verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het verkavelen van gronden in 30 loten voor eengezinswoningen, m.n. 2 loten voor open bebouwing (lot 29 en 30) en 28 loten voor geschakelde (open, halfopen of gesloten) bebouwing (loten 1 t.e.m. 27), 1 lot voor een elektriciteitscabine (lot 34), het aanleggen van nieuwe wegenis (lot 31), het reliëf van de bodem aanzienlijk wijzigen, het slopen van constructies en het vellen van hoogstammige bomen.
De aanvraag werd op 8 juli 2022 ontvangen.
Op 1 augustus 2022 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 4 augustus 2022 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 17 augustus 2022 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 17 september 2022 tot en met 16 oktober 2022. Het openbaar onderzoek werd gesloten met 5 bezwaarschriften.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
7204.V.93/5\04: Omgevingsvergunning op 20 september 2022 afgeleverd door college van burgemeester en schepenen voor het bijstellen van loten 1a, 6 en 7 van een bestaande verkaveling i.f.v. een nieuw aan te vragen verkaveling.
De aanvraag werd verschillende keren in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie. De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden. Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 17 september 2022 tot en met 16 oktober 2022. Er werden 5 bezwaarschriften ingediend.
Bezwaar 1 luidt als volgt:
“1/ Zoals de verkaveling nu wordt voorgesteld met allemaal aan elkaar geplakte huizen (waarvan 11 loten zelfs zonder voortuin) hoort deze thuis in een stedelijk gebied en niet in een landelijk gebied met hoofdzakelijk huizen in open bebouwing. In de wijdse omgeving van het te ontwikkelen gebied is er nergens gesloten bebouwing terug te vinden.
30 wooneenheden zijn te veel voor dit gebied in vergelijking met de omliggende wijken. Door zoveel woningen te voorzien worden de percelen wel heel klein en wordt de natuur geweld aangedaan doordat er haast geen ruimte overblijft voor het aanleggen van een groene tuin wat nog steeds de essentie zou moeten zijn in een woonkern van een buitengebied zoals Ter Donk.
Een nabijgelegen verkaveling, Mommerbosweg (omsloten door Donkeindeweg - Doktersstraat - Keurstraat - Schutenseweg), beslaat 66 eengezinswoningen op een gebied van +- 5ha. Het gemiddelde perceel is er 6a19ca (het grootste 10a22ca - het kleinste 3a82ca). Door de herverkaveling van bepaalde percelen naar half-open bebouwing zijn deze reeds van de kleinste die terug te vinden zijn in de omgeving doch nog steeds ruimschoots groter dan wat er in dit nieuw te ontwikkelen gebied wordt vooropgesteld (gemiddeld 3a14ca - grootste 5a74ca - kleinste 2a06ca).
Conclusie: voorgestelde verkaveling verstoort het landelijke karakter van onze woonomgeving.
2/ Ter hoogte van de geplande bezoekersparkeerplaatsen haaks tov de rijweg langs het perceel 531K ontbreekt een groene bufferzone tussen de parkeerplaatsen en het bestaande perceel.
3/ Er is geen rekening gehouden met het voorkooprecht betreffende lot 531H van de bestaande toestand door de huidige eigenaar ten gunste van ons (eigenaars van perceel X).
Middels onze akte van aankoop verleden op 05 december 2014 in aanwezigheid van notaris Reginald HAGE GOETSBLOETS en notaris Nathalie BOVEND’AERDE zijn wij met de huidige eigenaar de heer (X) overeengekomen dat wij beschikken over het conventioneel voorkooprecht op zijn niet verkochte deel van het perceel nr. (X) palend aan de achterzijde van ons perceel.
Noch de heer (X), noch Danneels Projects wensen rekening te houden met het feit dat wij vragende partij zijn om ons voorkooprecht uit te oefenen.”
Bezwaar 2 luidt als volgt:
“…
Het is niet één woning achter mijn perceel, maar er zijn meerdere (2,5 ) woningen ingepland vlak achter mijn perceel : te veel hinder en gebrek à privacy.
Mijn woning is ingericht met alle kamers op het gelijkvloers. Vanaf de bovenverdieping van de woningen zal ik bekeken kunnen worden. Dat is geen aangename gedachte en zal niet bijdragen aan mijn woongenot en veiligheidsgevoel. : geen privacy
Volgens wat ik kan inschatten is de afstand tussen het gebouw/woning en mijn eigendom maar 10 à 12 meter. De oppervlakte van de percelen is zodanig beperkt (minder dan 3 are) dat de woning die daar nog op gebouwd zal worden binnenshuis niet veel ruimte laat voor alle activiteiten. Er is ook geen plaats om tuingerief e.d. op te bergen. De bewoners en hun kinderen/tieners zullen waarschijnlijk veel tijd buiten doorbrengen. Er zal wederzijds kunnen gehoord worden wat er gezegd wordt, zeker in de zomer. Speeltuigen, trampolines, zwembad, enz zullen nog achter het huis geplaatst worden om in en op te spelen : lawaai en geen privacy en verhoogd risico op burenruzies.
Gezinnen hebben ook veelal één of meerdere honden, die dan ook nog een kettingreactie uitlokken, eens er eentje begint te blaffen : lawaai
Mijn (overleden 2018) man en ik hebben deze woning laten bouwen om er onze oude dag comfortabel en rustig slijten. Ik verwacht dat niet te kunnen realiseren, eens daar een rij woningen zo dicht bij de perceelgrens staat.
Ik ben 78 jaar en lijd bovendien aan chronische ziekte, die vereist dat ik van voldoende rust en slaap kan genieten. Een groot deel van het jaar is het licht tot 23 uur ’s avonds. Als bewoners, kinderen en jeugd van een heel rij huizen vlakbij buiten zitten de buurten, zie ik dat niet gebeuren.
Daarom stel ik voor dat één en ander hertekend wordt en de rij huizen achter mijn perceel wordt geschrapt en verdeeld over de rest van de projectruimte.”
Bezwaar 3 en 4 zijn identiek en luiden als volgt:
“In bijlage vind u ons contract terug met de firma Dannels Projets NV. Daarin zijn we overeengekomen dat er achter de loods, gelegen op Nieuwveldstraat 23, er een vrije zone van tenminste 5 meter wordt gegeven.
Daar uit het verkavelingsplan blijkt dat dit geen 5 meter is komt de firma Danneels de overeenkomst niet na.”
Bezwaar 5 luidt als volgt
“…
Zoals de verkaveling nu wordt voorgesteld hoort deze meer in een stedelijk gebied en niet in een landelijk gebied (Ter Donk) met voornamelijk open bebouwing.
De verkaveling verstoort het landelijk karakter van onze woonomgeving
19.9 woningen per ha. Volgens mij zijn er geen verkavelingen in de buurt met gesloten bebouwing /en kleine percelen van 3 a
De verkaveling bevat 2 open bebouwingen en 28 halfopen en gesloten bebouwingen. De meeste bouwgronden zijn 3 are . Vele van de gesloten bebouwing hebben geen voortuin.
De drukte in de Schutenseweg gaat fel toenemen, de studie beweert dat 30 huizen 81 verplaatsingen met de wagen per dag opleveren waarvan 8!! in ochtend en avondspits. Als ik ’s morgens kijk hoeveel auto’s er van 6 buren vertrekken kom ik al aan 10 auto’s.
Er is sprake van een Historische bomenrij , blijkbaar is deze niet zo historisch en waardevol want midden in de rijen worden er minimaal 6 bomen gekapt.
Waar de weg van de verkaveling vanaf de schutenseweg aangelegd wordt moeten ook mooie bomen verdwijnen.
Vele van de andere bomen zullen fel worden gesnoeid om enig zonlicht in de huizen te geven (zonnepanelen)
Sommige woningen komen onder de kruin en afsluitingen tegen de stam, de bomen kunnen hiervan hinder ondervinden maar naar verwachting niet meteen afsterven ( staat letterlijk in hun MER screening, belooft niet veel goeds)
Naast woning nr 29 komen parkeerplaatsen tegen de omheining, dit gaat in wintertijd inschijnen van lichten geven in huis nr 29 en 27
De huizen achter schutenseweg 29 en 27 gaan inkijk geven op onze tuinen wat onze privacy niet ten goede komt.
Een verkaveling van deze omvang betekent jarenlang lawaai, stof en verkeershinder.
Naar onze menig hoort zo een grote verkaveling niet thuis in deze mooie en rustige omgeving.”
Gelet op de vereisten die de Raad voor Vergunningsbetwistingen ter zake oplegt aan de vergunningsverlener:
Om te voldoen aan de opgelegde motiveringsverplichting volstaat het dat de vergunningverlener in haar beslissing de redenen vermeldt waarop deze is gesteund.
Zij is er niet toe gehouden alle in de loop van de procedure aangevoerde bezwaren één voor één te beantwoorden (RvVb/A/1516/0884 van 31 maart 2016, in dezelfde zin: RvVb nr. A/2015/0261 van 21 april 2015 en RvVb/A/1516/0239 van 24 november 2015).
De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt volgend gemotiveerd standpunt in m.b.t. de bezwaarschriften:
1.- Terdonk is de kleinste woonkern van Zonhoven met een inwonersaantal van 2.555 inwoners op 31 december 2018. Om Terdonk als levensvatbare woongemeenschap te behouden en te versterken, is het essentieel om conform het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen naar verdichting/inbreiding te gaan in de kern zodat er een draagvlak wordt gecreëerd voor het sociaal leven van de woongemeenschap.
Vanuit voorgaande analyses kan gesteld worden dat de kern van Terdonk zich situeert ter hoogte van de Kievitveldstraat met een aantal voorzieningen ter hoogte van de N72-Beringersteenweg aan een uitgebreid openbaar vervoersnetwerk met goede ontsluitingen. Zowel vanuit ruimtelijk oogpunt als vanwege de verkeersintensiteit aan de N-wegen is het minder gewenst dat er zich aan de N-wegen kernen vormen en uitbreiden. Vanuit ruimtelijk oogpunt is het meer gewenst dat de kern van Terdonk zich met kleinschalige voorzieningen zoals een bakker, slagerij, apotheek, etc... uitbreidt ter hoogte van de Kievitveldstraat waaraan reeds een aantal gemeenschapsvoorzieningen zijn gelegen. Deze gemeenschapsvoorzieningen betreffen een sporthal, een school en een café. Deze gemeenschapsvoorzieningen zijn benodigd om de woongemeenschap van Terdonk te versterken.
Tevens staat ter hoogte van deze kern de kerk waarvoor momenteel geen concrete toekomstvisie is qua gebruik. De vraag die gesteld kan worden is of een herbestemming van de kerk aan de orde is en welke invulling kan bijdragen om de kern en het gemeenschapsleven van Terdonk te versterken. De parking rondom deze kerk werd wel een aantal jaren geleden heringericht.
Perceel F544e is eigendom van de gemeente Zonhoven en volgens het gewestplan gelegen in "gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut". Deze grond zal mee betrokken worden in de ontwikkeling voor de aanleg van een kwalitatieve speelzone.
Op 13 augustus 2019 ging het college principieel akkoord om de kern van Terdonk te versterken door een uitbreiding van het voorzieningenniveau en om de kern van Terdonk te verdichten naar een woondichtheid van maximaal 20 wooneenheden/ha in voorliggend projectgebied.
Om de kern van Terdonk te versterken dient er een hogere woondichtheid te worden nagestreefd op voorliggende locatie. Aangezien het oprichten van meergezinswoningen op voorliggende locatie niet aangewezen is omwille van de reeds aanwezige bebouwing, worden in voorliggende aanvraag uitsluitend grondgebonden woningen voorzien. Om de hogere woondichtheid te behalen worden er daarom kleinere individuele huiskavels voorzien, evenwel rekening houdend met de reeds aanwezige bebouwing en de aanwezige groenstructuren. Alle woningen beschikken over een private tuinruimte met een minimale diepte van 10 meter achter het op het verkavelingsplan gedefinieerde hoofdbouwvolume.
Het totale projectgebied heeft een oppervlakte van 1ha 51a 23ca. Er worden 30 ééngezinswoningen voorzien. Dit resulteert in een woondichtheid van 19,9 we/ha, wat aanvaardbaar is gezien de gewenste kernverdichting op deze locatie en conform het besluit van het CBS d.d. 13/08/2019. Het bezwaar m.b.t. de woondichtheid en kleinere kavels wordt niet weerhouden.
2.- Zoals hierboven reeds gesteld beschikken alle woningen over een private tuinruimte met een minimale diepte van 10 meter achter het op het verkavelingsplan gedefinieerde hoofdbouwvolume. Ter hoogte van het perceel van de bezwaarindiener bedraagt de diepte van de tuin ca. 12 meter. De tuinzone van bezwaarindiener bedraagt 15 meter. Er is aldus voldoende afstand tussen de achtergevels van de woningen om de nodige privacy te garanderen. Geluiden voortgebracht door mensen of honden kunnen soms storend zijn, maar zijn eigen in een woonomgeving en zeker in een kern van een gehucht. Op elk lot kan conform de verkavelingsvoorschriften een berging worden opgericht om o.a. tuingerief op te bergen. Indien de bezwaarindiener van mening is dat er onaanvaardbare privacy-hinder wordt gecreëerd door voorliggende ontwikkeling dan kan deze zelf maatregelen nemen om de hinder van deze ontwikkeling te beperken door bijvoorbeeld de aanleg van de nodige groenvoorzieningen of het plaatsen van een gesloten afsluiting op eigen terrein. Het bezwaar m.b.t. lawaai- en privacy hinder wordt niet weerhouden.
3.- Het projectgebied wordt doorkruist door een historische bomenrij. Deze zal maximaal behouden blijven als structurerend element binnen de verkaveling. In functie van de nieuwe ontsluiting worden wel 6 bomen uit de bomenrij gekapt. De andere bomen worden behouden als structurerende groene as doorheen het gebied. De bomenrij in de achtertuinzone van de loten 1, 4 en 5 wordt maximaal bewaard. Deze vormen een bestaande buffer naar de woningen grenzend aan de Schutenseweg.
In de verkavelingsvoorschriften worden volgende bepalingen opgenomen in verband met de te behouden bomen:
De verkavelingsvoorschriften garanderen het behoud van de bestaande te behouden bomen. Het bezwaar wordt niet weerhouden.
4.- Er wordt nergens in een regelgeving opgelegd dat er een groene buffer dient voorzien te worden tussen openbare parkeerplaatsen en een privaat perceel. Indien de bezwaarindiener van mening is dat er onaanvaardbare hinder wordt gecreëerd door voorliggende ontwikkeling dan kan deze zelf maatregelen nemen om de hinder van deze ontwikkeling te beperken door bijvoorbeeld de aanleg van een groenscherm of het plaatsen van een gesloten afsluiting op eigen terrein. Het bezwaar wordt niet weerhouden.
5.- Het bezwaar m.b.t. het voorkooprecht betreft een burgerlijke aangelegenheid en geen stedenbouwkundig aspect en wordt derhalve in voorliggende aanvraag niet weerhouden.
6.- Het klopt dat bij elke woonontwikkeling het aantal auto’s toeneemt in de omgeving. De Schutenseweg is evenwel een voldoende uitgeruste gemeenteweg, dewelke het bijkomend verkeer van voorliggende ontwikkeling kan verwerken. Uit de gegevens van het dossier blijkt het over een beperkte toename te gaan dewelke geen aanzienlijke effecten heeft op de mobiliteit. Het bezwaar wordt niet weerhouden.
7.- Het bezwaar m.b.t. het niet naleven van de overeenkomst voor wat betreft het voorzien van een vrije zone van tenminste 5 meter achter de loods betreft een burgerlijke aangelegenheid en geen stedenbouwkundig aspect en wordt derhalve in voorliggende aanvraag niet weerhouden.
ADVIEZEN
Op 17/08/2022 werd advies gevraagd aan Proximus
Op 17/08/2022 werd advies gevraagd aan de Provincie Limburg, Dienst water en Domeinen
Op 17/08/2022 werd advies gevraagd aan de Brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg
Op 17/08/2022 werd advies gevraagd aan De Watergroep
Op 17/08/2022 werd advies gevraagd aan Fluvius System Operator
Op 17/08/2022 werd advies gevraagd aan de Dienst Mobiliteit
Op 17/08/2022 werd advies gevraagd aan de Dienst Patrimonium
Op 17/08/2022 werd advies gevraagd aan de Dienst Facilitair Management
Op 17/08/2022 werd advies gevraagd aan de Dienst Contractmanagement
Op 17/08/2022 werd advies gevraagd aan Watering De Herk
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
Het project komt voor op bijlage III van het project-m.e.r.-besluit wat maakt dat een project MER opgemaakt moet worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screening kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken. Er werd een project-m.e.r.-screening bij de aanvraag gevoegd. De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de screening bleek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied en deels in gebied voor gemeenschapsvoorziening en openbare nutsvoorzieningen.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
De gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen zijn bestemd voor de voorzieningen die gericht zijn op de bevordering van het algemeen belang en die ten dienste van de gemeenschap worden gesteld. De idee van dienstverlening (verzorgende sector) aan de gemeenschap is derhalve rechtstreeks aanwezig (artikel 17 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
GRUP, BPA of verkaveling
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan, noch in een BPA, noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften. In het gebied voor gemeenschapsvoorzieningen wordt enkel wegenis voorzien.
Watertoets
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
Het advies van watering De Herk d.d. 7 december 2022 en het advies van de provincie Limburg, Dienst Water en Domeinen d.d. 5 december 2022 wordt integraal bijgetreden.
Het voorliggende project heeft een relatief omvangrijke oppervlakte, doch is niet gelegen in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgevoelig gebied, noch in een van nature overstroombaar gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte (1.010 m²), wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit wordt gecompenseerd door de plaatsing van een infiltratievoorziening.
Gezien de goede infiltratiewaarden en ondanks de ondiepe waterstand wordt met infiltratiebuizen gewerkt. De ondiepste gemeten grondwaterstand bevind zich op 40.40m TAW. Door het overstort hoger te plaatsen wordt voorkomen dat het grondwater wordt gedraineerd. In de periodes dat het grondwater lager staat wordt geïnfiltreerd.
Naast de buffering in poreuze buizen wordt getracht ook nog aan de oppervlakte maximaal te bufferen. Echter door de hoogteverschillen in het terrein en de lage waterstand zal er slecht in een beperkte zone een efficiënte waterbuffering kunnen worden aangelegd. Dit zal gebeuren in de vorm van een winterbedding langsheen de bestaande gracht.
Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 op 1 januari 2023 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets, veruitwendigd in onderhavige waterparagraaf, op een gewijzigde manier uit te voeren.
De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd, en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.
In het licht van voorliggende aanvraag kan worden vastgesteld dat het projectgebied niet in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied gelegen is. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.
Het waterbergend vermogen wordt op afdoende wijze gevrijwaard door de plaatsing van de voorgestelde voorzieningen (infiltratievoorziening). Door de genomen maatregelen, kan er in beginsel zowel voor als na de werken dezelfde hoeveelheid water over het perceel stromen.
Bovendien doorstaat de aanvraag de droogtetoets, daar het effect van droogte gemilderd wordt door het regenwater dat op het terrein terechtkomt maximaal vast te houden. Het voldoen aan de hemelwaterverordening is hierbij een belangrijk hulpmiddel teneinde uitvoering te geven aan deze concrete doelstelling.
Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van het integraal waterbeleid, zoals vervat in artikel 1.2.1 tot 1.2.4 Waterwetboek, evenals met art. 1.3.1.1 Waterwetboek.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is een bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag. Op 25 november 2021 nam het Agentschap Onroerend Erfgoed akte van de ingediende archeologienota met referentienummer: https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/20571.
De maatregelen opgenomen in de archeologienota en het programma van maatregelen zullen als voorwaarden worden opgelegd bij de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden.
VERKAVELINGSVERGUNNINGSPLICHT
Artikel 4.2.15. § 1. Niemand mag zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden een stuk grond verkavelen voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt.
Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan worden aangevraagd en verleend voor het verkavelen voor de aanleg en het bebouwen van terreinen voor andere functies.
§ 2. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden omvat reglementaire voorschriften aangaande de wijze waarop de verkaveling ingericht wordt en de kavels bebouwd kunnen worden.
§ 3. De verkavelaar zorgt ervoor dat de in de verkaveling opgenomen loten kunnen aansluiten op alle voorzieningen van openbaar nut die vereist worden door het vergunningverlenende bestuursorgaan. In voorkomend geval bepaalt de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden op welke wijze in de nodige infrastructuur voor de nutsvoorzieningen wordt voorzien.
Artikel 4.2.16. § 1. Een kavel uit een vergunde verkaveling of verkavelingsfase kan enkel verkocht worden, verhuurd worden voor méér dan negen jaar, of bezwaard worden met een recht van erfpacht of opstal, nadat de verkavelingsakte door de instrumenterende ambtenaar is verleden.
§ 2. De verkavelingsakte wordt eerst verleden na overlegging van een attest van het college van burgemeester en schepenen, waaruit blijkt dat, voor de volledige verkaveling of voor de betrokken verkavelingsfase, het geheel van de lasten uitgevoerd is of gewaarborgd is door :
1° de storting van een afdoende financiële waarborg;
2° een door een bankinstelling op onherroepelijke wijze verleende afdoende financiële waarborg.
Het attest, vermeld in het eerste lid, kan worden afgeleverd indien de vergunninghouder deels zelf de lasten heeft uitgevoerd, deels de nodige waarborgen heeft gegeven.
Artikel 4.2.17. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden geldt als omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen wat betreft alle handelingen die zijn opgenomen in de vergunning en die de verkaveling bouwrijp maken, zoals in het bijzonder:
1° de aanleg van nieuwe verkeerswegen, of de tracéwijziging, verbreding of opheffing daarvan;
2° de wijziging van het reliëf van de bodem;
3° de ontbossing, met behoud van de toepassing van artikel 90bis van het Bosdecreet van 13 juni 1990;
4° het afbreken van constructies.
Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden geldt tevens als omgevingsvergunning voor het wijzigen van de vegetatie, vermeld in artikel 9bis, § 7, en artikel 13, § 4 en § 5, van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu, wat betreft alle handelingen die zijn opgenomen in de vergunning en die de verkaveling bouwrijp maken.
Het eerste en het tweede lid gelden als de vergunningsaanvraag voor het verkavelen van gronden voldoet aan de vereisten inzake ontvankelijkheid en volledigheid die gelden voor de aanvraag voor stedenbouwkundige handelingen of voor het wijzigen van de vegetatie.
De aanvraag voldoet aan deze bepalingen.
1.- Het dossier bevat voldoende gegevens over het aanleggen van nieuwe wegenis (lot 31),
Op 12 december 2022 keurde de gemeenteraad de wijziging van de bestaande rooilijn van de Schutenseweg en de nieuwe rooilijn van de gemeenteweg “…” (definitieve naam nog te bepalen) zoals weergegeven op het ingediende plan van het studiebureau Geotec van 13 juni 2022 goed.
Op 12 december 2022 keurde de gemeenteraad het nieuwe tracé van de gemeenteweg “…” (definitieve naam nog te bepalen), zoals weergegeven op het ingediend ontwerp “wegenisplan” dd. 13 juni 2022, goed.
De omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan dus gelden als omgevingsvergunning voor het aanleggen van de nieuwe wegenis.
2.- Uit het verkavelingsplan blijkt dat er reliëfwijzigingen worden uitgevoerd in functie van de aanleg van de wegenisinfrastructuur, infiltratiebermen, wadi's en waterbuffers en het uitniveleren van het terrein in functie van het creëren van bouwrijpe loten. Het dossier bevat voldoende gegevens over de uit te voeren reliëfwijzigingen. De omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan dus gelden als omgevingsvergunning voor het wijzigen van het reliëf.
3.- Uit het verkavelingsplan blijkt dat er constructies dienen te worden gesloopt. Het dossier bevat voldoende gegevens over de te slopen constructies (gebouwen, verhardingen,…).
De omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan dus gelden als omgevingsvergunning voor de sloop van de bestaande constructies (gebouwen, verhardingen,…).
OVERIGE REGELGEVING
Slopen
De afbraak dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet hersteld worden in de vorige toestand. Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het Vlarem II, omgevingsvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden. Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
Alle bebouwing dient afgebroken te worden alvorens er een verkoop van een lot en/of een omgevingsvergunning voor het bebouwen van een lot kan bekomen worden. De volledige verkaveling dient vrij en onbelast te zijn van materialen.
Erfdienstbaarheden
Uit het verkavelingsplan, opgesteld door studiebureau Geotec, blijkt dat er geen waterlopen noch erfdienstbaarheden aanwezig zijn op het terrein. Hier dient dan ook geen rekening mee gehouden te worden.
Bescheiden woonaanbod
In deze omgevingsvergunning wordt, conform de voorwaarden van art. 5.100 van de Vlaamse Codex Wonen, binnen de verkaveling een bescheiden woonaanbod van 20% gerealiseerd. Het betreft afgerond 6 wooneenheden. Het bescheiden woonaanbod zal gerealiseerd worden in natura, meer bepaald op de loten 14 t.e.m. 17 en de loten 27 t.e.m.28, allemaal loten kleiner dan 5are.
Bij het dossier werd een verkoopbelofte of verlening optie tot aankoop grond in kader van uitvoering bescheiden last toegevoegd, opgemaakt d.d. 07/10/2022, waarbij de optienemer of de koper een bevoegde sociale woonorganisatie of een openbaar bestuur is, om zo de uitvoering van de last te waarborgen.
Gratis grondafstand
Lot 31 wordt door de verkavelaar gratis afgestaan aan de gemeente. Dit blijkt uit de akkoordverklaring bijgevoegd in het verkavelingsdossier.
Op 25/08/2022 werd door de dienst Contractmanagement volgend voorwaardelijk gunstig advies verleend: “Gunstig onder voorwaarde dat lot 31 (53a76ca) zoals weergegeven op het verkavelingsplan opgemaakt door landmeter-expert Peter Gijsen, gratis wordt overgedragen naar de gemeente Zonhoven voor inlijving bij het openbaar domein.”
Kappen van bomen
Binnen het projectgebied moeten enkele hoogstambomen gekapt worden in functie van de aan te leggen wegenis. Deze bomen worden weergegeven op het plan bestaande toestand.
Op 18/08/2022 werd door de dienst Facilitair management een gunstig advies verleend:
“Gunstig voor de verkaveling zoals aangegeven in de aangeleverde documenten. De verkavelaar heeft maximaal rekening gehouden met de adviezen die geformuleerd werden in de studie m.b.t. de waardebepaling van het bomenbestand op de te ontwikkelen percelen. (zie bijlage)”
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft het verkavelen van gronden in 30 loten voor eengezinswoningen, m.n. 2 loten voor open bebouwing (lot 29 en 30) en 28 loten voor geschakelde (open, halfopen of gesloten) bebouwing (loten 1 t.e.m. 27), 1 lot voor een elektriciteitscabine (lot 34), het aanleggen van nieuwe wegenis (lot 31), het reliëf van de bodem aanzienlijk wijzigen, het slopen van constructies en het vellen van hoogstammige bomen.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het plangebied situeert zich in de wijk Ter Donk. Ter Donk grenst in het westen aan het natuurgebied ‘De Platweijers’, welk deel uitmaakt van het midden-Limburgs vijvergebied ‘De Weijers’. Het plangebied is gelegen in het zuidwesten van de gemeente Zonhoven. Ter Donk beschikt over een divers aanbod aan lokale voorzieningen. Deze zijn gemakkelijk te bereiken te voet of met de fiets. Ook in de verder gelegen kern ‘Halveweg’ vindt men verschillende dagdagelijkse voorzieningen. Meer grootschalige voorzieningen vinden we terug langsheen de N74, op 1,5km van het plangebied en in het centrum van Zonhoven, op 2,5km.
Het betreft een binnengebied gelegen tussen de Schutenseweg, de Nieuwveldstraat, De Donkeindeweg en de Kievitveldstraat. De Kievitveldstraat ontsluit momenteel enkele gemeenschapsfuncties (de basisschool, de kerk, een sportzaal, een wijkcentrum, een liefdadigheidsinstelling). Het plangebied maakt deel uit van een groter ontwikkelingsgebied, ontsloten via de Kievitveldstraat. Deze zone maakt echter geen deel uit van deze ontwikkeling. Centraal in het binnengebied wordt een collectieve speelzone ontwikkeld in functie van de aanwezige gemeenschapsvoorzieningen en nieuwe woonontwikkeling.
Aan de noord-, west- en zuidzijde grenst het gebied aan residentiële woonstraten met overwegend vrijstaande grondgebonden eengezinswoningen, bestaand uit één tot twee bouwlagen, afgewerkt met zowel platte als hellende daken. De percelen zijn ruim van aard.
Aan de oostzijde van het gebied ligt een cluster van gemeenschapsvoorzieningen. Deze vormt reeds een toegang tot het binnengebied. Hierop aansluitend zal een verdere ontwikkeling mogelijk zijn, in functie van wonen en buurtgroen. De ontwikkeling van het binnengebied zal gebeuren door 2 partijen. Voorliggende aanvraag betreft het westelijk deel van het binnengebied, waar residentieel, grondgebonden wonen wordt vooropgesteld (beslissing CBS 13 augustus 2019).
Het voorwerp van aanvraag betreft dus de kadastrale percelen Zonhoven 3e afdeling, sectie F met kadastrale nummers 531G/deel, 531H, 533F/deel, 541F, 541G, 543A3, 624W/deel, 626E, 627N/deel en 627X/deel. Het projectgebied van voorliggende aanvraag wordt volgens opmeting gekend met een totale oppervlakte van 1ha 51a 23ca.
Het gebied wordt ontsloten via de Schutenseweg, een voldoende uitgeruste weg welke onderdeel uitmaakt van het openbaar domein.
Het binnengebied wordt vandaag gebruikt als tuinzone en grasland. Er staan enkele kleine constructies die deel uitmaken van het huidig gebruik van de grond (tuinhuisjes, schuurtjes, stalling, …).
Het plangebied wordt gekenmerkt door enkele bomenrijen die een beeldbepalend lijnelement vormen doorheen het gebied. Deze kenmerkende, historische landschapselementen zijn terug te vinden in de ruimere omgeving en structureren het gebied grenzend aan de Weijers. Het gebied wordt gekend met een lichte terreinhelling oplopend van west naar oost. De Schutenseweg ligt gemiddeld 0,70 cm lager dan het hart van het te ontwikkelen gebied.
Door het projectgebied stromen geen waterlopen. Er is wel een gracht aanwezig die behouden zal blijven in het ontwerp.
Verkavelingsvoorwerp
De aanvraag tot het verkavelen van gronden voorziet in 34 loten:
De nieuwe verkaveling zal ontsloten worden door een nieuw aan te leggen openbaar domein (lot 31) bestaand uit een zone voor wegenis, parkeerplaatsen en groene ruimte. Lot 31 zal na oplevering worden overgedragen aan de gemeente om bij het openbaar domein gevoegd te worden. Lot 34 wordt voorzien voor het plaatsen van een nutscabine door Fluvius. Lot 33 wordt uit de verkaveling gesloten om bij het voorliggende perceel, Donkeindeweg 26 gevoegd te worden. Lot 32 betreft een restzone die de overgang vormt met een aangrenzend, eventueel nog te ontwikkelen perceel. Dit lot zal worden ingericht als groene zone.
Binnen het projectgebied moeten enkele hoogstambomen gekapt worden. Het betreft 14 loofbomen en 16 naaldbomen. 6 van de te kappen loofbomen maken deel uit van de te behouden bomenrij. Het kappen van deze 6 bomen is echter noodzakelijk voor de aanleg van de wegenis doorheen het gebied.
De aanvraag voorziet dus in het creëren van 30 loten voor open en geschakelde grondgebonden woningen. Er wordt gestreefd naar een variatie in oppervlakte en typologie. De bouwzones kennen een minimale oppervlakte van 84m².
In het noordelijk deel van de verkaveling worden bouwblokken van 1 tot 3 woningen voorzien. Sommige gekoppeld met een terugspringende carport. De woningen beschikken allemaal over een voortuin die hoofdzakelijk groen ingericht zal worden.
In het zuidelijk deel van de verkaveling wordt een façade gecreëerd door middel van geschakelde bouwblokken van 1 tot 3 woningen gekoppeld met een terugspringende carport. De woningen staan met hun voorgevel ingeplant op de rooilijn. Alle bijgebouwen worden ingeplant grenzend aan het hoofdvolume. Hierdoor wordt de compacte tuinzone gemaximaliseerd.
Binnen voorliggende aanvraag wordt wonen als hoofdbestemming vooropgesteld in de vorm van grondgebonden eengezinswoningen. Op iedere kavel kan maximaal één grondgebonden woning worden opgericht. Bijkomend wordt op elk kavel een nevenbestemming complementair aan het wonen toegelaten, zoals vrije beroepen en diensten. Nevenbestemmingen worden beperkt tot maximaal één nevenbestemming per wooneenheid. Tevens kunnen deze nevenbestemmingen enkel op het gelijkvloers worden opgericht en worden deze in oppervlakte beperkt tot maximaal 30 % van de bebouwde oppervlakte van het hoofdgebouw. Verder dient de nevenbestemming geen overlast naar de omgeving te veroorzaken en mag er geen afbreuk gedaan worden aan de woonkwaliteit. De parkeerbehoefte van deze nevenbestemming dient te worden opgelost op eigen terrein. Indien er op eigen terrein geen mogelijkheid bestaat om het parkeren op te vangen, kan de nevenfunctie niet worden toegelaten voor dit lot.
Alle woningen beschikken over een private tuinruimte met een minimale diepte van 10 meter achter het op het verkavelingsplan gedefinieerde hoofdbouwvolume. Per perceel is de oprichting van één bijgebouw in de vorm van een tuinberging toegelaten. Vrijstaande bijgebouwen worden ingeplant in de achtertuinstrook. De afstand tot de achter- en zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt minstens 1 meter. Mits akkoord van de aanpalende eigenaar kan het bijgebouw ook tegen de perceelsgrens worden ingeplant. Het bijgebouw bestaat uit maximaal 1 bouwlaag met een kroonlijst van maximum 3 meter en een nokhoogte van max. 4,50 meter. De dakvorm is vrij. Voor de loten 9, 10, 11, 13, 14, 16, 17, 18 en 19 kan een bijgebouw voorzien worden in de zone voor tuinbergingen, aansluitend op de carport. Hier is geen vrijstaand bijgebouw in de achtertuin toegelaten.
Erfafsluitingen moeten worden uitgevoerd met groenaanplantingen, al dan niet versterkt met palen, draad of hekwerk. Deze worden uitgevoerd in streekeigen en inheemse beplanting.
Op een aantal plekken waar private achter- en zijtuinen grenzen aan het publieke domein, op het verkavelingsplan aangeduid met ‘zone voor streekeigen hagen’, dient verplicht een niet doordringbare afsluiting in de vorm van een haag van de soort Carpinus Betulus (haagbeuk) aangeplant te worden ondersteund met paal en draad.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
Het voorzien van 30 grondgebonden ééngezinswoningen, met een ondergeschikte nevenbestemming (vrije beroepen en diensten) op het gelijkvloers of een zorgwoning, in een residentiële woonomgeving, is functioneel inpasbaar in de onmiddellijke en ruime omgeving.
Mobiliteitsimpact
De nieuw aan te leggen wegenis ontsluit alle loten van de verkaveling. De nieuwe wegenis takt aan op de Schutenseweg, van waaruit een afwikkeling kan gebeuren naar het noorden, richting Nieuwveldstraat en Alkenhoofseweg, en naar het zuiden richting Donkeindeweg.
Het bewonersparkeren wordt volledig op eigen terrein opgevangen. Elk perceel heeft de mogelijkheid om een carport te voorzien in de zijtuinstrook of een interne garage binnen het hoofdbouwvolume te realiseren. Daarnaast kan een tweede auto (uitgezonderd op lot 12 en 15) niet overdekt gestald worden in de zijtuin of de voortuinzone. Voor de 30 nieuwe loten worden een totaal van 9 bezoekersparkeerplaatsen voorzien op het openbaar domein (à rato 0,3 per wooneenheid).
De aanvraag heeft geen negatieve impact op de mobiliteit.
De schaal van de voorgenomen werken
In de omgeving is een diversiteit van bouwvolumes aanwezig gaande van 1 bouwlaag tot 2 bouwlagen. Voor de woningen wordt een maximale bouwdiepte van 12 meter op het gelijkvloers en op de verdieping voorzien en een maximale kroonlijsthoogte van 6,5 meter bij een hellend dak en een maximale kroonlijsthoogte van 7 meter bij een plat dak. Een bijgebouw bestaat uit maximaal 1 bouwlaag met een kroonlijst van maximum 3 meter en een nokhoogte van max. 4,50 meter. De dakvorm is vrij. Dit stemt overeen met de normaal gehanteerde normen voor bebouwing in deze omgeving.
Het ruimtegebruik en de bouwdichtheid en visueel-vormelijke elementen
In het noordelijk deel van de verkaveling worden bouwblokken van 1 tot 3 woningen voorzien. Sommige gekoppeld met een terugspringende carport. De woningen beschikken allemaal over een voortuin van minimum 3 meter en maximum 5 meter die hoofdzakelijk groen ingericht zal worden. In het zuidelijk deel van de verkaveling wordt een façade gecreëerd door middel van geschakelde bouwblokken van 1 tot 3 woningen gekoppeld met een terugspringende carport. De woningen staan met hun voorgevel ingeplant op de rooilijn. Alle bijgebouwen worden ingeplant grenzend aan het hoofdvolume. Hierdoor wordt de compacte tuinzone gemaximaliseerd.
Alle woningen beschikken over een private tuinruimte met een minimale diepte van 10 meter achter het op het verkavelingsplan gedefinieerde hoofdbouwvolume. Per perceel is de oprichting van één bijgebouw in de vorm van een tuinberging toegelaten. Vrijstaande bijgebouwen worden ingeplant in de achtertuinstrook. De afstand tot de achter- en zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt minstens 1 meter. Mits akkoord van de aanpalende eigenaar kan het bijgebouw ook tegen de perceelsgrens worden ingeplant.
Na het oprichten van de woningen, bijgebouwen en het aanleggen van de verhardingen kan er nog een kwalitatieve groene tuinzone aangelegd worden.
Volgens het GRS (Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan) Zonhoven wordt Terdonk aangemerkt als een van de drie "woongebieden met woonkern". Andere "woongebieden met woonkern" zijn Termolen en Halveweg. Het woongebied met woonkern van Terdonk wordt in het oosten afgebakend door de N74, die een barrière vormt naar Zonhoven-centrum met 2 oversteekpunten ten zuidoosten en 1 oversteekpunt ten noordoosten van Terdonk. In het noorden vormt de Roosterbeekvallei ruimtelijk een begrenzing van het woongebied van Terdonk met het woongebied van Halveweg.
Op 31 december 2018 kende Terdonk een inwonersaantal van 2.555 inwoners. Dat maakt Terdonk de kleinste woonkern van de 3 woongebieden met woonkern waarbij Termolen een woongemeenschap heeft van 3.888 inwoners en Halveweg een woongemeenschap van 3.513 inwoners. Bij deze cijfers kan de vraag worden gesteld of er bij een woongemeenschap van 2.555 inwoners gesproken kan worden van een levensvatbare woongemeenschap met voldoende basisvoorzieningen en sociale voorzieningen die door de woongemeenschap worden ondersteund? Om Terdonk als levensvatbare woongemeenschap te behouden en te versterken, is het essentieel om conform het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen naar verdichting/inbreiding te gaan in de kern zodat er een draagvlak wordt gecreëerd
voor het sociaal leven van de woongemeenschap.
Om draagkracht te creëren voor een sociale woonomgeving is een woongemeenschap van minimaal 4000 inwoners benodigd. De woongemeenschappen Termolen (3.888 inwoners) en Halveweg (3.513 inwoners) komen met hun inwoners in de buurt van dit cijfer. Dit geldt echter niet voor de woongemeenschap van Terdonk (2.555 inwoners), dewelke is achtergebleven met haar inwonersaantal.
Het totale projectgebied heeft een oppervlakte van 1ha 51a 23ca. Er worden 30 ééngezinswoningen voorzien. Dit resulteert in een woondichtheid van 19,9 we/ha, wat aanvaardbaar is gezien hierboven beschreven streven naar verdichting op deze locatie en conform het besluit van het CBS d.d. 13/08/2019.
Het projectgebied wordt doorkruist door een historische bomenrij. Deze zal maximaal behouden blijven als structurerend element binnen de verkaveling.
In functie van de nieuwe ontsluiting worden 6 bomen uit de bomenrij gekapt. De andere bomen worden behouden als structurerende groene as doorheen het gebied. De bomenrij in de achtertuinzone van de loten 1, 4 en 5 wordt maximaal bewaard. Deze vormen een bestaande buffer naar de woningen grenzend aan de Schutenseweg.
Naast de nieuw aan te leggen groenzone die plaats krijgt binnen de contouren van de aanvraag, zal er ook een nieuw speelveld worden aangelegd op percelen die eigendom zijn van de gemeente Zonhoven. Volgens het besluit CBS d.d. 13/08/2019 dient dit speelveld aangelegd te worden door de projectontwikkelaar van het volledige projectgebied. Gezien het gebied echter slechts deels wordt ontwikkeld, zal de gemeente dit speelveld zelf aanleggen en wordt deze aanleg bekostigd door de betrokken projectontwikkelaars. De totale kostprijs voor de aanleg van dit speelveld werd op 20/10/2021 geraamd op 85.000 euro (aanleg speeltuin en beplantingen) Dit met dien verstande dat de aanleg van deze extra speelzone kadert in een totaalontwikkeling van het binnengebied met een totaaloppervlakte van +/- 21.488m².
De voorliggende aanvraag heeft betrekking op een oppervlakte van +/-15.489 m² waarbij het aandeel zodoende €60.426 zou bedragen. Sinds oktober 2021 zijn de prijzen echter enorm gestegen, waardoor het vooropgestelde bedrag geïndexeerd dient te worden met 30%, waardoor de financiële borg 78.554 euro (inclusief BTW) bedraagt. Dit bedrag zal opgelegd worden als financiële last die gestort dient te worden aan de gemeente Zonhoven op het rekeningnummer BE84 0910 0049 7759 met omschrijving “financiële last voor aanleg speelveld + naam van verkavelaar” vooraleer er kan worden overgegaan tot de verkoop of aanwending van de betrokken gronden als bouwperceel.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Bodemreliëf
Het gebied wordt gekend met een lichte terreinhelling oplopend van west naar oost. De Schutenseweg ligt gemiddeld 0,70 cm lager dan het hart van het te ontwikkelen gebied.
Een ophoging van het bodemreliëf is slechts toegelaten tot op gelijke hoogte of tot op maximaal 30cm boven het voorliggende straat- of trottoirniveau. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Er wordt geen hinder verwacht door voorliggende aanvraag m.b.t. tot de gezondheid, het gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen. De tuinzones zijn zo georiënteerd dat er minimale privacy-hinder zal ontstaan naar bestaande aanwezige bebouwingen en tuinzones.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving mits te voldoen aan de voorschriften in bijlage, opgesteld door Geosted (juli 2022).
BESPREKING VAN DE ADVIEZEN
1.- Op 25/08/2022 werd door de dienst Contractmanagement volgend voorwaardelijk gunstig advies verleend:
“Gunstig onder voorwaarde dat lot 31 (53a76xa) zoals weergegeven op het verkavelingsplan opgemaakt door landmeter-expert Peter Gijsen, gratis wordt overgedragen naar de gemeente Zonhoven voor inlijving bij het openbaar domein.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
2.- Op 24/10/2022 werd door de dienst Patrimonium een gunstig advies verleend.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
3.- Op 18/08/2022 werd door de dienst Facilitair management een gunstig advies verleend:
“Gunstig voor de verkaveling zoals aangegeven in de aangeleverde documenten. De verkavelaar heeft maximaal rekening gehouden met de adviezen die geformuleerd werden in de studie m.b.t. de waardebepaling van het bomenbestand op de te ontwikkelen percelen. (zie bijlage)”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
4.- Op 27/10/2022 werd door de dienst Mobiliteit een gunstig advies verleend.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
5.- Op 22/08/2022 werd door De Watergroep een voorwaardelijk gunstig advies verleend:
“Advies Aftakkingen en Aansluitingen
Gedeeltelijk gunstig advies met voorwaarden
Voor de afbraak van het bestaande gebouw dient de eigenaar schriftelijk De Watergroep te verwittigen voor uitbraak van de bestaande aftakking.
De Watergroep heeft installaties in exploitatie in de zone van de infrastructuurwerken en deze installaties moeten ten allen tijde bereikbaar zijn.
De kosten van de eventuele aanpassingen aan deze installaties zijn ten laste van de opdrachtgever.
De Werken dienen zodanig uitgevoerd te worden dat er een continue drinkwaterbevoorrading kan gegarandeerd worden.
In het ontwerp dient men er rekening mee te houden dat in de bermen voldoende ruimte voorzien wordt om de eventuele aanpassingen te kunnen uitvoeren.
Advies Ontwerpbureau
Volledig gunstig advies met voorwaarden
Voor de uitrusting van de verkaveling met een drinkwaterleiding op het openbaar domein moet door de initiatiefnemer onderstaande betaald worden:
Wanneer aan alle voorwaarden is voldaan zal De Watergroep de gemeente hiervan op de hoogte brengen, pas dan zal de gemeente cfr. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening een verkoopbaarheidsattest afleveren.
Bovendien kunnen we u ook melden dat de Watergroep installaties in exploitatie heeft in de zone van de infrastructuurwerken en dat deze installaties te allen tijde bereikbaar moeten zijn.
De Werken dienen zodanig uitgevoerd te worden dat er een continue drinkwaterbevoorrading kan gegarandeerd worden.
In het ontwerp dient men er rekening mee te houden dat in de bermen voldoende ruimte voorzien wordt om de leidingen aan te leggen en de eventuele aanpassingen uit te voeren.
Deze forfaitaire kost en de kost voor eventuele aanpassingen aan de bestaande drinkwaterleiding zijn ten laste van de initiatiefnemer.
Voor grotere projecten met aanleg van nieuwe wegenis moet na het verkrijgen van de vergunning een coördinatievergadering worden opgestart met de zonemanager van De Watergroep om eventuele knelpunten vooraf te bespreken.
Vanaf een leiding van Ø 80mm is een druk- en capaciteitsmeting noodzakelijk. Er wordt slechts effectief gestart met de opmaak van een ontwerp ná uitvoering van de meting door De Watergroep. De kosten hiervoor vallen integraal ten laste van de initiatiefnemer.
Deze meting moet apart worden aangevraagd via het digitale aanvraagformulier op onze website
www.dewatergroep.be/capaciteitsmeting.
Iedere wooneenheid dient over een afzonderlijke watermeter te beschikken. De plaats van de watermeter dient te beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.
De kosten van de nieuwe aftakkingen zijn ten laste van de aanvragers.
Bijkomende informatie kan u vinden op : www.dewatergroep.be.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
6.- Op 31/08/2022 werd door Hulpverleningszone Zuid-West Limburg volgend voorwaardelijk gunstig advies verleend:
“Gunstig mits naleven van gestelde voorwaarden.
Betreft: Verkavelen van percelen.
Van toepassing zijnde wetgeving
Het advies werd opgemaakt rekening houdend met het K.B. van 7 juli 1994, gewijzigd door het K.B. van 19 december 1997 en door het K.B. van 4 april 2003 tot vaststelling van de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing waaraan de nieuwe gebouwen moeten voldoen, bijlage 1 terminologie, bijlage 2/1 lage gebouwen, bijlage 5/1 reactie bij brand van materialen en bijlage 7 Gemeenschappelijke bepalingen. Preventiedienst
Opmerkingen
1. Voor de gebouwen met meer dan één bouwlaag moeten de voertuigen van de brandweer ten minste in één punt een gevel kunnen bereiken die op herkenbare plaatsen toegang geeft tot iedere bouwlaag. Daartoe moeten de voertuigen beschikken over een toegangsmogelijkheid en een opstelplaats :
2. De ondergrondse hydranten dienen te worden uitgevoerd conform de normen NBN S 21-034.
3. De ligging van de ondergrondse hydranten dient evenwel aangeduid te worden door de gepaste herkennings- en identificatietekens betreffende de watervoorraden voor het blussen van branden, conform de ministeriële circulaire van 14 oktober 1975.
4. De wateraansluitingen (ondergrondse hydranten) liggen op een maximum afstand van 100 meter van elkaar verwijderd. De hydranten worden aangebracht op een horizontaal gemeten van ten minste 0,60 meter van de kant der straten, wegen of doorgangen waarop voertuigen kunnen rijden en parkeren. De minimale doormeter van deze leidingen bedraagt 100 mm.
Besluit
De hulpverleningszone Zuid-West Limburg geeft een GUNSTIG brandweeradvies mits naleving van hogervermelde voorwaarden en opmerkingen.
Op het ogenblik van de beëindiging van de werken, dient de aanvrager de preventieafgevaardigde van de betreffende brandweerpost hiervan in te lichten, ten einde de burgemeester op de hoogte te kunnen brengen van het feit of er al dan niet aan de opgelegde brandvoorkomingsmaatregelen gevolg werd gegeven. Gelieve bij elke correspondentie de nummering onder “ons kenmerk” te vermelden.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
7.- Op 31/08/2022 werd door Proximus volgend voorwaardelijk gunstig advies verleend:
“Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning :
- Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.
- Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.
- Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a2@proximus.com.
- De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.
- Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via netwerkstudie.a22@proximus.com
Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen. “
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
8.- Op 7/12/2022 werd door Watering De Herk volgend voorwaardelijk gunstig advies verleend:
“Watering de Herk geeft een voorwaardelijk gunstig advies.
N.a.v. het eerder ongunstig advies van de watering de Herk d.d. 11 oktober 2022 werden bijkomende informatie ingediend op 17 november 2022.
De adviesvraag handelt over de richtlijn gewijzigd afstromingsregime. Vanaf een verharde oppervlakte van meer dan 1 000 m² moet door de vergunningverlenende instantie advies worden gevraagd aan de waterbeheerder met betrekking tot mogelijke schadelijke effecten op de toestand van het oppervlaktewater. In het kader daarvan moet voldaan worden aan de volgende voorwaarden:
infiltratiecap. 20-50 mm/h (fijn zand): minimale dimensioneringsvoorwaarden 400 m³/ha verharde oppervlakte (v.o.), inf.opp. van min. 4 % vd v.o. of 250 m³/ha vo en 20 % inf.opp.
infiltratiecap. 50-100 mm/h: minimale dimensioneringsvoorwaarden 350 m³/ha vo en 4 % inf.opp. of 250 m³/ha vo en 10 % inf.opp.
infiltratiecap. >100 mm/h: minimale dimensioneringsvoorwaarden 250 m³/ha vo en 4 % inf.opp.
Aan deze voorwaarde is voldaan: er wordt dmv bijkomende informatie aangetoond dat de infiltratiebuizen (periodiek) boven de grondwaterstand liggen.
De watering is waterbeheerder voor dit projectgebied, maar voor zowel het advies in het kader van de bindende bepalingen in verband met de waterloop (afstandsregels en machtigingen) als het advies in het kader van de watertoets treedt de Dienst Water en Domeinen van de provincie Limburg op als ondersteunende adviesverlenende instantie.
De watering neemt dit advies met de hierin opgenomen beoordeling en conclusie over en maakt dit advies tot het hare.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
9.- Op 12/10/2022 werd door Fluvius System Operator volgend voorwaardelijk gunstig advies verleend:
“In bijlage ons aangepast advies en offerte verkavelingen met netuitbreiding, ons vorig advies was foutief en mag genegeerd worden.
VOORWAARDELIJK GUNSTIG ADVIES VOOR DE RIOLERING VOOR HET DOSSIER:
ZO – PV Kievitveldstraat
FLUVIUS DOSSIERNUMMER R005969
OMV NUMMER 2022090628
Fluvius geeft voorwaardelijk gunstig advies.
Bij deze verleent Fluvius voorwaardelijk gunstig advies aan het rioleringsontwerp opgesteld door Geotec nv op datum van 13.06.2022 voor de aanleg van de riolering.
Dit advies is gebaseerd op het projectreglement riolering, terug te vinden op de Fluvius website en goedgekeurd door de Raden van Bestuur van Fluvius Limburg.
Dit advies is 2 jaar geldig vanaf de datum van opstelling door Fluvius riolering en voor zover er geen wijzigingen aan het project worden doorgevoerd. Indien het project niet is uitgevoerd binnen deze periode, dient het ontwerp geactualiseerd te worden aan de op dat moment geldende wetgevingen en richtlijnen van Fluvius riolering en nutsleidingen.
OPMERKINGEN AANGAANDE HET DOSSIER:
Ontwerp: R6-R3 onder wegenis voorzien, bijkomende put die verbinding maakt met R5
Het bestek met bijhorende meetstaat, de materiaalkeuze en de uitvoeringsmethoden dienen, conform het typebestek van Fluvius ( laatste versie) opgesteld te worden. Deze vereisten dienen ter goedkeuring aan Fluvius overgemaakt worden en blijven steeds geldig. Het technische dossier dient door Fluvius goedgekeurd te zijn voor het in uitvoering kan gaan.
De aanvrager dient deze opmerkingen te verwerken in het dossier. Fluvius zal dit controleren voor uitvoering.
Wijzigingen aan het dossier ten gevolge van opmerkingen van andere vergunningsverleners dienen altijd aan Fluvius gemeld te worden wanneer dit implicaties heeft op de riolering. Fluvius zal niet zonder meer de wijzigingen goedkeuren en aanvaarden!
BIJKOMENDE BEPALINGEN:
De initiatiefnemer voorziet in het bestek dat Fluvius toezicht uitoefent op de rioleringswerken, meer in het bijzonder dienen de waterdichtheidsproeven en de slagsondes in aanwezigheid van de toezichter van Fluvius, uitgevoerd te worden. De initiatiefnemer verbindt zich hiertoe deze proeven zo uit te laten voeren en verklaart zich hiermee akkoord.
Indien de resultaten van de zandcementproef niet de vereisten waarden uit het SB250 v 4.1 halen, zijn de resultaten niet aanvaardbaar en zal de overdracht van de riolering naar Fluvius geweigerd worden. De eenheidsprijs voor de fundering en omhulling in zandcement voor de berekening van de rafactie, voor Fluvius, is 15 €/lm voor de DWA-leiding, 25 €/lm voor de RWA-leiding, en 5 €/lm voor huisaansluitingen.
De camera-inspectie van de volledige riolering en van alle DWA huisaansluitingen en 20% van de RWA- en kolkaansluitingen dient door een erkend labo uitgevoerd te worden, volgens de beschrijving van het SB 250 en de aanvullingen in het Fluvius typebestek.
Huis-, kolk- en wachtaansluitingen worden in principe uitgevoerd op een diepte van 1,3 m onder het maaiveld en sluiten boven (12u) op de hoofdriolering aan. De aansluitingen dienen gemaakt te worden met een Y-stuk in plaats van een T-stuk.
