Feiten context en argumentatie
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het schrijven van de provincie Limburg van 28/03/2023, nl.:
“Hierbij deel ik u mee dat het beroep van NV DANNEELS PROJECTS, ingesteld tegen de beslissing d.d. 2023-01-24, van het college van burgemeester en schepenen van Zonhoven, waarbij aan NV DANNEELS PROJECTS, A. Stocletlaan 195, 2570 Duffel (SBH), een weigering afgegeven werd, voor het project ‘GS-200500-73 - Zonhoven, Schutenseweg - VK’, ter plaatse Schutenseweg 23, 3520 Zonhoven, als administratief volledig en ontvankelijk wordt beschouwd. Het onderzoek van het beroep wordt heden gestart.
Dit beroep werd ingediend en opgeladen via het omgevingsloket.
Het college van burgemeester en schepenen wordt verzocht om advies uit te brengen over het ingediende beroep binnen een termijn van 50 dagen.”
Volgende argumentatie werd gevoegd bij het beroepsdossier:
“III.1.2 Specifiek: de locatie is wel degelijk geschikt voor een verdichtingsproject dat uitsluitend bestaat uit grondgebonden eengezinswoningen
De gemeente is in essentie vooreerst van oordeel dat het aangevraagde niet inpasbaar is in de omgeving, die wordt gekenmerkt door grotere percelen.
De Vlaamse Codex Ruimtelijke ordening voorziet in art. 4.3.1. VCRO:
...
Het voorgestelde voorziet in een vorm van verdichting ter versterking van de woonkern Ter Donk.
Het OVD voorziet dat van de bestaande toestand in de onmiddellijke omgeving kan afgeweken worden indien het aangevraagd bijdraagt tot de verhoging van het ruimtelijk rendement.
De ratio legis van die bepaling bestaat erin om in bepaalde gevallen af te wijken van de bestaande ordening in de omgeving teneinde op een geschikte locatie meer activiteiten op eenzelfde oppervlakte te organiseren “zonder open, onbebouwde ruimte aan te snijden” en zonder daarbij afbreuk te doen aan de bestaande leefkwaliteit (Witboek Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, 59). In concreto impliceert het verhogen van het ruimtelijk rendement dan ook dat er meer wordt gedaan met het reeds ingenomen ruimtebeslag.
Het aanvraagterrein ligt - volgens het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (GRS) – in de woonkern Ter Donk, een gebied dat alleszins reeds aangesneden is. De omliggende percelen aan de rand hebben hun bestemming reeds verkregen. Het aangevraagde grenst aan een zone voor gemeenschaps- en openbare nutsvoorzieningen en ligt op enkele meters van de basisschool en sporthal.
Het aangevraagde project voorzien in een rendementsverhoging die voldoet aan de gestelde voorwaarden in het OVD nl. dat de verhoging verantwoord is in de omgeving (infra randnr. 13) en gebeurt met respect voor de kwaliteit van de woon en leefomgeving (infra randnr. 14).
Het aangevraagde is in de betrokken omgeving verantwoord
In de memorie van toelichting bij het ontwerp van decreet houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving (Parl. St., Vl. Parl. 2016-17, stuk 1149, nr. 1, 96) wordt m.b.t. deze voorwaarde gesteld dat een gebiedsgerichte afweging noodzakelijk is.
In geval van een woonomgeving impliceert dit dan dat rekening moet gehouden worden met de mate waarin de betrokken locatie wordt ontsloten door het openbaar vervoer en de nabijheid van voorzieningen. De voorbereidende werkzaamheden geven verder ook aan dat het GRS indicaties kan bieden voor plaatsen waar een rendementsverhoging verantwoord is (Parl. St., Vl. Parl. 2016-17, nr. 1149/1, 13: “… Het verhogen van het ruimtelijk rendement is niet op alle plaatsen een goed idee. In steden en goed uitgeruste dorpskernen is dit evident. In linten of verspreide bebouwing moet de verhoging van het ruimtelijk rendement worden vermeden. Het spreekt vanzelf dat het GRS hierover indicaties kan bieden. …”).
Het standpunt van het cbs doet beroeper – in het licht van hogerstaande – toch enigszins verbazen. Te meer omdat het cbs bij beslissing van 13 augustus 2019 (stuk 3) een Masterplan principieel heeft goedgekeurd voor het volledige binnengebied woonblok ‘Kievitveldstraat-Donkeindeweg-Schutenseweg-Nieuwveldstraat’ (waarvan het aanvraagterrein deel uitmaakt) en waarin zij zich duidelijk heeft uitgesproken over hogerstaande kwestie.
Zij heeft in haar beslissing voor deze locatie een duidelijke en doorgedreven gebiedsgerichte afweging gedaan waarbij zij tot de conclusie komt dat voor deze locatie een rendementsverhoging verantwoord en zelfs noodzakelijk is.
Beroeper heeft op dit rechtmatig gewekte vertrouwen ook voortgebouwd voor de uitwerking van haar project en ziet in het geheel niet in welke nieuwe ruimtelijke inzichten een plotse ommekeer zouden doen verantwoorden.
Dat de voorliggende aanvraag zou afwijken van het Masterplan (zoals in de bestreden beslissing uitdrukkelijk wordt gesteld) doet uiteraard geen afbreuk aan de principiële motieven van het cbs waarom verdichting op deze locatie verantwoord is.
Het Masterplan heeft ontegensprekelijk betrekking op het ruimere binnengebied (waarvan het aanvraagperceel onbetwist deel uitmaakt, m.n. het westelijke deel is) en voorziet in een rendementsverhoging op deze plaats onder verwijzing naar het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan waarin Terdonk wordt aangemerkt als één van de drie “woongebieden met woonkern”. Dit Masterplan werd principieel goedgekeurd door het cbs.
Het cbs stelt zelfs dat om Terdonk “als levensvatbare woongemeenschap te behouden en te versterken (..) het essentieel [is] om conform het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen naar verdichting/inbreiding te gaan in de kern zodat er een draagvlak wordt gecreëerd voor het sociaal leven van de woongemeenschap”.
Ontsluiting openbaar vervoer (bus en trein) en fietsvoorzieningen
Het aanvraagterrein ligt in de woonkern Terdonk en niet in de rand daarvan, maar pal in het midden van deze woonkern in de onmiddellijke nabijheid van basisvoorzieningen (school, sporthal, openbaar vervoer, …).
Het aanvraagterrein ligt op minder dan 300m van de N72 (Beringersteenweg). Het aanvraagterrein dat aan de Oostelijke zijde voorziet in een openbaar groenplein over te dragen aan de gemeente om in te lijven bij het openbaar domein en dat aansluit op de zone voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen aan de Kievitveldstraat zorgt voor een directe verbinding met de Kievitveldstraat en N72.
De N72 is een door het Ruimtelijk Structuurplan Provincie Limburg (RSPL) geselecteerde secundaire weg type III met als hoofdfunctie een belangrijke fiets en openbare vervoersas voor lokale (fiets) en regionale (openbaar vervoer) verbindingen.
Deze baan (met aan weerszijde fietsvoorzieningen) vormt meer noordelijk aansluiting op de E314 en vormt de verbinding naar Beringen. In zuidelijke richting vindt deze baan op minder dan 850m aansluiting met de N74 (de zogenaamde Noord-Zuid verbinding) die Zonhoven verbindt met Kiewit en vervolgens de Hoofdstad (Hasselt centrum en ruimere omgeving).
De N72 heeft sterke openbare vervoersvoorzieningen, m.n. een buslijn die de verbinding vormt tussen Hasselt en Beringen. De dichtstbijzijnde bushalte bevindt zich ter hoogte van de Kievitveldstraat op minder dan 300m van het aanvraagterrein.
Het station van Zonhoven bevindt zich eveneens ter hoogte van de N72 op minder dan 1,5 km van het aanvraagterrein en dus op wandel- en fietsafstand.
Wat de fietsverbindingen en ruimere openbaar vervoerverbindingen betreft, kan ten overvloede nog naar de beslissing van 13 augustus 2019 verwezen worden (stuk 3).
Het cbs besliste zeer terecht in deze dat gesteld kan worden dat “het plangebied [waarvan het aanvraagterrein deel uitmaakt] gunstig is gelegen ten opzichte van brede scala aan belangrijke ontsluitingsinfrastructuren”.
Er kan quasi onmiddellijk aansluiting gevonden worden met het fietsroutenetwerk, het openbaar vervoer langsheen de N74 (bushalte + treinstation) is ruim voorzien en binnen korte wandel- en fietsafstand.
Beroeper ziet niet in welke verandering de omgeving zou hebben ondergaan, die heden een andersluidend standpunt zou verantwoorden.
Voorzieningenniveau (essentiële behoeften)
Ook wat het voorzieningenniveau betreft, is deze beoordeling niet anders.
Ook hier oordeelde het CBS terecht dat “het projectgebied zich situeert aan de kern van Terdonk met een voldoende uitgebreid netwerk van basisvoorzieningen in de directe omgeving op wandel- en fietsafstand”.
Beroeper ziet ook hier niet in welke ruimtelijke veranderingen de omgeving zou hebben ondergaan sedert augustus 2019 die een gewijzigde beleid zou kunnen verantwoorden, noch welke nieuwe ruimtelijke inzichten er tussentijds zouden zijn ontstaan.
De ligging in de woonkern Terdonk maakt dat de meest essentiële voorzieningen aanwezig zijn. Op minder dan 300m ligt de sporthal, de basisschool en een bakkerij.
Langsheen de N72 liggen ook diverse zaken (café, Frituur Ter Donk, Apothek Terdonk, koffiehuis Lieve, kapper, boekhouder, dierenarts, …) op wandel-, minstens fietsafstand (max. op 2000m). Er ligt een Spar op de hoek van de Beringersteenweg en de Honnerikstraat eveneens op fietsafstand van het aanvraagterrein.
Ontegensprekelijk ligt het aanvraagterrein dan ook binnen een gebied met een goed voorzieningenniveau waarbinnen een verhoging van het ruimtelijk rendement verantwoord is.
14. De rendementsverhoging gebeurt met respect voor de kwaliteit van de woon- en leefomgeving
Ook aan deze voorwaarde is voldaan. Er werd immers bewust gekozen - gezien de ligging in een binnengebied om uitsluitend kavels te voorzien voor grondgebonden eengezinswoning zoals verankerd in de normatieve voorschriften van de aanvraag (en dit in diverse bouwtypologieën: open, halfopen, gesloten) en m.a.w. geen appartementsbouw waar wooneenheden met woon- en leefruimtes voorkomen op tweede en eventueel derde bouwlaag.
De afstanden tot de achterste perceelsgrenzen waarborgen dat er geen overmatige hinder ontstaat ten opzichte van de bestaande woningen aan de rand langsheen de bestaande wegenis.
Tuinzones van 10 tot 12m zijn voor grondgebonden woningen met twee bouwlagen (waar op de tweede bouwlaag geen woon- en leefruimtes voorkomen) en gangbare maximale afmetingen inzake kroonlijst- en nokhoogte, afdoende. Bovendien hebben de woningen aan de rand van het binnengebied langsheen de bestaande wegenis zelf ook een eigen ruime tuinzone waardoor er geen onaanvaardbare hinder te verwachten valt.
In de zij- en de achtertuin van de individuele kavels wordt bovendien voorzien in een zone voor hagen, waaromtrent duidelijke verkavelingsvoorschriften werden opgesteld die de plaatsing van een haag binnen deze zone verplichten in het eerste plantseizoen volgend op de realisatie van het hoofdgebouw op het betrokken perceel, zodat er geen sprake kan zijn van privacyhinder:
15. Voor de zone voor hoofdbouw (zowel type 1 als 2) wordt voorzien in een maximale bouwdiepte van 12m, hetgeen algemeen aanvaardbaar is.
Bovendien wordt voor geschakelde bebouwing (halfopen en gesloten) voorzien in een voorschrift dat de onderlinge samenhang van deze woningen garandeert zowel wat betreft bouwhoogte, dakvorm en dakhelling, maar eveneens wat betreft materialisatie.
16. De aanvraag voorziet bovendien in het behoud van een zeer grote oppervlakte groene ruimte die wordt afgestaan om bij het openbaar domein te voegen.
Het betreft dan niet alleen de groenas die grotendeels behouden blijft, maar tevens een groot groenplein (in woongebied) achter de loten 23 t.e.m. 28, aansluitend op de zone voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen.
Het behoud van een ruime kwalitatieve groenzone ten behoeve van alle inwoners draagt bij tot het behoud van een kwalitatieve woon- en leefomgeving.
17. De rendementsverhoging gebeurt in die zin wel degelijk met respect voor de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. Verdichting impliceert dat er meer gedaan wordt met de ruimte en dus per definitie kavels van een kleinere grootorde en diverse woontypologieën (om aan de verscheidenheid van behoeften in woonkernen tegemoet te komen).
De kritiek dat de kleinere kavels hier niet verantwoord zijn, kan dan ook niet gevolgd worden. Elke woning heeft een afdoende ruime, kwalitatieve groene private buitenruimte.
III.1.3 Specifiek: De woondichtheid en bouwtypologie is verantwoord
18. Verdichten impliceert dat meer wordt gedaan met de bestaande ruimte en impliceert aldus dat er op een andere wijze zal gebouwd worden, nl. op kleinere percelen en onder de vorm van andere woonvormen.
Het enkele feit dat in de omgeving geen gesloten bebouwing voorkomt is in het kader van de verhoging van het ruimtelijk rendement niet doorslaggevend indien blijkt dat de rendementsverhoging gebeurt met respect voor de kwaliteit van de woon- en leefomgeving en verantwoord is in de betrokken omgeving (zie hoger).
Beroeper is van oordeel dat dit wel degelijk het geval is. Er werd bewust omwille van de omliggende bebouwing aan de rand niet gekozen voor appartementsbouw in het binnengebied, maar voor grondgebonden eengezinswoningen, zodat er geen hinder kan ontstaan van leef- en woonruimtes op de verdiepingen. Het kan niet betwist worden dat de kavels beperkter zijn dan deze in de omgeving, maar dit is inherent aan een verdichtingsproject.
Het project voorziet in 19,9 wo/ha, wat aanvaardbaar is, gezien het op deze plaats verantwoord is om de woonkern te verdichten. De ‘beperktere’ oppervlakte van de percelen vindt niet zijn oorsprong in een maximalisatie van het project, maar in het feit dat een grote zone openbaar groen wordt voorzien ten behoeve van de volledige gemeenschap. Aansluitend bevindt zich nl. het perceel 544 E waarop een openbaar speelplein door de gemeente zal worden aangelegd en waarvoor (cfr. de beslissing van de gemeenteraad van 2019) de ontwikkelaar een financiële last moet betalen.
De kleinere oppervlaktes van de privatieve percelen resulteren in openbaar groen voor de gehele gemeenschap en omliggende bewoners hetgeen zich eveneens inpast in de verdichtingsidee, zonder in te boeten op woon- en leefkwaliteit op de privatieve kavels die nog een afdoende ruime tuinzone overhouden. De afstanden tot de achterste perceelsgrenzen zijn meer gelet op de ruime tuinzones van de woningen aan de rand ruim voldoende zodat er geen sprake is van overmatige hinder.
Het aangevraagde is wat betreft woondichtheid en woontypologie verantwoordbaar in deze omgeving.
19. Ook wat betreft mobiliteit stelt zich geen enkel probleem, gezien de paarkeerdruk steeds op eigen terrein moet kunnen opgevangen worden en in de voorschriften vooropgesteld wordt dat nevenfuncties niet zijn toegelaten indien niet in afdoende parkeermogelijkheden op eigen terrein kan worden voorzien. Er worden tevens afdoende openbare parkeerplaatsen voorzien.
III.1.4 Specifiek: de aanleg van een trage verbinding wordt niet verhinderd
20. Het cbs verwijt beroeper verder ook nog dat een nieuwe aanvraag moet voorzien in een doorsteek naar de zone voor gemeenschaps- en openbare nutsvoorzieningen die aansluit op de Kievitveldstraat.
Ook dit standpunt van het cbs doet enigszins verbazen.
De aanvraag voorziet in de overdracht van het volledige lot 31 na oplevering (bestaande uit wegenis en openbaar groen):
Bij beslissing van de gemeenteraad werd de wegenis ook goedgekeurd. Lot 31 wordt gratis afgestaan om te worden ingelijfd bij het openbaar domein.
Vanaf het openbaar groen kan aansluiting gemaakt worden met de eigendom van de gemeente (F544 E) in zone voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen die aansluit op de Kievitveldstraat.
Op dit perceel (F 544E) voorziet de gemeente de aanleg van een speelplein. Het motief dat er geen trage verbinding is voorzien, is ingevolge de omstandigheid dat rondom de woningen ten oosten nog een zeer ruime zone openbaar groen (af te staan aan de gemeente voor inlijving bij het openbaar domein) wordt voorzien, volstrekt onhoudbaar.
Een trage verbinding vanaf de nieuwe gemeenteweg (die wordt voorzien met het voorliggende project) naar de Kievitveldstraat wordt op geen enkel ogenblik verhinderd want kan op diverse plaatsen op het openbaar domein alsnog worden ingericht daar waar deze (nadat de gemeente haar plannen met betrekking tot de blauwe zone heeft uitgevoerd), het meest aangewezen is.
Gezien die plannen nog niet concreet (in effectieve uitvoeringsplannen) vorm hebben gekregen, is het onmogelijk om reeds een tracé voor de trage verbinding te voorzien, omdat het voor het cbs nog niet duidelijk is waar deze moet komen.
Zoals gesteld verhindert het project een dergelijke trage verbinding volstrekt niet, gezien de nieuwe gemeenteweg samen met het openbare groen over te dragen is en op diverse plaatsen grenst aan de eigendom van de gemeente, die aansluit op de Kievitveldstraat.
21. Ook dit motief kan dan ook niet stand houden.”
Advies dienst:
De gemeentelijk omgevingsambtenaar (GOA) blijft bij het voorgaand standpunt en wenst hiervoor te verwijzen naar het verslag GOA d.d. 19/01/2023.
Het college van burgemeester en schepenen beslist het ingediende beroep negatief te beoordelen en behoudt het standpunt van 24/01/2023.