2023_CBS_00442 - OMV - Vergunning - Keurstraat 23 - 2022/00285 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2022/00285
Referentie omgevingsloket:    OMV_2022161978

De aanvraag, ingediend door Sébastien Thijs wonende te Keurstraat 23 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 06/12/2022 en op 27/01/2023 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Keurstraat 23, kadastraal gekend als afdeling 3 sectie F nr. 608C.

De aanvraag gaat over het regulariseren van een ontbossing, een fietsenstalling, tuinberging, verhardingen en het kaleien van gevels.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebieden.
De locatie is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 7204.V.141B goedgekeurd op 24 april 1967. Het betreft lot 1 van de verkaveling (Niet vervallen).
Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 7204.V.141B goedgekeurd op 24 april 1967. Het betreft lot 2 van de verkaveling (Niet vervallen).
De verkaveling ouder is dan 15 jaar.  Daarom vormen de verkavelingsvoorschriften niet langer een weigeringsgrond en moet er een toetsing gebeuren van de goede ruimtelijke ordening.

Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,... goedgekeurd op 23 juni 2006;
•   gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

2.    HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (1968/00064) voor het bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 04/06/1968.
• Verkavelingsvergunning (7204.V.141B/1) voor het verkavelen van een grond - geweigerd op 21/02/1966.
• Verkavelingsvergunning (7204.V.141B) voor het verkavelen van een grond in 18 loten - goedgekeurd op 24/04/1967.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
 Beschrijving van de plaats & omgeving
Het hoekperceel bevindt zich aan de Keurstraat, een gemeenteweg ten zuidwesten van het centrum van Zonhoven, op de hoek met de Beemdstraat.
De nabije omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande eengezinswoningen in een woonlint. Het achterliggende woonuitbreidingsgebied is vrij open en werd groen ingevuld. Tegenover het perceel van de aanvraag bevinden zich nog 2 onbebouwde kavels met begroeiing.
De bebouwing in de omgeving bestaat uit zowel één als twee bouwlagen onder hellende en ook platte daken.
Het hoekperceel van de aanvraag, bestaande uit 2 samengevoegde loten, werd in 1969 bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning met 1 bouwlaag onder een zadeldak.
Op het terrein ontstonden in de loop der jaren 2 zones die als “bos” aangemerkt werden. In 2018 werd een kapmachtiging verleend door het agentschap Natuur en Bos; er werd echter niet voldaan aan de opgelegde voorwaarden en het volledige onbebouwde deel van het terrein werd ingericht met gazon, verhardingen en een haagaanplanting.
Naast een bijkomende aanleg met niet strikt noodzakelijk verhardingen, werden ook 2 bijgebouwen opgericht aan de linkerzijde van de woning, dit zonder vergunning.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het regulariseren van een ontbossing, een fietsenstalling, tuinberging, verhardingen en het kaleien van gevels. 

Op het hoekperceel van 1444m² bevindt zich een vrijstaande woning in rode gevelsteen met 1 bouwlaag en een zadeldak, opgericht in 1969.
De woning heeft een gevelbreedte van 15,70m en een bouwdiepte van 9,55m voor het gedeelte met zadeldak. Links achteraan werd een aanbouw met plat dak opgericht met een bijkomende bouwdiepte van 2,89m over een breedte van 6,17m, dit tot op 2,84m afstand tot de perceelgrens links.
Ten opzichte van de vergunde toestand werden een aantal werken uitgevoerd waarvoor geen vergunning toegekend werd. Deze wenst men te regulariseren.

De woning werd voorzien van een ruime oprit naar de interne garage en bijkomende staanplaatsen, een breed toegangspad, paden rond de woning en een ruim terras aan de achterzijde.
De oprit, staanplaatsen en paden werden uitgevoerd in een kiezelverharding van in totaal 182m².
Het terras aan de achterzijde van de woning werd uitgevoerd met een tegelverharding met een oppervlakte van 102m².

Aan de linkerzijde van de woning werd, tegen een vergunde tuinmuur van 2,6m hoog, een overdekte fietsenstalling van 10m² opgericht. Het betreft een semi-open constructie waarbij de gevels bestaan uit draadafsluiting met een klimopbegroeiing en de dakbedekking bestaat uit golfplaten. De fietsenstalling werd opgericht op 0,9m afstand tot de linker zijgevel van de woning en heeft een breedte van 3,13m en een bouwdiepte van 3,17m. De bouwhoogte bedraagt 2,25m en de afstand tot de linker perceelgrens bedraagt 0,48m.

Eveneens aan de linkerzijde van de woning, doch achteraan de bestaande tuinmuur, werd een houten tuinberging opgericht van 10m². De tuinberging sluit aan op de linker zijgevel van de aanbouw en de tuinmuur.
De breedte bedraagt 2,30m en de bouwdiepte 4,30m. De tuinberging heeft een lessenaarsdak met pannen met een hoogte van 2,60m tot 2,15m en bevindt zich op 0,91m afstand tot de linker perceelgrens.

Het perceel werd in 2022 ingezaaid met gras na een ontbossing. Via een kapmachtiging (dossiernummer KMPB/LI/18/0394) werden de bomen gekapt doch de heraanplanting werd niet doorgevoerd.
De aanvraag bevat een boscompensatieformulier.
Er wordt naast de compensatieplicht tevens voorzien in een aanplanting van hagen, een aantal bomen en lagere beplanting.
Aan de voorzijde en de rechterzijde van het perceel is er een haag geplant, rond de verhardingen is groenaanplant voorzien/ aanwezig en aan de achterzijde en rechterzijde van de woning geeft men aan esdoorn/ notelaar te voorzien en haagbeuk.
Het overige gedeelte van het terrein wordt met gazon aangelegd en omvat ca. 65% van het perceel.

Het wit kaleien van de gevels van de woning zal voor een frisse en hedendaagse  afwerking zorgen.

4.    OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 6 februari 2023 t.e.m. 7 maart 2023.

5.    ADVIEZEN
Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:
• dienst mobiliteit
•   Agentschap Natuur en  Bos.

6.    PROJECT-MER
 De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Keurstraat een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden. 

Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen. Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:
De verordening is niet van toepassing op de bijgebouwen aangezien de dakoppervlakte van beide constructies minder dan 40m² bedraagt.
De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren. De kiezelverharding is waterdoorlatend en het tegelterras aan de achterzijde watert af naar de omliggende groenzone.
Uit de watertoets blijkt dat er verder geen bijkomende bijzondere maatregelen genomen moeten worden.

Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

 Boscompensatie
De aanvraag houdt een ontbossing in.  Daarom werd advies ingewonnen bij het Agentschap voor Natuur en Bos. 

Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving. 
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De verkaveling is ouder dan 15 jaar.  Daarom vormen de verkavelingsvoorschriften niet langer een weigeringsgrond, en moet er een toetsing gebeuren van de goede ruimtelijke ordening. 

Functionele inpasbaarheid 
De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar op deze locatie. 

Mobiliteitsimpact 
Aangezien de bestaande functie behouden blijft is er geen toename van de verkeersgeneratie.
Er is een inpandige garage aanwezig en naast de oprit wordt minstens in 1 autostaanplaats voorzien. Dit volstaat voor een eengezinswoning.
Er kunnen tot maximaal 6 wagens parkeren op eigen terrein.

Schaal  
De 2 bijgebouwen hebben slechts een beperkte oppervlakte van in totaal 20m².
De afstand tot de perceelgrens links is beperkt doch aanvaardbaar.
De fietsenstalling heeft groengevels waardoor de impact op het straatbeeld zeer beperkt is en de houten tuinberging bevindt zich achter de tuinmuur waardoor deze niet zichtbaar is vanaf de straat.
De tegelverharding (102m²) vormt een gebruikelijk terras, grenzend aan de keuken en speelruimte van de kinderen.
De kiezelverharding van de oprit zorgt voor 2 bijkomende, onafhankelijke autostaanplaatsen, dit naast de interne garage. Ook bezoekers kunnen op eigen terrein parkeren.
Er is voldoende groenomranding aanwezig en voorzien.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid 
De woondichtheid wordt niet verhoogd.
Het terrein met een totale oppervlakte van 1444m² behoudt met de opgegeven bebouwing (189,88m²) en verharding (284m²) een groenpercentage van ca. 67%.
Dit is in overeenstemming met de visie van de gemeente. 

Visueel-vormelijke elementen 
Het wit kaleien van de gevels van de woning zal voor een frisse en hedendaagse afwerking zorgen.
Het geheel van bebouwing, verhardingen en groenaanleg ziet er vanop de straat verzorgd en open uit. 

Cultuurhistorische aspecten 
Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar. 

Bodemreliëf 
De aanvraag bevat geen terreinprofiel. Er dient vanuit gegaan te worden dat er geen niveauwijzigingen uitgevoerd worden of werden.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen  
Er valt geen hinder door activiteit te verwachten, evenmin privacyschending, een verminderd gebruiksgenot van de woning. De hoogte van de haag in de voortuinstrook langsheen de Keurstraat kan evenwel een of negatieve impact op de verkeersveiligheid hebben. Zowel bij het uitrijden van het eigen terrein, het naastliggende perceel en komende vanuit de Beemdstraat zal de zichtbaarheid beperkt zijn door de hoogte. Er dient dan ook een maximale hoogte van 1m aangehouden te worden.

Resultaten van het openbaar onderzoek
Er werden geen bezwaren ingediend.

Bespreking van de adviezen
EXTERNE ADVIESINSTANTIES:
Op 27/01/2023 werd advies gevraagd aan Agentschap Natuur en  Bos;
• Het advies van Agentschap Natuur en Bos d.d. 17 maart 2023 is voorwaardelijk gunstig.
Volgende voorwaarden moeten letterlijk in de vergunningsvoorwaarden van de omgevingsvergunning worden opgenomen:
o De vergunning wordt verleend op grond van artikel 90bis, §5, derde lid, van het Bosdecreet en onder de voorwaarden zoals opgenomen in het hierbij gevoegde compensatieformulier met kenmerk: 23-201875.
o De te ontbossen oppervlakte bedraagt 369 m². Deze oppervlakte valt niet meer onder het toepassingsgebied van het Bosdecreet.
o De ontbossing kan enkel worden uitgevoerd conform het plan toegevoegd als bijlage.
o De bosbehoudsbijdrage van € 719.58 dient binnen de 4 maanden, vanaf de datum waarop gebruik mag gemaakt worden van deze vergunning, gestort te worden. Het overschrijvingsformulier voor het vereffenen van de bosbehoudsbijdrage zal rechtstreeks door ons Agentschap worden overgemaakt aan de aanvrager van zodra de vergunning van kracht wordt.
o De compenserende bebossing op het perceel Herenthout: 13012D0002/02D000 over een oppervlakte van 190m² dient uitgevoerd te worden binnen 2 jaar vanaf de datum waarop gebruik mag gemaakt worden van deze vergunning. De compenserende bebossing zal uitgevoerd worden door een derde(n), met name Guy Dries, , Herenthoutseweg 238, 2200 Herentals. De aanvrager van de vergunning verbindt er zich toe om minstens binnen 30 dagen voordat de compenserende bebossing wordt uitgevoerd dit aan het Agentschap voor Natuur en Bos te melden. Wanneer de compenserende bebossing volledig is uitgevoerd, kan men hiervan een attest bekomen bij de provinciale afdeling van het Agentschap voor Natuur en bos.
o De compenserende bebosser plant minstens 5 verschillende bossoorten, dus niet enkel Zomerlinde.
Zie bijgevoegde lijst met inheemse boom- en struiksoorten.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. 

INTERNE ADVIESINSTANTIES:
Op 27/01/2023 werd advies gevraagd aan de dienst mobiliteit;
• Het advies van dienst mobiliteit d.d. 7 februari 2023 is voorwaardelijk gunstig:
Omwille van het hoekperceel is het noodzakelijk dat de haag de zichtbaarheid voor de weggebruikers op het kruispunt Beemstraat - Keurstraat niet belemmert. Met een hoogte van maximaal 1m over een afstand van 10m vanaf het kruispunt (dit is bij benadering de afstand tussen de perceelsgrens en de voorgevel van de woning) wordt hieraan tegemoet gekomen.
Voorwaarde: De haag regelmatig snoeien zodat de hoogte op max. 1m blijft.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarde gesteld in het advies, moet gevolgd worden.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.  

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarde:
• Het advies van het agentschap Natuur en Bos dient gevolgd te worden. Volgende voorwaarden moeten letterlijk in de vergunningsvoorwaarden van de omgevingsvergunning worden opgenomen:
o De vergunning wordt verleend op grond van artikel 90bis, §5, derde lid, van het Bosdecreet en onder de voorwaarden zoals opgenomen in het hierbij gevoegde compensatieformulier met kenmerk: 23-201875.
o De te ontbossen oppervlakte bedraagt 369 m². Deze oppervlakte valt niet meer onder het toepassingsgebied van het Bosdecreet.
o De ontbossing kan enkel worden uitgevoerd conform het plan toegevoegd als bijlage.
o De bosbehoudsbijdrage van € 719.58 dient binnen de 4 maanden, vanaf de datum waarop gebruik mag gemaakt worden van deze vergunning, gestort te worden. Het overschrijvingsformulier voor het vereffenen van de bosbehoudsbijdrage zal rechtstreeks door ons Agentschap worden overgemaakt aan de aanvrager van zodra de vergunning van kracht wordt.
o De compenserende bebossing op het perceel Herenthout: 13012D0002/02D000 over een oppervlakte van 190m² dient uitgevoerd te worden binnen 2 jaar vanaf de datum waarop gebruik mag gemaakt worden van deze vergunning. De compenserende bebossing zal uitgevoerd worden door een derde(n), met name Guy Dries, Herenthoutseweg 238, 2200 Herentals. De aanvrager van de vergunning verbindt er zich toe om minstens binnen 30 dagen voordat de compenserende bebossing wordt uitgevoerd dit aan het Agentschap voor Natuur en Bos te melden. Wanneer de compenserende bebossing volledig is uitgevoerd, kan men hiervan een attest bekomen bij de provinciale afdeling van het Agentschap voor Natuur en bos.
o De compenserende bebosser plant minstens 5 verschillende bossoorten, dus niet enkel Zomerlinde.
o Zie bijgevoegde lijst met inheemse boom- en struiksoorten.
•    Het advies van de dienst mobiliteit dient gevolgd te worden.