2023_CBS_00551 - OMV - Vergunning - Engstegenseweg 1 en 1A - 2023/00009 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2023/00009
Referentie omgevingsloket:    OMV_2022132503

De aanvraag, ingediend door Beleidsdomein Onderwijs en Vorming gevestigd te Engstegenseweg 1 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 23/01/2023 en op 27/03/2023 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Engstegenseweg 1 en 1A, kadastraal gekend als afdeling 1 sectie B nr. 584R.

De aanvraag gaat over het uitbreiden van een schoolgebouw met een aanbouw met sanitaire voorzieningen.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied en gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut.
De locatie is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan grup afbakening regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk goedgekeurd op 20 juni 2014.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,... goedgekeurd op 23 juni 2006;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

2.    HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Omgevingsvergunning 2019/00280/OMV_2019120928 voor het slopen van een gedeelte van het schoolgebouw vms en aanbouwen van een nieuw gebouw met 5 klaslokalen, 2 studielandschappen, een sanitair blok en technische ruimte goedgekeurd op 10/03/2020.
• Omgevingsvergunning 2020/00281/OMV_2020172612 voor het uitbreiden van het schoolgebouw met 5 klaslokalen, 2 studielandschappen, een sanitair blok en technische ruimte goedgekeurd op 30/03/2021.
• Stedenbouwkundige vergunning (1954/00049) voor bouwen klaslokalen voor kleuters - goedgekeurd op 23/04/1954.
• Stedenbouwkundige vergunning (1960/00075) voor bouwen van een turnzaal - goedgekeurd op 22/06/1960.
• Stedenbouwkundige vergunning (1965/00038) voor uitbreiding scholen - goedgekeurd op 23/03/1965.
• Stedenbouwkundige vergunning (1974/00175) voor uitbreiding van klaslokalen - goedgekeurd op 06/09/1974.
• Stedenbouwkundige vergunning (2002/08924) voor bouwen van een bijgebouw en aanpassing van aanpalend gebouw. - goedgekeurd op 03/06/2002.
• Stedenbouwkundige vergunning (2008/11178) voor het plaatsen van twee brandtrappen - goedgekeurd op 12/01/2009.
• Milieuvergunning 752.4-626 voor lozing huishoudelijk afvalwater - goedgekeurd op 27/02/2006.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich aan de Engstegenseweg, een gemeenteweg in het centrum van Zonhoven.
De omgeving bestaat uit een zeer gevarieerde bebouwing, zowel qua typologie als qua functie, eigen aan een centrum.
Er komen residentiële functies voor in de vorm van eengezinswoningen al dan niet in combinatie met kleinhandelsactiviteiten, detailhandel, meergezinswoningen en aan de rechterzijde en achterzijde van het perceel van de aanvraag situeert zich een woonzorgcentrum.
De bebouwing bestaat uit twee tot vier bouwlagen onder voornamelijk hellende daken, ook platte daken komen voor, en de gevels zijn voornamelijk afgewerkt in  gevelsteen in diverse tinten en texturen.

Het perceel van de aanvraag is bebouwd met een schoolgebouw (Vrije Middenschool Zonhoven). Het oorspronkelijke hoofdgebouw dateert van 1954 en is een langwerpig gebouw, evenwijdig met de weg, bestaande uit 2 bouwlagen en een hellend dak. Ter hoogte van de zijgevels werden destijds 2 aanbouwen voorzien met 1 bouwlaag en een hellend dak. De links gelegen “zijvleugel” werd anno 1960 uitgebreid met een verdieping en achteraan werd een turn- en feestzaal met bovenliggende klassen aangebouwd (afgewerkt met een plat dak). In 1965 werd dit gedeelte van het schoolgebouw bijkomend uitgebreid met een extra bouwlaag (3de). In 2002 werd achteraan het perceel een gedeelte van de overdekte speelplaats/ luifel verbouwd tot bergruimte. In 2009 werden 2 spiltrappen geplaatst aan de linker en de rechter zijgevel van het hoofdgebouw in functie van de brandveiligheid.
Naast de bebouwing met het hoofdgebouw, diverse luifels en een bijgebouw, is het terrein grotendeels verhard in functie van een ‘speelplaats’. Een beperkt terreingedeelte aan de voorzijde en linkerzijde is voorzien van groenaanleg. 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het uitbreiden van een schoolgebouw met een aanbouw met sanitaire voorzieningen.

Op 30/03/2021 werd reeds een vergunning bekomen voor het uitbreiden van het schoolgebouw met 5 klaslokalen, 2 studielandschappen, een sanitair blok en technische ruimte. Men wenst echter een minder omvangrijke uitbreiding te realiseren. De aanvraag bevat een schriftelijke afstand van de vergunning dd. 30/03/2021.

Met de huidige aanvraag wenst men de rechter zijvleugel uit te breiden met een uitbreiding aan de achterzijde over 1 bouwlaag met plat dak. Het gebouw wordt opgericht tot op 1,35m afstand tegenover de rechter perceelgrens, in het verlengde van de bestaande zijgevel rechts.
De aanbouw krijgt een bouwdiepte van 18m en een bouwbreedte van 8m, de bouwhoogte bedraagt 3,45m.
De totale bouwdiepte van het gebouw, gemeten vanaf de voorgevellijn, komt op 41,33m. Tussen de achtergevel van de aanbouw en de achterste perceelgrens rest nog 14,81m.
De gevels worden afgewerkt met een roodbruine gevelsteen die qua uiterlijk aansluit op de gevelsteen van het bestaande gebouw. In de rechter zijgevel, op 1,35m afstand tegenover de rechter perceelgrens, worden 4 raamopeningen aangebracht op een hoogte van 1,80m tot 2,40m.

Voor de afwijkende inplanting tot op 1,35m afstand tegenover de rechter perceelgrens en voor het aanbrengen van raamopeningen in de rechter zijgevel, werd tevens een akkoord toegevoegd van de aanpalende eigenaar (woonzorgcentrum).

In de nieuwe aanbouw wordt een sanitair gedeelte voorzien met in totaal 13 toiletten, 8 urinoirs, wasbakken en een berging voor poetsmateriaal. Daarnaast wordt ook een technische berging ingericht, nog een bergruimte en een overdekte toegangszone.

4.    RAADPLEGING EIGENAARS AANPALENDE PERCELEN
Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
Aangezien de aanvraag gaat over de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met de vraag hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.

5.    ADVIEZEN
Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:
• Inter Vlaanderen
• Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, dienst preventie
• Fluvius System Operator.

6.    PROJECT-MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Engstegenseweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Toegankelijkheid
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 en latere wijzigingen, tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid. Dit besluit trad in werking op 1 maart 2010.
Om die reden werd er d.d. 27/03/2023 advies gevraagd aan Inter Vlaanderen.

Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject betreft geen omvangrijke uitbreiding en is noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied gelegen. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. 

Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De plannen en aanstiplijst geven aan dat voor de uitbreiding met een horizontale dakoppervlakte van 144m² twee hemelwaterputten voorzien worden met een inhoud van telkens 10 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor . De overloop van de hemelwaterputten van in totaal 20 000 liter wordt aangesloten op een infiltratievoorziening  met een inhoud van 7 500 liter en een infiltratieoppervlakte van 11,4m².

Er wordt geen bijkomende verharding voorzien. 

De oppervlakte en het volume van de voorzieningen voldoen aan de verordening.

Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied.

Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving. 
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van de bodemingreep kleiner is dan 1000 m² en het goed zich niet in een beschermde archeologische site of in een vastgestelde archeologische zone bevindt.

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De functie schoolgebouw blijft ongewijzigd en stemt overeen met de bestemming van “dienstverlening en openbaar nut”. 

Mobiliteitsimpact
Aangezien het een beperkte uitbreiding van een schoolgebouw betreft, dienstig als sanitair blok, dienen geen bijkomende parkeervoorzieningen aangelegd te worden. 

Schaal
De omvang van de uitbreiding is eerder beperkt aangezien het slechts 1 bouwlaag met plat dak betreft met een hoogte van 3,45m. Door de inplanting op meer dan 20m achter de voorgevellijn zal de aanbouw een beperkte impact hebben op het straatbeeld. De bouwdiepte  tot 41,33m (uitbreiding met 18m) is voor een schoolgebouw niet ongebruikelijk. 

Ruimtegebruik en bouwdichtheid
Het bestaande gedeelte van het gebouw bevindt zich op 1,35m afstand tot de rechter perceelgrens (zijde woonzorgcentrum). Deze afstand blijft aldus behouden en wordt ook doorgetrokken voor de uitbreiding achteraan.
Voor de inplanting van het gebouw en voor het aanbrengen van gevelopeningen in de rechter zijgevel, op korte afstand van de perceelgrens rechts, werd het akkoord van de aanpalende eigenaar toegevoegd.
Langsheen het gebouw loopt een voetpad en op het aanpalende terrein van het woonzorgcentrum grenst hier een wegenis aan die de achterliggende parkeerzones ontsluit en tevens dienstig is als brandweg.
Het goed is nagenoeg volledig verhard op een groenstrook aan de voorzijde en de linkerzijde van het bestaande gebouw na. Voor de aanwezige functie, zijnde een schoolgebouw, is dit niet ongebruikelijk. Strikt genomen wordt de verharde oppervlakte niet uitgebreid. De uitbreiding met het sanitair blok is immers voorzien  op een verharde zone van de speelplaats.

Visueel-vormelijke elementen
De gevelmaterialen sluiten aan op deze van de bestaande bebouwing en vormen een harmonieus geheel. De nieuwe aanbouw is beperkt in hoogte en de impact op de omgeving is beperkt.

Cultuurhistorische aspecten
Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf
Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Er valt geen hinder te verwachten voor de omgeving. De eigenaar van het rechts aanpalende perceel verklaarde zich tevens akkoord met de voorziene inplanting en de gevelopeningen.

Resultaten van de raadpleging van de eigenaars van de aanpalende percelen
Er werden geen opmerkingen of bezwaren ontvangen van de eigenaars van het aanpalende perceel.
De aanvraag bevat het schriftelijk akkoord van de vertegenwoordigers van het aanpalende woonzorgcentrum betreffende de inplanting van de uitbreiding tot tegen de perceelgrens en het voorzien van gevelopeningen op minder dan 1,90m afstand tot de perceelgrens. 

Bespreking van de adviezen

•    Het advies van Inter Vlaanderen d.d. 6 april 2023 is gunstig.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De aanbevelingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

 •    Het advies van Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, dienst preventie d.d. 12 april 2023 is gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig:
“Voorwaardelijk gunstig advies (zie bijlage) met als opschortende voorwaarde dat de toegankelijkheid van de speelplaats voor brandweervoertuigen mogelijk moet blijven.
De brandweervoertuigen moeten op de speelplaats kunnen via de servitude naast de uitbreiding. Rekening houdend met de draaicirkels is dit enkel mogelijk als de volledige breedte tussen de uitbreiding en de bestaande luifel open kan.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. De poortopening dient hieraan aangepast te worden.

•    Het advies van Fluvius System Operator d.d. 20 april 2023 is gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig.
“De eventuele noodoverloop dient voldoende hoog voorzien te worden, en niet dieper dan 30 cm onder het laagste deksel of aangesloten kolk, en zodanig dat de noodoverlaat zich boven de hoogste grondwaterstand bevindt. Deze noodoverlaat dient te allen tijde inspecteerbaar en bereikbaar te zijn (bv. onder een deksel). Er wordt enkel een aansluiting met max. diam. 160 mm als overloop van de infiltratievoorziening toegestaan. Op de overloop van de infiltratievoorziening moet een terugslagklep staan, zodat geen water vanuit de openbare riolering kan terugstromen in de infiltratievoorziening.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. 

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden
• Er dient voldaan te worden aan de voorwaarden zoals gesteld in het advies van de brandweer, Hulpverleningszone Zuid-West Limburg met als opschortende voorwaarde dat de toegankelijkheid van de speelplaats voor brandweervoertuigen mogelijk moet blijven.
• Er dient voldaan te worden aan de voorwaarden zoals gesteld in het advies van Fluvius.