Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het schrijven van de provincie Limburg van 6 april 2023, nl.:
“Hierbij deel ik u mee dat het beroep van de heer Kindermans Gerald, ingesteld tegen de beslissing d.d. 2023-02-14 van het college van burgemeester en schepenen van Zonhoven, waarbij aan de heer Vandeweerdt Peter, Halveweg 29, 3520 Zonhoven, een weigering afgegeven werd, voor het project ‘het wijzigen van de functie van winkelruimte naar woongelegenheid en het plaatsen van een buitentrap’, ter plaatse Halveweg 29, 3520 Zonhoven, als administratief volledig en ontvankelijk wordt beschouwd. Het onderzoek van het beroep wordt heden gestart.
Overeenkomstig artikel 66 van het Omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014 moet de deputatie uitspraak doen over uw beroep binnen een termijn van 60 dagen na datum van de ontvankelijk- en volledigverklaring van het (laatste) beroep. Deze termijn kan éénmalig met 60 dagen worden verlengd in uitzonderlijke omstandigheden (organisatie van nieuw openbaar onderzoek, toepassing van de administratieve lus of aanvraag die wegenwerken omvat) of op gemotiveerd verzoek van de vergunningsaanvrager.
Er zal een hoorzitting georganiseerd worden op 9 mei 2023. Hiervoor zal u nog een aparte uitnodiging ontvangen.”
Volgende argumentatie werd gevoegd bij het beroepsdossier:
“…
De verzoeker de aanvrager is van de omgevingsvergunning, welke werd geweigerd zodat verzoeker alleszins belang heeft bij het instellen van huidige beroepsprocedure, gezien hij betrokken aanvrager is en dus belang heeft bij het wijzigen van de functie van winkelruimte naar woongelegenheid zoals door hem aangevraagd was;
1. De Feiten
Verzoeker heeft een aanvraag ingediend op 25 november 2022, welke op 19 december 2022 ontvankelijk en volledig werd verklaard.
De aanvraag gaat over een terrein gelegen te Zonhoven, Halveweg 29 en 29A, kadastraal gekend als Afdeling 1, Sectie B, nummer 920 Z3 en handelt over het wijzigen van de functie van winkelruimte naar woongelegenheid en het plaatsen van een buitentrap.
Het perceel is gelegen in woongebied volgens het gewestplan Hasselt-Genk van 1979.
De aanvraag betreft een functiewijziging van winkelruimte naar een woongelegenheid.
De bestaande winkelruimte heeft een nuttige oppervlakte van 75,94m², na de verbouwing naar een wooneenheid heeft deze een bewoonbare oppervlakte van 74,20m².
De bovengelegen bestaande woning blijft ongewijzigd en welke een bewoonbare oppervlakte heeft van ongeveer 245,81m².
2. De ruimtelijke context van de geplande werken
Het feitelijk uitzicht en de toestand van de plaats waar de werken worden gepland, situeert zich ten zuidoosten van ongeveer anderhalve kilometer van het centrum van Zonhoven en maakt deel uit van de woonkern Halveweg.
Deze is een gewestweg in asfalt van ongeveer 6m breed met aan beide zijden een fietspad.
In de nabije omgeving zijn voornamelijk woningen, appartementen en handelsruimtes terug te vinden in verschillende bouwstijlen gekenmerkt door metselwerk met hellende daken.
De voorgevel en de achtergevel blijven in het project ongewijzigd.
Aan de rechtergevel wordt het balkon van de reeds bestaande en vergunde woongelegenheid vervangen door een buitentrap om via deze weg de bovenliggende woning te betreden.
Zo heeft elke woongelegenheid zijn eigen privé-inkom.
De trap zal bestaan uit verzinkt staal, kleur naturel.
In de bestaande garage bestaat de mogelijkheid om twee wagens te parkeren, dit voor de bovenste woongelegenheid.
Achteraan op het perceel wordt nog een bijkomende parkeerplaats voorzien, voor de gelijkvloerse woongelegenheid.
Op deze wijze wordt voldaan aan de parkeernota.
Deze elementen worden toegelicht in de beschrijvende nota die bij het aanvraagdossier was gevoegd.
In de beschrijving van de omgeving en de aanvraag wordt in de bestreden beslissing gesteld dat het gebouw is ingeplant op 12,2m uit de as van de weg, tegen de linker perceelsgrens en op minimum 3,92m van de rechter perceelsgrens.
De gelijkvloerse woonentiteit beschikt over een inkom, een hal, een vestiaire en keuken met geïntegreerde zithoek, een badkamer, een slaapkamer en een berging.
Aan de rechter voorzijde wordt een terras voorzien met een oppervlakte van 10,71m² dat toegankelijk is via de zithoek.
Aan de voorzijde wordt het terras afgeschermd d.m.v. een schutting met een hoogte van 1,80m en aan de rechterzijde ter hoogte van de inrit d.m.v. bloembakken.
Om de woongelegenheid op de verdieping toegankelijk te maken, wordt aan het bestaande terras aan de rechtergevel een buitentrap geplaatst.
De bouwdiepte van het gebouw, met name 14,35m blijft behouden, terwijl de maximale bouwbreedte van 14,20m ongewijzigd blijft.
Op het gelijkvloers wordt ter hoogte van de badkamer het bestaande raam dichtgemaakt.
Het gebouw is uitgevoerd in een wit geverfde gevelsteen gecombineerd met sandwichpanelen en de dakbedekking wordt uitgevoerd met antracietkleurige leien.
3. Adviezen
Op 19 december 2022 werd een gunstig advies gegeven door Proximus en op 18 januari 2023 kwam er een voorwaardelijk gunstig advies van het Agentschap Wegen en Verkeer.
Er werden enkele voorwaarden voorgesteld door het Agentschap Wegen en Verkeer, met name de voertuigen dienen voorwaarts in en voorwaarts uit te rijden en op de onverharde / verharde berm langs de gewestweg mogen er geen parkeerplaatsen ingericht worden, hetgeen in de praktijk vandaag wel zou gebeuren en waarop strikt moet worden toegezien.
Er is een gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van de Watergroep en een gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van de Hulpverleningszone Zuidwest Limburg.
Ook is er sprake van een gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius System Operator.
In het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar staat gesteld dat blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, maar dat het gevraagde niet verenigbaar zou zijn met de goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.
4. Beoordeling goede ruimtelijke ordening
In de bestreden beslissing wordt gesteld dat de functie van een meergezinswoning niet vreemd is in de omgeving en functioneel inpasbaar op deze locatie.
I.v.m. de mobiliteitsimpact wordt gesteld dat het verlaten van de garage niet gebruiksvriendelijk is als er een voertuig geparkeerd staat op de niet overdekte parkeerplaats en dat uit het ingediende plan zou blijken dat de garage gebruikt zal worden voor het stallen van voertuigen voor de woongelegenheid op de verdieping.
Er zou geen bergruimte voorzien zijn voor het stallen van fietsen en er zou geen extra parkeerplaats voorzien zijn voor bezoekers.
Verder wordt gesteld dat de maximale bouwdiepte alsook bouwbreedte ongewijzigd blijven, maar dat het volledige terrein bebouwd en verhard wordt en er bijgevolg geen groenzone meer aanwezig is op het terrein.
Uit het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer blijkt dat de rooilijn gelegen is op 13m uit de as van de gewestweg, waarbij AWV als voorwaarden stelt dat geen nieuwe constructies opgericht mogen worden voor de rooilijn.
Ook wordt m.b.t. het ruimtegebruik en de bouwdichtheid gesteld dat de niet bebouwde zone volledig verhard wordt waardoor er geen groenzone meer aanwezig zou zijn op het terrein waardoor de draagkracht van het perceel wordt overschreden.
5. Bezwaren in beroep
Verzoeker kan geenszins akkoord gaan met de bestreden beslissing.
6. Woondichtheid
Ter plaatse werden binnen een straal van 100m een aantal meergezinswoningen vergund waarvan de meesten de laatste 10 jaren uit de berekening van de WE/HA blijkt het gemiddelde alhier te liggen op 52,12 WE/HA terwijl binnen het kwestieuze dossier de WE/HA, 36,83 WE/HA beloopt hetgeen merkelijk lager is. Gemeten op perceelsniveau beloopt de WE/HA aldaar 60,82 en op het perceel Vandeweerdt 59,94WE/HA hetgeen eveneens lager is dan het gemiddelde in de directe omgeving.
11 foto’s met aantal wooneenheden + berekening we/ha
Gemiddeld (woning Peter Vandeweerdt niet meegeteld)
60,82 WE/HA (perceel)
52,12 WE/Ha (perceel tot aan de as van de weg)
Project Peter Vandeweerdt
2 wooneenheden
Berekening WE/HA
2 WE / 333,63m² terrein = 0,00599
0,00599 x 10.000m² = 59,94 WE/HA
Gemeten tot aan de as van de weg
2WE / 543,00m² terrein = 0,00368
0,00368 x 10.000m² = 36,83 WE/HA
7. Bergplaats
De hal van de gelijkvloerse wooneenheid is bijzonder ruim bemeten. Aldaar kunnen fietsen gestald worden. Voorts is het plaatsen van een fietsenrek t.h.v. de voorgevel nog steeds mogelijk.
8. Parkeerplaats bezoekers
De parkeerstroken links en rechts van de Gewestweg zijn voldoende in aantal aanwezig teneinde bezoekers te laten parkeren.
Bovendien genereert de bijkomende woongelegenheid uiteraard minder verkeersbewegingen dan de voorheen aanwezige krantenwinkel. Voorts beschikt de gemeente Zonhoven NIET over een tegenstelbare parkeernota.
9. Geen groenzone
De aldaar aanwezige verhardingen hebben volledig het vermoeden van vergunning aangezien zij allen aanwezig zijn van voor 1978. Het gaat hier namelijk om de betonnen inrit van het voormalige bouwbedrijf van Vandereyt dewelke toegang gaf tot de achterliggende metaalatelier en de schrijnwerkerij.
10. Privacy
Het balkon waarvan sprake, heeft het vermoeden van vergunning en kijkt aldus reeds sedert minstens 1978 uit op dezelfde naburige percelen. De functiewijziging situeert zich op het gelijkvloers.
Boven op de voormalige schrijnwerkerij werd een woonst in tweede orde vergund dewelke een zeer ruime inkijk heeft op de naburige percelen en tuinen.
11. Goede Ruimtelijke Ordening
Er wordt nergens gemotiveerd alwaar en hoe deze geschonden zou zijn?
Verzoeker behoudt zich het recht voor om bijkomende argumenten te laten gelden en vraagt dat een hoorzitting zou georganiseerd worden in aanwezigheid van zijn architect en zijn raadsman.
Om deze redenen, behage het de deputatie van de provincie Limburg:
Op de beslissing van het college van Burgemeester en Schepenen van de stad Zonhoven, mij meegedeeld in mail via het omgevingsloket op 01.12.2022, werd de stedenbouwkundige vergunning geweigerd.”
Advies dienst:
De gemeentelijk omgevingsambtenaar (GOA) blijft bij het voorgaand standpunt en wenst hiervoor te verwijzen naar het verslag GOA d.d. 8 februari 2023.
Het college van burgemeester en schepenen beslist het ingediende beroep negatief te beoordelen en behoudt het standpunt van 14 februari 2023.