Verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij lot 1 wordt onttrokken uit de verkaveling om bij percelen 695N en 695P te voegen.
De aanvraag werd op 12 januari 2023 ontvangen en op 08 februari 2023 ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 18 februari 2023 tot en met 19 maart 2023.
Het openbaar onderzoek werd gesloten met 1 bezwaarschrift.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie op 19 oktober 2020. De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk advies: ‘Een arrest van de Raad voor Vergunningsbetwistingen d.d. 26/05/2020 oordeelt dat het niet mogelijk is af te wijken van de kavelindeling uit het verkavelingsplan, ook niet wanneer dit plan ouder is dan 15 jaar. Van zodra de kavelindeling niet wordt gerespecteerd, bijvoorbeeld door het samenvoegen of splitsen van percelen, vergroten of verkleinen van percelen, is een bijstelling nodig.’
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden. Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 18 februari 2023 tot en met 19 maart 2023. Er werd één bezwaar ingediend, dat luidt als volgt:
“A. In de aanvraag werden een aantal plannen opgeladen. Deze plannen omschrijven het bouwterrein als hoek Brugstraat 13,15,17,19 & kanaaldijk 10. Deze gegevens corresponderen niet met het weergegeven plan of locatie. Dit zorgt voor de nodige onduidelijkheden en misleiding! Daarnaast toont dit aan met welke onzorgvuldigheid deze aanvraag werd ingediend!
B. Uit de aanvraag kan niet worden opgemaakt wat de exacte redenen zijn om een bepaald lot uit een recent gevormde verkaveling te onttrekken? De aanvrager duidt dit op geen enkele manier. De zgn. verantwoordingsnota waarvan sprake in het omgevingsloket is/lijkt zelfs niet beschikbaar.
C. De aanvrager geeft aan dat de loten 1 t.e.m. 6 nog niet geactiveerd zijn, dit lijkt niet te kloppen (= klopt niet) met de werkelijkheid!
D. Daarnaast wordt aan de vergunnende overheid gevraagd om voor het geheel van de oppervlakte van lot 1 eenzelfde karakter (minimale bouwafstanden en -diepten, bouwhoogte, inrichting, woondichtheid, …) op te leggen conform de recent vergunde en gerealiseerde loten die in het verlengde van de Kludweg liggen.
E. Indien het college oordeelt dat deze projectontwikkeling alle prioriteit dient te krijgen dan lijkt het noodzakelijk om een meer dan compenserende bufferzone met de onlangs opgerichte kavels te voorzien.
Deze vergunningsaanvraag is op basis van bovenstaande punten onvolledig, slordig opgesteld en zelfs misleidend. Bijgevolg dient deze aanvraag vernietigd te worden en de opgelegde kavelvoorschriften t.b.v. de aangrenzende loten behouden te blijven als waarborg van hun recente investering.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:
Het klopt dat het dossier enkele administratieve onnauwkeurigheden bevat. Zo werd op de drie toegevoegde verkavelingsplannen het bouwterrein inderdaad verkeerd vermeld. De plannen an sich zijn echter voldoende duidelijk en geven het gevraagde correct weer, waardoor er geen onduidelijkheid of misleiding kan zijn. Getuige ook het ingediende bezwaar dat, behoudens voorgaande opmerking, aantoont dat de aanvraag correct werd geïnterpreteerd. Weliswaar met de nodige vragen en bedenkingen.
In de bijgevoegde verantwoordingsnota wordt aangegeven dat met het oog op een bouwproject de aanvrager/eigenaar van lot 1 het betreffende lot uit de verkaveling wenst te onttrekken en dat lot 1 in de toekomst deel zal uitmaken van een bouwproject dat zich uitstrekt over dit perceel in combinatie met de naburige percelen 695N en 695P. Een omgevingsaanvraag voor dit project is momenteel nog niet ingediend. De beoordeling van de inpasbaarheid van een eventuele nieuwe invulling zal pas kunnen gebeuren bij het indienen van de aanvraag tot omgevingsvergunning van dit project en binnen deze procedure zullen dan ook eventueel de nodige voorwaarden worden opgelegd. Tenslotte wordt in de verantwoordingsnota aangegeven dat op de overige loten reeds bebouwing aanwezig is. Het ingediende bezwaar is deels gegrond, maar wordt niet weerhouden.
ADVIEZEN
Er zijn geen adviezen vereist.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
Het eigendom is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering. Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.
Verkaveling
Het goed is gekend als lot 1 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde en niet-vervallen verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 16 juni 1986 door het college van burgemeester en schepenen en gekend is onder nummer 7204.V.86/07. De kavels kregen als bestemming residentieel gebruik (één woongelegenheid per kavel).
Omdat de aanvraag een bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden omvat, dient de aanvraag getoetst te worden aan de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan. Het louter onttrekken van lot 1 uit de verkaveling om bij de percelen 695N en 695P te voegen is niet in strijd met de bestemming van het gewestplan.
De aanvraag voldoet principieel aan deze bestemmingsvoorschriften.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013 en het wijzigingsbesluit van 25 november 2022, verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn. Voorliggende aanvraag heeft geen enkele invloed op het watersysteem, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat er geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. Er dienen dan ook geen voorwaarden of maatregelen te worden opgelegd. De aanvraag is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag.
OVERIGE REGELGEVING
Erfdienstbaarheden
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft het bijstellen van een verkaveling waarbij lot 1 wordt onttrokken uit de verkaveling om toe te voegen bij de naastliggende percelen 695N en 695P met het oog om in de toekomst een bouwproject te realiseren.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Voorliggende aanvraag omvat het bijstellen van een verkaveling waarbij lot 1 wordt onttrokken uit de verkaveling om toe te voegen bij de naastliggende percelen 695N en 695P met het oog om in de toekomst een bouwproject te realiseren. Het onttrekken van het lot uit de verkaveling gaat voor het overige niet gepaard met andere stedenbouwkundige handelingen. Aangezien het betreffende eigendom volgens het gewestplan gelegen is binnen het woongebied, is er van uit stedenbouwkundig oogpunt geen bezwaar tegen voorliggende aanvraag. De beoordeling van de inpasbaarheid van een eventuele nieuwe invulling zal pas kunnen gebeuren bij het indienen van de aanvraag tot omgevingsvergunning van het nieuwe project en binnen deze procedure zullen dan ook eventueel de nodige voorwaarden worden opgelegd.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING VAN DE ADVIEZEN
Er werden geen adviezen opgevraagd.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij lot 1 wordt onttrokken uit de verkaveling om bij percelen 695N en 695P te voegen.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier gunstig voor de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij lot 1 wordt onttrokken uit de verkaveling om bij percelen 695N en 695P te voegen, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek en tot het afleveren van een bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij lot 1 wordt onttrokken uit de verkaveling om bij percelen 695N en 695P te voegen, aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij lot 1 wordt onttrokken uit de verkaveling om bij percelen 695N en 695P te voegen, aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het bijstellen van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij lot 1 wordt onttrokken uit de verkaveling om bij percelen 695N en 695P te voegen, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.