STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het slopen van de bestaande bebouwing, het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en een bijgebouw en het aanleggen van een zwembad.
De aanvraag werd op 5 september 2022 ontvangen.
Op 4 oktober 2022 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 10 oktober 2022 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 11 oktober 2022 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 21 oktober 2022 tot en met 19 november 2022.
De eigenaars van de aanpalende percelen werden verzocht hun standpunt kenbaar te maken.
Het openbaar onderzoek werd gesloten met 3 bezwaarschriften.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Op 27 april 2021 werd een omgevingsvergunning voor het verkavelen van het perceel in 3 loten geweigerd door het college van burgemeester en schepenen. (1321.C.874.2)
De aanvrager tekende beroep aan bij de deputatie. Zij beslisten op 7 oktober 2021 de omgevingsvergunning te weigeren.
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie (VB_2015_170):
22 februari 2022:
“Het perceel is, volgens het gewestplan, aan de voorzijde gelegen in landelijk woongebied, achteraan in bufferzone (= groengebied).
Gezien het perceel niet gelegen is binnen een verkaveling of BPA, dient er steeds een toetsing aan de goede ruimtelijke ordening gebeuren.
Het perceel is maximum opsplitsbaar in 2 loten voor open bebouwing, op voorwaarde dat er aan onderstaande voorwaarden voldaan kan worden. (of, indien gewenst, 2 HOB met zeer brede bouwvrije stroken)
Het lijkt evident dat de kavelbreedte evenredig verdeeld wordt. Het behoud van de KLE (zie verder) is hierbij ook bepalend.
Het volledige perceel is gelegen binnen vogelrichtlijngebied, de achterzijde bevindt zich tevens in habitatrichtlijngebied én in vengebied (Vlaams Ecologisch Netwerk).
Hierdoor, en gezien de achterliggende bufferzone en de ligging in buitengebied dient de woning zo compact mogelijk gehouden te worden en dient de verharding tot het uiterste minimum beperkt te worden. De voorkeur wordt daarom gegeven aan een max. bouwdiepte van 15m op het gelijkvloers en een bouwdiepte van max. 12m op de verdieping (gerekend vanaf de voorbouwlijn).
Indien de loten dieper voorzien worden dan 50m (slechts 50m woongebied) mogen deze na 50m niet vertuind worden en dienen deze zones aangeplant/ingericht te worden conform de voorschriften van het gewestplan. (dus: geen constructies, geen klassieke afsluitingen, geen gazon,... het gaat om waardevol natuurgebied dat ook op die manier dient aangelegd te worden en geen deel uitmaakt van de bouwkavel!)
Op het perceel bevindt zich aan de linkerzijde een KLE (Klein Landschapselement), nr. 1392, een solitaire bomengroep met berk en beuk. Deze dient behouden en beschermd te worden. Het lijkt dus aangewezen aan deze zijde voor een zeer brede bouwvrije strook te opteren, of in de volumewerking van de architectuur rekening te houden met deze bomengroep.
De inplanting van de woning(en) dient conform het straatbeeld te gebeuren. De inplanting van de woningen van de verkaveling links is voorzien op 12m uit de as van de voorliggende weg. Gezien de woning aan de rechterzijde dieper staat ingeplant, kan er op het betreffende perceel een overgang worden gecreëerd en kan de woning wat dieper worden ingeplant dan de woningen uit de verkaveling. Let wel, een diepere inplanting mag geen hinder veroorzaken t.o.v. de aanpalende percelen!
Ik wil er ook graag op wijzen dat een diepere inplanting ten nadele is van de achtertuinzone. Deze mag immers niet over de volledige percelen voorzien worden (zie hierboven). Een diepere inplanting creëert logischerwijs een meer beperkte achtertuinzone.
Hierbij nog enkele aandachtspunten:
We raden aan een voorontwerp voor te leggen aan de dienst.
Indien er verder nog vragen zijn, horen we het graag.
Wij wensen u erop te wijzen dat het afleveren van een vergunning te allen tijde afhankelijk is van de eigenschappen van een concreet dossier, de ruimtelijke context, het openbaar onderzoek en de in te winnen adviezen.”
De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg / advies.
Milieu
Volgende ARAB / milieuvergunningen / meldingen werden afgeleverd op volgende percelen:
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 21 oktober 2022 tot en met 19 november 2022.
Er werden 3 bezwaren ingediend.
Bezwaarschrift 1, ingediend op 19 november 2022:
“1. Ik schrijf u aan in mijn hoedanigheid van eigenaar van het perceel gelegen te (x), kadastraal gekend onder sectie (x).
Op de, aan de (x)zijde van mijn eigendom, aanpalende perc(e)l(en) gelegen op Zwanenstraat 20-22 kadastraal gekend onder sectie c - nummers 6h3 en 12d loopt een openbaar onderzoek tot en met 19 november 2022 voor de bouw van een vrijstaande woning.
2. Na inzage van de plannen blijkt dat hier een haag van (stammige) struiken staat ingepland op de perceelsgrens.
De perceelsgrens betreft gemeenschappelijke eigendom, waarop verplichtingen rusten voor beide partijen, zoals een onderhoudsverplichting van de haag. Dergelijke verplichtingen kunnen niet opgedrongen worden aan andere personen.
Artikel 544 (oud) Burgerlijk Wetboek stelde:
“Eigendom is het recht om op de meest volstrekte wijze van een zaak het genot te hebben en daarover te beschikken, mits men er geen gebruik van maakt dat strijdig is met de wetten of met de verordeningen.”
Het (nieuw) Burgerlijke wetboek stelt onder titel 3 eigendomsrecht, onderafdeling 1. – Algemene bepalingen, artikel 3.50 – Definitie:
“Het eigendomsrecht verleent aan de eigenaar rechtstreeks het recht om het voorwerp ervan te gebruiken, hiervan het genot te hebben en erover te beschikken. De eigenaar heeft de volheid van bevoegdheden, behoudens de beperkingen die door wetten, verordeningen of door de rechten van derden worden opgelegd.”
Aldus kunnen geen verplichtingen betreffende vegetatieve afsluitingen worden opgedragen aan de eigenaar van een ander perceel middels de aanvraag voor bebouwing van een aanpalend perceel. Dit wordt eveneens verduidelijkt door de regelgeving aangaande plantafstanden (zie randnr. 3) alsook door de verkavelingsvoorschriften die door Uw Gemeente, De gemeente Zonhoven, worden opgelegd bij nieuwe verkavelingen in deze omgeving (zie randnr.4).
3. Artikel 3.133, eerste en tweede lid (nieuw) Burgerlijk Wetboek stelt met betrekking tot plantafstanden:
“Alle beplantingen moeten minimaal op de hierna bepaalde afstanden van de perceelsgrens staan, tenzij indien partijen hierover een contract hebben gesloten of indien de beplantingen al meer dan dertig jaar op dezelfde plaats staan.
De in het eerste lid bedoelde afstand bedraagt voor bomen die minstens twee meter hoog zijn, twee meter te rekenen vanaf het midden van de voet van de boom en voor de andere bomen, struiken en hagen een halve meter. De nabuur kan de snoeiing of rooiing eisen van de beplantingen die op een kortere afstand zijn aangebracht, tenzij de rechter van oordeel is dat zulks rechtsmisbruik uitmaakt. De rechter houdt bij dat oordeel rekening met alle omstandigheden van het geval, met inbegrip van het algemeen belang.” (eigen onderlijning)
Aldus kan geen beplanting door middel van een haag, zonder gemeenschappelijk akkoord) op de perceelsgrens geplaatst worden.
Dit wordt eveneens gesteld door de verkavelingsvoorschriften bij nieuwe verkavelingen die de gemeente Zonhoven oplegt (zie randnr. 4).
4. Het bewuste perceel betreft een historische verkaveling waarop geen verkavelingsvoorschriften van toepassing zijn, aldus dient er geen groenafsluiting geplaatst te worden.
Zo de gemeente Zonhoven denkt dat hierop wel de verplichtingen rusten die zij oplegt aan nieuwe verkavelingen in deze buurt dient gewezen te worden op de “stedenbouwkundige voorschriften bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden” die werden opgelegd voor de recent verkavelde gronden gelegen te Zwanenstraat 10-12-16-18-18a met voormalig kadastraal nummer 6s3, ondertekend door Bart Telen dd. 13 december 2018, welk stelt (bijlage 1):
Toelichting | Stedenbouwkundig voorschrift |
Afsluitingen moeten bij voorkeur uitgevoerd worden met groenaanplantingen (planten, draad met klimop en dergelijke). Bij specifieke ruimtelijke situaties of omwille van de verkeersveiligheid kunnen steeds beperkingen in de hoogte worden opgelegd.
Tussen de half-open bebouwing kunnen vanaf de achtergevellijn andere materialen (metselwerk, houten panelen), over een beperkte lengte, toegestaan worden om de privacy te garanderen. | Bij voorkeur vegatatieve afsluitingen: - Hagen, struiken en bomen. Allen inheems. - Indien geen onderling akkoord dient de stam van de haag ingeplant te worden op minstens 0,5 m van de perceelgrens. - Maximum 2 meter hoog Niet-vegetatieve afsluitingen: - draadafsluitingen met een maximale hoogte van 2 meter. - Muur in metselwerk, houten panelen zijn enkel toegestaan op of net naast de perceelsgrens tussen de half-open bebouwingen, vanaf de achtergevellijn en over een beperkte lengte van 5 meter. - Betonplaten en metalen- en PVC-panelen zijn niet toegelaten. Uitzonderingen: Bij specifieke ruimtelijke situaties of omwille van de verkeersveiligheid kunnen steeds beperkingen in hoogte worden opgeroepen. |
Dezelfde voorschriften ondergeschikt dienen in acht genomen te worden voor huidige bouwaanvraag. Aldus kan er, zonder onderling akkoord, geen vegetatieve haag geplaatst worden op de perceelsgrens, doch slechts op 0,5 meter van de perceelsgrens.
Evenmin geldt er een verplichting tot het plaatsen van een vegetatieve afsluiting, dit is slechts “bij voorkeur”.
5. Bezwaarindiener dient op te merken dat:
- Hij niet gehouden wil worden tot de inspanningen die het onderhoud van een stammige vegetatieve afsluiting vergt.
- Indien hij, of zijn rechtsopvolger, wenst zelf een niet-vegetatieve afsluiting te plaatsen voor het bedwingen van zijn dieren wordt hij genoodzaakt tot het plaatsen van deze draadafsluiting op ruim 1,5 meter van de perceelsgrens opdat hij de haag, die eveneens een halve meter zal innemen, kan onderhouden.
6. Bezwaarindiener heeft aldus geen bezwaar tegen het plaatsen van een niet-vegetatieve afsluiting, al dan niet op de perceelsgrens die kan omgevormd worden tot een vegetatieve afsluiting, wanneer het concreet gaat om een draad met maximale hoogte 2 meter doorgroeid met klimop.
Aldus verzoekt bezwaarindiener dat huidige bouwaanvraag voorwaardelijk goedgekeurd wordt, op voorwaarde dat de stammige haag op de perceelsgrens gewijzigd wordt in een niet-vegetatieve scheidingsdraad (vlak)langs de perceelgrens dan wel in een vegetatieve haag op minstens 0,5 meter van de perceelsgrens.”
Bezwaarindiener is evenmin van oordeel dat dergelijke aanpassing van de bouwaanvraag dermate ingrijpend is dat hiervoor een nieuw openbaar onderzoek dient te gebeuren.
Aldus Verzoekt bezwaarindiener het College van Burgemeester en Schepenen van de gemeente Zonhoven
Onder voorbehoud van recht en zonder nadelinge ekenning
Dat huidige bouwaanvraag voorwaardelijk goedgekeurd wordt, op voorwaarde dat de stammige haag op de perceelsgrens gewijzigd wordt in een niet-vegetatieve scheidingsdraad (vlak)langs de perceelgrens dan wel in een vegetatieve haag op 0,5 meter van de perceelsgrens.”
Bezwaarschrift 2, ingediend op 19 november 2022:
Idem bezwaarschrift 1
Bezwaarschrift 3, ingediend op 19 november 2022:
Idem bezwaarschrift 1
Bespreking bezwaarschriften:
Het ontwerp voorziet een haagbeplanting (hoogte 1,80m) tegen de rechter perceelgrens. De bezwaarindiener gaat niet akkoord met de inplanting tegen de perceelgrens.
Bijgevolg dient de haagbeplanting ingeplant te worden op minstens 0,50m van de perceelgrens, conform het Burgerlijk Wetboek.
Het bezwaarschrift is bijgevolg gegrond. De inplanting van de haag op minimum 0,50m van de perceelsgrens zal worden opgenomen in de vergunningsvoorwaarden.
ADVIEZEN
Fluvius
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied met landelijk karakter en deels in bufferzone.
De voorgestelde werken bevinden zich volledig in het woongebied met landelijk karakter.
De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Vrijstelling vergunningsplicht
Volgens art. 13.2. van het besluit van de Vlaamse regering van 16 juli 2010 tot bepaling van handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is, in werking getreden op 1 december 2010, is de aanvraag voor het slopen van de bestaande gebouwen zonder voorwerp.
De oppervlakte van elk vrijstaand gebouw bedraagt minder dan 100m².
Er wordt besloten dat de aanvraag zonder voorwerp is voor het slopen van de bestaande bebouwing. Hierover wordt dan ook geen uitspraak gedaan.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan dat voor de nieuw te bouwen woning en bijgebouw met een totale horizontale dakoppervlakte van 381,94m² een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 20 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor het sanitair gebruik en twee buitenkranen. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte (15m²) en het volume (10 000 liter) voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Op 13 oktober 2022 verleende Fluvius een voorwaardelijk gunstig advies, nl.:
“Naar aanleiding van uw adviesvraag van 12-10-2022 over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project, afdeling 4, sectie C, nummer(s) 6H3-12D-6K3-C12C-952W35, kunnen we een voorwaardelijk gunstig advies geven, op voorwaarde dat voldaan wordt aan de hierna volgende opmerkingen.
In uw stad is Fluvius actief voor volgende disciplines:
Aardgas, Elektriciteit, Openbare verlichting, Kabeldistributie.
De initiatiefnemer dient te voldoen aan alle voorwaarden van Fluvius zoals opgenomen in het desbetreffende aansluitingsreglement welke beschikbaar is op de website van Fluvius (www.fluvius.be).
Algemene voorschriften:
Gasafsluiters, elektriciteits-, kabeldistributie- aardgasdistributienetten (boven- en ondergrondse) moeten steeds en makkelijk bereikbaar zijn en vrij blijven van ieder obstakel.
Voor riolering dient voldaan te worden aan de gewestelijke en/of provinciale stedenbouwkundige verordeningen inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater die in uw gemeente van kracht zijn.
Fluvius doet geen nazicht van de bepalingen van deze verordening. Dit advies handelt over de aansluitbaarheid op het openbaar saneringsnetwerk.
1. Algemene bepalingen voor riolering en waterafvoer
De aanvrager dient het Algemeen Waterverkoopreglement, de aanvullende voorwaarden en de aanvullende technische voorschriften van Fluvius na te leven.
De aanvrager dient ook de voorwaarden zoals bepaald in afdeling 6.2.2. van Vlarem II voor de afvoer van hemel- en afvalwater na te leven.
De aanvrager staat in voor de plaatsing van de privériolering voor het bouwproject en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake. Zo dient hij onder meer te voldoen aan de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (GSV ‘hemelwater’) van 5/07/2013.
Als de privériolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs als dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning werd opgelegd, behoudt Fluvius zich het recht voor om dit perceel niet aan te sluiten op het openbaar rioleringsstelsel.
Als de bouwplannen en meer specifiek het rioleringsplan niet in overeenstemming zijn met deze voorschriften, hebben deze voorschriften voorrang.
2. Specifieke bepalingen voor riolering en waterafvoer voor dit bouwproject
Voor dit perceel zijn de aansluitingsputjes voor de afvoer van afvalwater (DWA) en eventueel hemelwater (RWA) op het openbaar rioleringsstelsel reeds geplaatst. Hierop dient de aanvrager de privéwaterafvoer aan te koppelen. De diameter van de afvoerbuis voor vuilwater (DWA) is 125 mm, voor regenwater (RWA) is dit 160 mm.
Alvorens de riolering in gebruik te nemen (te mogen lozen) dient een aanvraag tot aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel bij Fluvius te gebeuren. De aanvraag kan gebeuren via www.fluvius.be.
Een keldergarage/keldertoegang houdt altijd een risico van wateroverlast in de kelder in. Om de terugstuwing van het rioolwater uit het openbaar rioleringsstelsel naar de kelder te vermijden, dient het afvalwater en het hemelwater (komende van de inrit naar de keldergarage) opgepompt te worden. Het is dan ook heel belangrijk dat te allen tijde een reservepomp aanwezig is om bij uitval van een pomp deze te kunnen vervangen of nog beter beide pompen in dezelfde pompput plaatsen en ze alternerend laten pompen.
Het buffervolume van de pompput en het pompdebiet dienen zodanig gedimensioneerd te zijn dat extreme buien kunnen afgevoerd worden. Het buffervolume dient zodanig te zijn dat bij uitval van de pomp ten minste de 2-jaarlijkse bui gebufferd kan worden (30 liter buffer/m² hellende inrit naar de kelder).
De helling naar de keldergarage/keldertoegang wordt best zo kort mogelijk gehouden (= steile helling) zodat de oppervlakte die naar de keldergarage/keldertoegang afwatert beperkt blijft. Andere verhardingen of daken mogen niet aangesloten worden op de hemelwaterafvoer van de keldergarage/keldertoegang. Het opgepompte hemelwater van de inrit naar de keldergarage/keldertoegang dient aangesloten te worden op de infiltratievoorziening en niet rechtstreeks naar de straatriolering. De pompput in de kelder mag niet gebruikt worden voor de afvoer van grondwater (drainage).
De eventuele vuilwaterafvoeren (wasmachine, uitgietbak, WC, …) in de kelderverdieping dienen op een aparte vuilwaterpomp aangesloten te worden die het vuilwater oppompt naar de vuilwaterafvoerleiding.
Volgens het definitief zoneringsplan bevindt het perceel zich in centraal gebied. Het openbaar rioleringsstelsel is aangesloten op een operationele waterzuiveringsinstallatie. Een septische put is voor Fluvius niet verplicht voor dit perceel. De plaatsing van een septische put (2000 liter) voor enkel fecaal water is een optie.
Het spoelwater van de filters van het zwembad dient bij chemische filters aangesloten te worden op de vuilwaterafvoer en moet bij zuivere biologische filters (zonder toevoeging chloor of andere chemicaliën) aangesloten worden op de infiltratievoorziening.
De overloop van een buitenzwembad dient aangesloten te worden op de infiltratievoorziening of mag op eigen terrein in de naastliggende groenzones infiltreren. Als het zwembad in 1 keer geledigd gaat worden, dient de infiltratievoorziening hierop berekend te worden. De chloordosering dient 14 dagen voor de lediging uitgeschakeld te worden.
We raden aan om:
3. Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van de privéwaterafvoer
verplicht sinds 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12/1, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement. De keuring dient uitgevoerd te worden vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer.
Enkel de door Fluvius erkende keurders komen voor deze keuring in aanmerking (zie Keuring riolering | Fluvius).
Voor bijkomende informatie kan de bouwheer terecht op de infolijn van Fluvius 078 35 35 34.
Alvast bedankt om bovenstaande voorwaarden mee op te nemen in de stedenbouwkundige vergunning.”
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende (bouw)project heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied. De ondergrondse constructie heeft beperkte dimensies en geeft geen aanleiding tot een verminderde infiltratie in de bodem, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende project aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5. Uitgeruste weg
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
De percelen zijn gelegen langs de Zwanenstraat, een uitgeruste gemeenteweg.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is een bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceelsoppervlakte groter is dan 3 000m² en er een bodemingreep gebeurt van meer dan 1 000m².
Op 10 oktober 2022 werd een archeologienota overgemaakt aan het Agentschap Onroerend Erfgoed met ID 23796.
Het Agentschap Onroerend Erfgoed heeft hier op 26 oktober 2022 akte genomen. Er werden geen bijkomende maatregelen opgelegd.
