2023_CBS_00471 - OMV - Vergunning - Kremerstraat 3 - 2022/00286 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2022/00286
Referentie omgevingsloket:    OMV_2022149317

De aanvraag, ingediend door Bert en Katrien Mijten - De Wilde wonende te Kremerstraat 3 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 07/12/2022 en op 18/01/2023 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Kremerstraat 3, kadastraal gekend als afdeling 2 sectie C nr. 636R.

De aanvraag gaat over het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning, het regulariseren van een bijgebouw en het herinrichten van het terrein.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebieden en woonuitbreidingsgebied.
De locatie is gelegen binnen het bijzonder plan van aanleg B.P.A. DORPSSTR - KL. HEMMEN-KREMERSTRAAT - GR. HEMMEN goedgekeurd op 3 juli 2006.
De locatie is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan grup afbakening regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk goedgekeurd op 20 juni 2014.
Men vraagt volgende afwijkingen volgens art. 4.4.9/1 van de VCRO:
- de BPA-voorschriften bepalen dat de maximale bouwdiepte op het gelijkvloers 17m bedraagt.
  Het ontwerp voorziet een maximale bouwdiepte op het gelijkvloers van 21,13m.
- de BPA-voorschriften bepalen dat de kroonlijsthoogte maximum 6m mag bedragen.
  Het ontwerp voorziet een maximale dakrandhoogte van 6,19m ten opzichte van de as van de weg.
- de BPA-voorschriften bepalen dat geen bijgebouwen mogen opgericht worden op meer dan 50m achter de rooilijn.
  Het te regulariseren bijgebouw is ingeplant op 68,04m achter de rooilijn.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,... goedgekeurd op 23 juni 2006;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

2.    HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (1957/00137) voor bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 17/04/1957.
• Stedenbouwkundige vergunning (1962/00171) voor bouwen van een bergplaats - goedgekeurd op 05/12/1962.
• Stedenbouwkundige vergunning (1973/00012) voor bergplaats - goedgekeurd op 26/01/1973.
• Stedenbouwkundige vergunning (2006/10274) voor het uitbreiden van een keuken met 5,76 m2, het bouwen van een afdak van 5,92 m2 en een uitbreiding van de wasplaats met 11 m2 - goedgekeurd op 21/03/2006.
•  Milieuvergunning 752.4-629 voor lozing + bovengrondse opslag 4.000 liter mazout - goedgekeurd op 13/03/2006.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich aan de Kremerstraat, een gemeenteweg.
De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande eengezinswoningen.
Het straatbeeld wordt gevormd door een gevarieerde bebouwing.  De bebouwing varieert qua bouwhoogte, dakprofiel alsook materiaalgebruik.

Het achterste gedeelte van het perceel (vanaf 50m) is gelegen in woonuitbreidingsgebied.

Op het perceel bevindt zich een vrijstaande eengezinswoning.
De woning werd aan de achterzijde uitgebreid met een carport zonder vergunning.
In de achtertuin werd een bijgebouw (tuinberging) opgericht.  Deze tuinberging werd niet uitgevoerd conform de afgeleverde vergunning.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning, het regulariseren van een bijgebouw en het herinrichten van het terrein.

De woning is ingeplant op 10,85m achter de rooilijn / voorste perceelgrens.  Deze inplanting blijft ongewijzigd.
De niet-vergunde carport aan de achterzijde wordt verwijderd.
Verder zal hoofdzakelijk de achterbouw verbouwd en uitgebreid worden.
Het bestaande hoofdvolume wordt aan de rechter achterzijde op de verdieping beperkt uitgebreid.

De woning zal na de verbouwing en uitbreiding ingeplant worden op minimum 3,01m van de rechter perceelgrens en op minimum 3,08m van de linker perceelgrens.
De maximale bouwdiepte op het gelijkvloers wordt gebracht op 21,13m.
Op het gelijkvloers beschikt de woning over een inkomhal, een muziekruimte, een slaapkamer en leefruimte. Deze vertrekken worden ondergebracht in het bestaande hoofdvolume. In de verbouwde en verruimde achterbouw zal de woning beschikken over een berging, toilet, badkamer, speelruimte/bureau alsook een keuken.
Op de verdieping worden 3 slaapkamers, een douchekamer en een toilet voorzien.
De dakrandhoogte / kroonlijsthoogte is gelegen tussen 3,22m en 6,19m ten opzichte van de as van de weg.
De nokhoogte van het hellend dak is gelegen 8,96m ten opzichte van de as van de weg.
De gevelafwerking van het hoofdvolume blijft behouden, nl. een roodbruin genuanceerde gevelsteen. De te verbouwen en uitbreiden achterbouw wordt uitgevoerd met een grijs-beige genuanceerde gevelsteen.
Het hellend dak wordt voorzien van een nieuwe dakbedekking bestaande uit zwarte pannen.

In de achtertuin werd een tuinberging opgericht zonder vergunning.  Deze tuinberging wordt binnen de huidige aanvraag mee opgenomen als te regulariseren.
De tuinberging is ingeplant op 68,04m achter de rooilijn / voorste perceelgrens en op 4,85m van de rechter perceelgrens.
Het bijgebouw heeft een oppervlakte van 40m² (incl. dakoversteek).
De kroonlijsthoogte is gelegen op 2,31m en de nokhoogte op 3,95m ten opzichte van de as van de weg.
Het bijgebouw werd opgetrokken in dezelfde gevelmaterialen als de bestaande woning, nl. een roodbruin genuanceerde gevelsteen.
De dakbedekking werd uitgevoerd in golfplaten.

Tot slot omvat de aanvraag het wijzigen van de terreininrichting.
Momenteel bevindt zich aan de linkerzijde van de woning een asfaltverharding die dienst doet als inrit en terras. Deze verharding heeft een oppervlakte van 210,6m².
De bestaande asfaltverharding zal verwijderd worden.
De nieuwe inritverharding uitgevoerd in kiezel wordt ingeplant langs de linkerzijde van het perceel. De inrit heeft een lengte van ca. 18m. De voorziene kiezelverharding heeft een oppervlakte van 77m².
Aansluitend op de inrit worden in de voortuin 2 parkeerplaatsen aangelegd evenwijdig met de voorliggende weg. De parkeerplaatsen worden uitgevoerd in grasdallen (35m²).
In de voortuin alsook in de linker- en de rechterzijtuin worden toegangspaden aangelegd in betontegels (29m²).
Tot slot wordt in de achtertuin een niet-overdekt terras voorzien met een oppervlakte van 15,3m².

4.    OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 28 januari 2023 t.e.m. 26 februari 2023.

5.    ADVIEZEN
Aan volgende adviesverlener werd advies gevraagd: Provincie Limburg.

6.    PROJECT-MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Kremerstraat een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn langs de Kremerstraat.

Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden. 

Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen. Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:
Voor de te verbouwen en uit te breiden eengezinswoning dient een infiltratievoorziening aangelegd te worden met een inhoud van 3 000 liter en een oppervlakte van minimum 4,8m².
Uit de plannen blijkt dat een hemelwaterput wordt voorzien van 10 000 liter met recuperatie voor de toiletten.
De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.
Er zal als voorwaarde worden opgenomen dat voldaan moet worden aan de hemelwaterverordening waardoor er een infiltratievoorziening van 3 000 liter dient aangelegd te worden met een oppervlakte van minimum 4,8m².

Uit de watertoets blijkt dat advies gevraagd moet worden aan de Provincie Limburg.  Zij verleenden op 16 februari een voorwaardelijk gunstig advies, nl.:
“Hierbij kan ik u meedelen dat het dossier in het kader van de watertoets voorwaardelijk gunstig beoordeeld werd.
Ik verzoek u evenwel de voorwaarden in de omgevingsvergunning op te nemen zoals ze geformuleerd werden in het bijgaand advies.

DEEL 1 INLICHTINGENFICHE
Ligging van het perceel:
• kadaster: gemeente Zonhoven, afdeling 2, sectie C, nr. 636R
• adres: Kremerstraat 3
• gelegen in een pluviaal overstromingsgebied

Waterloop en machtiging
• stroomgebied van de onbevaarbare waterlopen: ROOSTERBEEK, nummer 43, categorie: 2de
•  watering: neen

DEEL 2 WATERADVIES I.V.M. DE WATERTOETS
(art. 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018)

1 Beschrijving van het watersysteem
• Het betreft een activiteit binnen het stroomgebied van een onbevaarbare waterloop van 2de categorie.
• Het perceel is volgens het gewestplan gelegen in woongebied
• Het perceel is daarenboven gelegen in:
o het bekken van de Demer
o het deelbekken Midden-Demer

2 Waterplannen 
Het stroomgebiedbeheerplan van de Schelde is van toepassing

3 Toetsen aan de doelstellingen decreet integraal waterbeheer, gecoördineerd op 15 juni 2018 – artikel 1.2.2
De adviesvraag handelt over de richtlijn gewijzigd overstromingsregime.

Het perceel is gelegen in een pluviaal overstromingsgebied of aan de rand ervan: het kritisch  overstromingspeil bedraagt 47m85 TAW.
Er mag gebouwd worden omdat de berging die verloren gaat, beperkt blijft en er dus geen bijkomende schade veroorzaakt wordt aan derden of aan het watersysteem voor zover voldaan wordt aan de onderstaande constructievoorwaarden:
• Het vloerpeil moet minstens 10 cm boven het kritisch bouwpeil gelegen zijn (i.e. 47m95 TAW).
• Geen openingen in de constructie (in buitenmuren en bodem) mogen voorzien worden onder het kritisch bouwpeil plus 10 cm.
• Niet-waterdichte doorvoer van nutsleidingen en andere leidingen onder het kritisch bouwpeil is verboden.
• Inspectieputten op rioleringen, ontluchtingssystemen moeten waterdicht afgeschermd worden of opgesteld worden boven het kritisch bouwpeil.
• Ondergrondse tanks moeten verankerd worden tegen opwaartse druk, bijvoorbeeld d.m.v. een betonnen voetplaat of dekplaat.
• Elektrische installaties die niet waterdicht afgeschermd zijn, moeten 10 cm boven het kritisch bouwpeil opgesteld worden.
• Aansluitingen op de riolering moeten afgeschermd worden met een terugslagklep en eventueel met een eigen pompinstallatie.
• Kruipkelders onder het kritisch peil moeten overstroombaar blijven.
• Ophoging van het perceel moet beperkt blijven tot het gebouw zelf met een randzone van 3 m rond het gebouw die in helling aansluit bij het niet-opgehoogde gedeelte. Ophoging van een inrit van maximaal 3 m breed is toegestaan. De ophoging mag er niet toe leiden dat water wordt afgevoerd naar lager gelegen aanpalende percelen.
•   Alleen waterdoorlatende verhardingen zijn toegelaten. Er kan hierop enkel uitzondering gemaakt worden indien om technische redenen geen waterdoorlatende verharding mogelijk is

DEEL 3 CONCLUSIES ONDERZOEK WATERBEHEERDER
Uit de toepassing van de nadere regels voor de toepassing van de watertoets bij besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006, en latere wijzigingen, is gebleken dat het verbouwen en uitbreiden van een ééngezinswoning een verandering van de toestand van watersystemen (of bestanddelen ervan) tot gevolg heeft. Deze verandering heeft geen betekenisvol schadelijk effect op het milieu voor zover de bovenstaande constructievoorwaarden worden opgenomen in de vergunning.

Het wateradvies is dan ook voorwaardelijk gunstig.”

Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied.  Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn (geen) monumenten in de omgeving. 
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².  

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag voldoet grotendeels aan de voorschriften van het BPA. Er worden afwijkingen gevraagd volgens art. 4.4.9/1 van de VCRO. Gezien de voorschriften de criteria van een goede ruimtelijke ordening weergeven, stemt de aanvraag hiermee overeen, met uitzondering van de gevraagde afwijkingen:
- de BPA-voorschriften bepalen dat de maximale bouwdiepte op het gelijkvloers 17m bedraagt.
Het ontwerp voorziet een maximale bouwdiepte op het gelijkvloers van 21,13m.
De maximale vergunde bouwdiepte bedraagt 20,84m. Door de achterbouw te voorzien van de nodige gevelisolatie en een nieuwe gevelsteen wordt de bouwdiepte verruimd tot 21,13m. De verruiming is dus minimaal en in het kader van de hedendaagse isolatienormen.
Er kan dan ook akkoord gegaan worden met de voorgestelde bouwdiepte.
- de BPA-voorschriften bepalen dat de kroonlijsthoogte maximum 6m mag bedragen.
Het ontwerp voorziet een maximale dakrandhoogte van 6,19m ten opzichte van de as van de weg.
De verruiming van de maximale dakrandhoogte / kroonlijsthoogte bedraagt slechts 0,19m en is dus beperkt.
Het straatbeeld wordt gevormd door een gevarieerde bebouwing, onder meer een zeer gevarieerde kroonlijsthoogte. De voorgestelde kroonlijsthoogte / dakrandhoogte zal dan ook niet storend zijn in het straatbeeld.
Er kan dan ook akkoord gegaan worden met de voorgestelde afwijking.
- de BPA-voorschriften bepalen dat geen bijgebouwen mogen opgericht worden op meer dan 50m achter de rooilijn.
Het te regulariseren bijgebouw is ingeplant op 68,04m achter de rooilijn.
Het perceel heeft voldoende ruimte binnen de eerste 50m achter de rooilijn voor de oprichting van een bijgebouw.
Tevens bevindt het bijgebouw zich in woonuitbreidingsgebied volgens het gewestplan.
Het bijgebouw is opgericht volgens het gewestplan gelegen in woonuitbreidingsgebied. Bijgebouwen worden niet toegestaan binnen het woonuitbreidingsgebied.
Bijgevolg kan niet akkoord gegaan worden met de regularisatie van de inplanting van het bijgebouw.

De verbouwde en uitgebreide woning creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners.
Rekening houdend met de oppervlakte van het perceel (1ste 50m) en de voorgestelde bebouwing en verharding (excl. bijgebouw) resteert er een tuinzone van meer dan 60%. Deze footprint voldoet aan de normen die de gemeente Zonhoven nastreeft.

Resultaten van het openbaar onderzoek
Er werden geen bezwaren ingediend.

Bespreking van de adviezen
•    Het advies van Provincie Limburg d.d. 16 februari 2023 is voorwaardelijk gunstig, zoals hoger aangehaald.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag deels in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en het gevraagde deels verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.  De regularisatie van het bijgebouw is niet in overeenstemming met de wettelijke bepalingen, noch met een goede ruimtelijke ordening.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarde op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarde
Er dient integraal voldaan te worden aan het advies van de Provincie Limburg, Dienst Water en Domeinen, zoals gevoegd in bijlage.