2023_CBS_00443 - OMV - Vergunning - verkaveling 1354.E.874.2 - Beverzakstraat - Goedkeuring

verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar

De aanvraag betreft het verkavelen van een grond in 2 loten voor open bebouwing (lot 1 en lot 2).

De aanvraag werd op 22 december 2022 ontvangen en op 10 januari 2023 ontvankelijk en volledig verklaard.

De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.

Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 20 januari 2023 tot en met 18 februari 2023. Het openbaar onderzoek werd gesloten zonder bezwaarschriften.

HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT

De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie op 16 maart 2021: 

“Het perceel is gelegen binnen woongebied.  Het bevindt zich tevens binnen de afbakening regionaal-stedelijk gebied, maar volledig aan de buitenrand hiervan, nabij natuur- en landschappelijk waardevol gebied. De woondichtheid bedraagt meer dan 16 woningen/hectare, wat te hoog is voor deze locatie. Dit naast het feit dat doordat het perceel grenst aan 3 wegen en dus stedenbouwkundig gezien 3 voortuinstroken heeft, en het feit dat er voldoende afstand gehouden moet worden van de bestaande bebouwing en het perceel openbaar domein, de ruimtelijk meest kwalitatieve situatie ontstaat met slechts één woongelegenheid. Wij staan dus niet gunstig t.o.v. een opsplitsing van het perceel in 2 bouwloten.”

De aanvraag houdt geen rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk advies. Voorliggende aanvraag voorziet in het verkavelen van een grond in 2 loten voor open bebouwing met een max. bouwdiepte van 12 meter op het gelijkvloers en op de verdieping, een kroonlijsthoogte van 6,50 meter en een plat dak. De bouwvrije zijtuinstroken bedragen minimum 3 meter en de voorgevelbouwlijn wordt voorzien op 6 meter uit de rooilijn van Beverzakstraat en Koolstraat. De achtertuin heeft een diepte van minimum 10 meter (is tevens voortuinstrook t.o.v. Joutstraat). Er worden tenslotte nog bijgebouwen toegelaten van maximum 40m².

Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.

OPENBAAR ONDERZOEK

Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.

Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 20 januari 2023 tot en met 18 februari 2023. Er werden geen bezwaren ingediend.

ADVIEZEN

Op 10/01/2023 werd advies gevraagd aan de Dienst Facilitair Management.

Op 10/01/2023 werd advies gevraagd aan De Watergroep.

Op 10/01/2023 werd advies gevraagd aan Fluvius System Operator.

Op 10/01/2023 werd advies gevraagd aan Proximus.

Op 10/01/2023 werd advies gevraagd aan de Provincie Limburg, Dienst Water en Domeinen.

MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE

Het project komt voor op bijlage III van het project-mer-besluit wat maakt dat een project MER opgemaakt moet worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screening kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken.  Er werd een project-m.e.r.-screening bij de aanvraag gevoegd. De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de screening bleek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

STEDENBOUWKUNDIG ADVIES

TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN

OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

Gewestplan

De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering.   Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften. 

Watertoets

Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013 en het wijzigingsbesluit van 25 november 2022, verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.

De watertoets werd uitgevoerd op 10 januari 2023. Hieruit bleek dat geen adviezen dienden aangevraagd te worden.

Algemeen kan wel gesteld worden dat:

• De toekomstige aanvragen tot omgevingsvergunning dienen te voorzien in maatregelen voor opvang en lozing van hemelwater. De bepalingen van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (Besluit Vlaamse Regering dd. 5 juli 2013) moeten alleszins nageleefd worden.
• Indien er ondergrondse constructies worden opgericht, de bemaling voldoet aan de voorwaarden zoals opgelegd in Vlarem II.  
• Een permanente drainage, ook al is dit in functie van een aanleg van een ondergrondse constructie, mag niet voorzien worden aangezien permanente drainage een continue verlaging van de grondwaterstand tot gevolg heeft. 

Decretale beoordelingselementen

Art. 4.3.5.

§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. 

De aanvraag voldoet aan deze bepaling.

Archeologienota

Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceeloppervlakte kleiner is dan 3 000m². Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).

VERKAVELINGSVERGUNNINGSPLICHT

Artikel 4.2.15. § 1. Niemand mag zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden een stuk grond verkavelen voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt.

Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan worden aangevraagd en verleend voor het verkavelen voor de aanleg en het bebouwen van terreinen voor andere functies.

§ 2. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden omvat reglementaire voorschriften aangaande de wijze waarop de verkaveling ingericht wordt en de kavels bebouwd kunnen worden.

§ 3. De verkavelaar zorgt ervoor dat de in de verkaveling opgenomen loten kunnen aansluiten op alle voorzieningen van openbaar nut die vereist worden door het vergunningverlenende bestuursorgaan. In voorkomend geval bepaalt de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden op welke wijze in de nodige infrastructuur voor de nutsvoorzieningen wordt voorzien.

Artikel 4.2.16. § 1. Een kavel uit een vergunde verkaveling of verkavelingsfase kan enkel verkocht worden, verhuurd worden voor méér dan negen jaar, of bezwaard worden met een recht van erfpacht of opstal, nadat de verkavelingsakte door de instrumenterende ambtenaar is verleden.

§ 2. De verkavelingsakte wordt eerst verleden na overlegging van een attest van het college van burgemeester en schepenen, waaruit blijkt dat, voor de volledige verkaveling of voor de betrokken verkavelingsfase, het geheel van de lasten uitgevoerd is of gewaarborgd is door :

1° de storting van een afdoende financiële waarborg;

2° een door een bankinstelling op onherroepelijke wijze verleende afdoende financiële waarborg.

Het attest, vermeld in het eerste lid, kan worden afgeleverd indien de vergunninghouder deels zelf de lasten heeft uitgevoerd, deels de nodige waarborgen heeft gegeven.

OVERIGE REGELGEVING 

Erfdienstbaarheden

Uit het verkavelingsplan, opgesteld door landmeter – expert Johan Paquay, blijkt dat er geen waterlopen noch erfdienstbaarheden aanwezig zijn op het terrein. Hier dient dan ook geen rekening mee gehouden te worden in voorliggende aanvraag.

Decreet grond- en pandenbeleid 

De aanvraag voorziet minder dan 10 loten bestemd voor woningbouw, noch heeft de verkaveling een grondoppervlakte die groter is dan een halve hectare.

De verkaveling sluit niet aan op een andere, ook door de aanvrager te ontwikkelen perceel, die samen met de percelen waarop de aanvraag betrekking heeft, een oppervlakte van meer dan een halve hectare beslaan. Er dient bijgevolg geen sociaal, noch bescheiden woonaanbod gerealiseerd te worden.

De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften.

Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening

OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG

De aanvraag betreft het verkavelen van een grond in 2 loten voor open bebouwing (lot 1 en lot 2).

BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING

De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:

1°         het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;

2°         het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;

Omschrijving ligging en omgeving

Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Beverzakstraat, Koolstraat en Joutstraat, drie gemeentewegen ten zuiden van de kern van Zonhoven.  In de directe omgeving van het eigendom bestaat de bebouwing uit hoofdzakelijk vrijstaande eengezinswoningen. De woningen bestaan uit 1 of 2 bouwlagen en hebben een schuin of plat dak. 

Verkavelingsvoorwerp

Het verkavelingsontwerp voorziet 2 loten (lot 1 en lot 2) met een oppervlakte van respectievelijk 668m² en 670m² voor het oprichten van een open eengezinswoning met maximaal 2 bouwlagen en een plat dak.  De woning wordt opgericht op 6 meter uit de rooilijn van de Beverzakstraat en de Koolstraat en op minimum 3 meter van de zijdelingse perceelgrenzen. De achtertuinzone is minimum 10 meter diep. De bouwstrook heeft een maximale breedte van respectievelijk 12,57 meter en 14,45 meter en een maximale diepte van 12 meter. 

Op het te verkavelen perceel zijn nog een kippenren en omheining aanwezig. Deze zullen worden verwijderd. Tegen de rooilijn van de Joutstraat komen enkele oude inlandse

eiken voor, alsook op het openbaar domein ter hoogte van de Koolstraat. Deze bomen blijven behouden.

Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving

Het voorzien van 2 open ééngezinswoningen, met een kleinschalige ondergeschikte nevenbestemming op het gelijkvloers of een zorgwoning, in een woonomgeving, is functioneel inpasbaar in de onmiddellijke en ruime omgeving. 

Mobiliteitsimpact

De last van het autobezit kan niet volledig op het openbaar domein worden afgeschoven.

Het stallen van voertuigen dient op eigen terrein georganiseerd te worden. Voertuigen kunnen onoverdekt gestald worden in de voor- en/of zijtuin. Overdekt kunnen de voertuigen gestald worden in een inpandige garage en/of carports binnen het hoofdvolume en/of de zijtuinstrook.

De schaal van de voorgenomen werken

In de omgeving is een diversiteit van bouwvolumes aanwezig gaande van 1 bouwlaag tot 2 bouwlagen met schuin of plat dak. Een maximale bouwdiepte van 12 meter op het gelijkvloers en op de verdieping, een maximale kroonlijsthoogte van 6,5 meter en een plat dak past zich goed in in deze omgeving.  Er kan een woning worden opgericht met een vloeroppervlakte van respectievelijk 301,68m² en 346,8m², hetgeen aansluit met de schaal van de omliggende woningen. Als materiaal wordt binnen de verkavelingsvoorschriften opgelegd dat dit in overeenstemming moet zijn met de omgeving.

Het ruimtegebruik en de bouwdichtheid

De inplanting van de woning wordt voorzien op 6 meter uit de rooilijn van de Beverzakstraat en de Koolstraat en op minimum 3 meter van de zijdelingse perceelsgrenzen. Deze inplanting sluit aan bij de aanpalende woningen. 

Er worden bijgebouwen tot 40m² voorgesteld.   Gelet op het feit dat de loten grenzen aan respectievelijk 2 en 3 gemeentewegen waardoor de achtertuinstrook stedenbouwkundig ook als voortuinstrook wordt aanzien, en gelet op de aanwezigheid van de bomen, kan er geen vrijstaand bijgebouw aanvaard worden. Omdat de bouwstroken voldoende ruim zijn kan er inpandig in het hoofdvolume, naast eventueel een garage/carport, ook een berging voorzien worden.  In de zijtuinstrook – ter hoogte van de gemeenschappelijke perceelgrens - kan er eveneens een carport opgericht worden. Hierdoor wordt de achtertuin volledig gevrijwaard van bebouwing.

Door het oprichten van 2 woningen wordt een woondichtheid bekomen van ca. 14,95 woningen per hectare wat niet kan worden aanvaard in deze omgeving. Het perceel is gelegen binnen woongebied en het bevindt zich binnen de afbakening regionaal-stedelijk gebied, maar is volledig aan de buitenrand hiervan gelegen, nabij natuur- en landschappelijk waardevol gebied en niet in of nabij het centrum of een kern. Op deze locatie is verdichting niet wenselijk.

Tegen de rooilijn van de Joutstraat komen enkele oude inlandse eiken voor, alsook op het openbaar domein ter hoogte van de Koolstraat. Deze bomen worden behouden volgens de aanvraag en mogen dus niet worden gerooid. 

Geopunt luchtfoto zomer 2021

Op bovenstaande luchtfoto blijkt dat de bouwstrook van lot 2 voor een gedeelte onder de kruin van de aanwezige bomen gelegen is. Er zal m.a.w. gewerkt worden onder de kruinprojectie wat het behoud van enkele bomen in gedrang brengt, hetgeen niet kan worden aanvaard. De aanwezige bomen zorgen immers mee voor het groene, landelijke karakter van de gemeente Zonhoven en mogen enkel worden gerooid indien de boom / bomen in slechte toestand zijn of een gevaar vormen. Dit dient gestaafd te worden met een verslag van een European TreeTechnician.

Het voorstel van verkaveling zoals het nu is ingediend, kan dus onmogelijk gerealiseerd worden zonder enkele aanwezige bomen zwaar te beschadigen en/of te rooien.

Bovendien zal de kwaliteit van lot 2 onvoldoende zijn door de aanwezigheid van de bomen.  De beperkte afstand tot de woning zal voor hinder zorgen.  De aanleg van een terras achter de bouwzone is niet mogelijk zonder bomen te beschadigen.  De tuinzone zal volledig in de schaduw liggen gezien de inplanting van de bomen langs de zuidelijke perceelsgrens.  Zonnepanelen zullen onvoldoende rendement opleveren.

Visueel-vormelijke elementen

In de omgeving is een diversiteit van bouwvolumes aanwezig gaande van 1 bouwlaag tot 2 bouwlagen met schuin of plat dak. Het voorgestelde profiel in de verkavelingsvoorschriften sluit aan bij deze in de omgeving. Als materiaal wordt binnen de verkavelingsvoorschriften opgelegd dat dit in overeenstemming moet zijn met de omgeving.  

Cultuurhistorische aspecten

Niet van toepassing.

Bodemreliëf

Het betreft een vrij vlak terrein.  Een ophoging van het bodemreliëf is slechts toegelaten tot op gelijke hoogte of tot op maximaal 30cm boven het straat- of trottoirniveau. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de kelder en/of funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.

Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

Er wordt geen hinder verwacht door voorliggende aanvraag m.b.t. de veiligheid in het algemeen. Wel dient er opgemerkt te worden dat de aanwezigheid van de bomen er voor zorgt dat de tuinzones en de achterzijde van de woningen voor een groot deel van het jaar in de schaduw gelegen zijn, hetgeen niet alleen een negatieve impact heeft op het gebruiksgenot van de woningen maar ook op de gezondheid van de bewoners.

De aanvraag voldoet niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving omwille van de te hoge woondichtheid, de aantasting van het groene straatbeeld en de negatieve impact van de bomen (schaduwvorming) op het gebruiksgenot van de te realiseren woningen en op de gezondheid van de bewoners.

BESPREKING VAN DE ADVIEZEN

1.- Het advies van 31/01/2023 van de Watergroep is voorwaardelijk gunstig:

“Advies Ontwerpbureau
 Volledig gunstig advies met voorwaarden

Voor de uitrusting van de verkaveling met een drinkwaterleiding op het openbaar domein moet door de initiatiefnemer onderstaande betaald worden:

• een forfaitaire kost per bebouwbaar kavel
• een kost voor ontwerp en veiligheidscoördinatie per project

Wanneer aan alle voorwaarden is voldaan zal De Watergroep de gemeente hiervan op de hoogte brengen, pas dan zal de gemeente cfr. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening een verkoopbaarheidsattest afleveren.

Iedere wooneenheid dient over een afzonderlijke watermeter te beschikken.
De plaats van de watermeter dient te beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.
 De kosten van de nieuwe aftakkingen zijn ten laste van de individuele aanvragers.

Bijkomende informatie kan u vinden op : www.dewatergroep.be”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.

2.- Het advies van 17/01/2023 van Proximus is gunstig: “Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht. Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project. Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800. In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.

3.- Het advies van 31/01/2023 van de Dienst Facilitair Management is voorwaardelijk gunstig: 

“Gunstig voor de verkaveling zoals voorgesteld mits rekening wordt gehouden met volgende voorwaarden:

Door de aanwezigheid van redelijk wat monumentale bomen, vnl. eiken, op het terrein, en het gegeven dat deze op minder dan 10 meter van de te bebouwen zones staan, zouden we graag volgende opgenomen zien in de verkavelingsvoorschriften:

- De aanwezige bomen dienen maximaal bewaard te blijven,

- Snoeiwerken aan de bomen dienen aan volgende voorwaarden te voldoen:

• Bij opkronen worden enkel de onderste takken wegehaald zodat er een vrije doorgangshoogte van 4 meter wordt bereikt,
• Schurende takken worden verwijderd om zo wonden te vermijden,
• Er wordt maximaal 1/3 van het kroonvolume in één keer weggehaald,
• Het maken van snoeiwonden met een diameter groter dan 10 centimeter dient ten alle tijden vermeden te worden.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij het advies dat de aanwezige bomen maximaal dienen bewaard te blijven. Zoals hierboven reeds gesteld blijkt dat de bouwstrook van lot 2 voor een gedeelte onder de kruin van de aanwezige bomen gelegen is. Er zal m.a.w. gewerkt worden onder de kruinprojectie wat het behoud van enkele bomen in gedrang brengt, hetgeen niet kan worden aanvaard. Lot 2 zal door de aanwezigheid van de bomen te weinig kwaliteit hebben.  Het voorstel van verkaveling zoals het nu is ingediend, kan dus onmogelijk gerealiseerd worden zonder enkele aanwezige bomen zwaar te beschadigen en/of te rooien.

4.- Het advies van 27/01/2023 van Fluvius System Operator is voorwaardelijk gunstig:

“Als bijlage sturen wij u ons advies naar aanleiding van de aanvraag van De heer Johan Paquay voor de opmaak van een studie voor de uitrusting van bovenvermelde project.

Als U opmerkingen heeft, hadden wij deze graag ontvangen vóór 25 februari 2023.

Gelieve deze voorwaarden op te nemen in de omgevingsvergunning. Het omgevingsloketnummer is: 2022172073

De loten mogen pas worden verkocht wanneer de offerte met alle daarin beschreven  verplichtingen door De heer Johan Paquay werd ondertekend voor akkoord en vervolgens de facturen m.b.t. deze offerte vereffend zijn. U wordt hiervan in kennis gesteld van zodra de voorwaarden voldaan zijn. Het volledige projectreglement kunt u raadplegen op www.fluvius.be of op eenvoudig verzoek aanvragen.

Indien u nog vragen hebt of bijkomende informatie wenst, kunt u ons altijd contacteren.

Naar aanleiding van uw vraag hebben wij een studie opgemaakt voor de aanleg en/of aanpassingen van de nutsleidingen voor het bovenvermeld project en dit op basis van de gegevens waarover wij vandaag beschikken.

Voor uw project zijn volgende werken van toepassing en noodzakelijk:

- Aanleg van nieuwe nutsleidingen voor elektriciteit

- Kabeldistributie reeds aanwezig

Deze voorwaarden worden gelijktijdig overgemaakt aan u en aan het betrokken college van burgemeester en schepenen van de gemeente Zonhoven, die de voorwaarden mee zal opnemen in de omgevingsvergunning.

Bij een eventuele wijziging, zeker indien het gaat om een wijziging van de gevraagde vermogens, of herverkaveling, moet u een nieuwe aanvraag indienen. Op basis van de gewijzigde gegevens zullen wij een studie uitvoeren om te bepalen of een netuitbreiding en/of het plaatsen van een nieuwe distributiecabine vereist is om het project te kunnen aansluiten. De bouwheer dient in dat geval een grond of lokaal op het gelijkvloers ter beschikking te stellen voor deze distributiecabine.

De aansluitingskosten van de individuele woningen, appartementen of panden zijn niet inbegrepen in deze voorwaarden, zij worden later met de offerte voor aansluiting afgerekend. Bijkomende kosten die moeten worden gemaakt naar aanleiding van het verplaatsen van bestaande leidingen of installaties, kunnen afzonderlijk worden aangerekend na de vaststelling van de noodzaak tot verplaatsing.

Indien u deze werken wenst te laten uitvoeren, verzoeken wij u dit document voor akkoord te ondertekenen en terug te sturen via het digitaal omgevingsloket via ('Acties' > 'Versturen bericht') of via bovenstaand e-mailadres.

De volledige reglementering kunt u raadplegen op www.fluvius.be. U dient deze na te leven.

Het detail van de voorwaarden en de daaraan verbonden financiële tussenkomsten zijn opgenomen in onderstaande tabel.

De voorwaarden blijven 6 maanden geldig.

U wenst geen aardgas voor dit project. U dient dan wel de toekomstige perceel- of gebouweigenaars in kennis te stellen van het ontbreken van aardgas binnen dit project. Individuele klanten die na de realisatie van het project nog wensen aan te sluiten op het aardgasnet zullen de kost voor de netuitbreiding moeten dragen.

Riolering:

Voor de activiteit riolering, kunnen deze loten/woningen aangesloten worden op de riolering in de aanpalende straat.

De toekomstige eigenaars van de respectievelijke loten/woningen dienen voor hun rioolaansluiting een aanvraag in te dienen bij Fluvius, telefonisch via 078 35 35 34 of online via www.fluvius.be/aansluitingen. Wij raden de klanten ten zeerste aan om zo vroeg mogelijk een aansluitingsaanvraag riolering in te dienen bij Fluvius vooraleer de grondwerken op privé aan te vatten. De mogelijke diepte van aansluiting is pas gekend na plaatsing van de huisaansluitputjes door Fluvius. De klant dient de privé-riolering op deze 

diepte af te stemmen.

De eigenaars dienen een vergoeding voor de 1ste ingebruikname te betalen.

Indien de huisaansluitputjes reeds voorafgaandelijk geplaatst werden op het perceel, ontslaat dit de klant niet van het indienen van een aansluitingsaanvraag bij Fluvius. De klant mag, na het doorlopen van de aanvraagprocedure, dan zelf aansluiten op de huisaansluitputjes. Fluvius zal dan niet meer ter plaatse komen, om de verbinding van de aansluitputjes naar de privé-riolering te maken.

Indien de huisaansluitputjes nog niet geplaatst zouden zijn op het perceel en de privériolering werd wel reeds uitgevoerd tot op de grens openbaar/privé, zal Fluvius op het moment van de plaatsing van de huisaansluitputjes (na aanvraag procedure), deze putjes met de privé-riolering (indien technisch mogelijk) verbinden.

De klant dient zelf in te staan voor het plaatsen van de privé-riolering voor zijn nieuwe woning en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake. Voor meer info kan u terecht op www.fluvius.be/aansluitingen.

Indien de privé-riolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs indien dit niet expliciet door de omgevingsvergunning opgelegd is, behoudt Fluvius het recht om de woning niet aan te sluiten op het rioleringsnet. Dit gescheiden stelsel op privaat terrein dient doorgetrokken te worden met afzonderlijke leidingen vuilwater en indien van toepassing regenwater tot aan de huisaansluitputjes.

Fluvius voorziet per aansluiting 1 vuilwaterhuisaansluitputje met aansluitdiameter 125 mm en indien van toepassing 1 regenwaterhuisaansluitputje met aansluitdiameter 160mm op privé-grond (net achter de rooilijn) en zal instaan voor de aansluiting van deze privé-riolering op het rioleringsnet op openbaar domein.

Door de invoering van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privériolering verplicht vanaf 1 juli 2011. De lijst van Fluvius erkende keurders kan u vinden op: 

www.fluvius.be/nl/thema/aansluitingen/keuring-riolering.

Verdere verloop van de procedure:

Als u akkoord gaat met de voorwaarden van deze offerte, starten wij met de voorbereiding van het dossier, nemen wij de uitvoering ervan op in onze planning en versturen wij u de bijhorende facturen.

Na uw akkoord, moet u rekening houden met een termijn van minimum 120 werkdagen voor de start van de infrastructuurwerken.

U moet ook rekening houden met de levertermijn van materialen en eventuele vergunningen. Ten vroegste 8 weken nadat uw facturen zijn betaald, kunnen de werken worden aangevat.

Na ontvangst van uw akkoord wordt de factuur opgemaakt om deze binnen de 30 dagen te betalen.

Er moet een nieuwe aanvraag worden ingediend bij wijziging of herverdeling. De overeenkomst vervalt als de omgevingsvergunning wordt geweigerd.

De gemeente wordt in kennis gesteld als u aan alle voorwaarden heeft voldaan. De gemeente zal dan volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening een verkoopbaarheidsattest afleveren. 

De omgevingsvergunning die reeds is afgeleverd mag in uitvoering gebracht worden.

Wij hopen u met deze informatie van dienst te zijn. Indien u hieromtrent nog vragen hebt, kunt u ons altijd contacteren.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden. 

5.- Op 7/02/2023 liet de Provincie Limburg, Dienst Water en Domeinen weten geen advies uit te brengen.

“Voor voorliggend dossier is geen advies vereist van de afdeling Waterbeheer.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt hiervan akte.

Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de voorgenomen aanvraag de ruimtelijke draagkracht van het gebied overschrijdt. De aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening zoals hoger gemotiveerd.

EINDADVIES

Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake ruimtelijke ordening, maar dat het voorgestelde ontwerp niet verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.

De aanvraag is niet vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het verkavelen van een grond in 2 loten voor open bebouwing (lot 1 en lot 2).

De aanvraag voldoet niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving omwille van de te hoge woondichtheid, de aantasting van het groene straatbeeld en de negatieve impact van de bomen (schaduwvorming) op het gebruiksgenot van de te realiseren woningen en op de gezondheid van de bewoners.

Bijgevolg adviseert de gemeentelijke omgevingsambtenaar het dossier ongunstig voor het verkavelen van een grond in 2 loten voor open bebouwing (lot 1 en lot 2) zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden.