VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Dossiernummer: 2022/00297
Referentie omgevingsloket: OMV_2022171285
De aanvraag, ingediend door mevrouw Ines Ketelslegers wonende te Muizenstraat 50 te 3520 Zonhoven en Steff Hermans wonende te Muizenstraat 50 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 21/12/2022 en op 16/02/2023 ontvankelijk en volledig verklaard.
De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Nachtegalenstraat 23, kadastraal gekend als afdeling 4 sectie B nr. 601Y7.
De aanvraag gaat over het bouwen van een halfopen eengezinswoning met carport en het regulariseren van het plaatsen van een tijdelijke woonunit in functie van bouw.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).
1. STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebieden met landelijk karakter en agrarisch gebied.
De locatie is gelegen binnen het bijzonder plan van aanleg B.P.A. COLVERENHEIDE goedgekeurd op 22 juni 1999.
De locatie is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Men vraagt volgende afwijkingen volgens art. 4.4.9/1 van de VCRO:
- In de zones gemerkt Z zijn hellende daken verplicht, in hoofdzaak zijn zadeldaken gewenst met de nok evenwijdig aan de weg. Er wordt echter een plat dak voorzien voor de woning en de carport.
- Er wordt een carport in de bouwvrije zijtuinstrook voorzien tot tegen de rechter perceelsgrens i.p.v. op een afstand van 3,00 m (artikel 19 BPA Colverenheide).
- De maximum hoogte van bijgebouwen bedraagt 3,00 m tot de dakrand volgens het BPA. In het huidige ontwerp bedraagt de bouwhoogte echter 3,20 m t.o.v. het terrein.
Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 7203.V.191 goedgekeurd op 24 mei 1967. Het betreft lot 10 van de verkaveling (Niet vervallen).
De verkaveling ouder is dan 15 jaar en daarom vormen de verkavelingsvoorschriften niet langer een weigeringsgrond.
Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,... goedgekeurd op 23 juni 2006;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
2. HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (1998/07945) voor het plaatsen van een reclamepaneel - geweigerd op 24/08/1998.
• Verkavelingsvergunning (7203.V.191) voor het verkavelen van een grond in 12 loten - goedgekeurd op 24/05/1967.
3. BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich aan de Nachtegalenstraat, een voldoende uitgeruste gemeenteweg. De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande eengezinswoningen. De bebouwing bestaat uit twee bouwlagen onder voornamelijk hellende daken, en is voornamelijk afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen. Het perceel is onbebouwd en is begroeid met inheemse grassen. Op het perceel staat momenteel een tijdelijke woonunit.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het bouwen van een halfopen eengezinswoning met carport en het regulariseren van het plaatsen van een tijdelijke woonunit in functie van bouw.
De woning wordt ingeplant op 8 m van de rooilijn, op minimaal 4,85 m van de rechter perceelgrens. De maximale breedte van de woning bedraagt 9,50 m en de maximale bouwdiepte bedraagt 14,50 m op het gelijkvloers en 10,50 m op de verdieping. Het hoofdvolume heeft op het gelijkvloers een verspringing vooraan van 0,50 m diep over een breedte van 2,70 m. Het ontwerp heeft een plat dak met een dakrandhoogte van 6,35 m t.o.v. het maaiveld. Het uitbouwvolume aan de achtergevel (diepte van 4 m) heeft een dakrandhoogte van 3,45 m t.o.v. het maaiveld. De woning wordt opgetrokken in een lichtgrijs gevelmetselwerk in combinatie met antracietgrijze tot zwart aluminium gevelbekleding.
Aan de rechterzijde van de woning wordt een carport opgetrokken tot tegen de rechter perceelgrens met een maximale breedte van 7,18 m aan de voorgevel. De totale oppervlakte van de carport bedraagt 45,72 m². De constructie heeft een plat dak met een dakrandhoogte van 3,20 m t.o.v. het maaiveld. Ze wordt uitgevoerd in antracietgrijs tot zwart aluminium buitenschrijnwerk.
In de voortuinzone wordt een inrit voorzien in waterdoorlatende kiezelverharding met een breedte van 4 m aan de rooilijn en een oppervlakte van 45,15 m². Vanaf de inrit vertrekt er een toegangspad naar de voordeur in staptegels met kiezelverharding errond. Onder de carport wordt gewerkt met waterdoorlatende klinkerverharding. Er wordt tevens een pad voorzien van de carport naar het terras langs de rechter zijgevel. De totale oppervlakte van deze verhardingen bedraagt 20,70 m². In de achtertuinzone wordt aan de achtergevel een terras aangelegd in tegelverharding met een oppervlakte van 38 m².
Voor het bereiken van de woningen gelegen op lot 9, 10 en 11 is het nodig om een gemeenschappelijke inrit aan te leggen bestaande uit waterdoorlatende klinkers met een oppervlakte van 33,01 m². Hierachter volgt een gemeenschappelijk gedeelte voor loten 9 en 10 van 29,53 m² en een inrit van 84,80 m² enkel voor lot 9.
Op het perceel staat een tijdelijke woonunit met een oppervlakte van 72 m². Deze unit bevindt zich op 5,15 m van de achterste perceelgrens, op 3,48 m van de linker perceelgrens en op 1,77 m van de rechter perceelgrens. De breedte van de unit bedraagt 6 m en de diepte 12 m. De dakrandhoogte van de container bedraagt 2,65 m. De toegangsdeuren tot de container zijn gelegen in de voor- en achtergevel. De container is een losse, vrijstaande constructie die geplaatst werd op stoepdallen van 30x30 cm die dienst doen als fundering. Er wordt een regularisatie aangevraagd voor het plaatsen van deze constructie.
Op het inplantingsplan werden 3 reeds gekapte bomen aangeduid als te regulariseren. Het kappen van deze bomen is echter vrijgesteld van vergunning aangezien het laagstammige fruitbomen betreft. Hierover worden dan ook verder geen uitspraken gedaan.
4. OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 26 februari 2023 t.e.m. 27 maart 2023.
5. ADVIEZEN
Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:
• dienst patrimonium
• Provincie Limburg
• Agentschap Natuur en Bos
• Agentschap Wegen en Verkeer
• Fluvius System Operator.
6. PROJECT-MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
7. INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Nachtegalenstraat een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.
Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Er moet een septische put voorzien worden in afwachting van een aansluiting op de riolering en rioolwaterzuivering.
Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen. Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:
De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 183,22 m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 5000 liter en recuperatie van het hemelwater voor spoelen WC’s en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.
De verordening is eveneens niet van toepassing voor de tijdelijke wooncontainer. Het hemelwater dat op de container valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op de eigen terrein in de bodem infiltreren.
Natuurtoets
Het perceel is gelegen binnen vogelrichtlijngebied en wordt biologisch waardevol geacht. Er zal advies gevraagd worden aan het Agentschap voor Natuur en Bos.
Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De verkaveling ouder is dan 15 jaar en daarom vormen de verkavelingsvoorschriften niet langer een weigeringsgrond. Er wordt voldaan aan alle voorschriften van het BPA Colverenheide, behoudens de gevraagde afwijkingen:
De regularisatie van de tijdelijke wooncontainer beoordelen we positief aangezien de constructie slechts een tijdelijk karakter heeft in functie van de bouwwerken. De inplanting is niet storend voor de omgeving aangezien de 2 naastliggende percelen onbebouwd zijn. De wooncontainer zal verwijderd moeten worden ten laatste 24 maanden na de start van de vergunde werken.
Resultaten van het openbaar onderzoek
Er werden geen bezwaren ingediend.
Bespreking van de adviezen
• Provincie Limburg heeft op 14 maart 2023 aangegeven dat ze geen advies gaan verstrekken.
• Agentschap Natuur en Bos heeft op 30 maart 2023 aangegeven dat ze geen advies gaan verstrekken.
• Het advies van Agentschap Wegen en Verkeer d.d. 21 maart 2023 is voorwaardelijk gunstig.
De volgende voorwaarden dienen te worden opgelegd:
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. De voorwaarden van de dienst patrimonium (zie verder) omtrent de inrit op openbaar domein dienen eveneens gevolgd te worden.
• Het advies van Fluvius System Operator d.d. 1 maart 2023 is gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig.
De volgende voorwaarde dient te worden opgelegd:
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
• Het advies van dienst patrimonium d.d. 8 maart 2023 is voorwaardelijk gunstig.
De volgende voorwaarde dient te worden opgelegd:
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
8. ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
• Er dient integraal voldaan te worden aan het advies van Fluvius.
• Er dient integraal voldaan te worden aan het advies van de dienst patrimonium.
• Er dient integraal voldaan te worden aan het advies van AWV.
• De tijdelijke wooncontainer dient verwijderd te worden ten laatste 24 maanden na de start van de vergunde werken. Bewijs hiervan dient aangeleverd te worden aan de dienst vergunningen en handhaving, uiterlijk 2 maanden na het verwijderen van de wooncontainer.
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar d.d. 25/04/2023 en volgt dit standpunt integraal.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het voorwaardelijk afleveren van de omgevingsvergunning aan mevrouw Ines Ketelslegers wonende te Muizenstraat 50 te 3520 Zonhoven en Steff Hermans wonende te Muizenstraat 50 te 3520 Zonhoven voor het bouwen van een halfopen eengezinswoning met carport en het regulariseren van het plaatsen van een tijdelijke woonunit in functie van bouw, gelegen te Nachtegalenstraat 23 kadastraal gekend als afdeling 4 sectie B nr. 601Y7.
Volgende voorwaarden worden opgelegd: