VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Dossiernummer: 2023/00092
Referentie omgevingsloket: OMV_2022171109
De aanvraag, ingediend door PB INVEST BV gevestigd te Guldensporenplein 4.1/1 te 3500 Hasselt, werd ontvangen op 03/05/2023 en op 12/05/2023 ontvankelijk en volledig verklaard.
De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Hortstraat 35 en 35A, kadastraal gekend als afdeling 1 sectie B nrs. 845/2 en 847E.
De aanvraag gaat over het bouwen van 2 halfopen eengezinswoningen met carport en het aanleggen van verhardingen.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).
1. STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied.
De locatie is gelegen binnen het bijzonder plan van aanleg B.P.A. HALVEWEG-BESKENSSTRAAT goedgekeurd op 15 juni 2006.
De locatie is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 1267.B.874.2 goedgekeurd op 6 november 2018. Het betreft lot 4 van de verkaveling (Niet vervallen).
Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,... goedgekeurd op 23 juni 2006;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
2. HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (1965/00150) voor het bouwen van een woonhuis. - goedgekeurd op 01/09/1965.
• Omgevingsvergunning 1267.B.874.2 voor het verkavelen in 7 loten voor open bebouwing gelegen aan de Hortstraat (restperceel lot 8 wordt uit de verkaveling gesloten) goedgekeurd op 06/11/2018.
• Omgevingsvergunning 1267.B.874.2\01 voor het bijstellen van de verkaveling 1267.b.874.2 naar 11 loten en het aanleggen van nieuwe wegenis (lot 12). De loten 1,2,3,5,6,7, en 11 worden voorzien voor open bebouwing. De overige loten zijn voorzien voor halfopen bebouwing. Goedgekeurd op 11/01/2022.
• Omgevingsvergunning 1267.B.874.2\02 voor het creëren van een bijkomend lot voor een elektriciteitscabine en het bijstellen van de inplanting van de bouwzones op loten 1 tem 6 goedgekeurd op 07/03/2023.
3. BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich aan de Hortstraat, een voldoende uitgeruste gemeenteweg. De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande en halfopen eengezinswoningen. De bebouwing bestaat uit twee bouwlagen onder voornamelijk hellende/platte daken, en is voornamelijk afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen. Het perceel is onbebouwd.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het bouwen van 2 halfopen eengezinswoningen met carport en het aanleggen van verhardingen.
De inplanting van de hoofdgebouwen is voorzien op minimum 8 m achter de rooilijn en op 3 m van de linker- en rechterperceelgrens. De maximale bouwbreedte bedraagt 16,30 m. De maximale bouwdiepte bedraagt 12 m, zowel op het gelijkvloers als op de verdieping. De woningen hebben 2 bouwlagen en worden afgewerkt met een hellend dak met een kroonlijsthoogte van 6,07 m en een nokhoogte van 11,50 m. Er bevindt zich 1 dakkapel in het dakvlak van de voorgevel van de woning aan de linkerkant. Deze is ondergeschikt aan het dakgeheel.
Ter hoogte van de linker perceelgrens zal er een carport gebouwd worden tot tegen de perceelgrens. Het betreft een open transparante constructie waarbij de doorgang naar de achterliggende tuin gevrijwaard blijft. De carport ligt 0,50 m terug t.o.v. de voorgevellijn. Ter hoogte van de rechter perceelgrens zal er een carport gebouwd worden tot tegen de perceelgrens. Het betreft een open transparante constructie waarbij de doorgang naar de achterliggende tuin gevrijwaard blijft. De carport wordt voorzien in dezelfde voorgevellijn als de woning. Er wordt gewerkt met een plat dak met een dakrandhoogte van 2,85 m t.o.v. het maaiveld. De carports hebben een maximale bouwdiepte van 6,50 m en een maximale bouwbreedte van 3 m.
De woningen wordt opgetrokken uit een gevelsteen met een beige kleur, een accent gevel is bekleed met hout in natuurkleur. Het hellend dak is afgewerkt met keramische pannen in een rood/bruine kleur. De voordeuren en de dakkapel zijn afgewerkt met een houten gevelbekleding in natuurkleur. Het buitenschrijnwerk is voorzien in beige aluminium. De carports zijn afgewerkt in zwart aluminium buitenschrijnwerk.
Voor de woning aan de linkerkant wordt er in de voortuinzone een inrit in klinkers aangelegd met een breedte van 3 m aan de rooilijn en een oppervlakte van 25,50 m². Er wordt een toegangspad naar de voordeur aangelegd in klinkers met een oppervlakte van 15,25 m². Voor de woning aan de rechterkant wordt er in de voortuinzone een inrit in klinkers aangelegd met een breedte van 3 m aan de rooilijn en een oppervlakte van 24 m². Er wordt een toegangspad naar de voordeur aangelegd in klinkers met een oppervlakte van 16,79 m². In de achtertuinzone wordt aan de achtergevel een terras aangelegd in niet-waterdoorlatende terrasverharding. Voor de woning aan de linkerkant bedraagt de oppervlakte 25,06 m² en voor de woning aan de rechterkant bedraagt de oppervlakte van het terras 25,56 m². Het hemelwater dat hierop terecht komt, infiltreert in de aangrenzende groenzone. Er vangt een tuinmuur aan aan de achtergevel om de privacy vanop het terras te garanderen. Deze is opgetrokken uit dezelfde gevelsteen als het hoofdgebouw, heeft een hoogte van 2,75 m t.o.v. het maaiveld en een maximale bouwdiepte van 3 m.
De G/T index van het gehele project bedraagt 61%. Er resteert bijgevolg nog voldoende onverharde ruimte die ingericht kan worden als groenzone.
4. OPENBAAR ONDERZOEK
Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
5. ADVIEZEN
Er zijn geen adviezen vereist.
6. PROJECT-MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
7. INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Hortstraat een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.
Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.
Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.
Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:
De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woningen met een totale horizontale dakoppervlakte van 233,41 m² (116,45 m² + 116,96 m²) voor elke woning een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 10.000 liter en recuperatie van het hemelwater voor de spoeling wc’s, dienstkranen en wasmachine. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening met een oppervlakte van 5 m² en een volume van 3000 liter voor elk van de woningen. Hiermee voldoen ze aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.
Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied.
Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag voldoet volledig aan de voorschriften van de verkaveling/het BPA. Gezien deze voorschriften de criteria van een goede ruimtelijke ordening weergeven, stemt de aanvraag hiermee overeen.
De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners. De voorwaarden uit de verkavelingsvergunning en -voorschriften omtrent de aanplant van bomen wordt herhaald in de vergunningsvoorwaarden.
8. ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden
• Er moet voor beide eengezinswoningen een inheemse boom van categorie 2, plantmaat 18/20 in de voortuinstrook aangeplant worden door de verkavelaar. Dit op de wettelijk bepaalde afstanden. Deze boom dient aangeplant te worden in het eerstvolgend plantseizoen na het einde van de ruwbouwwerken. Deze boom dient behouden en beschermd te worden. Wanneer deze boom afsterft, dient deze herplant te worden. Er wordt een bewijs van aanplant (foto's en facturen) aangeleverd aan de dienst vergunningen en handhaving, uiterlijk 3 maanden na aanplant. Er dient een stedenbouwkundige vergunning bekomen te worden voor het kappen van deze boom.
• Er moet voor beide eengezinswoningen een inheemse boom van categorie 1, plantmaat 18/20 in de achtertuinstrook aangeplant worden, ter hoogte van de achterste perceelsgrens. De aanplant dient te gebeuren door de verkavelaar. Dit op wettelijk bepaalde afstanden. Deze boom dient aangeplant te worden in het eerstvolgend plantseizoen na het bekomen van de vergunning. Deze boom dient behouden en beschermd te worden. Wanneer deze boom afsterft, dient deze herplant te worden. Er wordt een bewijs van aanplant (foto's en facturen) aangeleverd aan de dienst vergunningen en handhaving, uiterlijk 3 maanden na aanplant. Er dient een stedenbouwkundige vergunning bekomen te worden voor het kappen van deze boom.
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar d.d. 12/05/2023 en volgt dit standpunt integraal.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het voorwaardelijk afleveren van de omgevingsvergunning aan PB INVEST BV gevestigd te Guldensporenplein 4.1/1 te 3500 Hasselt voor het bouwen van 2 halfopen eengezinswoningen met carport en het aanleggen van verhardingen, gelegen te Hortstraat 35 en 35A kadastraal gekend als afdeling 1 sectie B nrs. 845/2 en 847E.
Volgende voorwaarden worden opgelegd: