VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Dossiernummer: 2022/00265
Referentie omgevingsloket: OMV_2022150215
De aanvraag, ingediend door mevrouw Jessica Vonckers met als contactadres Kermtstraat 126 te 3512 Hasselt en de heer Johny Reynders met als contactadres Kermtstraat 126 te 3512 Hasselt, werd ontvangen op 10/11/2022 en op 07/12/2022 ontvankelijk en volledig verklaard.
De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Katschotseweg 13, kadastraal gekend als afdeling 2 sectie C nr. 795F.
De aanvraag gaat over de sloop van alle bestaande constructies en de bouw van een eengezinswoning met kelder en met carport tot tegen de perceelsgrens.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).
| De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in: woongebieden en agrarische gebieden. De locatie is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg. De locatie bevindt zich in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan ‘Afbakening regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk’, goedgekeurd op 20 juni 2014 De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoordelijk vergunde en niet vervallen verkaveling. Volgende verordeningen zijn van kracht: algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997 gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 23 juni 2006 gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005 gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009. |
2. Historiek
| Volgende dossiers zijn relevant:
|
3. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag
| Beschrijving van de plaats en omgeving Het perceel bevindt zich aan de Katschotseweg, een gemeenteweg in het midden van de gemeente Zonhoven, buiten de kern. De nabije en ruimere omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande eengezinswoningen, gelegen in een woonlint met achterliggend agrarisch gebied of parkgebied. De bebouwing bestaat veelal uit één, soms uit twee bouwlagen onder voornamelijk hellende daken, en is voornamelijk afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen. Op het perceel bevindt zich een eengezinswoning met verschillende aangebouwde bijgebouwen en enkele vrijstaande bijgebouwen waarvan er één in agrarisch gebied gebouwd is. Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen De aanvraag betreft het slopen van de bestaande constructies en verhardingen en de bouw van een eengezinswoning met kelder en met een carport en inrit tot op de rechter perceelsgrens. De aanvrager wil een eengezinswoning bouwen op een perceel van 1466m². Daarbij is het de bedoeling dat de bestaande constructies en verhardingen gesloopt worden. Een bestaand vrijstaand bijgebouw dat als te slopen is aangeduid bevindt zich in agrarisch gebied. De woning wordt ingeplant op tenminste 9,92 meter van de as van de voorliggende weg en op minimaal 3,01 meter van de zijdelingse perceelsgrenzen. De diepte van de voortuin bedraagt 4,84 meter. Aan de rechterzijde wordt er vanaf de voorgevel een carport met 2 naast elkaar liggende parkeerplaatsen voorzien tot op de rechter perceelsgrens en met een bouwdiepte van 10,36 meter. Ze biedt zicht op de achtertuin over een breedte, mede door de gesloten afsluiting op de rechter perceelsgrens, van 2,32 meter. Door dit aangebouwd bijgebouw bedraagt de werkelijke bouwbreedte 13,39 meter oftewel circa 84% van de breedte van het perceel. Door het deels open karakter van de carport en de bouwbreedte van de woning op de verdieping reduceert het effect van de bouwbreedte naar 10,36 meter of ongeveer 65% van de perceelsbreedte. De woning met een totale horizontale dakoppervlakte van 227,49m² heeft op het gelijkvloers een bouwdiepte van 16,98 meter en op de verdieping van 10 meter. De dakrandhoogte bedraagt 6,51 meter ten opzichte van het nieuwe maaiveld. Het maaiveld wordt plaatselijk met 6cm opgehoogd tot op maximaal 35 cm boven de as van de voorliggende weg. De woning wordt volledig onderkelderd. De vloer van de kelder ligt 2,73 meter onder het nieuwe maaiveld. De gevels van de woning worden uitgevoerd in architectonisch beton, afgewisseld met keramische geveltegels. Het buitenschrijnwerk, de dakrand en de dorpels worden uitgevoerd in een bronskleurig geanodiseerd aluminium. De ramen aan de voorkant worden deels afgeschermd door houten spijlen. Met uitzondering van de inrit wordt de voortuin ontoegankelijk gemaakt voor het verkeer. |
4. RAADPLEGING EIGENAARS AANPALENDE PERCELEN
| De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning. De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd. De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De aangrenzende eigenaars werden aangeschreven conform artikel 83 van het besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning. De vereenvoudigde vergunningsprocedure artikel 83 werd gevolgd. Er werd geen bezwaar ingediend. |
5. Adviezen
| Er werden geen adviezen aangevraagd. |
6. Project-MER
| De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen. |
7. Inhoudelijke beoordeling
| Decretale beoordelingselementen In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Katschotseweg een voldoende uitgeruste openbare weg is. De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning. De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook. Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn. Zonering Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in collectief geoptimaliseerd buitengebied. Er is recent riolering aangelegd en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden. Watertoets & hemelwaterverordening Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte. Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen. Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening: De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 227,49 m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 10000 liter en recuperatie van het hemelwater voor 2 toiletten en een buitenkraantje. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening. De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren. Natuurtoets Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden. Erfgoed- & Archeologietoets Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving. Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m² en het goed zich niet in een beschermde archeologische site en ook niet in een vastgestelde archeologische zone bevindt. Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening Functionele inpasbaarheid De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar op deze locatie, nl. binnen woongebied. Mobiliteitsimpact De gemeente Zonhoven hanteert volgende parkeernorm voor een woning: 1,5 autostaanplaatsen naar boven afgerond. De aanvraag komt hieraan tegemoet, want ze voorziet 2 parkeerplaatsen. Schaal De totale feitelijke bouwbreedte van de woning bedraagt 84% van de perceelsbreedte. Door de carport gedeeltelijk open uit te voeren, wordt de visuele impact van de bouwbreedte wenselijk gereduceerd naar 60%. Aangezien sommige andere woningen in de omgeving op hun perceel horizontaal georiënteerd liggen, is deze breedte ook in het straatbeeld aanvaardbaar. De bouwdieptes van beide bouwlagen voldoen aan de doorgaans gehanteerde normen. Het terrein wordt plaatselijk met 0,06 meter opgehoogd waardoor de dakrandhoogte van 6,51 meter aanvaardbaar boven de norm van 6,5 meter uitkomt. Door de open bebouwing in de straat zorgt het effect van deze dakrandhoogte voor geen noemenswaardige hinder voor het straatbeeld. Ruimtegebruik en bouwdichtheid Gezien het een eengezinswoning blijft, blijft de woondichtheid op het perceel met 6,82 we/ha beneden de norm op deze locatie. Het niet bebouwde noch verharde gedeelte van het terrein bedraagt 81,41% en de verhardingsgraad van de voortuin bedraagt 34.91%. Beide waarden zijn in overeenstemming met de visie van de gemeente. Visueel-vormelijke elementen De ruime omgeving bestaat hoofdzakelijk uit woningen in een mengeling van klassieke, landelijke en eigentijdse stijlen. Hier en daar vindt men een blokwoning of een woning in een moderne stijl terug. De woning integreert zich goed in het straatbeeld. De aanvraag ondersteunt de modernisering van het straatbeeld zowel op het vlak van vorm als op het vlak van de gebruikte materialen. Het grote raam op de verdieping in de rechtergevel biedt uitzicht op de tuin van Katschotseweg 15. Omdat het raam zich in de trappenhal bevindt, vormt het geen problemen op het vlak van privacy. Cultuurhistorische aspecten Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar. Bodemreliëf Het maaiveld wordt beperkt gewijzigd in functie van de inplanting van de woning. De aanvraag verduidelijkt niet hoe de aansluiting op de aanpalende percelen zal gebeuren. Om hinder op vlak van o.a. de waterhuishouding te voorkomen, moeten volgende voorwaarden worden opgelegd:
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen Omwille van de veiligheid wordt er opgelegd dat gesloten afsluitingen en beplanting in de achteruitbouwstrook (lees: ook op de perceelsgrenzen) tot op een afstand van minimaal 5 meter van de rooilijn een hoogte van maximaal 1 meter mogen hebben. Dit wordt opgelegd in de vergunningsvoorwaarden. Door de aanvraag ontstaat er geen verdere hinder. De raadpleging van de eigenaars van de aanpalende percelen Er werd geen reactie ontvangen van de eigenaars van de aanpalende percelen. Beoordeling externe adviezen Er dienden geen adviezen gevraagd te worden. |
8. ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar omtrent het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat de sloop van alle bestaande constructies en de bouw van een eengezinswoning met kelder en met carport tot tegen de perceelsgrens zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden: