VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Dossiernummer: 2022/00289
Referentie omgevingsloket: OMV_2022164543
De aanvraag, ingediend door E.G.R. CENTER BVBA gevestigd te Beringersteenweg 18 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 09/12/2022 en op 14/02/2023 ontvankelijk en volledig verklaard.
De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Schutenseweg 24A, kadastraal gekend als afdeling 3 sectie F nrs. 629/2 F en 632N.
De aanvraag gaat over het regulariseren van een eengezinswoning en het slopen van een bijgebouw.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).
1. STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied en gebieden voor dagrecreatie.
De locatie is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 7204.V.417 goedgekeurd op 17 juli 1974. Het betreft lot 1 van de verkaveling (Niet vervallen).
De verkaveling ouder is dan 15 jaar. Daarom vormen de verkavelingsvoorschriften niet langer een weigeringsgrond en moet er een toetsing gebeuren van de goede ruimtelijke ordening.
Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,... goedgekeurd op 23 juni 2006;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
2. HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Verkavelingsvergunning (7204.V.417) voor het verkavelen van een grond in 4 loten - goedgekeurd op 17/07/1974.
3. BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich aan de Schutenseweg, een voldoende uitgeruste gemeenteweg. De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande eengezinswoningen. De bebouwing bestaat zowel uit één als uit twee bouwlagen onder hellende en platte daken, en is voornamelijk afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen.
Het achterste gedeelte van het perceel 629F02 alsook het achterliggende perceel 632N zijn gelegen in recreatiegebied.
Op het perceel bevindt zich een vrijstaande eengezinswoning die werd uitgebreid met een overdekt terras zonder vergunning. Tevens werd de woning in 1974 vergund met een plat dak en werd deze echter uitgevoerd met een schilddak.
In de achtertuin bevindt zich een niet-vergund bijgebouw. Het bijgebouw is deels ingeplant op het perceel 629F02 en deels op het achterliggende perceel 632N. Het bijgebouw is opgericht in het recreatiegebied.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het regulariseren van een eengezinswoning en het slopen van een bijgebouw.
In 1974 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een eengezinswoning. Deze diende ingeplant te worden op 14m van de grens van de openbare weg en op minimum 3m van de zijdelingse perceelsgrenzen.
De woning werd vergund met 1 bouwlaag en een plat dak. De maximale bouwdiepte bedraagt 17m.
De woning is ingeplant op 14m achter de grens van de openbare weg, op minimum 3m van de linker perceelsgrens en op minimum 3,10m van de rechter perceelsgrens.
De bouwdiepte bedraagt maximaal 17,28m.
Het hoofdvolume van de woning werd uitgevoerd met een schilddak; De kroonlijsthoogte is gelegen op 3m en de nokhoogte op 6,32m ten opzichte van het maaiveld.
De uitbouw aan de linker achterzijde waar zich 2 bergplaatsen bevinden werd uitgevoerd met een quasi plat dak (hellingsgraad 2°).
De woning werd aan de rechter achterzijde uitgebreid met een terrasoverkapping zonder vergunning. Deze terrasoverkapping werd uitgevoerd met dak met een hellingsgraad van 5°.
De woning werd uitgevoerd in een witgeverfde gevelsteen en een dakbedekking in antracietgrijze dakpannen.
De aanvraag omvat dan ook de regularisatie van de bestaande woning.
In de achtertuin bevinden zich een niet-vergund bijgebouw.
Het bijgebouw is ingeplant op ca. 28m achter de achtergevel van de woning en tegen de linker perceelgrens.
Het bijgebouw situeert zich in recreatiegebied.
Het bijgebouw heeft een oppervlakte van 68,19m².
Het niet-vergunde bijgebouw wordt gesloopt.
4. OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 24 februari 2023 t.e.m. 25 maart 2023.
5. ADVIEZEN
Aan volgende adviesverlener werd advies gevraagd: dienst contractmanagement.
6. PROJECT-MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
7. INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Schutenseweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.
Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in collectief geoptimaliseerd buitengebied. Er is recent riolering aangelegd en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.
Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen. Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is.
De verordening is niet van toepassing gezien de horizontale dakoppervlakte wordt uitgebreid met minder dan 40m².
De verordening is niet van toepassing voor de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.
Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar op deze locatie.
Mobiliteitsimpact
Momenteel is er een inritverharding aangelegd in de rechter zijtuinstrook met een lengte van 31,28m en met een breedte van 3,10m.
Aansluitend is een terrasverharding aangelegd met een diepte van 9m en een breedte van ca. 15,50m. Aan de achterzijde van het terras bevindt zich nog een bijkomende verharding waarvan het doel onbekend is.
De totale verharding, uitgevoerd in waterdoorlatende klinkers, bedraagt momenteel 258,60m².
Gezien de woning niet beschikt over een interne garage of carport kunnen de wagens gestald worden op de inrit in de rechter zijtuinstrook. De verharding van de inrit dient daarom beperkt te worden tot de achtergevel van het hoofdvolume (24,50m achter de rooilijn / grens met de voorliggende weg). De inrit biedt zo voldoende ruimte om het stallen van de voertuigen geheel op eigen terrein op te vangen en de last van het autobezit niet af te schuiven op het openbaar domein.
