2023_CBS_00513 - OMV - Vergunning - Vogelzangstraat 33 - 2023/00002 - Gedeeltelijke goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2023/00002

Referentie omgevingsloket:    OMV_2023002680

De aanvraag, ingediend door de heer Yannick Bosmans wonende te Vogelzangstraat 31 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 11/01/2023 en op 14/03/2023 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Vogelzangstraat 33, kadastraal gekend als afdeling 1 sectie A nr. 319X16.

De aanvraag gaat over het uitbreiden en verbouwen van een eengezinswoning, de sloop, verbouwing en regularisatie van bijgebouwen, de terreinaanleg, regularisatie van verhardingen en de zonevreemde functiewijziging van een bijgebouw.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebieden met landelijk karakter.

De locatie is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.

De locatie is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

Volgende verordeningen zijn van kracht:

•    algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,... goedgekeurd op 23 juni 2006;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

2.    HISTORIEK

    Volgende dossiers zijn relevant: 

•    Stedenbouwkundige vergunning (1949/00066) voor bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 31/05/1948.

•    Stedenbouwkundige vergunning (1999/08092) voor regularisatie veranda en koestal - goedgekeurd op 19/01/2000.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich aan de Vogelzangstraat, een gemeenteweg in het gehucht Kolveren in het noordwesten van de gemeente Zonhoven.

De ruimere omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande eengezinswoningen, gelegen in woongebied met een landelijk karakter.  De bebouwing bestaat vaak uit twee bouwlagen onder voornamelijk hellende daken, en is voornamelijk afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen.

Op het perceel bevindt zich een vergunde halfopen eengezinswoning met veranda en een vergunde koeienstal.  Verder staan er 5 onvergunde vrijstaande constructies op het perceel met een gezamelijke oppervlakte van 123,62 m² waarvan er 4 zich tot over de linker perceelsgrens bevinden.  Ook wordt er zonder vergunning een metaalverwerkend bedrijf gerund in een vergund vrijstaand bijgebouw.

Ook is er een privacywand met een hoogte van 2,64 meter voorzien die de linker zijgevel van het hoofdgebouw verbindt met de rechter zijgevel van Vogelzangstraat 31.

De totale verhardingsgraad van het perceel bedraagt ca 64.28%.  De verhardingsgraad van de voortuin bedraagt ca 28.91%.

Naast de toegestane inrit is een aanzienlijk deel van de berm voor het perceel verhard.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het verbouwen en uitbreiden van een ééngezinswoning, het wijzigen van de voorgevel, de regularisatie en gedeeltelijke heraanleg van de op het terrein aanwezige verhardingen, de sloop van enkele gekoppelde vrijstaande bijgebouwen, de regularisatie van twee vrijstaande bijgebouwen die zich tot op de perceelsgrens bevinden, de regularisatie van de verbouwing van een vergund vrijstaand bijgebouw en de regularisatie van een zonevreemde functiewijziging van een koestal naar een metaalverwerkend bedrijf.

Ten gevolge van de verbouwing zal de woning op 3,54 meter van de voorste perceelsgrens komen te liggen.  Het hoofdgebouw zal na de verbouwing op 1,18 meter van de linkerperceelsgrens liggen, maar door de privacywand die beide percelen verbindt de facto tot op de perceelsgrens komen.  Het aangebouwde overdekt terras plaatst de woning tot op 3 meter van de rechter perceelsgrens.  De bouwbreedte is 11,02 meter.

De bouwdiepte van het gelijkvloers bedraagt 17,14 meter en die van de verdieping 9,04 meter.

De kroonlijsthoogte zal op 6 meter en de nokhoogte zal op 9,5 meter boven het maaiveld liggen.  De dakrandhoogte bedraagt 3,62 meter.

De woning zal bekleed worden met een grijsbeige genuanceerde handvormsteen met dorpels uit blauwe hardsteen.  Het buitenschrijnwerk zal bestaan uit zwart aluminium.  De luifel en gevelbekleding naast de inkom en de overdekking van het terras zullen uitgevoerd worden in staal.

De aanvraag vraagt twee vrijstaande bijgebouwen te regulariseren, het ene uit donkerbruin dennenhout en het ander uit lichtbruin multiplex met oppervlaktes van 6,45 en 6,38 m² die zich tot op de perceelsgrens bevinden.  Hun kroonlijsthoogtes bedragen respectievelijk 1,93 en 2,24 meter.  De nokhoogtes bedragen respectievelijk 2,3 en 2,6 meter.

Een vrijstaand, bijgebouw met een oppervlakte van 93,8 m² zal worden gesloopt; evenals 2 andere vrijstaande bijgebouwen die zich tot over de perceelsgrens bevinden met oppervlaktes die op het perceel van de aanvraag 6,02 m² en 10,47 m² bedragen.

Naast de strikt noodzakelijke toegang en inrit naar de woning, worden er niet-noodzakelijke verhardingen aangevraagd bestaande uit grind en uit klinkers.  In de voortuin bedraagt de oppervlakte van de gezamelijke verhardingen 13.37 m², in de zij- en achtertuin 341.88 m².

De totale verhardingsgraad op het perceel zal na de sloop van de vrijstaande bijgebouwen verhogen naar 71,58% van het perceel.  In de voortuin zal de verharding 39,45% van het oppervlak innemen.

Vanaf de voorgevel en ter hoogte van de woning zal het terrein met circa 0,1 meter opgehoogd worden.

Met de aanvraag vraagt men, via de aangeleverde informatie en de verantwoordingsnota van de architect, om de zonevreemde functiewijziging van een vergunde koeienstal naar een atelier voor metaalbewerking.

In de aanvraag blijft, naast de toegestane inrit, een aanzienlijk deel van de berm verhard en blijft het perceel over de volledige breedte toegankelijk voor voertuigen.

4.    RAADPLEGING EIGENAARS AANPALENDE PERCELEN 

Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.

Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.

Aangezien de aanvraag gaat over de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met de vraag hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.

5.    ADVIEZEN

 Aan volgende adviesverlener werd advies gevraagd: dienst patrimonium.

6.    PROJECT-MER

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Vogelzangstraat een voldoende uitgeruste openbare weg is.

De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.

De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.

Op 30/09/2013 heeft de gemeenteraad volgende beslissing genomen: aanvaarding wegtracé

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Er is riolering gepland, of er is riolering aanwezig maar die is nog niet aangesloten op een waterzuivering. Er moet een septische put voorzien worden in afwachting van een aansluiting op de riolering en rioolwaterzuivering.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De plannen geven aan dat voor de uitbreiding en verbouwing van de bestaande woning met een horizontale dakoppervlakte van 123,66 m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 5000 liter en recuperatie van het hemelwater voor 2 toiletten, 2 buitenkraantjes, de reiniging van de lokalen en auto en tuinbesproeiing. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening.

De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.

Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied.  Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.  

Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m² en het goed zich niet in een beschermde archeologische site en ook niet in een vastgestelde archeologische zone bevindt.

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De woning bevindt zich in het gehucht Kolveren. De bestaande woonfunctie is wel functioneel inpasbaar, maar de bedrijvigheid valt niet te rijmen de bestemming van het perceel.  De functie voldoet niet aan de voorwaarden voor het organiseren van een vrijgestelde nevenbestemming. Bovendien voldoet de aanvraag voor de functiewijziging niet aan de voorwaarden voor zonevreemde functiewijzingen zoals bepaald in het Besluit van de Vlamse regering van 28 november 2003 tot vaststelling van de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen.

Een vrijstaand bijgebouw bij een woning dient steeds ter ondersteuning van de woonfunctie.

Mobiliteitsimpact

De gemeente Zonhoven hanteert volgende parkeernorm voor een woning: 1 autostaanplaats voor de bewoners en 0,5 autostaanplaatsen voor bezoekers naar boven afgerond.  Verder moeten er omwille van de gevraagde functiewijziging 1 autostalplaats per 50m² bedrijvigheid voorzien worden.

De aanvraag komt hieraan tegemoet, want er worden 3 parkeerplaatsen voorzien in de voortuin en zijtuin en daarenboven is er parkeerplaats op de oprit.

Schaal

Na uitvoering van de werken zal de bouwdiepte van het gelijkvloers groter zijn dan de doorgaans gehanteerde norm voorschrijft (max. 15m) maar blijft ze aanvaardbaar aangezien de nieuwe situatie op dat vlak een verbetering zal zijn ten opzichte van de bestaande.  De breedte van het voorste deel van de woning blijft, op de bijkomende isolatie na, behouden.  De verbreding door de uitbreiding aan de achterkant heeft geen wezenlijke impact op het straatbeeld en bestaande zichtassen blijven behouden.

De hoogtes van de kroonlijst, de nok en de dakrand zijn conform de algemeen gehanteerde normen van de gemeente Zonhoven.

De verbouwing aan de vergunde koestal betreft het vervangen van de dakbedekking en isolatiewerken zonder wijziging van het bouwvolume waardoor deze werken vallen onder het Vrijstellingsbesluit.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid

De huidige woondichtheid blijft behouden.

Het aandeel aan verhardingen en constructies op het perceel ligt ver boven de norm waar in de gemeente Zonhoven naar gestreefd wordt (een footprint van max. 40% binnen woongebied).

Aangezien de functionele inpasbaarheid van de bedrijvigheid op het perceel niet te rijmen valt met de bestemming, worden de verhardingen die in functie van deze bedrijvigheid geplaatst zijn overbodig.  Naast de noodzakelijke inrit en toegang tot de woning zijn enkel de toegangspaden rond de woning en de parkeerplaatsen aanvaardbaar.

Inzake de gevraagde regularisatie van de twee vrijstaande bijgebouwen die zich tot over de perceelsgrens bevinden is het, gezien de aanzienlijke oppervlakte van de vergunde koestal en de bestemming, niet wenselijk nog bijkomende constructies te gunnen.

De verhardingsgraad van de voortuin blijft wel in overeenstemming met de visie van de gemeente Zonhoven, nl. maximum 50% verharding ter hoogte van de voortuinstrook.

Visueel-vormelijke elementen

De wijziging van het uiterlijk van de woning zorgt voor een mooi eigentijds accent in een voornamelijk klassiek straatbeeld.  De gekozen materialen geven de woning een modern en fris karakter.

Cultuurhistorische aspecten

Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf

Het maaiveld wordt beperkt gewijzigd in functie van de inplanting van de woning. De aanvraag verduidelijkt niet hoe de aansluiting op de aanpalende percelen zal gebeuren. Om hinder op vlak van o.a. de waterhuishouding te voorkomen, moet de volgende voorwaarde worden opgelegd:

Een strook van 1 m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger worden gebracht dan het niveau van de aanpalende percelen.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

De activiteiten van de bedrijvigheid kunnen mogelijk voor hinder zorgen ten opzichte van de woonfunctie van de omgeving (leveringen, lawaai, privacyhinder,…).  

We verwachten geen negatieve impact van de verbouwing van de woning op de privacy aangezien de nieuwe vensters zich op een afstand bevinden die kleiner is dan de huidige bestaande toestand, er in de linker zijgevel geen ramen worden geplaatst en elk gevelopening zich tenminste op een afstand bevindt die voldoet aan de wettelijke afstandsregels inzake lichten en zichten.

Inzake de twee te regulariseren onvergunde constructies die zich over de perceelsgrens bevinden is de eigenaar van het naastliggende perceel aangeschreven.  Hij heeft geen bezwaar geuit.  Echter, het vergunnen van deze constructies zou het naastliggende perceel bijkomend belasten en daarbij het gebruiksgenot van mogelijk toekomstige eigenaars en ontwikkelingen hinderen.  Het wordt dan ook niet aangeraden deze regularisatie te gunnen.

Resultaten van de raadpleging van de eigenaars van de aanpalende percelen

Er werd geen reactie ontvangen van de eigenaars van de aanpalende percelen. 

Bespreking van de adviezen

•    Het advies van dienst patrimonium d.d. 17 maart 2023 is voorwaardelijk gunstig.

De berm op openbaar domein dient aangelegd te worden als grasberm. De inrit moet uitgevoerd worden in waterdoorlatende of waterpasserende materialen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde deels verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.  

Het regulariseren van de twee onvergunde bijgebouwen die zich over de perceelsgrens bevinden, het regulariseren van de functiewijziging van de koestal en het regulariseren of gunnen van verhardingen in functie van deze functiewijziging zijn niet aanvaardbaar.

Gezien de verbouwingen aan de vergunde koestal, het vernieuwen van de dakbedekking en het plaatsen van isolatie binnen het bestaande bouwvolume, als vrijgesteld beschouwd kunnen worden, worden hier verder geen uitspraken over gedaan.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:

Stedenbouwkundige voorwaarde

•    Het advies van de dienst Patrimonium van de gemeente Zonhoven moet volledig opgevolgd worden.

•    Zoals aangeduid op het inplantingsplan nieuwe toestand, moeten volgende verhardingen verwijderd worden: de inrit in waterdoorlatende grindverharding vanaf maximaal 12 meter van de rooilijn, de klinkerverharding naar de toegang van de vergunde koestal en de bestaande kiezelverharding achter de vergunde koestal.

•    De niet vergunde bijgebouwen moeten vóór het verval van de vergunning gesloopt worden.