een omgevingsvergunning / omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden / bijstelling van de omgevingsvergunning / stedenbouwkundig attest.

Dat het aangewezen is hieromtrent een (schriftelijke) overeenkomst/ akkoordverklaring te bekomen alvorens aan te vatten met de werken.

Lichten en zichten

De aanvraag werd getoetst aan art. 3.132 van het burgerlijk wetboek dat bepalingen bevat inzake zichten en lichten op een naburig erf.

De aanvraag is niet in strijd met deze bepalingen van het burgerlijk wetboek.

De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.

Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening

OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG

De aanvraag betreft het bouwen van een halfopen eengezinswoning en een bijgebouw en het rooien van 4 bomen.

De woning wordt ingeplant op 9m achter de rooilijn / voorste perceelgrens, tegen de rechter perceelgrens en op minimum 3m van de linker perceelgrens.

De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 17m en op de verdieping 10m.

De kroonlijsthoogte is deels gelegen op 3,20m en deels op 5,60m ten opzichte van het maaiveld.

Het ontwerp voorziet een gebroken dak.  Het voorste dakvlak sluit aan op dit van de buur.

De gevelafwerking is voorzien in een beige gevelsteen gecombineerd met witte aluminium gevelpanelen.   De dakbedekking wordt uitgevoerd met zwarte pannen.

Het bijgebouw wordt ingeplant op 8m achter de achtergevel van de woning en tegen de linker perceelgrens.

De garage heeft een bouwdiepte van 10m en een bouwbreedte van 4m (40m²).

Het bijgebouw wordt uitgevoerd met een plat dak.   De dakrandhoogte is gelegen op 3,10m ten opzichte van het maaiveld.

De gevelafwerking wordt, net als de woning voorzien in een beige gevelsteen.

De aanvraag omvat tevens het rooien van 4 bomen.

Drie bomen situeren zich aan de rechterzijde van het op te richten bijgebouw en op ca. 8m achter de achtergevel van de woning.   Eén boom situeert zich aan de voorzijde van de garage, ter hoogte van de inrit.

Voor het rooien van de bomen werd onder meer advies gevraagd aan het Agentschap voor Natuur en Bos.  Zij verleenden op 16 september 2022 een ongunstig advies, zoals aangehaald onder de titel ‘Bespreking adviezen’.

Er kan bijgevolg niet akkoord gegaan worden met het rooien van de bomen.

Gezien 1 van de bomen zich situeert ter hoogte van de inrit naar de garage, belemmert deze de toegang hiertoe.  Gezien de garage niet bereikbaar is, kan hiervoor dan ook geen vergunning verleend worden.

Behoudens de woning en het bijgebouw worden ook verhardingen voorzien.

Het ontwerp voorziet een inrit langsheen de linker perceelgrens met een breedte van 3m.  De inrit wordt voorzien tot aan de garage.   Gezien niet akkoord gegaan wordt met het bouwen van de garage dient de inritverharding beperkt te worden in lengte.  De inritverharding dient beperkt te worden tot 19m achter de rooilijn zodat minimum 2 wagens gestald kunnen worden in de linker zijtuinstrook.

In de voortuin wordt een parking aangelegd evenwijdig met de voorliggende weg.  De parking is toegankelijk via de inrit.

Aan de achterzijde van de woning wordt een niet-overdekt terras aangelegd met een oppervlakte van 37,50m².

Alle verhardingen worden uitgevoerd in waterdoorlatende klinkers.

BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING

De aanvraag is gelegen in een gebied dat geordend wordt door een verkavelingsvergunning waarvan op geldige wijze afgeweken wordt. Dit plan of die vergunning bevat voorschriften die de aandachtspunten, vermeld in art. 4.3.1 §2 1° van de Vlaamse Codex ruimtelijke ordening, behandelen en regelen. Deze voorschriften worden geacht de criteria van de goede ruimtelijke ordening weer te geven.

De aanvraag integreert zich hierin volledig qua architectuur, materiaalgebruik en volume behoudens de gevraagde afwijkingen voor dakvorm en geen schriftelijk akkoord van de buur.

De verkavelingsvoorschriften bepalen dat het gabarit van de aangrenzende woning gevolgd moet worden.

Het ontwerp voorziet een gebroken dak i.p.v. een lessenaarsdak.  Het voorste dakvlak sluit aan op dit van de buur.

De voorschriften bepalen dat bij gebrek aan akkoord tussen de verschillende eigenaars binnen het bouwblok volgende voorschriften gelden:

• Dakvorm: overwegend hellende daken
• Dakhelling: 45°
• Kroonlijsthoogte: 6m t.o.v. het maaiveld.

Het ontwerp voorziet een gebroken dak met een kroonlijsthoogte van 5,60m ten opzichte van het maaiveld.

Er kan akkoord gegaan worden met de voorgestelde dakvorm en kroonlijsthoogte gezien het voorste dakvlak alsook de nokhoogte aansluiten op dit van de buur.  Vanuit het straatbeeld sluit het gabarit dan ook geheel aan op dit van de aangrenzende woning.

De vrijblijvende rechter zijgevel wordt afgewerkt met leien.

Er werd geen bezwaarschrift ingediend door de aangrenzende eigenaar.

De gevraagde afwijkingen zijn niet van die aard dat de basisvisie van de verkaveling erdoor wordt aangetast, evenmin doet het gevraagde afbreuk aan de rechten en het woongenot van de aanpalenden. De gevraagde afwijkingen zullen niet leiden tot onverenigbare situaties in deze omgeving.

De aanvraag voldoet gedeeltelijk aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.

De aanvraag voldoet niet voor het bouwen van een bijgebouw en het rooien van 4 bomen.

De aanvraag voldoet voor het bouwen van een halfopen eengezinswoning op voorwaarde dat:

• De inritverharding in de linker zijtuinstrook beperkt wordt tot een lengte van 19m vanaf de rooilijn / voorste perceelgrens.

BESPREKING ADVIEZEN

Op 4 augustus 2022 verleende de dienst Facilitair Management een voorwaardelijk gunstig advies, nl.:

“Gunstig voor de werken zoals voorgesteld, mits voldaan wordt aan volgende voorwaarden:

• De eiken die achter de te bouwen garage staan dienen behouden te blijven,
• in de voortuin dient minstens één klimaat robuuste hoogstam boom te worden aangeplant. Deze boom moet een boom van 1ste of 2de grootte te zijn. 
• De twee afgestorven bomen in de achtertuin moeten verwijderd worden omwille van de gevaarzetting naar omwonenden.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich deels aan bij dit advies.  Rekening houdend met het ongunstig advies van het Agentschap voor Natuur en Bos zoals hieronder aangehaald, mogen er immers geen bomen worden gerooid.  De gestelde voorwaarden omtrent het behoud van de eiken en de aanplant van de boom in de voortuin worden evenwel opgenomen als vergunningsvoorwaarden.

Op 16 september 2022 verleende het Agentschap voor Natuur en Bos een ongunstig advies, nl.:

“BETREFT:

Aanvraag van een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen en/of de exploitatie van een ingedeelde inrichting.

Situering totale aanvraag

Zonhoven: 71443E0256/00T000, 71443E0256/00P000

Situering ontbossing

Zonhoven: 71443E0256/00T000, 71443E0256/00P000

Ruimtelijke bestemming

Gebieden voor dagrecreatie, woongebieden

Beschermingsstatus

Niet in VEN, habitatrichtlijn- of vogelrichtlijngebied gelegen.

Biologische waarderingskaart

Terrein met recreatie-infrastructuur (uv)

Halfopen of open bebouwing met beplanting (ua)

Rechtsgrond

Dit advies wordt verstrekt door het Agentschap voor Natuur en Bos op basis van de volgende wetgeving:

• Artikel 35. § 4 Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

• Artikel 90 bis Bosdecreet van 13 juni 1990 (in het kader van ontbossing).

• Artikel 81 van het Bosdecreet van 13 juni 1990

Bespreking aanvraag

De aanvrager wenst een halfopen bebouwing op te trekken met een losstaande garage.

Volgens het aangeleverde ‘plan nieuwe toestand’ worden er bomen gekapt.

Uit de aanvraag is gebleken dat de te vellen bomen in bosverband groeien. Het bos groeit op de achterste helft van het perceel.

Indien er geen herbebossing uitgevoerd wordt, betekent dit dat er een ontbossing plaatsvindt.

Bijgevolg is art. 90bis van het Bosdecreet van 1990 van toepassing. Dit betekent dat er bij een stedenbouwkundige aanvraag tot ontbossen een compensatievoorstel (formulier) en ontbossingsplan gevoegd moet worden. Dit voorstel moet ter goedkeuring aan het Agentschap voor Natuur en Bos worden voorgelegd. Zonder goedgekeurd compensatievoorstel kan deze stedenbouwkundige aanvraag niet vergund worden.

Om bovenvermelde redenen kan het Agentschap voor Natuur en Bos deze stedenbouwkundige aanvraag niet gunstig adviseren.

Het Agentschap voor Natuur en Bos zal de aanvrager op de hoogte brengen van de te volgen procedures.

Conclusie

Het Agentschap voor Natuur en Bos stelt vast dat de vergunningsaanvraag in strijd is met

- volgende direct werkende norm(en):

• Artikel 90 bis Decreet Bosdecreet van 13.06.1990
• Besluit van de Vlaamse Regering tot vaststelling van nadere regels inzake compensatie van ontbossing en ontheffing van het verbod op ontbossing van 16.02.2001

Het Agentschap voor Natuur en Bos verleent een ongunstig advies. Gelet op artikel 4.3.3. VCRO kan de vergunningverlenende overheid de vergunning niet toekennen.

Het Agentschap voor Natuur en Bos wenst een afschrift van de beslissing over de vergunningsaanvraag te ontvangen.

Wanneer de aanvrager van de vergunning binnen de looptijd van het dossier een correct ingevuld en ondertekend compensatievoorstel indient, dan kan het Agentschap een aangepast advies opmaken, wanneer de vergunningverlenende overheid hier uitdrukkelijk om verzoekt. De adviestermijn bedraagt in voorkomend geval opnieuw 30 dagen, eventueel te verlengen met 14 dagen, conform de bepalingen van art. 90bis van het Bosdecreet.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.

Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is gedeeltelijk verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

De aanvraag is niet verenigbaar voor het bouwen van een bijgebouw en het rooien van 4 bomen.

De aanvraag voldoet voor het bouwen van een halfopen eengezinswoning op voorwaarde dat:

• De inritverharding in de linker zijtuinstrook beperkt wordt tot een lengte van 19m vanaf de rooilijn / voorste perceelgrens.
• Er dient voldaan te worden aan volgende voorwaarden van de dienst Facilitair management:

• De eiken die achter de te bouwen garage staan dienen behouden te blijven (er mogen geen bomen gerooid worden),
• In de voortuin dient minstens één klimaat robuuste hoogstam boom te worden aangeplant. Deze boom moet een boom van 1ste of 2de grootte te zijn. 

De boom dient aangeplant te worden in het plantseizoen volgend op de bouw van de woning (winddicht).  Bij afsterven dient de boom heraangeplant te worden.  Bewijs van aanplant dient, max. 3 maanden na de aanplant, aangeleverd te worden aan de dienst Vergunningen en handhaving.

MILIEUTECHNISCH ADVIES

Niet van toepassing.

GECOÖRDINEERD EINDADVIES

Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp gedeeltelijk verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.

De aanvraag is gedeeltelijk vatbaar voor een omgevingsvergunning mits het opleggen van voorwaarden.

Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier gedeeltelijk gunstig.

De omgevingsambtenaar adviseert het dossier ongunstig voor het bouwen van een bijgebouw (garage) en het rooien van 4 bomen zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden.

De omgevingsambtenaar adviseert het dossier voorwaardelijk gunstig voor het bouwen van een halfopen eengezinswoning zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:

1. De inritverharding in de linker zijtuinstrook beperkt wordt tot een lengte van 19m vanaf de rooilijn / voorste perceelgrens.
2. Er dient voldaan te worden aan volgende voorwaarden van de dienst Facilitair management:
   * De eiken die achter de te bouwen garage staan dienen behouden te blijven (er mogen geen bomen gerooid worden),
   * In de voortuin dient minstens één klimaat robuuste hoogstam boom te worden aangeplant. Deze boom moet een boom van 1ste of 2de grootte te zijn. 
   De boom dient aangeplant te worden in het plantseizoen volgend op de bouw van de woning (winddicht).  Bij afsterven dient de boom heraangeplant te worden.  Bewijs van aanplant dient, max. 3 maanden na de aanplant, aangeleverd te worden aan de dienst Vergunningen en handhaving.
   Riolering:
3. Er dient voldaan te worden aan het Algemeen Waterverkoopreglement en aanvullende voorwaarden van de netbeheerder ( zie www.fluvius.be);
4. De initiatiefnemer handelt volgens en voldoet aan de reglementering van de nutsmaatschappijen en draagt alle kosten die noodzakelijk zijn voor aansluiting op de nutsleidingen;
5. De riolering moet uitgevoerd worden zoals weergegeven op de ingediende plannen én rekening houdend met het Algemeen Waterverkoopreglement en de voorwaarden van de rioleringsbeheerder Fluvius.
6. Voor de aansluiting van de riolering van het perceel op het openbaar rioleringsstelsel dient een toelating van Fluvius bekomen te worden;
7. Bij het gebruik van een droogzuiging voor het realiseren van de werken, dient voldaan te worden aan de Vlarem meldingsplicht via de gemeentelijke dienst Milieu & Duurzaamheid.  Niet verontreinigd bemalingswater moet bij voorkeur opnieuw in de bodem gebracht worden. Wanneer dit redelijkerwijze niet mogelijk is, moet geloosd worden in een oppervlaktewater, een kunstmatige afvoerweg voor hemelwater of een leiding voor het hemelwater. Indien de droogzuiging aangesloten moet worden op de openbare riolering dient hiervoor een toelating bekomen te worden. Indien een gescheiden rioleringsstelsel aanwezig is in de straat kan, indien niet anders mogelijk, de tijdelijke aansluiting enkel op het RWA-riool . De droogzuiging dient daarenboven beperkt te worden in tijd tot het hoogstnoodzakelijke;
8. Aanpassingen aan inrichtingen, constructies of beplantingen op het openbaar domein naar aanleiding van deze of toekomstige aanvraag voor een omgevingsvergunning zijn steeds ten laste van de aanvrager. Alle kosten naar aanleiding van een heraanplanting en/ of herstelwerken op/ aan het openbaar domein, uitgevoerd naar aanleiding van een omgevingsaanvraag van een particulier, blijven ten laste van de aanvrager.
   Terrein en gelijkgrondse berm:
9. Terreinophogingen mogen maximaal uitgevoerd tot op 30 meter van de rooilijn/ voorste perceelgrens en tot op één meter van de zijdelingse perceelgrenzen. Voorbij deze afstanden dient het bestaande terreinprofiel behouden te blijven of dient aangesloten te worden op het terreinprofiel van de buren. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats;
10. Indien vastgesteld wordt bij het grondverzet dat de bodem van het perceel zou verontreinigd zijn, dient voldaan te worden aan het Vlaams Reglement betreffende de bodemsanering (VLAREBO, Vl. Reg. 13 oktober 2001 en zijn latere wijzigingen);
11. Uitgezonderd de inrit met een breedte van 3 meter, dient het perceel ter hoogte van de rooilijn/ voorste perceelgrens, ontoegankelijk te worden gemaakt voor voertuigen. Het hemelwater van de inrit dient opgevangen te worden op eigen terrein en mag niet afgevoerd worden naar de openbare weg. Naast de inrit dient een ruimte beschikbaar te zijn voor een mogelijk groenzone en infiltratie van het afvloeiend hemelwater;
12. De verharding van de inrit moet, in de gelijkgrondse berm, uitgevoerd worden in een vast, kleinschalig materiaal, waterdoorlatend aangelegd (geen gebroken steenslag). De gelijkgrondse berm moet als groenzone behouden te blijven behoudens de toegestane inrit. Het verhogen van de gelijkgrondse berm is altijd verboden;
13. Voor de aanplant van bomen, hagen… nabij perceelscheidingen, dient rekening gehouden te worden met de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek;
14. Indien haagbeplanting aangebracht wordt op minder dan 0,50 meter van de perceelgrenzen moet alvorens de aanplanting uitgevoerd wordt, de aangrenzende(n) hun schriftelijk akkoord geven voor deze aanplanting;
    Andere voorwaarden:
15. Bij de uitvoering van de bouwwerken moet rekening gehouden worden met het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere wijzigingen;
16. Met betrekking tot de uitvoering van de gemene muren / erfscheidingen / aanplantingen op de scheiding, dient principieel met de buren een overeenkomst afgesloten te worden alvorens aan te vatten met de werken conform het Burgerlijk Wetboek;
17. Bij gebrek aan een uitdrukkelijk akkoord omtrent de afwerking van de zichtbaar blijvende gevels op perceelgrens, dienen alle zichtbaar blijvende gevels binnen deze aanvraag en deze van de aangrenzende afgewerkt te worden door de laatst bouwende.  De zichtbaar blijvende gevels op perceelgrens moeten afgewerkt worden in een volwaardig gevelmateriaal.
18. In de voortuinstrook mogen geen gesloten afsluitingen geplaatst worden hoger dan 1m;
19. De bouwheer dient, conform artikel 8 van het decreet op het archeologisch patrimonium de dato 30 juni 1993 en zijn latere wijzigingen, elk roerend of onroerend goed dat hij vindt of vermoedt gevonden te hebben, te melden binnen de 3 dagen aan het Onroerend Erfgoed Limburg, Hendrik Van Veldekegebouw, Koningin Astridlaan 50 bus 1 te 3500 Hasselt (www.onroerenderfgoed.be/een-vondst-melden);
20. Indien vastgesteld wordt dat er straatmeubilair en/of laanbeplanting aanwezig is die dienen verplaatst en/of verwijderd te worden voor de uitvoering van deze vergunning, of bij de ingebruikname van het project, en er voor aanvang van de werken geen toelating bekomen wordt tot het verplaatsen van het straatmeubilair, moet er een gewijzigde vergunning aangevraagd worden die rekening houdt met het straatmeubilair en/of de laanbeplanting;
21. De aanvrager is ertoe verplicht het college van burgemeester en schepenen op de hoogte te brengen van het begin van de stedenbouwkundige handelingen en/of exploitatie(s);
22. Voor de aanvang van de werken dient een staat van bevinding opgemaakt van het openbaar domein. Deze staat van bevinding dient aangevraagd te worden bij de gemeentelijke dienst Patrimonium.

Alle kosten ten gevolge van schade aan het openbaar domein, voortvloeiend uit de werken op privaat terrein zijn ten laste van de aanvrager;

Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.

De aanvraag betreft een bronbemaling voor de bouw van de woning met kelder gelegen Oudestraat 15A, kadastraal gekend als Afdeling 1 sectie A, 518P met  een debiet van 616 m³/dag gedurende 45 dagen zodat het totale jaardebiet 19432 m³ bedraagt. 

Er wordt uitgegaan van een kelderzone van 11,2 m x 12 m en 3,1 m diepte. 

Er wordt uitgegaan van de plaatsing van 17 bemalingsfilters, een grondwaterstandsdaling tot 3,6m-mv, een filterdiepte van 6,5m-mv en een lozing op de RWA. 

Er werd een zettingsverslag toegevoegd. 

De aanvraag is realistisch en kan gunstig beoordeeld worden. 

Gunstig voor de bronbemaling te Oudestraat 15A voor de realisatie van een woning met kelder, voor een totaaldebiet van 19432 m³ mits volgende voorwaarden : 

• De bemaling zal maximaal 45 dagen in werking zijn. 
• Een goed functionerende debietsmeter moet aanwezig zijn op elke pomp. 
• De algemene en sectorale voorwaarden ( hoofdstuk 5.53) van Vlarem II dienen nageleefd te worden. 
• De bemaling wordt onmiddellijk verwijderd zodra dit bouwtechnisch mogelijk is en wordt beperkt in de tijd en debiet tot het absoluut noodzakelijke minimum. 
• De lozing van het grondwater mag geen wateroverlast veroorzaken. 
• De start en stopzetting van de bemaling dient aangemeld te worden  aan leefmilieu@zonhoven.be met vermelding van de debietsmeterstand. 

Besluit:

Artikel 1

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft op 07/11/2022 akte genomen van de melding ingediend door Coppens Jo, Ballewijerweg 27 te 3520 Zonhoven, voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit, zijnde een bronbemaling voor de bouw van een woning met kelder, voor een totaal debiet van 19432 m³, gelegen aan de Oudestraat 15A te 3520 Zonhoven, kadastraal bekend: 1ste afdeling, sectie A, nummer 518P met rubriek: 53.2.2°a). 

Volgende voorwaarden moeten worden nageleefd:

• De bemaling zal maximaal 45 dagen in werking zijn. 
• Een goed functionerende debietsmeter moet aanwezig zijn op elke pomp. 
• De algemene en sectorale voorwaarden ( hoofdstuk 5.53) van Vlarem II dienen nageleefd te worden. 
• De bemaling wordt onmiddellijk verwijderd zodra dit bouwtechnisch mogelijk is en wordt beperkt in de tijd en debiet tot het absoluut noodzakelijke minimum. 
• De lozing van het grondwater mag geen wateroverlast veroorzaken. 
• De start en stopzetting van de bemaling dient aangemeld te worden  aan leefmilieu@zonhoven.be met vermelding van de debietsmeterstand. 

 Deze aktename stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.

Het college neemt kennis van de financiële afrekening van Zonhoven Trapt Door 2022 (in detail in bijlage).

Het financieel resultaat is als volgt:

• INKOMSTEN = 96 614,08 euro
• UITGAVEN = 195 845,40 euro
• SALDO = -99 231,32 euro

De editie van 2022 was bijzonder succesvol qua publieksopkomst, hetgeen we ook weerspiegeld zagen in de opbrengst; die vele malen hoger lagen dan bij eender welke vorige editie. De capaciteit van het plein was echter beperkt en door de grote, onverwachte volkstoeloop was onze infrastructuur (dranktogen, vrijwilligers, jetonautomaten) hier eigenlijk ook niet echt op voorzien. Anderzijds merkten we in de uitgaven dat alles heel wat duurder is geworden sedert onze laatste editie in 2019.

Wij zouden dan ook willen voorstellen om de budgetten voor 2023 te verhogen, zeker indien we willen streven naar een maximale publieksopkomst. De grootste publiekstrekkers van deze editie hebben we vb. nog kunnen boeken aan een gunsttarief, voordat hun populariteit de hoogte in schoot, net zoals hun uitkoopsommen (vb. Camille geboekt aan 5 777 euro en Metejoor aan 10 000 euro terwijl hun uitkoopsom op ogenblik van optreden op ZTD al gestegen was naar 15 000 euro en 20 000 euro). 

Indien we ernaar streven om een affiche samen te stellen met zo groot mogelijke garantie op maximale publieksopkomst (en maximale inkomsten), en dus zeker enkele A-artiesten willen boeken dan stellen we voor om het uitgavenbudget voor artiesten te verhogen naar 75 000 euro (ipv. 55 354,20 euro  in 2022).

Om de inkomsten te maximaliseren kan overwogen worden om de consumptieprijs op te trekken naar 3 euro (ipv 2,50 euro momenteel). De overige uitgavenposten kunnen we vergelijkbaar houden met editie 2022. Na evaluatie wordt ook voorgesteld om "Zonhoven Danst" uit het programma te schrappen aangezien dit qua kosten/baten niet de nodige opbrengst heeft en ook de publieksopkomst eerder matig is. 

Voor de editie van 2023 moeten we uiteraard ook op zoek naar een nieuwe locatie, wegens de geplande werkzaamheden aan het kioskplein (vergroening Dorpshart). 

Er werden enkele alternatieve locaties onderzocht op hun oppervlakte en mogelijkheden (zie luchtfoto's in bijlage):

1. Park Den Dijk (terrein Hololool)
2. Grasveld naast GC Tentakel
3. Terreinen vzw De Waerde 
4. Terreinen vzw Eikenen - Kolveren

We hebben ongeveer 10 000 m² nodig om het terrein comfortabel te kunnen inrichten met alle functies zoals gewoonlijk (kinderdorp, publieksterrein, catering, backstage, podium, ...)

Rekening houdend met locatie, oppervlakte en inrichting schuiven we volgende opties naar voren:

Park Den Dijk:

        Voordelen

• evenement kan in het centrum behouden blijven
• zichtbaarheid naar publiek en inwoners maximaal
• bereikbaarheid en voldoende parking in de buurt 
• mogelijk gebruik van Evenementenhal Den Dijk voor artiesten?

        Nadelen

• ondergrond (bij veel regen erg drassig) -> is nefast voor terreinopbouw, inrichting en voor publiek
• ivm opbouw, inrichting en bereikbaarheid podium is dit enkel mogelijk aan kant Moenshof (met als gevolg moeilijke bereikbaarheid voor bewoners Moenshof en Dijkbeemdenweg)

vzw De Waerde:

        Voordelen

• zeer ruime oppervlakte zonder obstakels ter beschikking (opbouw en inrichting kan op vele manieren)
• mogelijk gebruik van buurthuis voor artiesten?
• ondergrond is (hoewel ook gras) beter/steviger dan Park Den Dijk, aangezien dit niet zo snel drassig wordt

        Nadelen

• bereikbaarheid niet ideaal
• geen parking in de buurt (hoewel een van de grasvelden mogelijk als parkeerplaats kan ingericht worden)
• niet in het "centrum" van de gemeente

Het college van burgemeester en schepenen keurt de lijst van de bestelbons goed.