De inritverharding wordt voorzien tot tegen de rechter perceelgrens. Om het hemelwater te kunnen laten infiltreren op eigen terrein dient langsheen de rechter perceelgrens een groenstrook van minimum 0,30m voorzien te worden.
Beide voorwaarden worden opgenomen in de vergunning.
Schaal
De maximale bouwdiepte bedraagt 17,28m wat een beperkte verruiming is van de in de omgeving gangbare bouwdiepte van 17m. De verruiming bedraagt slechts 0,28m.
De bebouwing in de directe omgeving varieert sterk qua inplanting, bouwdiepte, bouwhoogte alsook materiaalgebruik. Rekening houdend met de gevarieerde bebouwing in de directe omgeving zal het voorgestelde niet als storend ervaren worden in het bestaande straatbeeld.
De totale verharding, uitgevoerd in waterdoorlatende klinkers, bedraagt momenteel 258,60m², wat overdreven is. De inritverharding wordt, zoals hierboven beschreven beperkt. Ook de overige verharding in zij- en achtertuin dient gereduceerd te worden, namelijk tot maximum 80m² conform het vrijstellingsbesluit. Ook dit wordt opgenomen als vergunningsvoorwaarde. Na beperking van de verharding te beperkten resteert nog een ruime en kwalitatieve tuinzone.
Ruimtegebruik en bouwdichtheid
Gezien de functie als eengezinswoning ongewijzigd blijft en de woondichtheid bijgevolg behouden blijft is deze aanvaardbaar op deze locatie.
De bebouwing heeft een oppervlakte van 215,78m² en de verharding (rekening houdend met de opgelegde beperking) ca. 156m².
Rekening houdend met de oppervlakte van het perceel gelegen in het woongebied (ca. 9a 50ca) resteert zo er een tuinzone van ca. 60%, wat overeenkomt met de normen waarnaar in de gemeente Zonhoven wordt gestreefd.
Uit de ingediende foto’s blijkt dat de berm / het openbaar domein verhard werd.
De gelijkgrondse berm moet als groenzone behouden te blijven behoudens de toegestane inrit met een breedte van 3m.
Er wordt dan ook als voorwaarde opgenomen dat de verhardingen op het openbaar domein, uitgezonderd de inrit van 3m verwijderd moeten worden en dat deze zone groen aangeplant/ingezaaid moet worden.
Visueel-vormelijke elementen
De woning werd uitgevoerd in een witgeverfde gevelsteen en een dakbedekking in antracietgrijze dakpannen.
De bebouwing in de omgeving varieert qua bouwstijl alsook materiaalgebruik. Het materiaalgebruik zal dan ook niet als storend ervaren worden in het straatbeeld.
Cultuurhistorische aspecten
Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.
Bodemreliëf
Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners. Door de aanvraag ontstaat geen bijkomende hinder.
Resultaten van het openbaar onderzoek
Er werden geen bezwaren ingediend.
Bespreking van de adviezen
• Het advies van dienst contractmanagement d.d. 14 maart 2023 is geen bezwaar.
“De eigenaars van Schutenseweg 24A (perceel met nr. 629/02F) maken gebruik van een deel van het perceel privaat eigendom van de gemeente, afd. 3, sectie F, nr. 629/02S, om toegang te verkrijgen tot hun eigen perceel. Dit deel is op heden ook ingericht als voortuin en oprit. De eigenaars van Schutenseweg 24A hebben op heden geen enkele vorm van overeenkomst met de gemeente noch enig recht omtrent het gebruik van dit perceel. Om deze situatie naar de toekomst toe met volledige zekerheid te regularisen, is aan te raden dat deze het deel van het perceel met nr. 629/02S aankopen van de gemeente Zonhoven. En tussenoplossing is het huren van dit stuk grond, met dien verstande dat dit geen definitieve, duurzame, oplossing is naar de toekomst toe aangezien een huurovereenkomst niet overgedragen kan worden naar derden.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
8. ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen en het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert de volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarde
• De inritverharding dient beperkt te worden tot een lengte van 24,50m (= achtergevel van het hoofdvolume).
• De overige verharding in zij- en achtertuin dient gereduceerd te worden tot een oppervlakte van maximum 80m² conform het vrijstellingsbesluit.
• De verhardingen op het openbaar domein, uitgezonderd de inrit van 3m, moeten verwijderd worden en dat deze zone groen aangeplant/ingezaaid moet worden.
• Tussen de inrit en de rechter perceelgrens dient een groenzone aangelegd te worden met een breedte van minimum 0,30m.
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar d.d. 11/05/2023 en volgt dit standpunt integraal.
Het college geeft wel de bemerking dat bijkomende verharding in de toekomst niet uitgesloten is indien deze binnen een nieuwe aanvraag wordt gemotiveerd.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het voorwaardelijk afleveren van de omgevingsvergunning aan E.G.R. CENTER BVBA gevestigd te Beringersteenweg 18 te 3520 Zonhoven voor het regulariseren van een eengezinswoning en het slopen van een bijgebouw, gelegen te Schutenseweg 24A kadastraal gekend als afdeling 3 sectie F nrs. 629/2 F en 632N.
Volgende voorwaarden worden opgelegd: