STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag omgevingsambtenaar
REGELGEVING
VCRO - HOOFDSTUK III Het stedenbouwkundig attest
Artikel 5.3.1. (23/02/2017- ...)
§ 1. Het stedenbouwkundig attest geeft op basis van een plan aan of een overwogen project voor stedenbouwkundige handelingen of voor het verkavelen van gronden in redelijkheid de toets aan de stedenbouwkundige voorschriften, de eventuele verkavelingsvoorschriften en een goede ruimtelijke ordening zal kunnen doorstaan. Het wordt afgeleverd door de bevoegde overheid, vermeld in artikel 15 van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
Het stedenbouwkundig attest kan niet leiden tot de vrijstelling van een vergunningsaanvraag.
§ 2. De bevindingen van het stedenbouwkundig attest kunnen bij het beslissende onderzoek over een aanvraag van een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen of voor het verkavelen van gronden niet worden gewijzigd of tegengesproken, als:
1° in de periode waarin het stedenbouwkundig attest geldt, geen sprake is van substantiële wijzigingen van het betrokken terrein of wijzigingen van de stedenbouwkundige voorschriften of de eventuele verkavelingsvoorschriften;
2° de verplicht in te winnen adviezen of de tijdens het eventuele openbaar onderzoek ingediende standpunten, opmerkingen en bezwaren geen feiten of overwegingen aan het licht brengen waarmee bij de opmaak van het stedenbouwkundig attest geen rekening is gehouden;
3° het stedenbouwkundig attest niet is aangetast door manifeste materiële fouten.
§ 3. Het stedenbouwkundig attest blijft geldig gedurende twee jaar vanaf het ogenblik van de uitreiking ervan.
§ 4. De Vlaamse Regering kan nadere formele en procedurele regels bepalen voor de toepassing van dit artikel.
De aanvraag betreft het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en een bijgebouw.
De aanvraag werd op 27/03/2023 ontvangen.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Voor het perceel van de aanvraag werden geen eerdere uitspraken gedaan of beslissingen genomen.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
ADVIEZEN
Geen adviezen vereist.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied en deels gelegen in woongebied met landelijk karakter en volledig gelegen binnen de overdruk reservatiestrook.
Woongebied
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Woongebied met landelijk karakter
De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
Reservatiestroken
De reservatie- en erfdienstbaarheidsgebieden zijn die waar perken kunnen worden opgesteld aan de handelingen en werken ten einde de nodige ruimten te reserveren voor de uitvoering van werken van openbaar nut, of om deze werken te beschermen of in stand te houden.
Gewestplanwijziging
Bij besluit van de Vlaamse Regering van 30-04-1996 en van 6-10-2000 werd het gewestplan deels
gewijzigd.
Enerzijds werd het militair domein herbestemd naar zone voor ambachtelijke bedrijven
en kmo’s en naar pleisterplaats voor nomaden en woonwagenbewoners en anderzijds werd de
reservatiestrook ten oosten van het centrum geschrapt.
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een ruimtelijk uitvoeringsplan, noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De aanvraag bevat onvoldoende gegevens om het dossier te beoordelen op de toepassing van deze verordening. Bij een aanvraag tot omgevingsvergunning, zal het ontwerp minstens moeten voldoen aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater om verenigbaar te zijn met de regelgeving.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”.
Een individuele voorbehandelinginstallatie (septische put) moet niet aangelegd worden.
Met betrekking tot de riolering dienen volgende voorwaarden en opmerkingen gevolgd te worden:
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke stedenbouwkundige aanvraag en verkavelingsaanvraag. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd.
Onder deze voorwaarde is het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5.
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Artikel 4.3.8.
§ 2. Een omgevingsvergunning kan niet worden verleend voor het bouwen van een constructie in een reservatiestrook, behoudens indien voldaan is aan een van volgende voorwaarden:
1° de aanvraag heeft betrekking op de uitvoering, bescherming of instandhouding van handelingen die betrekking hebben op openbare infrastructuren of openbare wegen of nutsvoorzieningen en kan worden gekaderd binnen de vigerende stedenbouwkundige voorschriften;
2° uit de adviezen van de bevoegde instanties blijkt dat de reservatiestrook niet binnen vijf jaar na afgifte van de vergunning zal worden aangewend voor de uitvoering, bescherming of instandhouding van handelingen, vermeld in 1°.
In geval van onteigening na het verstrijken van de termijn, vermeld in het eerste lid, 2°, wordt bij het bepalen van de vergoeding geen rekening gehouden met de waardevermeerdering die uit de vergunde werken voortvloeit.
§ 3. De Vlaamse Regering kan nadere formele en procedurele regelen voor de toepassing van § 1 en § 2 bepalen.
Aangezien de reservatiestrook werd opgeheven door de gewestplanwijziging van 06/10/2000, valt de aanvraag niet meer onder toepassing van dit artikel.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag. Het perceel is kleiner dan 3000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet houdende de beveiliging van woningen door optische rookmelders van 1 juni 2012, in werking getreden op 1 januari 2013, bepaalt dat alle nieuw te bouwen woningen en alle woningen waaraan renovatiewerken worden uitgevoerd waarvoor een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen vereist is en waarvoor de omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen wordt aangevraagd na de inwerkingtreding van dit decreet, moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders.
De toekomstige omgevingsaanvraag voor het bouwen van de woning zal hieraan moeten voldoen.
Energiedecreet
De toekomstige omgevingsaanvraag voor het bouwen van de woning dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt dat een kelder en kruipkelder voorzien wordt. Indien dit een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m3 tot gevolg heeft, zal de regelgeving omtrent grondverzet van toepassing zijn.
Erfdienstbaarheden / gemene muren
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.
Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en een bijgebouw en globale inrichting van het terrein.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Ekkersputstraat, een gemeenteweg ten noordwesten van het centrum van Zonhoven.
De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open en halfopen verband met 1 tot 2 bouwlagen onder een hellend dak.
Links van het perceel van de aanvraag bevinden zich 2 klassieke woningen in halfopen verband met 2 bouwlagen onder een zadeldak, aan de rechterzijde bevinden zich halfopen woningen met 1 bouwlaag onder een zeer licht hellend zadeldak.
Aan de overzijde van de straat zijn vrijstaande woningen met 1 bouwlaag en hellend dak aanwezig. Aan de achterzijde van terrein zijn vrij open weilanden aanwezig.
Omschrijving van de aanvraag
Het perceel van de aanvraag is thans onbebouwd. Het goed is omheind met een draadafsluiting en hagen, er zijn enkele bomen achteraan het perceel aanwezig.
Het ingediende ontwerp omvat het oprichten van een vrijstaande eengezinswoning en een bijgebouw en de inrichting van het terrein met verhardingen en groenaanleg.
Men voorziet voor het hoofdgebouw 2 bouwlagen, afgewerkt met een plat dak en voorzien van een dubbele inpandige garage. Verder wordt de gewenste verharding voor oprit, paden en terras aangegeven alsook een bijgebouw in de achtertuin.
De aanvraag bevat een inplantingsplan en een terreindoorsnede.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De woonfunctie is verenigbaar met de bestemming en inpasbaar in de bestaande woonomgeving.
Mobiliteitsimpact
De aanvraag voorziet in een dubbele inpandige garage en op de oprit kan een 3de wagen parkeren indien nodig.
Het aantal autostaanplaatsen stemt overeen met het aantal woongelegenheden à rato van 1,5 per wooneenheid.
De schaal van de voorgenomen werken
Volgens het inplantingsplan wordt een bouwbreedte van 12,40m en een bouwdiepte tot 15m voorzien. Doordat het grondplan weergegeven werd in plaats van het bovenaanzicht, kan de bouwdiepte van de verdieping niet nagegaan worden. Volgens de terreinsnede situeert zich aan de achterzijde een gedeelte met 1 bouwlaag en plat dak over een bouwdiepte van 3m. Er kan bijgevolg vanuit gegaan worden dat de bouwdiepte op de verdieping 12m bedraagt.
Voor het gedeelte met 2 bouwlagen bedraagt de bouwhoogte 6,60m tegenover het maaiveld, de aanbouw krijgt een bouwhoogte van 3,80m tegenover het maaiveld. De algemene aangehouden bouwhoogte voor gebouwen met 2 bouwlagen en een plat dak bedraagt 6,50m.
Behoudens deze beperkte afwijking van 10cm, valt het volume van het gebouw binnen de algemeen gehanteerde normen.
Voor het bijgebouw wordt aangegeven dat de bouwbreedte 4m bedraagt en de bouwdiepte 10m. De opgegeven hoogte is 2,60m. Ook het bijgebouw heeft een gebruikelijke omvang.
Het ruimtegebruik en de bouwdichtheid
De woning wordt ingeplant op minstens 3m afstand tot de zijdelingse perceelgrenzen, de voorgevellijn bevindt zich op 8m afstand tot de voorste perceelgrens.
Voor de woning wordt een bebouwde oppervlakte van 186m² vooropgesteld. Uit de terreinsnede blijkt dat men een gedeelte wenst te onderkelderen.
Het bijgebouw in de achtertuin heeft een oppervlakte van 40m² en wordt ingeplant op 1m afstand tot de achterste perceelgrens en de rechter perceelgrens.
Voor het bijgebouw kan gesteld worden dat, gezien de inplanting, hoogte en oppervlakte, voldaan wordt aan de bepalingen van het vrijstellingsbesluit.
De voorziene verhardingen beperken zich tot een oprit naar de dubbele garage (3m breed ter hoogte van de aansluiting met het openbaar domein), een inkompad, een pad langsheen de rechter zijgevel, een breed pad langs de linker zijgevel en een terras aan de achterzijde van de woning. De afmetingen en de oppervlakte werden niet opgegeven, geschat wordt dat er ca. 150m² waterdoorlatende verharding ingetekend werd.
Er wordt meegegeven dat gestreefd wordt naar een groenpercentage van 60% algemeen op het terrein en min. 50% groenpercentrage in de voortuinstrook.
Visueel-vormelijke elementen
Het meer hedendaagse ontwerp met plat dak zal qua vormgeving contrasteren met de meer klassieke woningen in de omgeving. Aangezien het volume gebruikelijk is valt echter geen negatieve impact op het straatbeeld te verwachten.
Er werden geen gevelplannen toegevoegd, enkel het algemeen materiaalgebruik werd opgegeven. Voor de gevelafwerking wordt gelijmde handvormsteen in donkergrijs en/ of ivoor opgegeven alsook een witte gevelpleister. Voor het buitenschrijnwerk en de dakranden gebruikte met aluminium met zwarte kleur.
Het uiterlijk van de woning en het bijgebouw zijn aanvaardbaar in de omgeving.
Bodemreliëf
Op de terreinsnede wordt aangegeven dat het maaiveld zich op gelijke hoogte met het peil van de wegas bevindt.
De verhardingen worden voorzien op 12cm boven het peil van de wegas en de vloerpas gelijkvloers op 20cm erboven.
Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, de kelder en kruipruimte, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Er valt geen hinder te verwachten.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
Er werden geen adviezen opgevraagd.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en vormgeving van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar en bestaanbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert een positief stedenbouwkundig attest af te leveren aan de aanvrager voor het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en een bijgebouw, zoals voorgesteld op de ingediende plannen en documenten die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden.
Een eventuele aanvraag tot omgevingsvergunning kan slechts positief geëvalueerd worden indien minstens voldaan wordt aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater en afvalwater.
De aanvraag voorziet geen specifieke informatie betreffende de inrichting van het woongebouw (grondplannen) en gevelopbouw, hierover wordt dan ook geen uitspraak over gedaan.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar van 14/04/2023 tot het afleveren van een positief stedenbouwkundig attest aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een positief stedenbouwkundig attest aan de aanvrager.
Het stedenbouwkundig attest omvat het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en een bijgebouw, zoals voorgesteld op de ingediende plannen en documenten die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden.