2023_CBS_00171 - OMV - Vergunning - Pleinstraat 20 - 2022/00278 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:  2022/00278

Referentie omgevingsloket:  OMV_2022159035

De aanvraag, ingediend door Jerome en Stefania Rops - Schepers wonende te Pleinstraat 20 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 29/11/2022 en op 20/12/2022 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Pleinstraat 20, kadastraal gekend als afdeling 2 sectie C nr. 349L.

De aanvraag gaat over het verbouwen van een eengezinswoning, het slopen van de bijgebouwen, het bouwen van een garage met overdekt terras, het bouwen van een serre, het wijzigen van de terreininrichting en het regulariseren van afsluitingen.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

    • De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in: woongebied met landelijk karakter en ambachtelijke
bedrijven en kmo's.
• De locatie is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
• De locatie is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
• De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,... goedgekeurd op 23 juni 2006;
•   gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

2.    HISTORIEK
    Volgende dossiers zijn relevant: 

•    Stedenbouwkundige vergunning (1957/00015) voor het bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 22/03/1957.
•    Stedenbouwkundige vergunning (1963/00008) voor het bouwen van een bergplaats - goedgekeurd op 08/01/1963.

3.    BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING EN DE AANVRAAG

    Beschrijving van de plaats en omgeving
Het perceel bevindt zich aan de Pleinstraat, een gemeenteweg.
De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande en halfopen eengezinswoningen.
Het straatbeeld wordt gevormd door een zeer gevarieerde bebouwing. De bebouwing varieert qua bouwhoogte, dakprofiel alsook materiaalgebruik.
Het achterste gedeelte van het perceel is gelegen in de zone voor bedrijven en kmo’s.

Het perceel is bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning.
Het hoofdvolume van de woning bestaat uit 2 bouwlagen met een zadeldak.
De woning werd aan de rechter achterzijde, zonder vergunning, uitgebreid met een veranda.
Op het perceel bevinden zich 3 bijgebouwen, nl. een tuinberging, een serre en een garage.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het verbouwen van een eengezinswoning, het slopen van de bijgebouwen, het bouwen van een garage met overdekt terras, het bouwen van een serre, het wijzigen van de terreininrichting en het regulariseren van afsluitingen.

Het verbouwen van de eengezinswoning omvat hoofdzakelijk het slopen van de bestaande achterbouw en het voorzien van een nieuwe achterbouw.
De inplanting van de woning t.o.v. de rooilijn / voorste perceelgrens blijft ongewijzigd, nl. 6,92m. De woning wordt na het verbouwen ingeplant op minimum 2,06m van de linker perceelgrens en op minimum ca. 6m van de rechter perceelgrens.
De gelijkvloerse bouwdiepte bedraagt 16,41m en op de verdieping 8,80m.
De inrichting van de woning wordt aangepast en herschikt. Zo wordt in de nieuwe achterbouw onder meer de eetkamer en keuken voorzien. Door de interne reorganisatie ontstaat er meer woonkwaliteit en een kwalitatieve relatie tussen de woonvertrekken en de tuinzone.
Het bestaande hoofdvolume wordt intern verbouwd en voorzien van een nieuw zadeldak.
De kroonlijsthoogte is gelegen op 6m en de nokhoogte op 10,45m ten opzichte van de as van de weg.
De nieuwe achterbouw wordt tevens uitgevoerd met een hellend dak. De kroonlijsthoogte is gelegen op 3,15m en de nokhoogte op 5,82m ten opzichte van de as van de weg.
De gevelafwerking van het hoofdvolume blijft behouden, nl. een rood genuanceerde gevelsteen. De nieuwe dakbedekking wordt uitgevoerd in antracietgrijze dakpannen.
De nieuwe achterbouw wordt uitgevoerd in een gekaleide gevelsteen gecombineerd met een antracietgrijze dakbedekking.

In de achtertuin bevinden zich 3 bijgebouwen, nl. een tuinberging, een serre en een garage.  De tuinberging en de garage worden gesloopt.
De serre met een oppervlakte van 9,61m² (3,10m x 3,10m) wordt verplaatst.
De serre wordt ingeplant op ca. 44,90m achter de rooilijn en op 2m van de rechter perceelgrens.
De kroonlijsthoogte is gelegen op 1,80m en de nokhoogte op 2,55m ten opzichte van het maaiveld.

De aanvrager wenst tevens een nieuw bijgebouw op te richten in de achtertuin. Dit bijgebouw, bestaande uit een garage en een overdekt terras, wordt ingeplant op ca. 1,50m achter de achtergevel van de woning en op 1m van de rechter perceelgrens.
Het bijgebouw heeft een bouwdiepte van 10m en een bouwbreedte van 4m.
Het bijgebouw wordt uitgevoerd met een plat dak. De dakrandhoogte is gelegen op 3m ten opzichte van het maaiveld.
Net zoals de woning wordt het bijgebouw uitgevoerd in een gekaleide gevelsteen.

Tot slot omvat de aanvraag het wijzigen van de terreininrichting en het regulariseren van de afsluitingen.
Rondom de woning bevindt zich een kiezelverharding d.m.v. toegangspaden alsook een inrit naar de bestaande garage. De huidige inritverharding heeft een breedte van minimum 4m. De totale kiezelverharding bedraagt momenteel 182,70m².
De verharding rond de woning wordt verwijderd uitgezonderd een inrit die toegang verleent tot de garage.
De inrit heeft ter hoogte van de voortuin een breedte van 4m en vanaf de voorgevellijn (bouwlijn) 3m. De inrit bestaande uit een kiezelverharding heeft een oppervlakte van 87,57m².
In de voortuin wordt een pad voorzien dat toegang verleent tot de woning. Dit pad wordt aangelegd in betontegels (5,58m²).
Aan de achterzijde van de woning wordt een niet-overdekt terras aangelegd in waterdoorlatende klinkers (22,05m²).
De overige bestaande verhardingen worden verwijderd en aangelegd als groenzone.

Tot slot werd een draadafsluiting met een hoogte van 1,50m aangebracht rondom het perceel, uitgezonderd een beperkte strook ter hoogte van de linker perceelgrens. Het betreft een strook ter hoogte van de linker achtergevel van de woning, hier werd een houten beplating aangebracht met een hoogte van 1,80m.

4.    RAADPLEGING EIGENAARS AANPALENDE PERCELEN
Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
Aangezien de aanvraag gaat over de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met de vraag hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.
 Er werd geen bezwaar ingediend.

5.    ADVIEZEN
    Er werden geen adviezen aangevraagd.

6.    PROJECT-MER
 De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Pleinstraat een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

    Zonering
    Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden. 

    Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen. Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:
De bestaande horizontale dakoppervlakte bedraagt 54,56m². De nieuwe horizontale dakoppervlakte bedraagt 158,09m².
Er wordt een hemelwaterput voorzien met een inhoud van 10 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor de toiletten en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte (7,24m²) en het volume (4 190 liter) voldoen aan de verordening.
 De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt     namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.

    Natuurtoets
    Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

    Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving. 
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel  kleiner/groter is dan 3000 m² en het goed zich niet in een beschermde archeologische     site en ook niet in een vastgestelde archeologische zone bevindt.

Toetsing aan de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid
De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar op deze locatie.

Mobiliteitsimpact
De inritverharding ter hoogte van de voortuin heeft een breedte van 4m. Vanaf de voorgevellijn wordt de breedte van de inrit herleid tot 3m. Het stallen van de voertuigen kan dan ook geheel op eigen terrein opgevangen worden waardoor de last van het autobezit niet wordt afgeschoven naar het openbaar domein.

Schaal
De voorgestelde bebouwing is in overeenstemming met de algemeen gehanteerde normen.
De bebouwing in de directe omgeving varieert sterk qua bouwdiepte, bouwhoogte alsook materiaalgebruik. Rekening houdend met de gevarieerde bebouwing in de directe omgeving zal het voorgestelde niet als storend ervaren worden in het bestaande straatbeeld.
Door het verwijderen van een aantal bijgebouwen alsook een groot gedeelte van de aanwezige verharding resteert een ruime en kwalitatieve groenzone.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid
Gezien de functie als eengezinswoning ongewijzigd blijft en de woondichtheid bijgevolg behouden blijft is deze aanvaardbaar op deze locatie.
Een aantal constructies worden verwijderd alsook een groot gedeelte van de verharding. De bebouwing heeft een oppervlakte van 167,70m² en de verharding 115,20m². Rekening houdend met de oppervlakte van het perceel (in woongebied) resteert er een tuinzone van meer dan 65%.

Visueel-vormelijke elementen 
De woning werd uitgevoerd met een roodgenuanceerde gevelsteen gecombineerd met gekaleide gevelsteen.
De bebouwing in de omgeving varieert qua bouwstijl alsook materiaalgebruik. Bijgevolg zal het voorgestelde materiaalgebruik niet als storend ervaren worden in het straatbeeld.

Cultuurhistorische aspecten
Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf
Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners.  Door de aanvraag ontstaat geen bijkomende hinder.

De raadpleging van de eigenaars van de aanpalende percelen
Er werd geen reactie ontvangen van de eigenaars van de aanpalende percelen.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening.