verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het verkavelen van een grond in 2 loten, waarbij 1 lot voor een eengezinswoning in open bebouwing (lot 1) en waarbij lot 2 uit de verkaveling wordt gesloten.
De aanvraag werd op 06 februari 2023 ontvangen
Op 01 maart 2023 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 20 maart 2023 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 17 april 2023 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 27 april 2023 tot en met 26 mei 2023. Het openbaar onderzoek werd gesloten zonder bezwaarschriften.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
2018_CBS_00793 – RUP woonwagenpark – Problematiek grondverwerving – Kennisneming d.d. 10 juli 2018:
“Feiten context en argumentatie
Het ontwerp RUP woonwagenpark zit in de fase van voorlopige aanvaarding door de gemeenteraad.
Alle voorafgaandelijke processen (openbaar onderzoek, adviezen instanties, gecoro, plenair overleg, …) werden reeds doorlopen.
Voor het woonwagenterrein is het noodzakelijk dat zowel links als rechts een deel van de aangrenzende percelen moeten worden verworden.
Het gaat over volgende percelen:
Tijdens een bespreking met betrekking tot het komen tot een minnelijke schikking betreffende de verwerving van een deel van het perceel 954A werd door de huidige eigenaar gevraagd om een volwaardig bouwperceel te behouden na de onteigening. Dit werd mondeling toegezegd aan deze eigenaar.
Naar aanleiding van bovenstaande toezegging werd door de gemeente een landmeter aangesteld om een correcte opmeting te doen van het perceel om zo te voorzien in de beloofde open bebouwing.
Uit de bevindingen van de landmeter (na overleg met ruimte Vlaanderen) blijkt echter dat de belofte van behoud van een open bebouwing op het restdeel voorbarig is geweest. De overblijvende restruimte van het perceel blijkt slechts ca. 10,00 meter te bedragen. Dit is onvoldoende breed om enige bebouwing op te voorzien
Bovenstaande bevindingen werden intern besproken en er werd dan advies gevraagd aan het departement omgeving hoe we hier best verder mee zouden omgaan.
Het antwoord van het departement omgeving luidde als volgt:
Voor zover ik de situatie kan inschatten, is mijn advies het volgende:
Aangezien het planningsproces al dermate ver gevorderd is - fase van voorbereiding op de voorlopige vaststelling – is het niet raadzaam om nog wijzigingen met impact op het plan (aanpassing van contour, bestemmingsvoorschriften,…) door te voeren. Dit zal mogelijk betekenen dat de hele procedure moet hernomen worden, volgens het nieuwe geïntegreerde planningsproces. Voor zover het geen noodzakelijke wijzigingen betreft, is het dus aangewezen om te komen tot oplossingen die binnen het lopende planproces passen.
Vanuit ruimtelijk oogpunt bekeken, en vanuit de geest van het gewestplan bij de opmaak ervan, is het logisch dat het woonlint (50m woonzone, te meten vanaf de rand van de weg) aan de Reuvoortweg enkel langs deze zijde wordt ingevuld. Het voorstel, of de overeenkomst die met de eigenaar van perceel nr. 954A werd gesloten, voorziet echter een invulling van een deel van het perceel met bijkomende bebouwing aan de Schopsveldweg. Dit was niet de bedoeling van het gewestplan, maar juridisch gezien is het niet onmogelijk owv de bestemming als woongebied. Voer voor discussie dus, owv verschillende interpretatiemogelijkheden.
Aangezien de feitelijke situatie nu anders blijkt te zijn, namelijk dat het resterend perceel te smal is om te kunnen bebouwen met een voldoende brede en functionele woning, is de discussie over verschillende interpretaties van het gewestplan en juridische mogelijkheden de facto van de baan.
Volgens mij is er dan maar één optie over, namelijk dat de gemeente de eigendom van het volledige perceel nr. 954A overneemt tegen een aangepaste, redelijke vergoeding of via ruiling van eigendom met een ander bouwperceel zodat de eigenaar zijn/haar bouwplannen elders kan realiseren.
Op die manier wordt niet alleen het plan behouden maar kan er zelfs een bijkomende meerwaarde gerealiseerd worden: deze restzone in woongebied kan ingericht worden als afschermende buffer tussen het woonwagenterrein en de bestaande woningen aan de Reuvoortweg. Dit geeft extra garantie van de bescherming van de privacy in twee richtingen, zowel voor de woonwagenbewoners als voor de bewoners van de residentiële woningen.