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet hier niet aan. Er zal als voorwaarde worden opgenomen dat voldaan moet worden aan het decreet betreffende optische rookmelders.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Slopen
De afbraak dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet hersteld worden in de vorige toestand.
Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het Vlarem II, omgevingsvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is van toepassing.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het slopen van de bestaande bebouwing, het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en een bijgebouw en het aanleggen van een zwembad.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel is gelegen langs de Zwanenstraat, een gemeenteweg ten westen van het centrum van Zonhoven.
De omgeving wordt gekenmerkt door residentiële bebouwing langsheen de Zwanenstraat in zowel open, halfopen als gesloten verband.
Het achterste gedeelte van het perceel alsook de achterliggende percelen zijn gelegen in de groene bufferzone die het woonlint scheidt van natuurgebied de Wijers.
Op het perceel, op ca. 40m achter de rooilijn, bevinden zich kleine landschapselementen, meer bepaald 3 berken en een Beuk. Deze bomen blijven behouden.
In de voortuin bevinden zich tevens 4 dennen en in de linker zijtuinstrook een twijg. Ook deze bomen blijven behouden.
Omschrijving van de aanvraag
Het perceel is momenteel bebouwd met een eengezinswoning en enkele bijgebouwen.
De bestaande bebouwing en verharding wordt verwijderd.
De huidige aanvraag omvat het slopen van de bestaande bebouwing, het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en een bijgebouw en het aanleggen van een zwembad.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De functie als eengezinswoning is in overeenstemming met de bebouwing in de omgeving en is bijgevolg inpasbaar in de omgeving.
Mobiliteitsimpact
De aanvraag omvat de oprichting van een eengezinswoning.
Het ontwerp voorziet een ondergrondse garage waar 3 voertuigen gestald kunnen worden.
In de voortuin wordt een niet-overdekte parkeerplaats, evenwijdig met de voorliggende weg aangelegd.
De voertuigen kunnen volledig gestald kunnen worden op eigen terrein. De last van het autobezit wordt bijgevolg niet afgeschoven naar het openbaar domein.
De schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, de visueel-vormelijke elementen van de voorgenomen werken
Na het slopen van de bestaande bebouwing en verharding wordt een nieuwe eengezinswoning met een bijgebouw en een zwembad aangelegd.
De woning wordt ingeplant op 12m achter de rooilijn, op minimum 5,50m van de linker perceelgrens en op minimum 5,62m van de rechter perceelgrens.
De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt maximaal 15m en de bouwdiepte op de verdieping bedraagt maximaal 7,59m.
De maximale bouwhoogte bedraagt 6,75m ten opzichte van het maaiveld. Binnen de gemeente wordt een maximale bouwhoogte van 6,50m ten opzichte van het maaiveld algemeen gehanteerd bij woningen met een plat dak. Het ontwerp wijkt bijgevolg beperkt af ten opzichte van de algemeen geldende bouwhoogte. De afwijking van 0,25m heeft nauwelijks impact op de omgeving en zal visueel niet hinderlijk zijn aangezien het een vrijstaande woning betreft.
De woning wordt uitgevoerd in een grijs-beige gevelsteen gecombineerd met zwart gemoffelde aluminium panelen.
In de achtertuin worden een poolhouse en een zwembad aangelegd.
Het poolhouse wordt ingeplant op 6m achter de achtergevel van de woning en op minimum 1m van de rechter perceelgrens.
Het bijgebouw heeft een maximale bouwdiepte van 13,74m en een maximale bouwbreedte van 8,24m.
Het poolhouse wordt net zoals de woning uitgevoerd met een plat dak. De maximale dakrandhoogte is gelegen op 3,18m ten opzichte van het maaiveld.
Net zoals de woning wordt het bijgebouw uitgevoerd in een grijs-beige gevelsteen gecombineerd met zwart gemoffelde aluminium panelen.
Het zwembad wordt ingeplant op 9,14m achter de achtergevel van de woning en op 6,01m van de rechter perceelgrens.
Het zwembad heeft een oppervlakte van 49,50m² (4,50m x 11m).
Behoudens de woning en het gebouw worden ook verhardingen voorzien.
In de voortuin wordt een inrit aangelegd die toegang verleent tot de ondergrondse garage alsook de parkeerplaats. De inrit wordt deels uitgevoerd in waterdoorlatende kiezelverharding (37,99m²) en deels in betonverharding (85,78m²).
Tevens wordt een toegangspad naar de voordeur van de woning aangelegd in waterdoorlatende kiezelverharding (23,27m²).
In de rechter zijtuinstrook wordt een verharding aangelegd die doorloopt tot in de achtertuin naar het bijgebouw. Deze verharding met een totale oppervlakte van 46,83m² wordt uitgevoerd in waterdoorlatend materiaal.
Aan de achterzijde van de woning wordt over de volledige breedte een niet-overdekt terras met een oppervlakte van 89,16m² aangelegd in waterdoorlatend materiaal.
Het perceel is deels gelegen in woongebied met landelijk karakter (1ste 50m) en deels in bufferzone.
De oppervlakte van het perceel gelegen in woongebied met landelijk karakter bedraagt ca. 19a 50ca.
De bebouwde oppervlakte bedraagt 381,94m² en de verharde oppervlakte bedraagt 344,43m².
De totale bebouwde en verharde oppervlakte bedraagt aldus 726,37m².
Rekening houdend met de oppervlakte van het perceel binnen het woongebied met landelijk karakter is ca. 37% bebouwd en verhard.
Er resteert dan ook nog een ruime onverharde en onbebouwde ruimte (ca. 63%) die ingericht kan worden als tuin / groenzone.
Tot slot wordt een haagbeplanting met een hoogte van 1,80m voorzien tegen de rechter perceelgrens tot 50m achter de rooilijn.
Naar aanleiding van het ingediende bezwaarschrift zoals hoger aangehaald zal als voorwaarde worden opgenomen dat de haagbeplanting dient ingeplant te worden op 0,50m van de rechter perceelgrens, dit conform het Burgerlijk Wetboek.
Tevens dient de hoogte van haagbeplanting in de voortuin beperkt te worden tot een hoogte van 1m.
De kleine landschapselementen, nl. de 3 Berken en de Beuk, die zich bevinden in de achtertuin dienen behouden te blijven en mogen niet gerooid worden zonder omgevingsvergunning.
Bodemreliëf
Uit het ingediende terreinprofiel blijkt dat het bestaande terreinniveau gelegen is op 0,42m onder de as van de weg.
Het bestaande terreinniveau wordt opgehoogd tot 0,24m boven de as van de weg.
Terreinophogingen mogen maximaal uitgevoerd tot op 30 meter van de rooilijn/ voorste perceelgrens en tot op één meter van de zijdelingse perceelgrenzen. Voorbij deze afstanden dient het bestaande terreinprofiel behouden te blijven of dient aangesloten te worden op het terreinprofiel van de buren. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving op voorwaarde dat:
BESPREKING ADVIEZEN
Op 13 oktober 2022 verleende Fluvius een voorwaardelijk gunstig advies, zoals hoger aangehaald.
De gemeentelijke omgevingsambtenaren sluiten zich aan bij dit advies.
De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Indien een droogzuiging noodzakelijk is voor de realisatie van de werken, dient op voorhand een omgevingsvergunning/melding voor de droogzuiging aangevraagd te worden via www.omgevingsloket.be.
GECOÖRDINEERD EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning mits het opleggen van voorwaarden.
Er wordt geen uitspraak gedaan over het slopen van de bestaande bebouwing omdat deze werken vallen onder toepassing van het vrijstellingsbesluit zoals hoger omschreven.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en een bijgebouw en het aanleggen van een zwembad zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Alle kosten ten gevolge van schade aan het openbaar domein, voortvloeiend uit de werken op privaat terrein zijn ten laste van de aanvrager;
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
De bezwaarindieners worden op de hoogte gebracht van de beslissing van het schepencollege.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en een bijgebouw en het aanleggen van een zwembad zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Alle kosten ten gevolge van schade aan het openbaar domein, voortvloeiend uit de werken op privaat terrein zijn ten laste van de aanvrager;
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
De bezwaarindieners worden op de hoogte gebracht van de beslissing van het schepencollege.