2023_CBS_00581 - OMV – Vergunning - verkaveling 1357.C.874.2 - Wijvestraat 150 en 152 - Weigering

verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar

De aanvraag betreft het verkavelen van een grond in 2 loten voor halfopen bebouwing.

De aanvraag werd op 06 februari 2023 ontvangen en op 2 maart 2023 ontvankelijk en volledig verklaard. 

De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.

Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 12 maart 2023 tot en met 10 april 2023.

Het openbaar onderzoek werd gesloten zonder bezwaarschriften.

HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT

Stedenbouwkundig

Op 28 juni 1956 werd een machtigingsbesluit afgeleverd voor het vergroten van een woonhuis.   (1956/00099)

Op 14 maart 2017 werd een verkavelingsvergunning afgeleverd voor het verkavelen van de percelen tot 2 loten voor halfopen bebouwing, na afbraak van de bestaande constructies.  (1220.C.874.2). Op 22 maart 2022 werd de verkaveling vervallen verklaard.

Op 17 mei 2022 werd een omgevingsvergunning afgeleverd voor het bouwen van twee halfopen eengezinswoningen met elk een bijgebouw en een zwembad. (OV/2022/00003)

Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.

OPENBAAR ONDERZOEK

Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.

Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 12 maart 2023 tot en met 10 april 2023.

Er werden geen bezwaren ingediend.

ADVIEZEN

Op 02/03/2023 werd advies gevraagd aan De Watergroep.

Op 02/03/2023 werd advies gevraagd aan Fluvius System Operator.

Op 02/03/2023 werd advies gevraagd aan Proximus.

Op 02/03/2023 werd advies gevraagd aan Agentschap Natuur en Bos.

Op 02/03/2023 werd advies gevraagd aan Departement landbouw en Visserij.

MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE

Het project komt voor op bijlage III van het project-m.e.r.-besluit wat maakt dat een project MER opgemaakt moet worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screening kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken.  Er werd een project-m.e.r.-screening bij de aanvraag gevoegd. De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de screening bleek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

STEDENBOUWKUNDIG ADVIES

TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN

OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

Gewestplan

De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied met landelijk karakter, deels gelegen in agrarisch gebied. 

De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300m van een woongebied of op ten minste 100m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden (artikel 11 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een gemeentelijk  ruimtelijk uitvoeringsplan, noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.

Watertoets

Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013 en het wijzigingsbesluit van 25 november 2022,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.

De watertoets werd uitgevoerd op 02 maart 2023. Hieruit bleek dat geen adviezen dienden aangevraagd te worden.

Algemeen kan wel gesteld worden dat:

• De toekomstige aanvragen tot omgevingsvergunning dienen te voorzien in maatregelen voor opvang en lozing van hemelwater. De bepalingen van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (Besluit Vlaamse Regering dd. 5 juli 2013) moeten alleszins nageleefd worden.
• Indien er ondergrondse constructies worden opgericht, de bemaling voldoet aan de voorwaarden zoals opgelegd in Vlarem II.  
• Een permanente drainage, ook al is dit in functie van een aanleg van een ondergrondse constructie, mag niet voorzien worden aangezien permanente drainage een continue verlaging van de grondwaterstand tot gevolg heeft. 

Decretale beoordelingselementen

Art. 4.3.5.

§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.

De aanvraag voldoet aan deze bepaling.

Archeologienota

Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag. 

VERKAVELINGSVERGUNNINGSPLICHT

Artikel 4.2.15. § 1. Niemand mag zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden een stuk grond verkavelen voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt.

Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan worden aangevraagd en verleend voor het verkavelen voor de aanleg en het bebouwen van terreinen voor andere functies.

§ 2. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden omvat reglementaire voorschriften aangaande de wijze waarop de verkaveling ingericht wordt en de kavels bebouwd kunnen worden.

§ 3. De verkavelaar zorgt ervoor dat de in de verkaveling opgenomen loten kunnen aansluiten op alle voorzieningen van openbaar nut die vereist worden door het vergunningverlenende bestuursorgaan. In voorkomend geval bepaalt de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden op welke wijze in de nodige infrastructuur voor de nutsvoorzieningen wordt voorzien.

Artikel 4.2.16. § 1. Een kavel uit een vergunde verkaveling of verkavelingsfase kan enkel verkocht worden, verhuurd worden voor méér dan negen jaar, of bezwaard worden met een recht van erfpacht of opstal, nadat de verkavelingsakte door de instrumenterende ambtenaar is verleden.

§ 2. De verkavelingsakte wordt eerst verleden na overlegging van een attest van het college van burgemeester en schepenen, waaruit blijkt dat, voor de volledige verkaveling of voor de betrokken verkavelingsfase, het geheel van de lasten uitgevoerd is of gewaarborgd is door :

1° de storting van een afdoende financiële waarborg;

2° een door een bankinstelling op onherroepelijke wijze verleende afdoende financiële waarborg.

Het attest, vermeld in het eerste lid, kan worden afgeleverd indien de vergunninghouder deels zelf de lasten heeft uitgevoerd, deels de nodige waarborgen heeft gegeven.

OVERIGE REGELGEVING 

Natuurdecreet

De aanvraag ligt binnen een speciale beschermingszone zijnde vogelrichtlijngebied. Op 19 april 2023 liet het Agentschap Natuur en Bos weten geen advies uit te brengen met volgende motivering: “Het perceel is gelegen in woongebied met landelijk karakter op gewestplan. Het Bosdecreet is niet van toepassing. Wij laten de beslissing   volledig over aan de vergunningverlenende overheid. Door de ligging van het perceel in Vogelrichtlijngebied vragen we om bij de inrichting van de tuin gebruik te maken van inheemse, standplaatsgeschikte boom-/struik- en/of haagsoorten.”

De vraag om de inrichting van de tuin met inheemse, standplaatsgeschikte boom-/struik- en/of haagsoorten te doen zal als voorwaarde worden opgelegd bij de omgevingsvergunning.

Erfdienstbaarheden

Uit het verkavelingsplan, opgesteld op basis van plan landmeter – expert Guy Gillissen, blijkt dat er geen waterlopen noch erfdienstbaarheden aanwezig zijn op het terrein. Hier dient dan ook geen rekening mee gehouden te worden.

Decreet grond- en pandenbeleid – bescheiden woonaanbod

De aanvraag voorziet minder dan 10 loten bestemd voor woningbouw, noch heeft de verkaveling een grondoppervlakte die groter is dan een halve hectare. De verkaveling sluit niet aan op een andere, ook door de aanvrager te ontwikkelen perceel, die samen met de percelen waarop de aanvraag betrekking heeft, een oppervlakte van meer dan een halve hectare beslaan. Er dient bijgevolg geen sociaal, noch bescheiden woonaanbod gerealiseerd te worden.

De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften.

Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening

OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG

De aanvraag betreft het verkavelen van een grond in 2 loten voor halfopen bebouwing (d.i. een heraanvraag van een verkavelingsvergunning die 1 jaar geleden is vervallen.)

BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING

De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:

1°         het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;

2°         het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;

Omschrijving ligging en omgeving

Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Wijvestraat, een gemeenteweg in het gehucht Halveweg. De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open, halfopen en gesloten bebouwing.

Verkavelingsvoorwerp

Er worden 2 bouwpercelen gecreëerd door het verdelen van twee kadastrale percelen in 4 loten:

• 2 loten voor halfopen bebouwing gericht naar de Wijvestraat (loten 1a en 2a)
• 2 achterliggende loten (loten 1b en 2b) aansluitend aan de loten 1a en 2a.

Loten 1a en 2a zijn gelegen in woongebied met landelijk karakter en hebben volgens de aanvraag een diepte van 50 meter, een breedte op de voorgevelbouwlijn van 8 meter (loten 1) en 9,32 meter (lot 2). Er worden bouwvrije zijtuinstroken voorzien van 3 meter en de voorgevelbouwlijn is gelegen op 6 meter uit de rooilijn. De bouwstrook bedraagt 17 meter.

Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving

Het voorzien van twee gekoppelde ééngezinswoningen, met een ondergeschikte zorgwoning, in een landelijke woonomgeving is functioneel inpasbaar in de onmiddellijke en ruime omgeving. Door de ligging van het perceel aan de rand van een woongebied met landelijk karakter en door de beperkte oppervlakte van de bouwstroken en bouwkavels zijn geen nevenbestemmingen toegelaten.

Mobiliteitsimpact

De last van het autobezit kan niet volledig op het openbaar domein worden afgeschoven.

Het stallen van voertuigen dient op eigen terrein georganiseerd te worden. In de verkavelingsvoorschriften wordt gesteld dat er garages toegelaten zijn in de vrijstaande bijgebouwen. De garages in de vrijstaande bijgebouwen zullen evenwel niet worden toegestaan om de tuinen maximaal te vrijwaren van bebouwing en verharding. Bijgebouwen zijn uitsluitend bestemd voor ondersteunende functies die inherent verbonden zijn met de hoofdbestemmingen van het hoofdgebouw zoals de berging van goederen en gebruiksvoorwerpen. Ondanks het feit dat er geen garages worden toegestaan in de vrijstaande bijgebouwen, zal het parkeren op eigen terrein kunnen gebeuren (inpandig of in de zijtuinstrook). De aanvraag heeft geen negatieve impact op de mobiliteit.

De schaal van de voorgenomen werken

In de omgeving is een diversiteit van bouwvolumes aanwezig gaande van 1 bouwlaag tot 2 bouwlagen. De maximale kroonlijsthoogte van 6,5 meter en een zadeldak of plat dak stemt overeen met de normaal gehanteerde normen voor bebouwing in deze omgeving.  De maximale bouwdiepte van 17 meter op het gelijkvloers is ruimer dan de bouwdieptes van de in de nabije omgeving aanwezige gebouwen en ruimer dan de maximale bouwdiepte van 15m waar de gemeente momenteel naar streeft in functie van de beperking van de footprint per perceel.  De maximale bouwdiepte van 10m op de verdieping zou hierbij verruimd kunnen worden tot 12m.

Het ruimtegebruik en de bouwdichtheid

De inplanting van de woningen wordt voorzien op 6 meter uit de rooilijn en op 3 meter uit de zijdelingse perceelsgrenzen. Deze inplanting sluit aan bij de aanpalende woningen. 

Er worden bijgebouwen tot 30m² voorgesteld.  De loten kunnen deze oppervlakte dragen.  Er dient wel voorkomen te worden dat er een overdreven terreinverharding ontstaat.  Er wordt bijgevolg opgelegd dat vrijstaande bijgebouwen enkel i.f.v. een berging en/of ondersteunende functies aan het hoofdvolume (overdekte zitplaats / sauna) kunnen. Garagefunctie worden uitgesloten in de vrijstaand achtergebouw. 

Loten 1b en 2b zijn achterliggende gronden gelegen binnen een agrarisch gebied. Deze loten zijn niet bestemd voor woningbouw en dienen om die reden uit de verkaveling gesloten te worden. Gezien de eigendom gedeeltelijk gelegen is binnen het agrarisch gebied werd om die reden advies gevraagd aan het Departement Landbouw en Visserij. Uit het advies van 14 maart 2023 van het departement blijkt dat de opdeling in de b-loten aanvaard wordt.

“Het Departement Landbouw en Visserij heeft uw in het onderwerp vermelde adviesaanvraag vanuit landbouwkundig standpunt onderzocht en formuleert er om de volgende redenen een voorwaardelijk gunstig advies bij.

De betreffende percelen zijn met de voorste 50m gelegen binnen woongebied met landelijk karkater en vervolgens binnen agrarisch gebied.

Voorliggende aanvraag omvat het verkavelen van een terrein in twee loten bestemd voor halfopen bebouwing. Het achterliggend agrarisch gebied wordt opgedeeld in twee b-loten.

Voor dit terrein werd in 2016 reeds een verkavelingsvergunning (ref. RO/EA/874.2-3567) aangevraagd, die van rechtswege is komen te vervallen. Voor deze oorspronkelijke aanvraag werd destijds een voorwaardelijk gunstig advies verleend vanuit landbouwkundig oogpunt.

De huidige aanvraag betreft dan ook een heraanvraag van een verkavelingsvergunning. De oorspronkelijke bebouwing werd reeds gesloopt en het terrein bouwrijp gemaakt.

De bebouwbare loten (1a en 2a) blijven beperkt tot de vastgestelde en gebruikelijke bebouwingsgrens van de 50m-woonzone. Het achterliggend agrarisch gebied wordt in het verkavelingsontwerp verder opgedeeld in twee loten (1b en 2b) om nadien bij de voorliggende bouwloten te voegen. Gelet op de daar gangbare en aanvaardbare tuindieptes in de omgeving bestaan er voor deze opdeling geen overwegende bezwaren vanuit landbouwkundig standpunt. De loten worden aan weerszijden omringd door de aanwezige tuinen van de omliggende woningen. Het betreft hier een historisch gegroeide situatie. Er gebeurt geen verdere insnijding binnen het achterliggend agrarisch gebied. Het terrein kent reeds geruime tijd geen professioneel landbouwgebruik. Op basis van de beschikbare luchtfoto’s kan worden vastgesteld dat het terrein in 1971 reeds volledig was bebouwd. Bijgevolg ontstaat er geen bijkomend nadeel voor de lokale landbouwstructuur en is het gevraagde aanvaardbaar.

Gelet op de planologische ligging kunnen er geen vergunningsplichtige werken worden aanvaard binnen het terreingedeelte met een agrarische gebiedsbestemming (b-loten) in functie van een louter residentieel gebruik. Het Departement Landbouw & Visserij kan enkel een gunstig advies geven indien deze voorwaarde wordt opgenomen in de verkavelingsvergunning.”

Op basis van dit advies zal opgelegd worden dat de eigendomstoestand van de b-loten bij de voorliggende a-loten mogen gevoegd worden, maar dat er geen vergunningsplichtige werken in functie van een louter residentieel gebruik kunnen aanvaard worden binnen de contouren van de b-loten zijnde het agrarisch gebied.

Overwegende dat de bereikbaarheid van de uitgesloten loten 1b en 2b gegarandeerd moeten blijven. Deze garantie bestaat indien deze loten 1b en 2b tot dezelfde eigenaar behoren als de voorliggende loten 1a en/of 2a. Indien ze niet tot dezelfde eigenaar zullen behoren, dient er een recht van doorgang gevestigd te worden op de voorliggende loten 1a en/of 2a, met uitzondering indien er via een ander recht van doorgang of ze aangekocht worden door een aangrenzende eigenaar waarvan de eigendom grenst aan het openbaar domein.

Door het oprichten van 2 woningen op het terrein wordt een woondichtheid bekomen van 18,18 woningen per hectare.  Deze woondichtheid strookt heden ten dagen niet meer met de visie van de gemeente Zonhoven. Op deze locatie – op de rand van het woongebied met landelijk karakter, niet binnen het centrum of een deelkern, en grenzend aan een agrarisch gebied en in de omgeving van natuurgebied - is het niet langer wenselijk een dergelijke hoge verdichtingsgraad te realiseren. 

Het perceel is immers niet gelegen binnen de Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt-Genk, waar verdere verdichting wel gewenst is.

We bemerken in de gemeente Zonhoven de tendens om eigendommen op te splitsen in meerdere kleine loten, ongeacht de locatie. Wanneer hier als gemeente overal op wordt ingegaan, worden in heel de gemeente steeds meer bijkomende wooneenheden

gecreëerd (wat uiteindelijk zal leiden tot een overaanbod), ook op slecht gelegen locaties. 

De gemeente wenst deze tendens niet te ondersteunen en wenst uitsluitend te verdichten op de daartoe geschikte locaties. Verdichting in en rond de kern/het centrum van de gemeente (dat gelegen is binnen de afbakening regionaal stedelijk gebied) heeft hierbij de absolute voorkeur. Op die locatie is dan ook een grotere verdichtingsgraad mogelijk (uiteraard steeds onder voorwaarden).

Ook in de deelkernen, zoals de deelkern Halveweg, is nog steeds een vorm van verdichting mogelijk. Deelkern Halveweg beschikt over een aantal voorzieningen en kan beschikken over openbaar vervoer (bus en trein). Het is echter niet de bedoeling in de deelkernen op dezelfde wijze te verdichten als in de hoofdkern. En zeker niet op eigendommen op de rand of zelfs buiten de deelkern Halveweg.

In het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (GRS) staat deelkern Halveweg omschreven als woonkern. Per woonkern worden binnen het structuurplan aandachtspunten vooropgesteld: "Het hart van Halveweg wordt ongeveer afgebakend door de Hortstraat, de Beskensstraat, 't Zant, de Halveweg, de Delheidestraat en de Lichtenbergweg. In dit gebied zal gestreefd worden naar een woningdichtheid van 15 tot 20 wo/ha. Aan de rand kan een iets lagere dichtheid toegepast worden met voor gans de woonkern een gemiddelde dichtheid van 15 wo/ha. De kwaliteit van de woonomgeving zal verbeterd worden door conditionering, het verbeteren van de padenstructuur evenals de inrichting van de binnengebieden in functie van de bewoners."

In het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (GRS) werden ook enkele ruimtelijke concepten opgenomen als richtlijn. De groei van het wonen gebeurt inwendig, zoals hieronder schematisch weergegeven. Het perceel is niet gelegen binnen een woonkern waar verdichting wenselijk is (zie blauwe stip).

Het spreekt dus voor zich dat de gevraagde woondichtheid van 18,18 woningen per hectare te hoog is voor de specifieke locatie.

Het principe dat vooropgesteld wordt in het GRS sluit niet alleen aan op de huidige gemeentelijke visie.

Dit principe sluit eveneens aan bij de visie waarrond de Provincie momenteel aan het werken is (Ruimtepact 2040), waarbij deelkern Halveweg op dit moment niet aangeduid wordt als prioritair om te verdichten.

Opgemerkt dient te worden dat de voorgaande verkavelingsvergunning, die gedurende de procedure van de reeds afgeleverde omgevingsaanvraag voor het bouwen van 2 woningen vervallen werd verklaard, het bouwen van 2 halfopen eengezinswoning toe liet.  Gezien het verval van de verkavelingsvergunning tijdens de loop van de procedure, werd uitzonderlijk akkoord gegaan met de oprichting van de 2 halfopen eengezinswoningen en werd de omgevingsvergunning verleend. Sinds de aflevering van de voorgaande verkavelingsvergunning is de Vlaamse visie - alsook die van de gemeente - op verdichting en ontdichting en het algemeen stedenbouwkundig beleid sterk gewijzigd, waardoor een verwijzing naar eerdere vergunningen niet relevant is. Op dit moment wenst de gemeente geen nieuwe precedenten te creëren en niet verder te breien aan een gedachtengoed waar zij zich niet langer achter schaart.  Stedenbouwkundige regelgeving en ruimtelijke visie zijn veranderlijke begrippen. Wanneer men zaken blijft vergunnen op dezelfde wijze als in het verleden kan nooit een gewenste verandering tot stand worden gebracht.

Zo werd op 27 april 2021 door het college van burgemeester en schepenen en op 7 oktober 2021 door de Deputatie (in de beroepsprocedure) reeds een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden in 2 loten voor halfopen bebouwing en 1 lot voor open bebouwing geweigerd op de eigendommen Zwanenstraat 18A, 20 en 22 (OMV_2020174725) omwille van o.a. een te hoge woondichtheid.

Visueel-vormelijke elementen

Het straatbeeld wordt gekenmerkt door een verscheidenheid aan bebouwing niet alleen qua bouwlagen maar ook naar bouwvorm (vrijstaande, gekoppelde en gesloten bebouwing), dakvorm (schuin dak en plat dak) en materiaalgebruik. Het voorgestelde profiel in de verkavelingsvoorschriften sluit deels aan bij deze in de omgeving. Als materiaal wordt binnen de verkavelingsvoorschriften opgelegd dat deze in overeenstemming moeten zijn met de omgeving.

Cultuurhistorische aspecten

Niet van toepassing.

Bodemreliëf

Een ophoging van het bodemreliëf is slechts toegelaten tot op gelijke hoogte of tot op maximaal 30cm boven het straat- of trottoirniveau. De ophoging mag maximaal tot op 30m achter de (ontworpen) rooilijn/ voorste perceelgrens uitgevoerd worden. Voorbij deze afstanden dient het bestaande terreinniveau behouden te blijven. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen/kelder, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.

Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

Er wordt geen hinder verwacht door voorliggende aanvraag m.b.t. tot de gezondheid, het gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen. Er werden immers geen bezwaarschriften ingediend.

De aanvraag voldoet niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving omwille van een te hoge woondichtheid.

BESPREKING VAN DE ADVIEZEN

1.- Het advies van 07/03/2023 van De Watergroep is voorwaardelijk gunstig:

“Advies Ontwerpbureau
 Volledig gunstig advies met voorwaarden

Voor de uitrusting van de verkaveling met een drinkwaterleiding op het openbaar domein moet door de initiatiefnemer onderstaande betaald worden:

• een forfaitaire kost per bebouwbaar kavel
• een kost voor ontwerp en veiligheidscoördinatie per project

Wanneer aan alle voorwaarden is voldaan zal De Watergroep de gemeente hiervan op de hoogte brengen, pas dan zal de gemeente cfr. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening een verkoopbaarheidsattest afleveren.

Iedere wooneenheid dient over een afzonderlijke watermeter te beschikken.
De plaats van de watermeter dient te beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.
 De kosten van de nieuwe aftakkingen zijn ten laste van de individuele aanvragers.

Bijkomende informatie kan u vinden op : www.dewatergroep.be”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.

2.- Het advies van 03/03/2023 van Fluvius System Operator is voorwaardelijk gunstig. 

“In bijlage ons advies en offerte verkavelingen.

Als bijlage sturen wij u ons advies naar aanleiding van de aanvraag van Mevrouw Esmeralda Dupont voor de opmaak van een studie voor de uitrusting van bovenvermelde project.

Als U opmerkingen heeft, hadden wij deze graag ontvangen vóór 2 april 2023.

Gelieve deze voorwaarden op te nemen in de omgevingsvergunning. Het omgevingsloketnummer is: 2023016031

De loten mogen pas worden verkocht wanneer de offerte met alle daarin beschreven verplichtingen door Mevrouw Esmeralda Dupont werd ondertekend voor akkoord en vervolgens de facturen m.b.t. deze offerte vereffend zijn. U wordt hiervan in kennis gesteld van zodra de voorwaarden voldaan zijn. Het volledige projectreglement kunt u raadplegen op www.fluvius.be of op eenvoudig verzoek aanvragen.

Indien u nog vragen hebt of bijkomende informatie wenst, kunt u ons altijd contacteren.

Naar aanleiding van uw vraag hebben wij een studie opgemaakt voor de aanleg en/of aanpassingen van de nutsleidingen voor het bovenvermeld project en dit op basis van de gegevens waarover wij vandaag beschikken.

Voor dit project dienen geen werken uitgevoerd te worden binnen het project zelf, maar er zijn wel forfaitaire kosten verschuldigd voor investeringen buiten het project vereist om dit project aansluitbaar te maken op het distributienet.

Deze voorwaarden worden gelijktijdig overgemaakt aan u en aan het betrokken college van burgemeester en schepenen van de gemeente Zonhoven, die de voorwaarden mee zal opnemen in de omgevingsvergunning.

Bij een eventuele wijziging, zeker indien het gaat om een wijziging van de gevraagde vermogens, of herverkaveling, moet u een nieuwe aanvraag indienen. Op basis van de gewijzigde gegevens zullen wij een studie uitvoeren om te bepalen of een netuitbreiding en/of het plaatsen van een nieuwe distributiecabine vereist is om het project te kunnen aansluiten. De bouwheer dient in dat geval een grond of lokaal op het gelijkvloers ter beschikking te stellen voor deze distributiecabine.

De aansluitingskosten van de individuele woningen, appartementen of panden zijn niet inbegrepen in deze voorwaarden, zij worden later met de offerte voor aansluiting afgerekend. Bijkomende kosten die moeten worden gemaakt naar aanleiding van het verplaatsen van bestaande leidingen of installaties, kunnen afzonderlijk worden aangerekend na de vaststelling van de noodzaak tot verplaatsing.

Wij verzoeken u dit document voor akkoord te ondertekenen en terug te sturen via het digitaal omgevingsloket via 'Acties' > 'Versturen bericht' of via bovenstaand e-mailadres.

De volledige reglementering kunt u raadplegen op www.fluvius.be. U dient deze na te leven.

Het detail van de voorwaarden en de daaraan verbonden financiële tussenkomsten zijn opgenomen in onderstaande tabel. (zie advies)

De voorwaarden blijven 6 maanden geldig.

Het gasnet is reeds aanwezig, aanleg is dus niet noodzakelijk.

Riolering:

Voor de activiteit riolering, kunnen deze loten/woningen aangesloten worden op de riolering in de aanpalende straat.

De toekomstige eigenaars van de respectievelijke loten/woningen dienen voor hun rioolaansluiting een aanvraag in te dienen bij Fluvius, telefonisch via 078 35 35 34 of online via www.fluvius.be/aansluitingen. Wij raden de klanten ten zeerste aan om zo vroeg mogelijk een aansluitingsaanvraag riolering in te dienen bij Fluvius vooraleer de grondwerken op privé aan te vatten. De mogelijke diepte van aansluiting is pas gekend na plaatsing van de huisaansluitputjes door Fluvius. De klant dient de privé-riolering op deze diepte af te stemmen.

De eigenaars dienen een vergoeding voor de 1ste ingebruikname te betalen.

Indien de huisaansluitputjes reeds voorafgaandelijk geplaatst werden op het perceel, ontslaat dit de klant niet van het indienen van een aansluitingsaanvraag bij Fluvius. De klant mag, na het doorlopen van de aanvraagprocedure, dan zelf aansluiten op de huisaansluitputjes. Fluvius zal dan niet meer ter plaatse komen, om de verbinding van de aansluitputjes naar de privé-riolering te maken.

Indien de huisaansluitputjes nog niet geplaatst zouden zijn op het perceel en de privériolering werd wel reeds uitgevoerd tot op de grens openbaar/privé, zal Fluvius op het moment van de plaatsing van de huisaansluitputjes (na aanvraag procedure), deze putjes met de privé-riolering (indien technisch mogelijk) verbinden.

De klant dient zelf in te staan voor het plaatsen van de privé-riolering voor zijn nieuwe woning en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake. Voor meer info kan u terecht op www.fluvius.be/aansluitingen.

Indien de privé-riolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs indien dit niet expliciet door de omgevingsvergunning opgelegd is, behoudt 

Fluvius het recht om de woning niet aan te sluiten op het rioleringsnet. Dit gescheiden stelsel op privaat terrein dient doorgetrokken te worden met afzonderlijke leidingen vuilwater en indien van toepassing regenwater tot aan de huisaansluitputjes.

Fluvius voorziet per aansluiting 1 vuilwaterhuisaansluitputje met aansluitdiameter 125 mm en indien van toepassing 1 regenwaterhuisaansluitputje met aansluitdiameter 160mm op privé-grond (net achter de rooilijn) en zal instaan voor de aansluiting van deze privé-riolering op het rioleringsnet op openbaar domein.

Door de invoering van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privériolering verplicht vanaf 1 juli 2011. De lijst van Fluvius erkende keurders kan u vinden op:

www.fluvius.be/nl/thema/aansluitingen/keuring-riolering.

Verdere verloop van de procedure:

Als u akkoord gaat met de voorwaarden van deze offerte, versturen wij u de bijhorende facturen.

Er moet een nieuwe aanvraag worden ingediend bij wijziging of herverdeling. De overeenkomst vervalt als de omgevingsvergunning wordt geweigerd.

De gemeente wordt in kennis gesteld als u aan alle voorwaarden heeft voldaan. De gemeente zal dan volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening een verkoopbaarheidsattest afleveren.

De omgevingsvergunning die reeds is afgeleverd mag in uitvoering gebracht worden.

Wij hopen u met deze informatie van dienst te zijn. Indien u hieromtrent nog vragen hebt, kunt u ons altijd contacteren.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.

3.- Het advies van 22/03/2023 van Proximus is gunstig:

“Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht. Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project.

Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800. In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. 

4.- Op 19/04/2023 liet het Agentschap Natuur en Bos weten geen advies uit te brengen zoals hierboven reeds weergegeven. 

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt hier van akte. De vraag om de inrichting van de tuin met inheemse, standplaatsgeschikte boom-/struik- en/of haagsoorten te doen kan als voorwaarde worden opgelegd bij de omgevingsvergunning.

5.- Het advies van 14/03/2023 van het Departement Landbouw en Visserij is voorwaardelijk gunstig zoals hierboven reeds weergegeven.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.

Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de voorgenomen aanvraag de ruimtelijke draagkracht van het gebied overschrijdt en dat de voorziene verweving van functies de aanwezige of te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving in het gedrang kunnen brengen of verstoren. De aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening zoals hoger gemotiveerd.

EINDADVIES

Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake ruimtelijke ordening, maar dat het voorgestelde ontwerp niet verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.

De aanvraag is niet vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het verkavelen van een grond in 2 loten voor halfopen bebouwing.

De aanvraag voldoet niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving omwille van de te hoge woondichtheid.

Bijgevolg adviseert de gemeentelijke omgevingsambtenaar het dossier ongunstig voor het verkavelen van een grond in 2 loten voor halfopen bebouwing zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden