VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Dossiernummer: 2023/00061
Referentie omgevingsloket: OMV_2022171790
De aanvraag, ingediend door PB INVEST BV gevestigd te Guldensporenplein 4.1/1 te 3500 Hasselt, werd ontvangen op 01/04/2023 en op 20/04/2023 ontvankelijk en volledig verklaard.
De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Hortstraat 33, kadastraal gekend als afdeling 1 sectie B nrs. 843N en 847E.
De aanvraag gaat over het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning met carport en tuinberging en het aanleggen van verhardingen.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).
1. STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied.
De locatie is gelegen binnen het bijzonder plan van aanleg B.P.A. HALVEWEG-BESKENSSTRAAT goedgekeurd op 15 juni 2006.
De locatie is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 1267.B.874.2 goedgekeurd op 6 november 2018. Het betreft lot 6 van de verkaveling (Niet vervallen).
Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,... goedgekeurd op 23 juni 2006;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
2. HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (1965/00150) voor het bouwen van een woonhuis. - goedgekeurd op 01/09/1965.
• Omgevingsvergunning 1267.B.874.2 voor het verkavelen in 7 loten voor open bebouwing gelegen aan de Hortstraat (restperceel lot 8 wordt uit de verkaveling gesloten) goedgekeurd op 06/11/2018.
• Omgevingsvergunning 1267.B.874.2\01 voor het bijstellen van de verkaveling 1267.b.874.2 naar 11 loten en het aanleggen van nieuwe wegenis (lot 12). De loten 1,2,3,5,6,7, en 11 worden voorzien voor open bebouwing. De overige loten zijn voorzien voor halfopen bebouwing. Goedgekeurd op 11/01/2022.
• Omgevingsvergunning 1267.B.874.2\02 voor het creëren van een bijkomend lot voor een elektriciteitscabine en het bijstellen van de inplanting van de bouwzones op loten 1 tem 6 goedgekeurd op 07/03/2023.
3. BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich aan de Hortstraat, een voldoende uitgeruste gemeenteweg. De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande en halfopen eengezinswoningen. De bebouwing bestaat uit twee bouwlagen onder voornamelijk hellende/platte daken, en is voornamelijk afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen. Het perceel is onbebouwd.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning met carport en tuinberging en het aanleggen van verhardingen.
De woning met 2 bouwlagen en een hellend dak wordt ingeplant op minimum 6 m van de rooilijn, op minimum 3 m van de zijdelingse perceelgrenzen. De maximale bouwbreedte van de woning bedraagt 9,50 m waarbij de maximale breedte aan de voorgevel 8,50 m bedraagt. De maximale bouwdiepte bedraagt 14,50 m op het gelijkvloers en 11,44 m op de verdieping. Het ontwerp heeft een hellend dak met een kroonlijsthoogte van 6,50 m en een nokhoogte van 10,72 m t.o.v. het maaiveld. Er bevinden zich 2 dakkapellen in het dakvlak (1 in de voorgevel, 1 in de achtergevel) die ondergeschikt zijn aan het dakgeheel. De aanbouw aan de achtergevel heeft een maximale bouwdiepte van 3,06 m en een maximale bouwbreedte van 8,67 m. Dit wordt uitgevoerd met een plat dak met een dakrandhoogte van 3,50 m t.o.v. het maaiveld.
Ter hoogte van de rechter perceelgrens zal er een carport gebouwd worden tot tegen de perceelgrens. Het betreft een open transparante constructie waarbij de doorgang naar de achterliggende tuin gevrijwaard blijft. De carport ligt 0,50 m terug t.o.v. de voorgevellijn. Er wordt gewerkt met een plat dak met een dakrandhoogte van 2,85 m t.o.v. het maaiveld. De carport heeft een maximale bouwdiepte van 6,50 m en een maximale bouwbreedte van 3 m.
In de achtertuinzone wordt een tuinberging opgetrokken tot tegen de rechter perceelgrens en op minimum 2 m van de achterste perceelgrens. De tuinberging heeft een maximale bouwbreedte van 3 m en een maximale bouwdiepte van 5 m. Ze wordt uitgevoerd met een plat dak met een dakrandhoogte van 3 m t.o.v. het maaiveld.
De woning wordt opgetrokken uit een gevelsteen met een gebroken witte kleur. De onderzijde is voorzien van een grijs gecementeerde plint. Het hellend dak is afgewerkt met keramische pannen in een antraciete kleur. De deuren worden voorzien in zwart gelakt hout. Het buitenschrijnwerk is voorzien in zwart aluminium. De carport en de tuinberging zijn eveneens afgewerkt in zwart aluminium buitenschrijnwerk.
In de voortuinzone wordt een inrit + toegangspad naar de voordeur aangelegd in klinkers met een breedte van 3 m aan de rooilijn en een oppervlakte van 22,75 m². De oprit waaiert uit naar een toegang tot de carport. Deze wordt aangelegd in waterdoorlatende verharding en heeft een oppervlakte van 11,70 m². Langs de rechterzijgevel vertrekt er een tuinpad van de carport naar het terras aan de achtergevel. Dit wordt aangelegd in waterdoorlatende verharding en heeft een oppervlakte van 7,50 m². In de achtertuinzone wordt aan de achtergevel een terras aangelegd in niet-waterdoorlatende terrasverharding met een oppervlakte van 30,48 m². Het hemelwater dat hierop terecht komt, infiltreert in de aangrenzende groenzone.
De G/T index van het gehele project bedraagt 60%. Er resteert bijgevolg nog voldoende onverharde ruimte die ingericht kan worden als groenzone.
4. OPENBAAR ONDERZOEK
Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
5. ADVIEZEN
Er zijn geen adviezen vereist.
6. PROJECT-MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
7. INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Hortstraat een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.
Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.
Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.
Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:
De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 126,51 m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 10.000 liter en recuperatie van het hemelwater voor spoeling wc’s, dienstkranen en wasmachine. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.
Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied.
Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag voldoet volledig aan de voorschriften van de verkaveling/het BPA. Gezien deze voorschriften de criteria van een goede ruimtelijke ordening weergeven, stemt de aanvraag hiermee overeen.
De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners. De voorwaarden uit de verkavelingsvergunning en -voorschriften omtrent de aanplant van bomen wordt herhaald in de vergunningsvoorwaarden.
8. ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden
• Er moet een inheemse boom van categorie 2, plantmaat 18/20 in de voortuinstrook aangeplant worden door de verkavelaar. Dit op de wettelijk bepaalde afstanden. Deze boom dient aangeplant te worden in het eerstvolgend plantseizoen na het einde van de ruwbouwwerken. Deze boom dient behouden en beschermd te worden. Wanneer deze boom afsterft, dient deze herplant te worden. Er wordt een bewijs van aanplant (foto's en facturen) aangeleverd aan de dienst vergunningen en handhaving, uiterlijk 3 maanden na aanplant. Er dient een stedenbouwkundige vergunning bekomen te worden voor het kappen van deze boom.
• Er moet een inheemse boom van categorie 1, plantmaat 18/20 in de achtertuinstrook aangeplant worden, ter hoogte van de achterste perceelsgrens. De aanplant dient te gebeuren door de verkavelaar. Dit op wettelijk bepaalde afstanden. Deze boom dient aangeplant te worden in het eerstvolgend plantseizoen na het bekomen van de vergunning. Deze boom dient behouden en beschermd te worden. Wanneer deze boom afsterft, dient deze herplant te worden. Er wordt een bewijs van aanplant (foto's en facturen) aangeleverd aan de dienst vergunningen en handhaving, uiterlijk 3 maanden na aanplant. Er dient een stedenbouwkundige vergunning bekomen te worden voor het kappen van deze boom.
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar d.d. 05/05/2023 en volgt dit standpunt integraal.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het voorwaardelijk afleveren van de omgevingsvergunning aan PB INVEST BV gevestigd te Guldensporenplein 4.1/1 te 3500 Hasselt voor het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning met carport en tuinberging en het aanleggen van verhardingen, gelegen te Hortstraat 33 kadastraal gekend als afdeling 1 sectie B nrs. 843N en 847E.
Volgende voorwaarden worden opgelegd: