2023_CBS_00627 - OMV - Vergunning - Teutseweg 3 - 2023/00011 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2023/00011

Referentie omgevingsloket:    OMV_2023011215

De aanvraag, ingediend door de heer Muhammed Demirtas wonende te Teutseweg 3 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 26/01/2023 en op 23/02/2023 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Teutseweg 3, kadastraal gekend als afdeling 2 sectie C nr. 1251P.

De aanvraag gaat over het regulariseren van bijgebouwen, verhardingen, een zwembad en een veranda, het slopen van bijgebouwen en het wijzigen van de gevels door plaatsing van isolatie en gevelbepleistering (13,5cm).

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied met landelijk karakter en natuurgebied.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.

De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP zonevreemde woningen, goedgekeurd op 29 november 2017gelegen binnen perimeter heidegebied

De aanvraag is gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

Men vraagt volgende beperkte afwijkingen van de verkavelingsvoorschriften volgens art. 4.4.1 van de VCRO:

•    Titel I – art.2 – vrijstaande achtergebouwtjes

De inplanting dient voorzien te worden op minimum 6m achter de achtergevellijn van het woongebouw, de bijgebouwen dienen opgetrokken in dezelfde materialen als het hoofdgebouw (indien zichtbaar vanaf enige openbare weg) en de dakhelling dient in harmonie te zijn met deze van het hoofdgebouw.

De aanvraag voorziet 2 bijgebouwen, opgetrokken in hout, waarvan 1 bijgebouw met een plat dak ingeplant werd op 3,8m achter de woning en 1 bijgebouw met hellend dak ingeplant werd rechts van de woning (op ca. 5,5m afstand ervan).

•    Titel I – art.6  - c) dakbedekking

Bij dakhellingen van minder dan 15° is roofing verplicht, alle andere daken dienen belegd met pannen, natuurleien of kunstleien. Andere materialen zijn verboden.

De te regulariseren veranda heeft een schuin dak voorzien van glaspanelen.

Volgende verordeningen zijn van kracht:

•    algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,... goedgekeurd op 23 juni 2006;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

2.    HISTORIEK

    Volgende dossiers zijn relevant: 

•    Stedenbouwkundige vergunning (1968/00130) voor het bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 04/11/1968.

•    Verkavelingsvergunning (7204.V.102) voor het verkavelen van een grond in 8 loten - goedgekeurd op 23/03/1965.

•    Verkavelingsvergunning (7204.V.102\01) voor afwijking verkaveling, nl. het oprichten van een muur op de perceelsscheiding met een hoogte van 2m20 en een lengte van 27,50 ipv een haagbeplanting van 0,70m - geweigerd op 28/10/1991.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich aan de Teutseweg, een gemeenteweg ten noordoosten van het centrum van Zonhoven, ter hoogte van de aansluiting met de Waardstraat.

De omgeving bestaat uit vrijstaande eengezinswoningen in een woonlint  langsheen de straat.  De bebouwing bestaat uit 1 à 2 bouwlagen onder voornamelijk hellende daken, en is voornamelijk afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen.

Aan de achterzijde grenst het goed aan een uitgestrekt natuurgebied. Het perceel van de aanvraag zelf is eveneens gelegen in natuurgebied, doch binnen een goedgekeurde niet vervallen verkaveling.

Op het perceel bevindt zich een vrijstaande eengezinswoning met 1 bouwlaag onder een hellend dak. Er zijn diverse bijgebouwen aanwezig alsook een openluchtzwembad en verhardingen. Voor het overige is het perceel groen ingericht.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het regulariseren van bijgebouwen, verhardingen, een zwembad en een veranda, het slopen van bijgebouwen en het wijzigen van de gevels door plaatsing van isolatie en gevelbepleistering (13,5cm).

De bestaande vrijstaande eengezinswoning dateert van 1968. De woning heeft 1 bouwlaag onder een zadeldak. De bouwbreedte varieert van 9,62m tot 16,60m en de totale bouwdiepte bedraagt 25,46m.

Uit nazicht van de vergunde toestand blijken volgende overdekte en niet overdekte constructies aanwezig zonder de nodige vergunning:

•    Veranda aangebouwd tegen de rechter zijgevel

•    Oprichting van 4 bijgebouwen

•    Plaatsen van een zwembad

•    Aanleg van diverse niet strikt noodzakelijke verhardingen

Met de huidige aanvraag wenst men 2 bijgebouwen te verwijderen en zich in regel te stellen voor de overige constructies alsook de gevels van de woning te isoleren aan de buitenzijde en af te werken met sierpleister.

De veranda met een grondoppervlakte van ca. 37m² werd voorzien aan de rechter zijgevel van de woning, ter hoogte van de leefruimte, op de plaats van het vergunde terras. De bouwbreedte bedraagt 3,76m, de bouwdiepte bedraagt 10m. Er was reeds een dakoversteek aanwezig van 1,76m, de bijkomende breedte van de overdekte ruimte bedraagt hierdoor 2m. De constructie bestaat uit glas met een draagstructuur in pvc met witte kleur.

De volledige woning (behoudens de veranda in glas) wordt voorzien van isolatie en een sierpleister met lichte kleur aan de buitengevels. Dit om te voldoen aan de huidige normen qua isolatie en het wooncomfort te verhogen. De dikte van de gevels zal hierdoor toenemen met 13,5cm.

Van de 4 aanwezige bijgebouwen, worden de 2 bijgebouwen achteraan in de tuinzone verwijderd. De 2 andere bijgebouwen wenst men te regulariseren.

Eén bijgebouw bevindt zich achter de woning. Het betreft een houten constructie met een plat dak en een oppervlakte van 8m². Het bijgebouw werd ingeplant op 3m afstand tot de linker perceelgrens en op 3,80m afstand tot de achtergevel van de woning. De bouwbreedte bedraagt 2m, de bouwdiepte bedraagt 4m.

Het andere bijgebouw situeert zich rechts van de woning  ter hoogte van het zwembad. Het betreft een houten tuinhuis met licht hellend zadeldak en een oppervlakte van 19,6m². De bouwbreedte bedraagt 4,35m en de bouwdiepte bedraagt 4,50m (inclusief dakoversteek) en de minimale afstand tot de rechter perceelgrens is 2,15m.

Aan de rechterzijde van de woning werd een openlucht zwembad aangelegd met een oppervlakte van 38m². De breedte varieert van 2,76m (instapzone) tot 4m (zwemzone) over een totale lengte van 10,15m en met een zwemdiepte van 1,50m.

Behoudens de strikt noodzakelijke toegangen, zijnde een oprit naar de dubbele garage en een pad naar de inkom, werden bijkomende verhardingen aangelegd in de voortuin en zijtuin.

Er werd 158,6m² aan klinkers voorzien voor de oprit en paden. De verharding aan de linkerzijde van de woning bevindt zich nagenoeg volledig op 3m afstand tot de linker perceelgrens, verder loopt er een pad langs de voorgevel en rechter zijgevel tot aan de veranda.

Aan de rechterzijde van de woning werd ca. 145m² verharding aangelegd tussen de woning, het zwembad en het bijgebouw. Deze bestaat grotendeel uit terrastegels en een klein gedeelte is voorzien in klinkers.

Het perceel van de aanvraag heeft een totale oppervlakte van 2454m².

De oppervlakte van de bestaande woning (345,8m²), de veranda (uitbreiding 16,9m²) en de bijgebouwen (8m² en 19,6m²) geeft in totaal een bebouwde oppervlakte van 390,3m².

De totale oppervlakte van de niet overdekte constructies (verhardingen en zwembad) bedraagt 341,6m².

De bebouwde/ verharde oppervlakte bedraagt in totaal 731,9m², dit is ongeveer 30% van de perceeloppervlakte.

De overige 1722m² van het terrein wordt ingericht als groene ruimte.

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 5 maart 2023 t.e.m. 4 april 2023.

5.    ADVIEZEN

Er zijn geen adviezen vereist.

6.    PROJECT-MER

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Teutseweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.

De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.

De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.

Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in collectief geoptimaliseerd buitengebied. Er is recent riolering aangelegd en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De plannen geven aan dat volgende constructies te regulariseren zijn:

•    Veranda/ uitbreiding aan de woning van 37,11m². Door de bestaande dakoversteek van de woning bedraagt de uitbreiding van de dakoppervlakte ca.17m². Het hemelwater infiltreert op natuurlijke wijze op eigen terrein.

•    Bijgebouw 8m². Het hemelwater kan op natuurlijke wijze infiltreren in de tuinzone.

•    Bijgebouw 19,6m². Het hemelwater kan op natuurlijke wijze infiltreren in de tuinzone.

•    Zwembad 38m². De overloop is aangesloten op de hemelwaterafvoer van de woning.

•    Verhardingen voor oprit, paden en terras van in totaal 303,5m², grotendeels uitgevoerd in waterdoorlatende klinkers, deels in terrastegels. Het hemelwater kan naast en/ of door de verharding op natuurlijke wijze infiltreren in bodem/ groenzones.

De verordening is niet van toepassing op de aanvraag. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren en de omvang van het zwembad is kleiner dan 40m².

Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Natuurtoets

Het perceel is gelegen binnen een natuurgebied.

Omwille van de ligging binnen een goedgekeurde niet vervallen verkaveling, het feit dat het om een reeds bebouwde huiskavel gaat, de aard en de omvang van het project, wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.

Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag voldoet grotendeels aan de voorschriften van de verkaveling. 

Er worden afwijkingen gevraagd volgens art. 4.4.1 van de VCRO. 

Gezien de voorschriften de criteria van een goede ruimtelijke ordening weergeven, stemt de aanvraag hiermee overeen, met uitzondering van de gevraagde afwijkingen:

•    Titel I – art.2 – vrijstaande achtergebouwtjes

De inplanting dient voorzien te worden op minimum 6m achter de achtergevellijn van het woongebouw, de bijgebouwen dienen opgetrokken in dezelfde materialen als het hoofdgebouw (indien zichtbaar vanaf enige openbare weg) en de dakhelling dient in harmonie te zijn met deze van het hoofdgebouw.

De aanvraag voorziet 2 bijgebouwen, opgetrokken in hout, waarvan 1 bijgebouw met een plat dak ingeplant werd op 3,8m achter de woning en 1 bijgebouw met hellend dak ingeplant werd rechts van de woning (op ca. 5,5m afstand ervan).

Het gebruik van hout voor kleinere tuinconstructies is vrij gebruikelijk en is niet storend in deze omgeving. Door de inplanting op kortere afstand tot het hoofdgebouw, blijft de achtertuin grotendeels gevrijwaard van bebouwing. De omvang van de bijgebouwen is eerder beperkt en niet storend voor de nabije omgeving. De gevraagde afwijkingen voor de bijgebouwen zijn dan ook aanvaardbaar.

•    Titel I – art.6  - c) dakbedekking

Bij dakhellingen van minder dan 15° is roofing verplicht, alle andere daken dienen belegd met pannen, natuurleien of kunstleien. Andere materialen zijn verboden.

De te regulariseren veranda heeft een schuin dak voorzien van glaspanelen.

Het gebruik van glas voor wanden en daken van veranda’s is standaard. Het betreft een zeer lichte constructie met beperkte omvang die een harmonieus geheel vormt met de rest van de woning. De gevraagde afwijking is dan ook aanvaardbaar.

De aanvraag voorziet voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners. De footprint (geheel van bebouwing en verharding) op het perceel voldoet aan de normen die de gemeente Zonhoven nastreeft.

Resultaten van het openbaar onderzoek

Er werden geen bezwaren ingediend.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert de volgende voorwaarde op te leggen:

Stedenbouwkundige voorwaarde

•    De 2 bijgebouwen achteraan in de tuinzone dienen verwijderd te worden binnen een termijn van 6 maanden na uitvoerbaarheid van onderhavige vergunning. Het bewijs hiervan (foto’s) dient aangeleverd te worden aan de dienst vergunningen en handhaving.