Fluvius levert de huisaansluitputjes. Om beschadigingen hieraan te voorkomen, dient er na de plaatsing ervan rond de putjes een grondophoging voorzien te worden ( aanaarden). Deze huisaansluitputjes dienen geplaatst te worden zoals op de door Fluvius goedgekeurde plannen. Indien tijdens de uitvoering en/of na einde der werken blijkt dat de putjes verkeerd geplaatst zijn, zal Fluvius de werkelijke verplaatsingskost doorrekenen aan de initiatiefnemer. Wanneer er bovendien na het einde der werken, een herverkaveling plaatsvindt, waardoor er bijkomende putjes nodig zijn, zal Fluvius ook deze werkelijke kost aan de initiatiefnemer doorrekenen.
De inspectieputten dienen voorzien te zijn van een traploos regelbare afdekkingsinrichting, zoals opgenomen in het Vlariobestek 3.1.1 ( H3 Materialen – 12.4.2.4.).
De initiatiefnemer dient zoals opgenomen in de Praktische Leidraad, drie coördinatie-vergaderingen met alle partijen te beleggen:
een eerste bij het voorontwerp,
een tweede bij het ontwerp
en een derde na aanbesteding en vóór de aanvang der werken.
De uitnodigingen voor Fluvius dienen verstuurd te worden 21 dagen vóór de vergadering, naar aanleglimburgnoord@fluvius.be
De initiatiefnemer nodigt de regio-ingenieur Jo Ginestra uit op de startvergadering met de aannemer, min. 21 dagen vóór de startvergadering.
De aanwezigheid van een afgevaardigde van Fluvius voor de aanvaarding van de uitgevoerde werken is een vereiste.
Ten laatste een week vóór de voorlopige oplevering, dienen volgende documenten aan de toezichter van Fluvius overhandigd te worden: werfverslagen, postinterventiedossier met as built, proefresultaten en attesten, huisaansluitfiches met de foto’s.
Tevens zal ondergetekende de ontwerpplannen en de as-builtplannen met aanduiding van de huisaansluitingen en wachtaansluitingen, digitaal ( ACAD) aanleveren.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
10.- Op 05/12/2022 werd door Provincie Limburg, Dienst Water en Domeinen een voorwaardelijk gunstig advies verleend:
“N.a.v. het eerder ongunstig advies van de afdeling Waterbeheer d.d. 3 oktober 2022 werden bijkomende informatie ingediend op 17 november 2022.
Hierbij kan ik u meedelen dat het dossier in het kader van de watertoets voorwaardelijk gunstig beoordeeld werd.
Ik verzoek u evenwel de voorwaarden in de omgevingsvergunning op te nemen zoals ze geformuleerd werden in het bijgaand advies.
DEEL 1 INLICHTINGENFICHE
Ligging van het perceel:
Documenten
Waterloop en machtiging
DEEL 2 WATERADVIES I.V.M. DE WATERTOETS
(art. 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018)
1 Beschrijving van het watersysteem
o het bekken van de Demer
o het deelbekken Midden-Demer
2 Waterplannen
Het stroomgebiedbeheerplan van de Schelde is van toepassing.
3 Toetsen aan de doelstellingen decreet integraal waterbeheer, gecoördineerd op 15 juni 2018 – artikel 1.2.2
De adviesvraag handelt over de richtlijn gewijzigd afstromingsregime.
Vanaf een verharde oppervlakte van meer dan 1 000 m² moet door de vergunningverlenende instantie advies worden gevraagd aan de waterbeheerder met betrekking tot mogelijke schadelijke effecten op de toestand van het oppervlaktewater. In het kader daarvan moet voldaan worden aan de volgende voorwaarden:
infiltratiecap. | minimale dimensioneringsvoorwaarden | of |
20-50 mm/h (fijn zand)
| 400 m³/ha verharde oppervlakte (v.o.), inf.opp. van min. 4 % vd v.o.
| 250 m³/ha vo en 20 % inf.opp.
|
50-100 | 350 m³/ha vo en 4 inf.opp. | 250 m³/ha vo en 10 % inf.opp.
|
>100 | 250 m³/ha vo en 4 % inf.opp.
|
|
Aan deze voorwaarde is voldaan: er wordt dmv bijkomende informatie aangetoond dat de infiltratiebuizen (periodiek) boven de grondwaterstand liggen.
DEEL 3 CONCLUSIES ONDERZOEK WATERBEHEERDER
Uit de toepassing van de nadere regels voor de toepassing van de watertoets bij besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006, en latere wijzigingen, is gebleken dat het verkavelen van gronden in 30 loten een verandering van de toestand van watersystemen (of bestanddelen ervan) tot gevolg heeft. Deze verandering heeft geen betekenisvol schadelijk effect op het milieu voor zover de voorwaarden onder Deel 2 worden opgenomen in de vergunning.
Het wateradvies is dan ook voorwaardelijk gunstig.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de ruimtelijke draagkracht van het gebied niet wordt overschreden en dat de voorziene verweving van functies de aanwezige of te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving niet in het gedrang brengen noch verstoren. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden in 30 loten voor eengezinswoningen, m.n. 2 loten voor open bebouwing (lot 29 en 30) en 28 loten voor geschakelde (open, halfopen of gesloten) bebouwing (loten 1 t.e.m. 27), 1 lot voor een elektriciteitscabine (lot 34), het aanleggen van nieuwe wegenis (lot 31), het reliëf van de bodem aanzienlijk wijzigen, het slopen van constructies en het vellen van hoogstammige bomen, mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de gemeentelijke omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het verkavelen van gronden in 30 loten voor eengezinswoningen, m.n. 2 loten voor open bebouwing (lot 29 en 30) en 28 loten voor geschakelde (open, halfopen of gesloten) bebouwing (loten 1 t.e.m. 27), 1 lot voor een elektriciteitscabine (lot 34), het aanleggen van nieuwe wegenis (lot 31), het reliëf van de bodem aanzienlijk wijzigen, het slopen van constructies en het vellen van hoogstammige bomen, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
voorwaarden:
Lasten
Om de aanleg van het nieuw speelveld te garanderen dient er een financiële borg van 78.554 euro (inclusief BTW) gestort te worden aan de gemeente Zonhoven op het rekeningnummer BE84 0910 0049 7759 met omschrijving “financiële last voor aanleg speelveld + naam van verkavelaar” vooraleer er kan worden overgegaan tot de verkoop of aanwending van de betrokken gronden als bouwperceel.
Het college van burgemeester en schepenen volgt het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar omtrent het sluiten van het openbaar onderzoek, maar niet tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De beslissing van het college van burgemeester en schepenen van 13/09/2019 gaf een maximale dichtheid aan van 20 we per ha. Dit was een absoluut maximum en geen richtcijfer. Het college heeft echter wel de indruk dat het ontwerp in het teken staat van het behalen van deze dichtheid als doel op zich.
Allereerst wordt vastgesteld dat de huidige verkaveling afwijkt van het masterplan, ook inzake ontsluiting. In een toekomstig ontwerp moet op zijn minst een trage verbinding gemaakt worden naar de voorzieningen. De geest van het masterplan was immers de goede bereikbaarheid van deze voorzieningen.
Daarnaast wordt vastgesteld dat een dichtheid van 19,9 we per ha niet tot de gewenste perceelgroottes leidt omwille van het behoud van het waardevolle groen en de aanleg van de nodige wegenis. Het behoud van het waardevolle groen dient maximaal te zijn en het college stelt zich aldus de vraag of een dichtheid van 20 in de praktijk wel realiseerbaar is. De gemiddelde perceelsgrootte is hierdoor erg klein en eerder stedelijk wat niet overeenkomt met de typologie van de wijk Ter Donk. De gemiddelde dichtheid op perceelsniveau zit in dit voorstel ruim boven de 30 we/ha en dat is voor het college van burgemeester en schepenen niet aanvaardbaar.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het weigeren van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden in 30 loten voor eengezinswoningen, m.n. 2 loten voor open bebouwing (lot 29 en 30) en 28 loten voor geschakelde (open, halfopen of gesloten) bebouwing (loten 1 t.e.m. 27), 1 lot voor een elektriciteitscabine (lot 34), het aanleggen van nieuwe wegenis (lot 31), het reliëf van de bodem aanzienlijk wijzigen, het slopen van constructies en het vellen van hoogstammige bomen zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden.