2023_CBS_00174 - OMV - Vergunning - Heuvenstraat 37 bus 1 t.e.m.12, 39, 41 en 41A - 2022/00250 - Goedkeuring

STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar

De aanvraag betreft het regulariseren van een kantoorruimte, een handelspand en 13 appartementen na afbraak van bestaand pand.

De aanvraag werd op 06/10/2022 ontvangen en op 04/11/2022 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.

De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.

Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 14/11/2022 tot en met 13/12/2022, gesloten met 0 bezwaarschriften.

HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT

Stedenbouwkundig

• 7204.V.157: Op 08/08/1966 werd een verkavelingsvergunning verleend, deze is ondertussen vervallen.
• 1947/00002: Op 09/07/1947 werd een stedenbouwkundige vergunning verleend voor het bouwen van een woon- en winkelhuis te Heuvenstraat 37-39.
• 1948/00003: Op 13/10/1948 werd een stedenbouwkundige vergunning verleend voor het bouwen van een woonhuis te Heuvenstraat 39.
• 1957/00005: Op 28/06/1957 werd een stedenbouwkundige vergunning verleend voor het bouwen van een bakkerij te Heuvenstraat 41.
• 1966/00001: Op 05/01/1966 werd een stedenbouwkundige vergunning verleend voor de verbouwing en uitbreiding van een woonhuis en winkel te Heuvenstraat 35, 35A en 37.
• 1971/00068: Op 13/08/1971 werd een stedenbouwkundige vergunning verleend voor het verbouwen van een woonhuis tot winkelhuis te Heuvenstraat 39.
• 1986/00054: Op 06/06/1986 werd een stedenbouwkundige vergunning verleend voor het bouwen van een garage te Heuvenstraat 39.
• 1993/00148: Op 08/11/1993 werd een stedenbouwkundige vergunning verleend voor het verbouwen van een woonhuis te Heuvenstraat 39.
• 1994/00013: Op 30/11/1995 werd een stedenbouwkundige vergunning verleend door de Deputatie voor een toegangsdeur te Heuvenstraat 41.
• 2002/09053: Op 1/10/2002 werd een stedenbouwkundige vergunning verleend voor de regularisatie, namelijk het wijzigen in functie van handelsruimte met woning over 2 percelen naar een handelsruimte met woning op 1 perceel, garage op rechter perceelgrens, kamer op verdieping, terras op zolderverdieping en overkapping op gelijkvloers te Heuvenstraat 37.
• 2007/10854: Op 10/03/2008 werd een stedenbouwkundige vergunning verleend voor het regulariseren van reclameborden en luifels te Heuvenstraat 41.

Omgevingsvergunning

• 2019/00315: Op 16/06/2020 werd er een omgevingsvergunning afgeleverd voor het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van een kantoorruimte en 12 appartementen.
• 2021/00298MM: Op 03/11/2021 werd akte genomen van een tijdelijke bronbemaling voor een totaaldebiet van 35.416 m³ voor de realisatie van 12 appartementen met ondergrondse parkeergarage.
• 2022/00052: Op 16/08/2022 werd er een omgevingsvergunning geweigerd voor het regulariseren van een kantoorruimte, een handelspand en 13 appartementen.

Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.

Milieu

Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.

OPENBAAR ONDERZOEK

Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld. Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden. Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 14/11/2022 tot en met 13/12/2022.

Er werden geen bezwaren ingediend.

ADVIEZEN

Agentschap Wegen en Verkeer (AWV)

Brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg

De Watergroep

Inter 

Fluvius 

Dienst Patrimonium 

Dienst Mobiliteit

Dienst Lokale Economie

Proximus

Dienst Facilitair Management

MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE

Het project komt voor op bijlage III van het project-mer-besluit wat maakt dat een project MER opgemaakt moet worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screening kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken.  Er werd een project-m.e.r.-screening bij de aanvraag gevoegd. De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de screening bleek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

STEDENBOUWKUNDIG ADVIES

TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN

OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

Gewestplan

De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).

Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering. Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel. 

De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.

Stedenbouwkundige verordeningen

Hemelwater

De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.

De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte meergezinswoning met kantoor en handelsruimte, met een horizontale dakoppervlakte van 316m² en nieuw aangelegde verharding met een oppervlakte van 511m² een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 10.000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik en een buitenkraan. De hemelwaterput wordt uitgevoerd in de vorm van een ruimte in de kelder.  Gezien het volledige perceel onderkelderd wordt, is het niet mogelijk een infiltratievoorziening te plaatsen.  Om die reden voorziet men een bufferbekken van 20.000 liter in de kelder waarnaar de hemelwaterput overloopt.  Het bufferbekken beschikt over een noodoverloop naar een pompput die aangesloten wordt op de riolering.  Er wordt een afwijking aangevraagd op de verordening voor dit alternatief voor infiltratie. De daken worden zoveel mogelijk uitgevoerd als groendaken, wat zorgt voor een vertraging van de buffering. 

Betreffende het hemelwater wordt in het advies van Fluvius d.d. 14/12/2022 het volgende aangehaald:

“Volgens het besluit van de Vlaamse Regering van 05/07/2013 gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, in voege sinds 01/01/2014, dient het opgevangen hemelwater in eerste instantie zoveel mogelijk gebruikt te worden voor het spoelen van de toiletten, een buitenkraan voor het wassen van de auto, het besproeien van de tuin, … en eventueel voor de wasmachine. Een stedenbouwkundige vergunning kan enkel worden afgeleverd als op de hemelwaterput een operationele pompinstallatie wordt

aangesloten. De pomp en/of de aftappunten staan niet ingetekend op het rioleringsplan.”

De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening indien er voldaan wordt aan de

voorwaarden gesteld in het advies van Fluvius d.d. 14/12/2022.

Riolering

Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”. Een individuele voorbehandelinginstallatie (septische put) moet niet aangelegd worden.

Met betrekking tot de riolering werd de aanvraag voor advies voorgelegd aan Fluvius.

Het advies van 14/12/2022 van Fluvius is voorwaardelijk gunstig:

“Naar aanleiding van uw brief/mail van 05-11/2022 over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project, kadastrale gegevens 71443E1135/00A000 , kunnen we een voorwaardelijk gunstig advies geven, op voorwaarde dat voldaan wordt aan de hierna volgende opmerkingen:

In uw gemeente is Fluvius actief voor volgende disciplines: Aardgas, Elektriciteit, Openbare verlichting, Kabeldistributie, Riolering.

De bouwpromotor moet voldoen aan de reglementeringen van de nutsmaatschappijen en in dit geval hier in het bijzonder het verkavelingsreglement "Reglement voor verkavelingen en bouwprojecten ". Dit reglement kan u en de bouwpromotor terugvinden op onze website www.fluvius.be.

Elektriciteit: 

De bouwheer dient Fluvius alle gegevens te bezorgen met betrekking tot gevraagde vermogens om de tussenkomst die de bouwpromotor dient te betalen, te bepalen.

De bouwheer dient zijn aanvraag te doen op de website www.fluvius.be, via ‘Mijn Fluvius’ nadat de bouwvergunning is verleend. Dit dient tijdig te gebeuren zodat de aanvraag op een efficiënte manier kan afgehandeld worden en de uitvoering tijdig kan gebeuren. Bij de aanvraag engageert de aanvrager zich tot het betalen van de studiekosten.

Indien bij de definitieve aanvraag blijkt dat de gevraagde vermogens buiten de standaardnormen vallen kan onze visie nog wijzigen in functie van de gevraagde vermogens. De kosten voor de eventueel te verplaatsen leidingen vallen integraal ten laste van de aanvrager. 

De bestaande distributiecabine elektriciteit op het perceel dient geïntegreerd te worden in het nieuwe project. Voor aanvang van de werken dient er contact opgenomen te worden met Bart Renckens (gsm 0495 58 63 67) om de nodige veiligheidsafspraken te maken.

Bij uw aanvraag voor een aansluiting elektriciteit en/of gas is het aan te raden meteen ook uw aanvraag voor de aansluiting op kabeltelevisie te doen. Dit zal helpen om tot een vlotte uitvoering te komen van alle aansluitwerken. Aansluitingen elektriciteit, gas en kabeltelevisie zijn aan te vragen op de algemene site www.fluvius.be waarna een infobrochure toegestuurd wordt.

Algemene voorschriften:

• Gasafsluiters, distributienetten van elektriciteit aardgas en kabeltelevisie (boven- en ondergronds) moeten steeds en gemakkelijk bereikbaar zijn en vrij blijven van ieder obstakel.
• Voor de aansluiting op kabeltelevisie is er in het teller lokaal elektriciteit voldoende ruimte te voorzien voor de plaatsing van de aansluitpunten. Afhankelijk van de lengte van de aansluitkabels kan het zijn dat de aansluitpunten verspreid zijn over het gebouw. De locatie van deze aansluitpunten wordt in samenspraak met Fluvius bepaald. Alle aansluitpunten moeten ten alle tijden bereikbaar zijn voor onze technici. Dit gebeurt via een sleutelkastje die in overleg geplaatst wordt.
• In de meterlokalen mogen geen afvoerleidingen, waterleidingen of dergelijke voorzien zijn.
• Alle meterlokalen bevinden zich direct aan de straatzijde en zijn voldoende ruim bemeten. Er moet voor de meters steeds een vrije doorgang blijven van 80cm ten opzichte van een muur of ander obstakel.
• Nuttige vrije hoogte van de meterlokalen bedraagt minimaal 2m over de ganse vloeroppervlakte.
• De boven- en onderverluchting van gasmeterlokalen moeten steeds rechtstreeks met de buitenlucht in verbinding staan.

Aardgas: 

Cfr. het Energiedecreet van 8/5/2009 en het Energiebesluit van 19/11/2010 de details voor de klant staan in bijgevoegde wetteksten, specifiek Artikel 4.1.61/1 en Artikel 3.1.62 §2-2° en §3 mag Fluvius sinds 1 januari 2022 appartementen vanaf 15 wooneenheden niet meer op het gasnet aan te sluiten als hoofdverwarmingssysteem.

Riolering: 

Voor riolering dient voldaan te worden aan de gewestelijke en/of provinciale stedenbouwkundige verordeningen inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater die in uw gemeente van kracht zijn.

Fluvius doet geen nazicht van de bepalingen van deze verordening. Dit advies handelt over de aansluitbaarheid op het openbaar saneringsnetwerk.

1. Algemene bepalingen voor riolering en waterafvoer

De aanvrager dient het Algemeen Waterverkoopreglement, de aanvullende voorwaarden en de aanvullende technische voorschriften van Fluvius na te leven.

De aanvrager dient ook de voorwaarden zoals bepaald in afdeling 6.2.2. van Vlarem II voor de afvoer van hemel- en afvalwater na te leven.

De aanvrager staat in voor de plaatsing van de privériolering voor het bouwproject en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake. Zo dient hij onder meer te voldoen aan de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (GSV ‘hemelwater’) van 5/07/2013.

Als voor het bouwproject een aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel noodzakelijk is, dient de aanvrager zo snel mogelijk na het bekomen van de bouwvergunning een aanvraag tot aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel aan te vragen. Dit kan online via www.fluvius.be. Van zodra de aansluitputjes (1 DWA- & 1 RWA-putje) geplaatst zijn, is de effectieve plaats en diepte van de aansluiting gekend. De privéwaterafvoer dient hierop afgestemd te worden. Alle maatregelen die de aanvrager dient te nemen tot het aanpassen van de privéwaterafvoer om te kunnen aansluiten, als niet aan deze voorwaarden voldaan wordt, zijn ten laste van de aanvrager.

Alleen Fluvius of een door ons aangestelde uitvoerder zorgt voor de realisatie van het gedeelte van de aansluiting op het openbaar domein tot aan de perceelsgrens van het privédomein.

Als de privériolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs als dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning werd opgelegd, behoudt Fluvius zich het recht voor om dit perceel niet aan te sluiten op het openbaar rioleringsstelsel.

Als de bouwplannen en meer specifiek het rioleringsplan niet in overeenstemming zijn met deze voorschriften, hebben deze voorschriften voorrang.

2. Specifieke bepalingen voor riolering en waterafvoer voor dit bouwproject

Bij de sloop van een pand dient de bestaande huisaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel tijdelijk buiten gebruik gesteld te worden door de aanvrager en wel op zo een manier dat de huisaansluiting water- en gronddicht afgesloten wordt en detecteerbaar blijft op eigen terrein. 

Bij de aanleg van een nieuwe privéwaterafvoer dient de bouwheer de bestaande rioleringsaansluiting te detecteren en te hergebruiken. De nieuwe privéwaterafvoer voor vuilwater en eventueel hemelwater dient ter hoogte van de rooilijn tot aan en niet dieper dan de bestaande huisaansluiting gebracht te worden. Ter hoogte van de bestaande huisaansluiting voorziet de bouwheer aan de rooilijn op het privéterrein aparte controleputjes, één voor de vuilwaterafvoer en één voor de hemelwaterafvoer, indien deze nog niet aanwezig zijn.
Dit ontslaat de bouwheer niet van het indienen van een aanvraag tot heraansluiting op het openbaar rioleringsstelsel bij Fluvius. De aanvraag is terug te vinden op www.fluvius.be.

Een keldergarage/keldertoegang houdt altijd een risico van wateroverlast in de kelder in. Om de terugstuwing van het rioolwater uit het openbaar rioleringsstelsel naar de kelder te vermijden, dient het afvalwater en het hemelwater (komende van de inrit naar de keldergarage) opgepompt te worden. Het is dan ook heel belangrijk dat te allen tijde een reservepomp aanwezig is om bij uitval van een pomp deze te kunnen vervangen of nog beter beide pompen in dezelfde pompput plaatsen en ze alternerend laten pompen. Het buffervolume van de pompput en het pompdebiet dienen zodanig gedimensioneerd te zijn dat extreme buien kunnen afgevoerd worden. Het buffervolume dient zodanig te zijn dat bij uitval van de pomp ten minste de 2-jaarlijkse bui gebufferd kan worden (30 liter buffer/m² hellende inrit naar de kelder). De helling naar de keldergarage/keldertoegang wordt best zo kort mogelijk gehouden (= steile helling) zodat de oppervlakte die naar de keldergarage/keldertoegang afwatert beperkt blijft. Andere verhardingen of daken mogen niet aangesloten worden op de hemelwaterafvoer van de keldergarage/keldertoegang. Het opgepompte hemelwater van de inrit naar de keldergarage/keldertoegang dient aangesloten te worden op de infiltratievoorziening en niet rechtstreeks naar de straatriolering. De pompput in de kelder mag niet gebruikt worden voor de afvoer van grondwater (drainage). De eventuele vuilwaterafvoeren (wasmachine, uitgietbak, WC, …) in de kelderverdieping dienen op een aparte vuilwaterpomp aangesloten te worden die het vuilwater oppompt naar de vuilwaterafvoerleiding.

Groendaken worden best niet aangesloten op de regenwaterput, maar rechtstreeks op de infiltratievoorziening, omdat dit water niet geschikt is voor hergebruik.

Volgens het besluit van de Vlaamse Regering van 05/07/2013 gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, in voege sinds 01/01/2014, dient het opgevangen hemelwater in eerste instantie zoveel mogelijk gebruikt te worden voor het spoelen van de toiletten, een buitenkraan voor het wassen van de auto, het besproeien van de tuin, … en eventueel voor de wasmachine. Een stedenbouwkundige vergunning kan enkel worden afgeleverd als op de hemelwaterput een operationele pompinstallatie wordt aangesloten. De pomp en/of de aftappunten staan niet ingetekend op het rioleringsplan.

We raden aan om:

• Geen sifonputjes te plaatsen op de vuilwaterafvoerleiding(en) aangezien deze putjes vaak verstoppen en in principe alle waterafvoeren in de woning een waterslot/sifon hebben.
• Het opgeslagen water van de hemelwaterput optimaal te gebruiken voor eventueel het spoelen van de toiletten, een buitenkraan voor het wassen van de auto, het besproeien van de tuin, … en eventueel voor de wasmachine.
• Een terugslagklep te plaatsen op de overloop van de hemelwaterput om terugstuwing vanuit de riolering te vermijden.
• Een ontluchting te voorzien op het private vuilwaterafvoerstelsel, eventueel via een ontluchtingspijp door het dak.
• Het is niet toegestaan om drainageleidingen aan te sluiten op de openbare riolering. Overeenkomstig de milieuwetgeving dient dit op eigen terrein geïnfiltreerd te worden.

3. Keuring privéwaterafvoer

Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van de privéwaterafvoer verplicht sinds 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12/1, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement. De keuring dient uitgevoerd te worden vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer.

Enkel de door Fluvius erkende keurders komen voor deze keuring in aanmerking (zie Keuring riolering | Fluvius).

Voor bijkomende informatie kan de bouwheer terecht op de infolijn van Fluvius 078 35 35 34.

Alvast bedankt om bovenstaande voorwaarden mee op te nemen in de stedenbouwkundige vergunning.”

Toegankelijkheid

De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid. Dit besluit trad in werking op 1 maart 2010. Volgens het advies van Inter Vlaanderen verleend op 29/11/2022 voldoet de aanvraag niet aan deze stedenbouwkundige verordening.

Naar aanleiding van dit ongunstig advies werden de plannen aangepast aan de opmerkingen van Inter en werd er een nieuwe projectinhoudversie V2 ingediend.  Volgens het advies van Inter Vlaanderen, verleend op 01/02/2023, voldoet de aanvraag (projectinhoudversie V2) aan deze stedenbouwkundige verordening.

“Aftoetsing toegankelijkheid bij de aanvraag van een omgevingsvergunning

In toepassing van art. 4.3.7.ⁱ , art. 4.3.3.ⁱⁱ en art. 4.3.4.ⁱⁱⁱ van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

In toepassing van het Besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheidi^v.

In toepassing van het Besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 tot vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Ministeriële omzendbrief van 3 april 2001 betreffende het voorbehouden van parkeerplaatsen voor personen met een handicap.

Ministeriële omzendbrief van 25 april 2003 betreffende parkeerplaatsen, voorbehouden voor personen met een handicap.

Gunstig

Dit advies bekijkt de wettelijke voorschriften op basis van de op plan afleesbare elementen in de vergunningsfase. Dit advies doet geen uitspraak over de integrale toegankelijkheid van het gebouw na volledige afwerking. Afwerkingselementen die niet op plan staan, bepalen immers in grote mate mee de toegankelijkheid van het geheel. U kan, tijdens het project, bij ons inlichtingen verkrijgen of een begeleidingstraject volgen om de integrale toegankelijkheid van uw project te garanderen.

1 Bijlage B26 verantwoordingsnota omgevingsvergunning:

Toegankelijkheidstoelichting / checklist inzake toegankelijkheid^v

• Er is een toegankelijkheidstoelichting niet aanwezig.
• Er worden geen afwijkingen aangevraagd

2 Toepassingsgebied

Dit advies is van toepassing op het (deel van het) gebouw dat gebouwd, herbouwd, verbouwd of uitgebreid wordt.

De aanvraag betreft:

• Art. 3: Gebouw(en) waarbij de totale publieke oppervlakte toegankelijke oppervlakte groter is dan 150 m² en kleiner of gelijk is aan 400 m².

• Het besluit is van toepassing op:

1° de gelijkvloerse nieuw te bouwen, te herbouwen, te verbouwen of uit te breiden publiek toegankelijke delen van een constructie;

2° de niet-gelijkvloerse nieuw te bouwen, te herbouwen, te verbouwen of uit te breiden publiek toegankelijke delen van een constructie, tenzij een vertrek op een andere verdieping of buiteninfrastructuur eenzelfde functie vervult en voldoet aan de bepalingen van dit besluit.

• Art. 3: Gebouw(en) waarbij de totale publieke oppervlakte toegankelijke oppervlakte groter is dan 400 m².

• Het besluit is van toepassing op: alle nieuw te bouwen, te herbouwen, te verbouwen of uit te breiden publiek toegankelijke delen van een constructie.

• Art. 5 Meergezinswoningen, waarbij de constructie na de handelingen toegangsdeuren tot wooneenheden bevat op meer dan twee niveaus en minstens zes wooneenheden hebben.

• Het besluit is van toepassing op: de nieuw te bouwen, te herbouwen, te verbouwen of uit te breiden gemeenschappelijke delen, met inbegrip van de publieke zijde van de toegangsdeuren tot elke wooneenheid.
• Voor die gebouwen, die uit verschillende aansluitende delen bestaan, zijn de bepalingen van de verordening die gelden voor de verdiepingen en voor de trappen naar andere niveaus alleen van toepassing op de onderdelen die toegangsdeuren tot wooneenheden op meer dan twee niveaus hebben.

Indien een aanvraag valt onder de toepassing van de Vlaamse stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid, dan dienen de normbepalingen van hoofdstuk III^vi te worden nageleefd. De normen, principetekeningen en bijkomende info kan teruggevonden worden op www.toegankelijkgebouw.be.

3 Normen

3.1 Algemene bepalingen

3.1.1 Algemene bepalingen (art.11-13):

• In alle delen van de constructie waarop dit besluit van toepassing is, moet voor een vrije en vlakke draairuimte worden gezorgd.
• Het traject naar publiek toegankelijke delen moet aangeduid worden door middel van natuurlijke gidslijnen of geleidelijnen.
• De obstakelvrije hoogte moet minstens 230 cm bedragen.

4 Bijkomende eisen bij verplicht advies volgens art. 4.3.4 VCRO

Artikel 4.3.4. uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, TITEL 4. Vergunningenbeleid:

• Een vergunning kan worden geweigerd indien uit een verplicht in te winnen advies blijkt dat het aangevraagde onwenselijk is in het licht van doelstellingen of zorgplichten die gehanteerd worden binnen andere beleidsvelden dan de ruimtelijke ordening.

Voor de toepassing van het eerste lid wordt onder “doelstellingen of zorgplichten” verstaan: internationaalrechtelijke, Europeesrechtelijke, wetskrachtige, reglementaire of beschikkende bepalingen die de overheid bij de uitvoering of de interpretatie van de regelgeving of het voeren van een beleid verplichten tot de inachtneming van een bepaalde doelstelling of van bepaalde voorzorgen, zonder dat deze op zichzelf beschouwd voldoende juridisch duidelijk zijn om onmiddellijk te kunnen worden uitgevoerd.

5 Bijkomende informatie 

Evacuatie bij brand:

De evacuatie van personen met een beperking bij brand dient door de ontwerper besproken met de plaatselijke brandweer en worden voorzien overeenkomstig het wijzigingsbesluit van 12 juli 2012 tot vaststelling van de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing waaraan de nieuwe gebouwen moeten voldoen.

Aanbevelingen voor het realiseren van een integraal toegankelijk gebouw:

• Handboek Toegankelijkheid Publieke Gebouwen (www.toegankelijkgebouw.be)
• Vademecum ‘Publiek toegankelijk domein”

Watertoets

Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013 en het wijzigingsbesluit van 25 november 2022, verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.

Het voorliggende bouwproject heeft een vrij omvangrijke oppervlakte, maar ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, noch in een overstromingsgevoelig gebied (fluviaal of pluviaal), zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. De aanvraag is wel gelegen in de onmiddellijke nabijheid van een overstromingsgevoelig gebied (pluviaal). Er worden evenwel voldoende maatregelen genomen om enige overlast te voorkomen.

Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.

Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp onder voorwaarden aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid. De aanvraag doorstaat de watertoets indien er voldaan wordt aan de voorwaarden uit het advies van Fluvius d.d. 14/12/2022.

Decretale beoordelingselementen

Art. 4.3.5. Uitgeruste weg

§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.

De percelen zijn gelegen langs de Heuvenstraat, een voldoende uitgeruste gewestweg, en de Kleine Eggestraat, een voldoende uitgeruste gemeenteweg, waardoor de aanvraag voldoet aan deze bepaling.

Archeologienota

Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceeloppervlakte kleiner is dan 3 000m². Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).

Overige regelgeving

Decreet rookmelders

Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.

De voorliggende aanvraag voldoet hieraan: er worden rookmelders geplaatst in de handelszaak, de kantoorruimte en in elk appartement.

Energiedecreet

De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.

Erfdienstbaarheden / gemene muren

Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.

Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid / het overnemen van een gemene muur.

De overeenstemming van de aanvraag met een goede ruimtelijke ordening wordt echter beoordeeld met inachtneming van beginselen als hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4 van de VCRO.

De aanvrager wordt erop gewezen dat omtrent de gemene muren/ de mandeligheid van muren / bestaande erfdienstbaarheden / erfscheidingen … geen afbreuk wordt gedaan aan de burgerlijke rechten van de betrokken aanpalende eigenaars  door het afleveren van een omgevingsvergunning.

Dat het aangewezen is hieromtrent een (schriftelijke) overeenkomst/ akkoordverklaring te bekomen alvorens aan te vatten met de werken.

Lichten en zichten

De aanvraag werd getoetst aan art. 3.132 van het burgerlijk wetboek dat bepalingen bevat inzake zichten en lichten op een naburig erf. De aanvraag voldoet hier aan.

De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.

Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening

OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG

De aanvraag betreft het regulariseren van een kantoorruimte, een handelspand en 13 appartementen na afbraak van bestaand pand .

BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING 

De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:

1°         het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;

2°         het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;

Omschrijving ligging en omgeving

Het perceel bevindt zich op de hoek van de Heuvenstraat en de Kleine Eggestraat, in de kern van de gemeente Zonhoven. De Heuvenstraat vormt de doorgangsweg door het centrum. De bebouwing in de nabije omgeving bestaat uit een gesloten bebouwing met hoofdzakelijk 2 bouwlagen onder een hellend dak, afgewerkt in diverse texturen en kleuren. De aanwezige functies bestaan hoofdzakelijk uit wonen met in veel van de aanwezige panden handels-, diensten- of horecafuncties op het gelijkvloers niveau.

Omschrijving van de aanvraag

Voorliggende aanvraag betreft de regularisatie van het reeds vergunde project d.d. 16/06/2020  “het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van een kantoorruimte en 12 appartementen”. Binnen deze regularisatie is er sprake van een functiewijziging waarin het gelijkvloerse niveau een nieuwe opdeling krijgt in een kantoorruimte, een handelspand en één appartement. Daarnaast worden binnen deze aanvraag een aantal wijzigingen in de kelder, een aantal wijzigingen in de gevels betreffende de verdeling van enkele raampartijen, de toevoeging van een aantal ramen en de aanpassing van enkele materialen opgenomen. Tenslotte wordt zowel voor de kantoorruimte als het handelspand een aanvraag gedaan voor het voorzien van lichtreclame tegen de gevel.

Concreet werden volgende wijzigingen doorgevoerd t.o.v. de vergunde plannen:

• Waar eerder het gebouw werd vergund met één grote kantoorruimte op het gelijkvloers, wordt nu het gelijkvloers ingevuld met een handelspand, een kantoorruimte en een appartement.
• De materialisatie van de 3e bouwlaag is gewijzigd van een aluminium antracieten plooiwerk in combinatie met pleisterwerk, naar een keramische tegel of Equitone (Eternit). Naast de gewijzigde materialisatie en het vergroten van de terrassen op de 3e verdieping, is het schuifraam in appartement 3.1 verkleind ten gevolge van de berging die zich in het nieuwe ontwerp aan deze kant bevindt. In functie van de gewijzigde indeling op verdieping 3, wordt in de nieuwe toestand een raam vergroot, een raam verplaatst en een raam toegevoegd.
• De gevel die een aansluiting maakt met het aanpalende pand in de Heuvenstraat wordt afgewerkt met leien in plaats van de gevelsteen.
• De zijgevel ter hoogte van de inrit naar de kelder wordt op het gelijkvloers open getrokken door de constructieve betonnen kolommen zichtbaar te laten. Deze worden niet weggewerkt met gevelsteen. De keldermuur die op het gelijkvloers functioneert als borstwering voor de inrit naar de kelder wordt evenzeer voorzien in beton.
• Wijziging van een aantal raampartijen in appartementen 1.1, 1.2, 2.1, 2.2 en in de kantoorruimte. 
• Een antracieten plooiwerk wordt geïmplementeerd aan de rechterzijde van de raamverdeling van appartementen 1.5 en 2.5, dit in functie van de gewijzigde indeling van beide appartementen waarbij de kastenwand van de keuken zich aan deze zijde bevindt.
• De kolommen in de kelder worden verbreed en er worden meerdere kolommen voorzien in functie van de stabiliteit. Een aantal kelderbergingen worden samengevoegd en er wordt een extra kelderberging K17 voorzien.

Een regularisatie moet met dezelfde criteria beoordeeld worden als een nieuwe aanvraag. Het kan immers niet zijn dat de regularisatie soepeler zou beoordeeld worden om reden dat de werken reeds uitgevoerd zijn. 

Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving

Zowel de diensten- (kantoor-), handel- als woonfunctie is eigen aan de omgeving. Gezien de locatie is een meergezinswoning mogelijk. 

Mobiliteitsimpact

Het college van burgemeester en schepenen verwacht bij het oprichten van meergezinswoningen principieel een aantal autostaanplaatsen dat overeenkomt met het aantal woongelegenheden. De last van het autobezit kan niet volledig op het openbaar domein worden afgeschoven.  

Zoals ook reeds bij de initiële omgevingsvergunning aangegeven is het eigendom gelegen, binnen de kern/het centrum van de gemeente Zonhoven waar er voldoende parking in de nabije omgeving aanwezig is voor bezoekers (van de appartementen/van het kantoor of handelspand). Het is daarnaast niet gewenst vreemde bezoekers toe te laten in de parkeergarage, deze dient te worden voorbehouden voor bewoners/personeel van het kantoor of handelspand.

Anderzijds is het wel zo dat voor de bewoners/personeel van het kantoor of handelspand er voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein dienen te worden voorzien. In de initiële vergunning werd er een fietsenberging voor 39 fietsen voorzien en 20 parkeerplaatsen (waarvan 2 voor andersvaliden) voor 12 woongelegenheden en de kantoorfunctie. Er werd toen geoordeeld dat het aantal parkeerplaatsen voor auto’s en fietsers op eigen terrein voldoende was, ook al stemt dit  niet overeen met de normen die in Zonhoven doorgaans worden gehanteerd (1,5 parkeerplaats/woongelegenheid + 1 parkeerplaats/20m² kantoorruimte/handelsruimte). 

In voorliggende aanvraag worden er nog steeds 20 parkeerplaatsen (waarvan 2 voor andersvaliden) voor 13 woongelegenheden, een handelszaak en een kantoorruimte voorzien en een fietsenberging voor 37 fietsen. De oorspronkelijke fietsenberging werd verkleind om een extra private bergruimte te kunnen creëren. Bijkomend werd wel aan de parkeerplaatsen 1 t.e.m. 6, 9 t.e.m. 12 en 15 t.e.m. 18 een fietshaak voorzien. Voor wat betreft bewoners en personeel zijn er in alle waarschijnlijkheid voldoende parkeerplaatsen.   Door de bijkomende handelsfunctie zal er evenwel bijkomende parkeerdruk ontstaan op het openbaar domein t.o.v. de vergunde toestand.

Het aantal plaatsen voor fietsen in de stalling is voldoende voor bewoners, niet voor personeel. Daarnaast kan de vraag gesteld worden of de voorziene 14 fietshaken aan de parkeerplaatsen 1 t.e.m. 6, 9 t.e.m. 12 en 15 t.e.m. 18 het parkeren van de auto niet verhindert/bemoeilijkt door de toch wel beperkte afmetingen van deze parkeerplaatsen. Sowieso dient er vastgesteld te worden dat het gebruik van de fietshaak niet evident is, noch naar bereikbaarheid noch naar hanteerbaarheid. Om de fietshaak te bereiken alsook om de fiets op te hangen aan de fietshaak is de vrije ruimte bij aanwezigheid van de auto te beperkt. Omwille van de centrumligging dient het fietsgebruik evenwel aangemoedigd te worden, hetgeen in voorliggend ontwerp niet het geval is.

De fietsers dienen de parkeergarage op dezelfde wijze te betreden/verlaten als de automobilisten. Gezien de beperkte breedte van de inrit en de bocht hierin, kan dit gevaarlijke situaties opleveren. Er dienen maatregelen getroffen worden in de parkeergarage om de veiligheid van de fietsers te garanderen ter hoogte van de inrit (d.m.v. spiegels en/of waarschuwingslichten). Dit kan als vergunningsvoorwaarde worden opgelegd.

De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen

Voorliggende aanvraag wijzigt niets aan de schaal van het gebouw en het ruimtegebruik. Het gelijkvloerse niveau krijgt een nieuwe opdeling in een kantoorruimte, een handelspand en één appartement. Daarnaast worden een aantal wijzigingen in de kelder aangebracht, alsook een aantal wijzigingen in de gevels betreffende de verdeling van enkele raampartijen, de toevoeging van een aantal ramen en de aanpassing van enkele materialen. De aangepaste materialen zijn algemeen gangbaar binnen een woonweefsel. Het extra voorzien van een appartement heeft geen grote impact op de reeds aanwezige woondichtheid op het terrein. Tenslotte wordt zowel voor de kantoorruimte als het handelspand een beperkte lichtreclame voorzien tegen de gevel van het gebouw zowel gericht naar de Kleine Eggestraat als de Heuvenstraat. Deze lichtreclame is vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar.

Het perceel wordt volledig onderkelderd.  Om deze totale inname van het terrein te compenseren werd het niet-bebouwde dak van de parkeergarage als groendak vergund.   In de huidige aanvraag wordt 12,31m² van dit groendak niet langer ingegroend, maar verhard als terrasruimte voor het bijkomend appartement (t.o.v.  de vorige geweigerde aanvraag waarbij een verharding voorzien werd van +/- 110m²).

De terrasverharding van de kantoorruimte die voorzien werd in de geweigerde aanvraag is geschrapt.  

Er wordt een bijkomende toegang gecreëerd voor resp. de kantoorruimte en het appartement in de Kleine Eggestraat.   Hoewel een gemeenteweg, functioneert de (doodlopende) Kleine Eggestraat louter als trage verbinding en openbare parkeerplaats.  De inplanting van de toegangsdeuren langs deze weg is ruimtelijk gezien een vreemd gegeven.  De toegangsdeur van de kantoorruimte wordt daarbij onmiddellijk rechts van een bestaande en te behouden elektriciteitscabine voorzien, wat zowel de toegankelijkheid als de zichtbaarheid van deze publieke toegang verhindert.  

Cultuurhistorische aspecten

Niet van toepassing.

Bodemreliëf

Het terreinprofiel werd niet gewijzigd t.o.v. het vergunde terreinprofiel.

Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

De appartementen op de verdieping beschikken over kwalitatieve leefruimtes en voldoende berging. Elke wooneenheid beschikt in de kelderruimte over een bijkomende bergruimte. De appartementen, en hun buitenruimtes, kennen een gunstige oriëntatie. Elke woonentiteit heeft min. 1 terras, aansluitend aan de leefruimte. Het gaat om terrassen met voldoende gebruiksruimte. De bewoners kunnen daarnaast gebruik maken van de gemeenschappelijke binnentuin. De appartementen en de buitenruimten zorgen m.a.w. voor voldoende gebruiksgenot.

Het appartement op het gelijkvloers beschikt over een kwalitatieve leefruimte, voldoende berging en een extra bergruimte in de kelderruimte. Het CBS benadrukte in haar weigeringsbeslissing d.d. 16/08/2022 dat het principieel geen bezwaar heeft tegen een regularisatie waarbij er sprake is van

een functiewijziging waarin het gelijkvloerse niveau een nieuwe opdeling krijgt in een kantoorruimte, een handelspand en één appartement, maar enkel indien er voldoende aandacht is voor gebruiksgenot en woonkwaliteit.

De oriëntatie van de leefruimte met bijhorend terras is nog steeds minder gunstig georiënteerd (noord) en grenst aan de open inrit naar de parkeergarage, hetgeen een negatieve impact heeft op het gebruiksgenot van het appartement (geluid en uitlaatgassen). Tenslotte ligt een slaapkamer aan de straatzijde, op korte afstand van het openbaar domein, en beschikt deze slaapkamer over grote ramen, hetgeen eveneens een negatieve impact heeft op gebruiksgenot (lawaaihinder, privacy). Het appartement en de buitenruimten zorgt m.a.w. voor onvoldoende gebruiksgenot.  

De aanvraag voldoet niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.

BESPREKING ADVIEZEN

1.- Het advies van 30/11/2022 van de Dienst Mobiliteit is gunstig:

Situatie

Het dossier omvat de aanvraag tot regularisatie van het reeds vergunde project ‘afbraak en bouwen van een kantoorruimte met 12 appartementen’. Binnen deze regularisatie is er sprake van een functiewijziging waarin het gelijkvloerse niveau een nieuwe opdeling krijgt in een kantoorruimte, een handelspand en één appartement. Hierdoor krijgt deze aanvraag de nieuwe titel ‘Bouwen van een kantoorruimte, een handelspand en 13 appartementen’.

Bespreking

• De Heuvenstraat is in het mobiliteitsplan Zonhoven gecategoriseerd als lokale weg type 3. Lokale wegen type 3 zijn straten met verblijfsfunctie. Hoofdfunctie van de weg is verblijven en toegang verlenen tot de aanpalende percelen (erffunctie). De verblijfsfunctie primeert op deze weg. In de Heuvenstraat is een snelheidsregime van 50 km/h van toepassing.
• De Kleine Eggestraat is in het mobiliteitsplan Zonhoven gecategoriseerd als lokale weg type 3. Lokale wegen type 3 zijn straten met verblijfsfunctie. Hoofdfunctie van de weg is verblijven en toegang verlenen tot de aanpalende percelen (erffunctie). De verblijfsfunctie primeert op deze weg. In de Kleine Eggestraat is een snelheidsregime van 50 km/h van toepassing.
• Het parkeren van de bewoners van de appartementen wordt ondergronds voorzien: er zijn 20 parkeerplaatsen waarvan 2 ingericht (kunnen) worden als andersvalideparkeerplaats. De afmetingen voor beide type parkeerplaatsen voldoen aan de norm volgens het vademecum parkeerbeleid.
• Het parkeren van de bezoekers mag, in overleg met de gemeente, op het openbaar domein worden voorzien. Het voorbehouden van bepaalde parkeerplaatsen voor bezoekers of bewoners kan evenwel niet.
• Het aantal te voorziene fietsenstallingen is minimum het aantal slaapkamers van elke woongelegenheid. Hieraan is voldaan.

Advies dienst:

Vanuit de dienst mobiliteit wordt de aanvraag gunstig geadviseerd.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich slechts deels aan bij dit advies. De gemeentelijke omgevingsambtenaar is van oordeel dat de doorgevoerde wijzigingen er toe leiden dat het stallen van fietsen van de bewoners/personeel van het kantoor of handelspand niet meer kan gegarandeerd worden op eigen terrein zoals hierboven reeds weergegeven, daarnaast ontstaat er door de bijkomende handelsfunctie bijkomende parkeerdruk op het openbaar domein.

2.- Het advies van 28/11/2022 van de Dienst Patrimonium is gunstig:

“De aansluiting op de ondergrondse inrit op openbaar domein dient haaks op de bestaande weg te worden aangesloten in waterdoorlatende of waterpasserende materialen.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. 

3.- Het advies van 17/11/2022 van de Dienst Facilitair management is voorwaardelijk gunstig:

“Gunstig voor de werken zoals aangegeven op de aangeleverde plannen mits invullen van volgende voorwaarden:

De boom die op openbaar domein verwijderd wordt, dient op ongeveer dezelfde locatie te worden heraangeplant. De nieuw aan te planten boom is dezelfde soort als deze die wordt verwijderd en wordt aangeplant in de maat 30/35.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.

4.- Het advies van 17/11/2022 van het Agentschap Wegen en Verkeer is ongunstig:

“Hierbij stuur ik u het advies van mijn afdeling. Gelieve mij een afschrift van de beslissing toe te sturen.

BIJZONDERE VOORWAARDEN

1. Vastlegging ten opzichte van de bestaande as van de gewestweg (N7150001 van 1.5 +62 tot 1.5 +83):

• de grens van het openbaar domein valt samen met de bestaande voorgevel lijn op ca 7m20 links en op 5m80 rechts.
• de rooilijn valt samen met de bestaande voorgevellijn.
• de zone van achteruitbouw bedraagt 0 meter.
• de minimaal te respecteren bouwlijn ligt volgens de bestaande op ca 7m20 links en op 5m80 rechts .

2. Constructie voor rooilijn

De parkings op privégrond dienen ingepland te worden achter de voorgeschreven rooilijn.

3. Constructie in zone van achteruitbouw

• Peil van de dorpels van het gebouw : 15 cm hoger dan het peil van de uiterste rand van de verharding.
• Regenwaterputten, septische putten , bufferbekkens, een afrit naar een ondergrondse kelder/garage/souterrains, …e.d. dienen achter de bouwlijn te worden ingeplant.
• De sloopwerken / terreinwerken / kapwerken mogen geen hinder veroorzaken voor de weggebruikers. Eventuele vervuiling op openbaar domein ten gevolge van deze werken dient men dagelijks ten eigen laste te verwijderen.

4. Constructie op of over openbaar domein

Voor elke inname van het openbaar domein zie punt 10 van de algemene voorwaarden.

Er dient voorafgaandelijk aan de werken een afzonderlijke aanvraag aan de diensten van Agentschap Wegen en Verkeer te gebeuren (District Centraal-Limburg, Trekschurenstraat 270, B-3500 Hasselt). Het is niet toegestaan om losse, kleinschalige materialen (zoals dolomiet, grind,…) te gebruiken op het openbaar domein.

5. Toegang

• Conform de bepalingen dient het perceel aan de perceelgrens onoverrijdbaar te worden afgesloten behoudens vergunde inrit.
• De gemeentewegen hebben een toegang verlenende functie waardoor toegangen inherent zijn aan dit type weg conform de inrichtingsprincipes van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen. Er mag daarom geen rechtstreekse toegang genomen worden tot de gewestweg. De toegang tot het perceel dient uitsluitend te worden genomen langs de gemeenteweg. De inplanting dient zover als mogelijk te worden voorzien ten opzichte van het kruispunt.

6. Mobiliteitsimpact

• Er dienen voldoende parkeerplaatsen (1.5 per woongelegenheid en 2.5 per 100 m² kantoorruimte) te worden voorzien op de privégrond. Dit zal anders zoekverkeer en overlast bezorgen aan het openbaar domein wat de verkeersveiligheid in het gedrang brengt.
• Insteekparkings langs een gewestweg zijn niet toegestaan omwille van de verkeersveiligheid. Het gebruik van insteekparkings geeft onvoldoende zicht bij het oprijden van de gewestweg, wat een gevaar is voor automobilisten en zwakke weggebruikers.

7. Publiciteit

Zie punt 17 van de algemene voorwaarden.

ONGUNSTIG ADVIES

Het Agentschap Wegen en verkeer blijft bij zijn voorgaande mening: Er dienen voldoende parkeerplaatsen (1,5 per woongelegenheid en 2.5 per 100 m² kantoorruimte) te worden voorzien op de privégrond. Dit zal anders zoekverkeer en overlast bezorgen aan het openbaar domein wat de verkeersveiligheid in het gedrang brengt.

Besluit:

Om deze redenen adviseert het Agentschap Wegen en Verkeer ONGUNSTIG betreffende voorliggende aanvraag.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich niet volledig aan bij dit advies. Zoals ook reeds bij de initiële omgevingsvergunning aangegeven is het eigendom gelegen, binnen de kern/het centrum van de gemeente Zonhoven waar er voldoende parking in de nabije omgeving aanwezig is waar bezoekers (van de appartementen/van het kantoor of handelspand) kunnen parkeren. Het is daarnaast niet gewenst vreemde bezoekers toe te laten in de parkeergarage, deze dient te worden voorbehouden voor bewoners/personeel van het kantoor of handelspand.

Anderzijds is het wel zo dat voor de bewoners/personeel van het kantoor of handelspand er voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein dienen te worden voorzien. In de initiële vergunning werd er een fietsenberging voor 39 fietsen voorzien en 20 parkeerplaatsen voor 12 woongelegenheden en de kantoorfunctie. Er werd toen geoordeeld dat het aantal parkeerplaatsen voor auto’s en fietsers op eigen terrein voldoende was.

In voorliggende aanvraag worden er nog steeds 20 parkeerplaatsen voorzien en een fietsenberging voor 37 fietsen. De fietsenberging werd verkleind om een extra private bergruimte te kunnen creëren. Bijkomend werd wel aan de parkeerplaatsen 1 t.e.m. 6, 9 t.e.m. 12 en 15 t.e.m. 18 een fietshaak voorzien. De gemeentelijke omgevingsambtenaar is van oordeel dat de doorgevoerde wijzigingen er toe leiden dat het parkeren van de bewoners/personeel van het kantoor of handelspand niet meer kan gegarandeerd worden op eigen terrein. Enerzijds is het zo dat door het vermeerderen van het aantal woongelegenheden en het extra creëren van een handelspand er minder parkeerplaatsen overblijven voor de kantoorfunctie. De kantoorruimte voorziet in voorliggende aanvraag nog steeds in 5 à 6 bureauruimten. Anderzijds kan de vraag gesteld worden of de voorziene fietshaak aan de parkeerplaatsen 1 t.e.m. 6, 9 t.e.m. 12 en 15 t.e.m. 18 het parkeren van de auto niet verhinderd/bemoeilijkt door de toch wel beperkte afmetingen van deze parkeerplaatsen. Sowieso dient er vastgesteld te worden dat het gebruik van de fietshaak niet evident is, noch naar bereikbaarheid noch naar hanteerbaarheid. Om de fietshaak te bereiken alsook om de fiets op te hangen aan de fietshaak is de vrije ruimte bij aanwezigheid van de auto te beperkt. In die zin volgt de gemeentelijke omgevingsambtenaar wel het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer en is de gemeentelijke omgevingsambtenaar van oordeel dat er onvoldoende parkeerplaatsen voor auto’s en fietsen aanwezig zijn op eigen terrein in voorliggende aanvraag.

5.- Het advies van 7/11/2022 van De Watergroep is voorwaardelijk gunstig:

“Advies Aftakkingen en Aansluitingen
 Gedeeltelijk gunstig advies met voorwaarden

Er is geen uitbreiding van de waterleiding noodzakelijk.

Voor de afbraak van het bestaande gebouw dient de eigenaar schriftelijk De Watergroep te verwittigen voor uitbraak van de bestaande aftakking.

Door de beslissing van de Vlaamse regering op 8/04/2011 moet elke wooneenheid over een eigen watermeter te beschikken. De plaats van de watermeters moet beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.

Het tellerlokaal moet een gemeenschappelijke ruimte zijn, groot en hoog genoeg voor de plaatsing van alle tellers. Het tellerlokaal moet grenzen aan de voorgevel of een bereikbare zijgevel van het gebouw.

Voor gemeenschappelijke ruimten geldt dat deze ruimte op elk moment voor elk van de gebruikers toegankelijk moet zijn.

De muurdoorgangen moeten bij voorkeur voorzien worden in de hoeken van de tellerruimte. De opening moet minsten 150mm bedragen. De afdichting van de doorgang is verantwoordelijkheid van de klant.

Automatische brandblusinstallaties mogen nooit rechtstreeks op het drinkwaternet aangesloten worden, enkel met tussenschakeling van een drukloos voorraadreservoir.

De kosten van de nieuwe aftakkingen zijn ten laste van de aanvragers.

Ter info:  in bijlage  kan u onze folder m.b.t. een appartementsaftakking terugvinden  met daarin onze voorwaarden.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.

6.- Het advies van 14/12/2022 van Fluvius System Operator is voorwaardelijk gunstig zoals hierboven reeds weergegeven.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies, behoudens met de voorwaarde dat “de bestaande distributiecabine elektriciteit op het perceel dient geïntegreerd te worden in het nieuwe project.” Het betreft hier reeds een gerealiseerd project waarbij in de vorige adviezen van Fluvius System Operator nooit een opmerking of voorwaarde in deze zin werd geformuleerd. In het advies van 12 mei 2022 werd bij een quasi gelijkaardige aanvraag als voorliggende aanvraag nog gesteld dat “de bestaande distributiecabine elektriciteit op het perceel dient behouden te blijven.” In voorliggende aanvraag wordt er niet geraakt aan de bestaande distributiecabine elektriciteit. 

De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden met uitzondering van de voorwaarde dat de bestaande distributiecabine elektriciteit op het perceel dient geïntegreerd te worden in het nieuwe project.

7.- Het advies van 20/12/2022 van de brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg is voorwaardelijk gunstig: 

“Gunstig mits naleven van gestelde voorwaarden.

Brandweeradvies aan het College van Burgemeester en Schepenen van en te Zonhoven.

Betreft: Regularisatie voor de afbraak van een bestaand gebouw en het bouwen van een kantoorruimte, een handelspand en 13 appartementen.

Opmerkingen

Algemene eisen vertrekkende van het KB van 07 juli 1994 en latere wijzigingen.

1. Branddeuren die in de ondergrondse parkeergarage rechtstreeks uitgeven op het parkeergedeelte moeten brandwerend EI160 zelfsluitend uitgevoerd worden.
    Tekening: zie advies

2. Voor het laden van elektrische voertuigen in de ondergrondse parkeergarage verwijzen we naar onze ‘richtlijnen’ goedgekeurd op de zoneraad en mee opgeladen in het omgevingsloket.

3. Vluchtdeuren van het handelspand en kantoor moeten draaien in de evacuatierichting.

Besluit

De hulpverleningszone Zuid-West Limburg geeft een GUNSTIG brandweeradvies mits naleving van hogervermelde voorwaarden en opmerkingen.

Op het ogenblik van de beëindiging van de werken, dient de aanvrager de preventieafgevaardigde van de betreffende brandweerpost hiervan in te lichten, ten einde de burgemeester op de hoogte te kunnen brengen van het feit of er al dan niet aan de opgelegde brandvoorkomingsmaatregelen gevolg werd gegeven. Gelieve bij elke correspondentie de nummering onder “ons kenmerk” te vermelden.

Richtlijnen brandveiligheid bij het opladen van elektrische voertuigen in ondergrondse parkings:

Zie advies.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.

8.- Het advies van 1/02/2023 van Inter is gunstig zoals hierboven reeds weergegeven.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.

9.- Het advies van 29/11/2022 van Proximus is voorwaardelijk gunstig.

“Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning :

- Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.

- Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.

- Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a2@proximus.com.

- De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.

- Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via netwerkstudie.a22@proximus.com

Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.

Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de voorgenomen werken zich onvoldoende ruimtelijk inpassen in de omgeving, dat de voorgenomen aanvraag de ruimtelijke draagkracht van het gebied overschrijdt en dat de voorziene verweving van functies de aanwezige of te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving in het gedrang kunnen brengen of verstoren. De aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening zoals hoger gemotiveerd.

MILIEUTECHNISCH ADVIES

Niet van toepassing.

EINDADVIES

Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag niet in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp niet verenigbaar / bestaanbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving. De aanvraag is niet vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het regulariseren van een kantoorruimte, een handelspand en 13 appartementen.

• De aanvraag voldoet niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
• Er zijn onvoldoende stalplaatsen fietsen aanwezig op eigen terrein in voorliggende aanvraag.  Er ontstaat bijkomende parkeerdruk op het openbaar domein.
• Het gelijkvloers appartement en de buitenruimte zorgt voor onvoldoende gebruiksgenot en woonkwaliteit.
• De inplanting van de toegangsdeuren langs de Kleine Eggestraat/ de elektriciteitscabine is ruimtelijk gezien niet wenselijk.

Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier ongunstig voor het regulariseren van een kantoorruimte, een handelspand en 13 appartementen zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden.