2023_CBS_00654 - OMV - Vergunning - bijstelling verkaveling 1212.E.874.201 - Oppelsenweg 58 - Goedkeuring

Verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar

De aanvraag betreft de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden voor wat betreft lot 1 voor het wijzigen van de verkavelingsvoorschriften in functie van het oprichten van een apotheek met bovenliggende woning. 

De aanvraag werd op 2 februari 2023 ontvangen.

Op 27 februari 2023 werd aanvullende informatie opgevraagd.

Op 2 maart 2023 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.

Op 15 maart 2023 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.

De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd. 

Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 25 maart 2023 tot en met 23 april 2023.

Het openbaar onderzoek werd gesloten met 0 bezwaarschriften 

HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT

• Op 02 augustus 2016  werd er een verkavelingsvergunning afgeleverd door het college van burgemeester en schepenen voor het verkavelen van gronden in 4 loten waarvan 3 voor open bebouwing en een reststrook (1212.E.874.2). 

De aanvraag werd verschillende keren in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie. Op 16 januari 2023 gaf de gemeentelijke administratie volgende opmerkingen: 

“Terreinaanleg

• De groenbuffers en groenaanleg zoals voorzien worden als positief beschouwd, net als de groene voortuinstrook.  Moest nr. 60 op termijn 3m bij zijn perceel verwerven, dient de groenbuffer tegen deze perceelsgrens te verschuiven.
• Er moeten 2 eiken gerooid worden i.f.v. bebouwing en de inritverharding.  We verwachten een compenserende heraanplant op eigen terrein.  Dit moet duidelijk blijken in de omgevingsaanvraag: hoeveel bomen, welke bomen en op welke locatie deze worden voorzien ter compensatie.

Architectuur 

• De V/T en B/T voldoen aan de verkavelingsvoorschriften.  De bouwdieptes op gelijkvloers en verdieping wijken hiervan af.  Gezien de B/T voldoet en de groenindex ruimer is dan opgelegd, is de gelijkvloerse bouwdiepte principieel aanvaardbaar.  Voor de bouwdiepte op de verdieping dient duidelijk aangetoond te worden dat dit geen bijkomende hinder creëert t.o.v. de aanpalende percelen.  Gezien de verdieping zijdelings terugspringt, is dit vermoedelijk niet het geval, maar dit moet aangetoond worden via gevelbeelden en via voldoende bemating op de plannen (deze afstanden zijn nu niet afleesbaar).

Mobiliteit 

• Zoals ingetekend, is de fietsenstalling achteraan bedoeld voor bewoners/personeel.  Voor klanten is dit geen logische inplanting.  Bij de inkomzone van de apotheek dient eveneens een (niet-overdekte) ruimte voor fietsen voorzien te worden. 
• Voor de woning dient principieel 1,5 parkeerplaats voorzien te worden.  Bezoekers van de woning zouden eventueel kunnen parkeren op de parkeerplaatsen voor de apotheek (gezien deze gesloten zal zijn wanneer de bewoner/eigenaar bezoek ontvangt).  Minimaal één parkeerplaats voor de bewoners dient echter wel voorzien te worden.  Welke wordt hiervoor voorbehouden?  
• Indien we 1 bewoners parkeerplaats aftrekken, komen we op een totaal van 9 parkeerplaatsen.  Voor de publiek toegankelijke ruimtes leggen de verkavelingsvoorschriften 1 parkeerplaats per 20m² op.  Het is niet volledig duidelijk af te leiden uit de plannen hoeveel publiek toegankelijke m² er zijn.  Gaat het enkel om de apotheek (220m²), of ook om de verschillende bureelruimtes (gezien daar ook wachtruimtes voor worden voorzien) - (dan zou er een 50m² bijkomen)?  En hoe zit het met de multifunctionele ruimte?  Wanneer wordt deze gebruikt?  Gesteld dat we uitgaan van 270m² publieke oppervlakte zijn er 14 parkeerplaatsen vereist.  Dit wijkt behoorlijk af van het voorziene aantal.  Het is uiteraard van groot belang dat er geen bijkomende parkeerdruk ontstaat op de voorliggende wegen en dat het parkeren volledig op eigen terrein kan worden opgevangen.  Dit dient herbekeken te worden en/of duidelijk worden gemotiveerd.  Op basis van de informatie waarover we momenteel beschikken, is het aantal parkeerplaatsen niet voldoende.
• Zijn alle parkeerplaatsen benutbaar en comfortabel? (bv. nr. 7)  Dit moet aangeduid worden met draaicirkels e.d. op de plannen.

Woonkwaliteit 

• Het dakterras bij de woning kijkt rechtstreeks uit op het rechts aanpalend perceel.  Er dient een oplossing geboden te worden om deze privacyhinder te voorkomen.
• De woning beschikt niet over een bergruimte.  Er dient een aparte bergruimte voorzien te worden voor: wasbenodigdheden, opbergen van poetsbenodigdheden, afval, voorraad,...

Duurzaamheid 

• Hoe zal er worden ingezet op duurzaamheid?  Denk aan groendaken of -gevels, hemelwateropvang/infiltratie, natuurinclusief bouwen, enz.  De verordening hemelwater zal in de loop van 2023 worden gewijzigd, er wordt best reeds rekening gehouden met deze wijzigingen (bv. enkel bovengrondse infiltratie).
• De groenzones dienen te worden aangeplant met inheemse en/of klimaatrobuuste beplanting, niet louter met gazon.  De bufferzones dienen een effectieve (visuele) buffer te vormen.

Milieu 

• Mogelijk zal de aanvraag ook een milieuluik dienen te bevatten, zodat een gemengde omgevingsaanvraag nodig is.

Het ontwerp wijkt op zeer veel vlakken af van de verkavelingsvoorschriften.  Mijn inziens zal een bijstelling van de verkaveling noodzakelijk zijn.  Alle mogelijke afwijkingen dienen binnen deze bijstelling duidelijk aangevraagd te worden, om zo een tweede openbaar onderzoek bij de latere omgevingsaanvraag te vermijden.  Dit ligt binnen de verantwoordelijkheid van de aanvrager en architect.

Wij wensen u erop te wijzen dat het afleveren van een vergunning te allen tijde afhankelijk is van de eigenschappen van een concreet dossier, de ruimtelijke context, het openbaar onderzoek en de in te winnen adviezen.” 

De aanvraag houdt deels rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg / advies. 

• Er wordt een bijstelling voor het verkavelen van gronden ingediend voor o.a. het wijzigen van hoofdbestemming (apotheek met bovenliggende woning), het deels verharden van het niet gebouwd gedeelte i.f.v. de aanleg van parkeerplaatsen, inplanting van het hoofdgebouw buiten bouwstrook (overbouwingen), bouwdiepte 16,50 meter op gelijkvloers en 17,30 meter op verdieping, een kroonlijsthoogte van 8,20 meter t.o.v. het maaiveld.
• M.b.t. de opmerking over de plaatsing van de fietsenstalling wordt er louter gesteld dat “binnen de voorziene parkeerzone zal er ook een fietsenstalling, nabij de inkom van de apotheek, voorzien worden”. Deze fietsenstalling wordt niet aangeduid op de bijgevoegde plannen. Ook de gegevens m.b.t. de compenserende heraanplant van de 2 te rooien bomen ontbreken in het dossier. De plaatsing van de fietsenstalling en de compenserende heraanplant kunnen als voorwaarde worden opgelegd bij de omgevingsvergunning.
• De gegevens m.b.t. de uitvoering van het gebouw zelf (duurzaamheid, woonkwaliteit en milieu) maken geen onderdeel uit van voorliggende aanvraag en moeten pas beschikbaar zijn bij de aanvraag tot omgevingsvergunning voor het  bouwen van de apotheek/woning. 

Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd. 

OPENBAAR ONDERZOEK

Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.

Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden. Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 25 maart 2023 tot en met 23 april 2023. Er werden geen bezwaarschriften ingediend. 

ADVIEZEN

Geen adviezen vereist. 

MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE

Het project komt voor op bijlage III van het project-mer-besluit wat maakt dat een project MER opgemaakt moet worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screening kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken.  Er werd een project-m.e.r.-screening bij de aanvraag gevoegd. 

De aanvrager bespreekt de effecten op de mobiliteit en het geluid en trillingen als volgt: 

“Beschrijving effecten Mobiliteit

Deze aanvraag betreft een hoekperceel gelegen tussen de Oppelsenweg en de Herestraat, waarbij het de bedoeling is dat de volledige hoekperceel opgewaardeerd wordt en een nieuwe, frisse uitstraling in zijn omgeving krijgt. 

De bouwheer wenst een apotheek te bouwen met bovenliggende wooneenheid voor de inslapende apotheker tijdens wachtdiensten. Deze woonruimte zal dus enkel gebruikt worden tijdens de sluitingsuren van de apotheek. Een bijhorende parkeerplaats voor deze wooneenheid is dus enkel van toepassing wanneer de apotheek gesloten is, waardoor de voorziene parkeerplaatsen dus voor verschillende personen op verschillende dag-momenten zullen dienen. Het gebruik wordt als het ware opgesplitst en verdeeld in de tijd. De inslapende apotheker zal dus 1 van de voorziene parkeerplaatsen kunnen gebruiken die reeds voorzien zijn voor de ontworpen bestemming.

Binnen het ontwerp worden volgende parkeerplaatsen voorzien:

• 3 stuks met een min. breedte van 2.70m voor expliciet kort-parkeren, dichtbij de Herestraat
• 7 stuks met een min. breedte van 2,40m, achter de slagboom waardoor de impact van parkeercirculatie kan geregeld worden. 

Binnen de context van een apotheek als dienstverlening, willen we dan ook motiveren dat er minder parkeerplaatsen op eigen terrein nodig zijn dan wanneer er actieve handel voorzien wordt. De voorziene parkeerplaatsen zullen ook telkens maar voor maximaal een half uur in gebruik genomen worden. De parkeerzones worden aangelegd binnen de voorziene groenbuffers en -aanleg rechts en achter het ontworpen bouwblok en zal enkel vanuit de naastgelegen Maexhofweg ontsloten worden. Vooraan zullen er 3 parkeerplaatsen voor kort-parkeren voorzien worden met een breedte van 2,70m, die te allen tijde bereikbaar blijven vanaf de Maexhofweg. Achteraan de apotheek zijn er dan nog 7 parkeerplaatsen met een breedte van 2,40m die “afsluitbaar” zijn via een slagboom. Ter hoogte van de voorliggende Oppelsenweg  wordt een niet-overrijdbare afsluiting voorzien. 

Motivering aanzienlijke effecten

Het parkeren zal volledig op eigen terrein opgevangen worden en grotendeels geregeld via een slagboom tijdens de openingsuren. 

Het perceel zal enkel toegankelijk zijn via de rechter zijde, via de naastgelegen Maexhofweg. 

Beschrijving en motivering aanzienlijke effecten geluid en trillingen

De bronnen van geluid en trillingen zullen enkel (eventueel) waarneembaar zijn gedurende de opbouw van het nieuw aangevraagde gebouw. Er zal enkel gewerkt worden tijdens de normale werkuren waardoor de impact op de omliggende bewoners zo beperkt mogelijk blijft.” 

De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de screening blijkt dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

STEDENBOUWKUNDIG ADVIES 

TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN

OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

Gewestplan

De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied. 

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen). 

Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering. Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel. 

Verkaveling

Het goed is gekend als lot 1 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde en niet-vervallen verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 02 augustus 2016 door het college van burgemeester en schepenen en gekend is onder nummer 1212.E.874.2. De kavel kreeg als bestemming 2 eengezinswoningen, met inbegrip van zorgwoning en zonder nevenbestemming of 1 eengezinswoning, met inbegrip van zorgwoning en één bijhorende nevenbestemming. 

Omdat de aanvraag een bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden omvat, dient de aanvraag getoetst te worden aan de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan. De aanvraag voldoet principieel aan deze bestemmingsvoorschriften.  

Watertoets

Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.

De watertoets werd uitgevoerd op 15 maart 2023. Hieruit bleek dat geen adviezen dienden aangevraagd te worden.

Algemeen kan wel gesteld worden dat:

• De toekomstige aanvragen tot omgevingsvergunning dienen te voorzien in maatregelen voor opvang en lozing van hemelwater. De bepalingen van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (Besluit Vlaamse Regering dd. 5 juli 2013) moeten alleszins nageleefd worden.
• Indien er ondergrondse constructies worden opgericht, de bemaling voldoet aan de voorwaarden zoals opgelegd in Vlarem II.  
• Een permanente drainage, ook al is dit in functie van een aanleg van een ondergrondse constructie, mag niet voorzien worden aangezien permanente drainage een continue verlaging van de grondwaterstand tot gevolg heeft.  

Decretale beoordelingselementen

Art. 4.3.5.

§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.

De aanvraag voldoet aan deze bepaling. 

Archeologienota

Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag.  

OVERIGE REGELGEVING

Erfdienstbaarheden

Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid. 

De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften. 

Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening

OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG

De aanvraag betreft de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden voor wat betreft lot 1 voor het wijzigen van de verkavelingsvoorschriften in functie van het oprichten van een apotheek met bovenliggende woning. 

BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING

De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:

1°          het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;

2°          het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen; 

Het perceel van de aanvraag situeert zich op de hoek van de Oppelsenweg, Herestraat en Maexhofweg, allen gemeentewegen. De omgeving wordt gekenmerkt door overwegend  residentiële bebouwing in open en halfopen bebouwing met een zeer gevarieerde bebouwingstypologie waaronder woningen met 1 bouwlaag en zadeldak, woningen met 1,5 bouwlaag met zadeldak als woningen met 2 bouwlagen met zadeldak of plat dak en tevens gecombineerd met (kleinschalige) handelsfuncties. Vandaag de dag is er op de andere hoek van de Oppelsenweg en Herestraat reeds een apotheek (van de aanvrager) aanwezig. 

De bouwheer wenst een nieuwe apotheek te bouwen die voldoet aan de hedendaagse normen met bovenliggende wooneenheid voor de inslapende apotheker tijdens wachtdiensten. Binnen het hedendaagse (economische) kader waarin een apotheek een ruimere dienstverlening aanbiedt, niet enkel instaan voor het afhalen van medicijnen, maar ook dienst doet als(thuis-)zorgwinkel, vaccinatie- en testzones, make-up/persoonlijke verzorging, is de opgelegde 200m² voor een nevenbestemming niet voldoende.  

Op voorliggende  locatie en met de reeds aanwezige functies in de omgeving, m.n een apotheek aan de overzijde van de straat en de (kleinschalige) handelsfuncties in de onmiddellijke omgeving, vormt het ruimtelijk geen probleem dat de apotheek als hoofdbestemming en de woongelegenheid als nevenbestemming van het gebouw fungeert. De woongelegenheid zal enkel gebruikt worden voor de inslapende apotheker tijdens wachtdiensten. Aangezien de apotheek als hoofdbestemming zal fungeren en gelet op de reeds bestaande functies in de omgeving, kan er ook een grotere vloeroppervlakte aan diensten toegestaan worden op voorliggende eigendom, zelfs op de verdieping. De woongelegenheid en voorziene diensten op de verdieping zullen geen privacy-hinder veroorzaken door de positionering van het  gebouw op de hoek van 2 straten. Bijkomend bevindt het gebouw zich voor de achtergevels van de aanpalende woningen en situeert het gebouw zich op voldoende afstand van de perceelgrenzen.  

Opgemerkt dient te worden dat het parkeren ten alle tijden steeds op eigen terrein zal moeten gebeuren en niet kan worden afgewenteld op het openbaar domein. Dit zal als voorwaarde worden opgelegd bij de omgevingsvergunning.  

De ontworpen apotheek heeft een publiek toegankelijke oppervlakte van 163,29m².

Overeenkomstig de momenteel vergunde verkavelingsvoorschriften, dienen er op basis van deze oppervlakte 9 parkeerplaatsen voorzien te worden voor de apotheek. Er worden 10 parkeerplaatsen voorzien in het ontwerp:

• 3 stuks met een min. breedte van 2,70 meter voor expliciet kort-parkeren, dichtbij de Herestraat

• 7 stuks met een min. breedte van 2,40 meter, achter de slagboom waardoor de impact van parkeercirculatie kan geregeld worden. 

Binnen de context van een apotheek als dienstverlening, kan er gemotiveerd worden dat er minder parkeerplaatsen op eigen terrein nodig zijn dan wanneer er actieve handel voorzien wordt. De voorziene parkeerplaatsen zullen ook telkens maar voor maximaal een half uur in gebruik genomen worden (cfr. nota aanvrager).  

De parkeerzones worden aangelegd binnen de voorziene groenzone rechts in de voortuin en in de bouwvrije zone achter het ontworpen bouwblok en zullen enkel vanuit de naastgelegen Maexhofweg ontsloten worden. Ter hoogte van de voorliggende Oppelsenweg wordt een niet-overrijdbare afsluiting voorzien. Gelet op de te realiseren functie, is het parkeren in de achtertuinzone (zone 1) en het deels parkeren in voortuin (zone 3) zoals voorgesteld op het bijgevoegde inplantingsplan aanvaardbaar. De maximale V/T en B/T opgelegd in de verkavelingsvoorschriften worden gerespecteerd. Door de aanwezigheid van een groene voortuinstrook in combinatie met de aanwezige berm op het openbaar domein, zal het ontwerp zich integreren in de omgeving. De toegang en de voorziene parkeerplaatsen dienen te worden uitgevoerd in waterdoorlatende verhardingen. 

In voorliggend ontwerp worden de personeelstoegang, alsook de leveringen via de achterzijde georganiseerd. De apotheek is zowel langs de voor- als achterzijde toegankelijk voor bezoekers. Binnen de voorziene parkeerzone zal er ook een fietsenstalling, nabij de inkom van de apotheek, voorzien worden. 

Om de privacy van de aanpalende eigendommen te garanderen zal er als voorwaarde  worden opgelegd dat er ten opzichte van de aanpalende eigendommen steeds een visuele groenbuffer van 2 meter hoog aanwezig moet zijn ter hoogte van de gemeenschappelijke perceelgrenzen.  

Het afsplitsen van de woning van de apotheek kan niet aanvaard worden omdat dit een negatieve impact heeft op de mobiliteit. Zo zal er voor een zelfstandige wooneenheid minimum 2 parkeerplaatsen extra moeten voorzien worden op het terrein, waardoor de verhouding bebouwing/verharding en groenvoorzieningen niet meer in evenwicht zijn. 

Het voorziene ontwerp wijkt ook af van de inplanting, de bouwdiepte en de bouwhoogte zoals voorzien binnen de verkavelingsvoorschriften. Door de specifieke vorm van het eigendom werd er op het verkavelingsplan een “gebogen” bouwlijn/bouwstrook voorzien. Voorliggend ontwerp gaat uit van een recht bouwblok waardoor de gelijkvloerse bouwdiepte maximaal 16,50 meter bedraagt i.p.v. de voorziene 15 meter. Door het gebruik van uitkragende luifels bedraagt de  bouwdiepte op de eerste verdieping max. 17,30m (incl. uitkragende luifels). De voorgestelde bouwdieptes op het bijgevoegde ontwerp kunnen vanuit ruimtelijk oogpunt aanvaard worden. De maximale V/T en B/T opgelegd in de verkavelingsvoorschriften worden immers gerespecteerd, alsook de afstanden tot de aanpalende eigendommen zijn voldoende ruim om geen hinder te creëren naar deze aanpalende eigendommen. 

Wat de bouwhoogte betreft wordt een maximale kroonlijsthoogte van 8,20 meter boven de nulpas voorgesteld. Dit ten gevolge van de gelijkvloerse bestemming, die een hogere plafondhoogte vereist voor belevering en uitgebreidere technieken voor verwarming en ventilatie en de opgelegde akoestische en EPB-eisen waaraan er dient voldaan te worden waardoor er dikkere vloer- en daksamenstellingen nodig zijn. De voorgestelde bouwhoogte is gelet op de gevarieerde bebouwing in de omgeving aanvaardbaar. 

Binnen voorliggend ontwerp dienen er 2 bestaande bomen gekapt te worden in functie van de ontworpen bebouwing en inritverharding. Deze staan duidelijk aangeduid op het inplantingsplan en dienen als aparte handelingen opgenomen te worden in de aanvraag tot omgevingsvergunning tot het bouwen van een apotheek met bijhorende woning en de buitenaanleg. Er moet een compenserende aanplant voorzien worden in de nieuwe omgevingsvergunningsaanvraag. 

De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving, mits de opgelegde voorwaarden en de aangepaste verkavelingsvoorschriften toegevoegd door de aanvrager worden nageleefd.  

BESPREKING VAN DE ADVIEZEN

Er werden geen adviezen opgevraagd.  

Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. 

EINDADVIES 

Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.

De aanvraag is vatbaar voor de bijstelling van de omgevingsvergunning voor wat betreft lot 1 voor het wijzigen van de verkavelingsvoorschriften in functie van het oprichten van een apotheek met bovenliggende woning, mits het opleggen van voorwaarden. 

Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor de bijstelling van de omgevingsvergunning voor wat betreft lot 1 voor het wijzigen van de verkavelingsvoorschriften in functie van het oprichten van een apotheek met bovenliggende woning, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden: 

1. De verkavelingsvoorschriften, toegevoegd door de aanvrager zijn integraal van toepassing op voorliggend lot 1.
2. De woongelegenheid dient altijd verbonden te blijven met de apotheek.
3. Het parkeren dient ten alle tijden steeds op eigen terrein te gebeuren en kan niet  worden afgewenteld op het openbaar domein.
4. De toegang en de voorziene parkeerplaatsen dienen te worden uitgevoerd in waterdoorlatende verhardingen.
5. Om de privacy van de aanpalende eigendommen te garanderen dient er ten opzichte van de aanpalende eigendommen steeds een visuele groenbuffer van 2 meter hoog aanwezig te zijn ter hoogte van de gemeenschappelijke perceelgrenzen.
6. De plaatsing van de fietsenstalling en de compenserende heraanplant dienen mee opgenomen te worden in de aanvraag tot omgevingsvergunning voor het bouwen van een apotheek met woning en buitenaanleg.
7. Te voldoen aan volgende voorwaarden met betrekking tot de watertoets: 

• De toekomstige aanvragen tot omgevingsvergunning dienen te voorzien in maatregelen voor opvang en lozing van hemelwater. De bepalingen van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (Besluit Vlaamse Regering dd. 5 juli 2013) moeten alleszins nageleefd worden.
• Indien er ondergrondse constructies worden opgericht, de bemaling voldoet aan de voorwaarden zoals opgelegd in Vlarem II.
• Een permanente drainage, ook al is dit in functie van een aanleg van een ondergrondse constructie, mag niet voorzien worden aangezien permanente drainage een continue verlaging van de grondwaterstand tot gevolg heeft.  

Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.