Nota van de dienst:
Vanuit de dienst volgen wij het advies van het departement omgeving.
Het lijkt ons het beste om het volledige perceel 954A te verwerven. Hierdoor wordt er een voldoende ruime buffer voorzien ten opzichte van de bestaande woningen langs de Reuvoortweg.
Vermoedelijk zullen de kosten voor het verwerven van het volledige perceel 954A gedeeltelijk ten laste van de gemeente vallen (deel gelegen in woongebied).
Het alternatief (ruiling van gronden) zorgt er voor dat een precedent wordt gecreëerd naar de toekomst toe. In de toekomst zouden hierdoor problemen kunnen ontstaan bij andere
grondverwervingen.
Besluit
Artikel 1
Het college beslist om het volledige perceel 954A te verwerven. De onderhandelingen met de huidige eigenaar mogen opgestart worden. Daarnaast zal er naar gestreefd worden om de kosten van de verwerving mee op te nemen in de subsidieerbare kosten voor de ontwikkeling van dit project.”
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 27 april 2023 tot en met 26 mei 2023. Er werden geen bezwaren ingediend.
ADVIEZEN
Op 17/04/2023 werd advies gevraagd aan De Watergroep.
Op 17/04/2023 werd advies gevraagd aan Fluvius System Operator.
Op 17/04/2023 werd advies gevraagd aan Proximus.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
Het project komt voor op bijlage III van het project-mer-besluit wat maakt dat een project MER opgemaakt moet worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screening kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken. Er werd een project-m.e.r.-screening bij de aanvraag gevoegd. De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de screening bleek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied en deels gelegen in woonuitbreidingsgebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel de overheid geen besluit tot vaststelling van de uitgaven voor de voorziening heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering. Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.
BPA of verkaveling
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften voor wat betreft het woongebied, maar niet aan de geldende bestemmingsvoorschriften voor wat betreft het woonuitbreidingsgebied. Lot 2 wordt uit de verkaveling gesloten gelet op de ligging in woonuitbreidingsgebied. Echter lot 1 bevindt zich ook deels in woonuitbreidingsgebied en wordt aangewend als zijtuin en achtertuinzone voor de eengezinswoning op lot 1, aangezien het woongebied hier slechts een beperkte breedte van ca. 11,73 meter ter hoogte van de bouwstrook heeft (conform plan landmeter-expert Lutgarde Claesen). Het gedeelte gelegen in woonuitbreidingsgebied wordt gebruikt om een voldoende breed lot te creëren (minimum 15 meter breed volgens de algemeen gehanteerde normen in de gemeente Zonhoven) voor het oprichten van één vrijstaande eengezinswoning. Aangezien de bevoegde overheid nog niet heeft beslist over de totale ordening van het woonuitbreidingsgebied is het woonuitbreidingsgebied uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw. Voorliggende aanvraag betreft geen groepswoningbouwproject, maar heeft enkel als doel het oprichten van een vrijstaande eengezinswoning.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013 en het wijzigingsbesluit van 25 november 2022, verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
De watertoets werd uitgevoerd op 17 april 2023. Hieruit bleek dat geen adviezen dienden aangevraagd te worden.
Algemeen kan wel gesteld worden dat:
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5.
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag.
VERKAVELINGSVERGUNNINGSPLICHT
Artikel 4.2.15. § 1. Niemand mag zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden een stuk grond verkavelen voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt.
Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan worden aangevraagd en verleend voor het verkavelen voor de aanleg en het bebouwen van terreinen voor andere functies.
§ 2. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden omvat reglementaire voorschriften aangaande de wijze waarop de verkaveling ingericht wordt en de kavels bebouwd kunnen worden.
§ 3. De verkavelaar zorgt ervoor dat de in de verkaveling opgenomen loten kunnen aansluiten op alle voorzieningen van openbaar nut die vereist worden door het vergunningverlenende bestuursorgaan. In voorkomend geval bepaalt de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden op welke wijze in de nodige infrastructuur voor de nutsvoorzieningen wordt voorzien.
Artikel 4.2.16. § 1. Een kavel uit een vergunde verkaveling of verkavelingsfase kan enkel verkocht worden, verhuurd worden voor méér dan negen jaar, of bezwaard worden met een recht van erfpacht of opstal, nadat de verkavelingsakte door de instrumenterende ambtenaar is verleden.
§ 2. De verkavelingsakte wordt eerst verleden na overlegging van een attest van het college van burgemeester en schepenen, waaruit blijkt dat, voor de volledige verkaveling of voor de betrokken verkavelingsfase, het geheel van de lasten uitgevoerd is of gewaarborgd is door :
1° de storting van een afdoende financiële waarborg;
2° een door een bankinstelling op onherroepelijke wijze verleende afdoende financiële waarborg.
Het attest, vermeld in het eerste lid, kan worden afgeleverd indien de vergunninghouder deels zelf de lasten heeft uitgevoerd, deels de nodige waarborgen heeft gegeven.
OVERIGE REGELGEVING
Erfdienstbaarheden
Uit het verkavelingsplan, opgesteld door landmeter-expert Lutgarde Claesen, blijkt dat er geen waterlopen noch erfdienstbaarheden aanwezig zijn op het terrein. Hier dient dan ook geen rekening mee gehouden te worden.
Decreet grond- en pandenbeleid
De aanvraag voorziet minder dan 10 loten bestemd voor woningbouw, noch heeft de verkaveling een grondoppervlakte die groter is dan een halve hectare.
De verkaveling sluit niet aan op een andere, ook door de aanvrager te ontwikkelen perceel, die samen met de percelen waarop de aanvraag betrekking heeft, een oppervlakte van meer dan een halve hectare beslaan. Er dient bijgevolg geen sociaal, noch bescheiden woonaanbod gerealiseerd te worden.
De aanvraag is niet verenigbaar met de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften gezien de gedeeltelijke ligging in woonuitbreidingsgebied.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft het verkavelen van een grond in 2 loten, waarbij 1 lot voor een eengezinswoning in open bebouwing (lot 1) en waarbij lot 2 uit de verkaveling wordt gesloten wegens ligging in het woonuitbreidingsgebied.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag wordt ontsloten via Schopsveldweg, een gemeenteweg. Tegenover het te verkavelen perceel bevindt zich een gemeentelijke begraafplaats. Links van het eigendom bevindt zich een tweewoonst, waarvan de vergunningstoestand niet gekend is. Rechts van het eigendom wordt het perceel oneigenlijk gebruikt als woonwagenterrein.
Verkavelingsvoorwerp
Het verkavelingsontwerp voorziet in het opsplitsen van een perceel in 2 loten. Lot 1 heeft een oppervlakte van 1.083m² en wordt gecreëerd voor het oprichten van een vrijstaande eengezinswoning met maximaal 2 bouwlagen en een hellend of plat dak. De woning wordt opgericht op minimum 11 meter uit de as van de weg en op minimum 3 meter van de zijdelingse perceelgrenzen. De achtertuinzone bedraagt ca. 40 meter. De bouwstrook heeft een breedte van 8,73 meter en een maximale diepte van 17 meter. Lot 2 wordt uit de verkaveling gesloten gelet op de ligging in woonuitbreidingsgebied.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
Het voorzien van een vrijstaande eengezinswoning, met een beperkte complementaire functie en/of een zorgwoning, binnen het woongebied, is functioneel inpasbaar in de onmiddellijke en ruime omgeving.
Mobiliteitsimpact
Het college van burgemeester en schepenen verwacht bij het oprichten van een eengezinswoning principieel een aantal autostaanplaatsen dat overeenkomt met het aantal woongelegenheden. De last van het autobezit kan niet volledig op het openbaar domein worden afgeschoven. Er moet een inpandige garage en/of carport voorzien worden om de tuin te vrijwaren van overdreven bebouwing en verharding.
De voorschriften voorzien in een bijgebouw in functie van een berging of garage. Het stallen van auto’s in het vrijstaande bijgebouw zal niet worden toegestaan om de tuinen maximaal te vrijwaren van bebouwing en verharding. Bijgebouwen zijn uitsluitend bestemd voor ondersteunende functies die inherent verbonden zijn met de hoofdbestemmingen van het hoofdgebouw zoals de berging van goederen en gebruiksvoorwerpen. Ondanks het feit dat er geen garages worden toegestaan in de vrijstaande bijgebouwen, kan het parkeren op eigen terrein gebeuren (inpandig). De aanvraag heeft geen negatieve impact op de mobiliteit.
De schaal van de voorgenomen werken
In de ruime omgeving is een diversiteit van bouwvolumes aanwezig gaande van 1 bouwlaag tot 2 bouwlagen met schuin of plat dak. De maximale bouwdiepte van 17 meter op het gelijkvloers en 10 meter op de verdieping, een maximale kroonlijsthoogte van 6,5 meter en een zadeldak of plat dak stemt deels overeen met de normaal gehanteerde normen voor bebouwing in deze omgeving en zijn aanvaardbaar. De bouwdiepte dient, naar de huidig gehanteerde norm, beperkt worden tot maximum 15m.
Het ruimtegebruik en de bouwdichtheid
Vanuit ruimtelijk oogpunt bekeken, en vanuit de geest van het gewestplan bij de opmaak ervan, is het logisch dat het woonlint (50m woonzone, te meten vanaf de rand van de weg) aan de Reuvoortweg enkel langs deze zijde wordt ingevuld. Het voorstel voorziet echter een invulling van een deel van het perceel met bijkomende bebouwing aan de Schopsveldweg. Dit was niet de bedoeling van het gewestplan, maar juridisch gezien is het niet onmogelijk omwille van de bestemming als woongebied. Hierdoor kunnen de mogelijke tuindieptes van de woningen gelegen langs de Reuvoortweg echter niet maximaal worden benut, wat niet wenselijk is.
Lot 1 bevindt zich evenwel deels in woongebied en deels in woonuitbreidingsgebied. Het gedeelte gelegen in woonuitbreidingsgebied wordt aangewend als zijtuin en achtertuinzone voor de eengezinswoning op lot 1, aangezien het woongebied hier slechts een beperkte breedte van ca. 11,73 meter ter hoogte van de bouwstrook heeft (conform plan landmeter-expert Lutgarde Claesen). Zoals hierboven reeds in de historiek aangehaald werd de breedte van het eigendom gelegen in woongebied In het verleden bepaald op ca. 10 meter.
Het resterende perceel in woongebied is dus te smal om te kunnen bebouwen met een voldoende brede en functionele woning. Het gedeelte gelegen in woonuitbreidingsgebied wordt gebruikt om een voldoende breed lot te creëren (minimum 15 meter breed volgens de algemeen gehanteerde normen in de gemeente Zonhoven) voor het oprichten van één vrijstaande eengezinswoning. Aangezien de bevoegde overheid nog niet heeft beslist over de totale ordening van het woonuitbreidingsgebied is het woonuitbreidingsgebied uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw en kan het niet aangewend worden als tuinzone i.f.v. het oprichten van een vrijstaande eengezinswoning.
De voorziene voorgevelbreedte bedraagt 8,73m, waar in Zonhoven de minimale gevelbreedte bij een open bebouwing doorgaans 9m bedraagt.
Er wordt een bijgebouw tot 40m² voorgesteld. Lot 1 kan deze oppervlakte dragen. Er dient wel voorkomen te worden dat er een overdreven terreinverharding ontstaat. Er wordt bijgevolg opgelegd dat vrijstaande bijgebouwen enkel i.f.v. een berging en/of ondersteunende functies aan het hoofdvolume (overdekte zitplaats / sauna) mogelijk zijn. Een garagefunctie wordt uitgesloten voor het vrijstaand bijgebouw. Mits naleving van deze voorschriften rest er nog voldoende ruimte op het eigendom om aan te leggen als kwalitatieve tuinzone.
Visueel-vormelijke elementen
De ruime omgeving wordt gekenmerkt door een verscheidenheid aan bebouwing, niet alleen qua bouwlagen maar ook naar bouwvorm (vrijstaande en gekoppelde), dakvorm (schuin dak en plat dak) en materiaalgebruik. Het voorgestelde profiel in de verkavelingsvoorschriften sluit aan bij deze in de omgeving. Als materiaal wordt binnen de verkavelingsvoorschriften opgelegd dat dit in overeenstemming moet zijn met de omgeving.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Bodemreliëf
Het terrein ligt relatief vlak en iets hoger dan het niveau van de Schopsveldweg. Reliëfwijzigingen moeten zoveel mogelijk beperkt worden. Het vloerpeil van de nieuw op te richten woning dient evenwel boven het straat- of trottoirniveau (maximaal 30cm) gelegen te zijn om mogelijke waterschade te voorkomen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de kelder en/of funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Er wordt geen hinder verwacht door voorliggende aanvraag m.b.t. tot de gezondheid, het gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen. Er werden geen bezwaarschriften ingediend tijdens het openbaar onderzoek.
De aanvraag voldoet niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING VAN DE ADVIEZEN
1.- Het advies van 17/04/2023 van de Watergroep is voorwaardelijk gunstig:
“Advies Ontwerpbureau
Volledig gunstig advies met voorwaarden
Voor de uitrusting van de verkaveling met een drinkwaterleiding op het openbaar domein moet door de initiatiefnemer onderstaande betaald worden:
Wanneer aan alle voorwaarden is voldaan zal De Watergroep de gemeente hiervan op de hoogte brengen, pas dan zal de gemeente cfr. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening een verkoopbaarheidsattest afleveren.
Iedere wooneenheid dient over een afzonderlijke watermeter te beschikken.
De plaats van de watermeter dient te beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.
De kosten van de nieuwe aftakkingen zijn ten laste van de individuele aanvragers.
Bijkomende informatie kan u vinden op : www.dewatergroep.be”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
2.- Het advies van 18/04/2023 van Fluvius System Operator is voorwaardelijk gunstig:
“Als bijlage sturen wij u ons advies naar aanleiding van de aanvraag van De heer Jozef Baeten voor de opmaak van een studie voor de uitrusting van bovenvermelde project.
Als U opmerkingen heeft, hadden wij deze graag ontvangen vóór 18 mei 2023.
Gelieve deze voorwaarden op te nemen in de omgevingsvergunning. Het omgevingsloketnummer is: 2023006720.
De loten mogen pas worden verkocht als aan alle verplichtingen uit de offerte is voldaan.
Het volledige projectreglement kunt u raadplegen op www.fluvius.be of op eenvoudig verzoek aanvragen.
Indien u nog vragen hebt of bijkomende informatie wenst, kunt u ons altijd contacteren.
Advies:
Naar aanleiding van uw vraag hebben wij een studie opgemaakt voor de aanleg en/of aanpassingen van de nutsleidingen voor het bovenvermeld project en dit op basis van de gegevens waarover wij vandaag beschikken.
Voor dit project dient Fluvius geen werken uit te voeren, noch kosten aan te rekenen. Bij deze hebt u aan onze financiële voorwaarden voldaan. Hiernaast dient u ook aan de technische voorwaarden in dit schrijven en de technische brochures Fluvius te voldoen. Wij brengen de gemeente hiervan op de hoogte. De gemeente zal volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, dit advies opnemen in de omgevingsvergunning.
Bij een eventuele wijziging, zeker indien het gaat om een wijziging van de gevraagde vermogens, of herverkaveling, moet u een nieuwe aanvraag indienen. Op basis van de gewijzigde gegevens zullen wij een studie uitvoeren om te bepalen of een netuitbreiding en/of het plaatsen van een nieuwe distributiecabine vereist is om het project te kunnen aansluiten. De bouwheer dient in dat geval een grond of lokaal op het gelijkvloers ter beschikking te stellen voor deze distributiecabine.
De aansluitingskosten van de individuele woningen, appartementen of panden zijn niet inbegrepen in deze voorwaarden, zij worden later met de offerte voor aansluiting afgerekend. Bijkomende kosten die moeten worden gemaakt naar aanleiding van het verplaatsen van bestaande leidingen of installaties, kunnen afzonderlijk worden aangerekend na de vaststelling van de noodzaak tot verplaatsing.
De volledige reglementering kunt u raadplegen op www.fluvius.be. U dient deze na te leven.
Dit advies blijft geldig tot zes maand na datum en is onder voorbehoud van wijzigingen zoals hierboven vermeld.
Riolering:
Voor de activiteit riolering, kunnen deze loten/woningen aangesloten worden op de baangracht in de aanpalende straat.
De toekomstige eigenaars van de respectievelijke loten/woningen dienen voor hun rioolaansluiting een aanvraag in te dienen bij Fluvius, telefonisch via 078 35 35 34 of online via www.fluvius.be/aansluitingen. Wij raden de klanten ten zeerste aan om zo vroeg mogelijk een aansluitingsaanvraag riolering in te dienen bij Fluvius vooraleer de grondwerken op privé aan te vatten. De mogelijke diepte van aansluiting is pas gekend na plaatsing van de huisaansluitputjes door Fluvius. De klant dient de privé-riolering op deze diepte af te stemmen.
De eigenaars dienen een vergoeding voor de 1ste ingebruikname te betalen.
Indien de huisaansluitputjes reeds voorafgaandelijk geplaatst werden op het perceel, ontslaat dit de klant niet van het indienen van een aansluitingsaanvraag bij Fluvius. De klant mag, na het doorlopen van de aanvraagprocedure, dan zelf aansluiten op de huisaansluitputjes. Fluvius zal dan niet meer ter plaatse komen, om de verbinding van de aansluitputjes naar de privé-riolering te maken.
Indien de huisaansluitputjes nog niet geplaatst zouden zijn op het perceel en de privé-riolering werd wel reeds uitgevoerd tot op de grens openbaar/privé, zal Fluvius op het moment van de plaatsing van de huisaansluitputjes (na aanvraag procedure), deze putjes met de privé-riolering (indien technisch mogelijk) verbinden.
De klant dient zelf in te staan voor het plaatsen van de privé-riolering voor zijn nieuwe woning en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake. Voor meer info kan u terecht op www.fluvius.be/aansluitingen.
Indien de privé-riolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs indien dit niet expliciet door de omgevingsvergunning opgelegd is, behoudt Fluvius het recht om de woning niet aan te sluiten op het rioleringsnet. Dit gescheiden stelsel op privaat terrein dient doorgetrokken te worden met afzonderlijke leidingen vuilwater en indien van toepassing regenwater tot aan de huisaansluitputjes.
Fluvius voorziet per aansluiting 1 vuilwaterhuisaansluitputje met aansluitdiameter 125 mm en indien van toepassing 1 regenwaterhuisaansluitputje met aansluitdiameter 160mm op privé-grond (net achter de rooilijn) en zal instaan voor de aansluiting van deze privé-riolering op het rioleringsnet op openbaar domein.
Door de invoering van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privé-riolering verplicht vanaf 1 juli 2011. De lijst van Fluvius erkende keurders kan u vinden op: www.fluvius.be/nl/thema/aansluitingen/keuring-riolering.
Voor dit project is het u als initiatiefnemer niet toegestaan zelf in te staan voor het sleufwerk voor de aanleg van de nutsleidingen, omvat in deze aanbieding.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
3.- Het advies van 04/05/2023 van Proximus is gunstig.
“Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht. Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project.
Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800. In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de voorgenomen aanvraag de ruimtelijke draagkracht van het gebied overschrijdt en dat de voorziene verweving van functies de aanwezige of te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving in het gedrang kunnen brengen of verstoren. De aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening zoals hoger gemotiveerd.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag niet in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp niet verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is niet vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het verkavelen van een grond in 2 loten, waarbij 1 lot voor een eengezinswoning in open bebouwing (lot 1) en waarbij lot 2 uit de verkaveling wordt gesloten.
De aanvraag is in strijd met de gewestplanbestemming woonuitbreidingsgebied. Voorliggende aanvraag betreft geen groepswoningbouwproject, maar heeft enkel als doel het oprichten van een vrijstaande eengezinswoning.
De aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. Het resterende perceel in woongebied is te smal om te kunnen bebouwen met een voldoende brede en functionele woning.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier ongunstig voor het verkavelen van een grond in 2 loten, waarbij 1 lot voor een eengezinswoning in open bebouwing (lot 1) en waarbij lot 2 uit de verkaveling wordt gesloten, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar tot het weigeren van de omgevingsaanvraag.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het weigeren van de omgevingsaanvraag voor het verkavelen van een grond in 2 loten, waarbij 1 lot voor een eengezinswoning in open bebouwing (lot 1) en waarbij lot 2 uit de verkaveling wordt gesloten, zoals weergegeven op de ingediende plannen.