STEDENBOUWKUNDIG EN MILIEUTECHNISCH advies - verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het verbouwen van een vrijstaande eengezinswoning, regulariseren van een bijgebouw en de herinrichting van het terrein.
De aanvraag werd op 05/10/2022 ontvangen.
Op 26/10/2022 werd aanvullende informatie opgevraagd.
Op 15/11/2022 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.
Op 01/12/2022 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.
De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd geen openbaar onderzoek gehouden.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Voor het perceel van de aanvraag werden geen eerdere uitspraken gedaan of beslissingen genomen.
De aanvraag bevat een historische kadasterschets van 1972 waarop de contour van het hoofdgebouw en de aanbouw links achteraan duidelijk zichtbaar zijn. Deze gebouwdelen geven dan ook de vergunde toestand weer.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust.
Uit het aanvraagdossier en de gegevens waarover de gemeente beschikt (luchtfoto…) blijkt dat op het perceel van de aanvraag constructies aanwezig zijn, waarvoor geen vergunning verleend werd. Het betreft een aangebouwde veranda, een bijgebouw en diverse verhardingen.
Deze wederrechtelijk opgerichte/ uitgevoerde constructies werden opgenomen in de huidige aanvraag als te regulariseren, te verwijderen en aan te passen.
Milieu
Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
ADVIEZEN
Geen adviezen vereist.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied met landelijk karakter.
De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een ruimtelijk uitvoeringsplan, noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
De aanvraag valt niet onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
Het te regulariseren bijgebouw heeft een oppervlakte van 13,75m² en het hemelwater infiltreert in de tuinzone.
De uitbreiding aan de woning heeft een dakoppervlakte van 7,84m².
Het hemelwater dat op de verharde oppervlakte van 153,23m² valt, kan door of naast de verharding op natuurlijke wijze infiltreren in de bodem.
De plannen geven evenwel aan dat voor de te verbouwen woning met een totale horizontale dakoppervlakte bestaand + nieuw) van 127,14m² een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 5 000 liter en recuperatie van het hemelwater (aftappunten niet gekend). De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratieput met een inhoud van 2000 liter (infiltratieoppervlakte niet gekend).
Er wordt voldaan aan de voorzieningen die van toepassing zijn voor een nieuwbouw eengezinswoning mits er effectief hergebruik is (toiletten, buitenkraan…) en de infiltratieoppervlakte van de put minimaal 2,69m² bedraagt.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”.
Met betrekking tot de riolering werd de aanvraag dienen volgende voorwaarden en opmerkingen gevolgd te worden:
Algemene bepalingen betreffende riolering en waterafvoer:
We raden aan om:
Keuring privéwaterafvoer
Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privéwaterafvoer verplicht vanaf 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar saneringsnet dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement en dit bij de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer. Enkel de door Fluvius erkende keurders komen hiervoor in aanmerking (een lijst kan u terugvinden op de website van Fluvius: www.fluvius.be).
Specifieke bepalingen betreffende riolering en waterafvoer voor dit bouwproject:
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
De aanvraag doorstaat de watertoets.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de perceeloppervlakte kleiner is dan 3 000m².
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Overige regelgeving
Decreet rookmelders
Het decreet van 10 maart 2017, houdende wijziging van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, wat het verbeteren van de brandveiligheid door het algemeen invoeren van optische rookmelders voor woningen betreft, bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten uitgerust worden met correct geïnstalleerde rookmelders of dienen te beschikken over een branddetectiesysteem.
De voorliggende aanvraag voldoet gedeeltelijk hieraan: er worden rookmelders geplaatst in de gelijkvloerse inkomhal en de nachthal op de verdieping. Ook op de dakverdieping dient een rookmelder geplaatst te worden.
Energiedecreet
De aanvraag dient te voldoen aan het energiedecreet van 8 mei 2009 en het energiebesluit van 19 november 2010 en hun latere aanvullingen en wijzigingen.
Slopen
De afbraak/ verwijdering van de bestaande overdekte en niet overdekte constructies dient te gebeuren tot in de grond en de vrijgekomen ruimte dient ingericht te worden als groenzone voor zover geen nieuwe constructies voorzien worden.
Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het Vlarem II, omgevingsvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden.
Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
Grondverzet
Uit het ingediende dossier blijkt niet dat een grondverzet (met aanvoer/ afvoer) van meer dan 250m³ zal plaatsvinden. De regelgeving omtrent grondverzet is niet van toepassing.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het verbouwen en uitbreiden van een vrijstaande eengezinswoning, het regulariseren van een bijgebouw en de herinrichting van het terrein.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Merelstraat, een gemeenteweg ten noordwesten van het centrum van Zonhoven in de nabijheid van natuurgebied De Wijers.
De omgeving wordt gekenmerkt door lintbebouwing langsheen de straten, voornamelijk residentiële bebouwing in open verband, met daarachter groen ingerichte zones.
De bebouwing in de omgeving is vrij divers. Er komen zowel woningen met plat dak als hellend dak voor, met 1 tot 2 bouwlagen.
Achter het perceel van de aanvraag bevindt zich een open weiland.
Omschrijving van de aanvraag
Het perceel van de aanvraag van 521m² werd anno 1943 bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning. Behoudens de veranda en het bijgebouw, is alle bebouwing duidelijk aanwezig op de kadastrale schets van 1972.
De woning heeft 2 bouwlagen onder een hellend dak en de aanbouw links achteraan heeft 1 bouwlaag met hellend dak. De bestaande en niet vergunde veranda wordt gesloopt.
Rechts achteraan het terrein bevindt zich een bijgebouw dat men wenst te regulariseren.
Ook voor de verharding, behoudens de oprit naar de (vergunde) garage, wenst men een regularisatie aan te vragen en een beperkt gedeelte wordt verwijderd.
Een regularisatie moet met dezelfde criteria beoordeeld worden als een nieuwe aanvraag. Het kan immers niet zijn dat de regularisatie soepeler zou beoordeeld worden om reden dat de werken reeds uitgevoerd zijn.
Links vooraan de woning wenst men een beperkte aanbouw op te richten als nieuwe inkomzone met toilet. Intern wordt het bestaande gedeelte verbouwd in functie van het wooncomfort van de bewoners.
Aansluitend met de nieuw in te richten inkomzone en achterliggende keukenruimte wenst men bijkomende verharding te realiseren alsook rechts achteraan het hoofdgebouw een terras te voorzien.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De bestaande woonfunctie blijft behouden en sluit aan op de functies in de omgeving.
Mobiliteitsimpact
De aanvraag voorziet in 1 interne garage (bestaand) en op de oprit kunnen tot 4 wagens parkeren. Dit is ruim voldoende voor 1 woongelegenheid.
De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen
De woning met bestaande en nieuwe aanbouw situeert zich op 5m à 7,42m afstand tot de voorste perceelgrens en op minstens 3m afstand tot de zijdelingse perceelgrenzen.
De bouwdiepte van het hoofdgebouw, met 2 bouwlagen en hellend dak, bedraagt 8,47m. De aanbouw met 1 bouwlaag en hellend dak heeft een bouwdiepte van 8,19m. De totale bouwdiepte van de woning blijft beperkt tot 16,66m.
De kroonlijsthoogte van het hoofdgebouw wordt van 5,50m naar 5,35m gebracht, de algemene nokhoogte blijft aangehouden op 9,55m, de nokhoogte van de uitsprong aan de linkerzijde op 7,77m. Ook de kroonlijsthoogte van 2,44m en nokhoogte van 4,80m van de aanbouw links achteraan blijven behouden.
De nieuwe aanbouw links vooraan is voorzien van een plat dak met een dakrandhoogte tot 3,35m.
Om te voldoen aan de isolatienormen en een meer hedendaags uiterlijk te bekomen wenst men de bruinrode gevelsteen te voorzien van een witte crépi op isolatie voor het hoofdgebouw. De gevels van de bestaande aanbouw met wasplaats/ berging en garage worden zwartgrijs geschilderd. De dakbedekking wordt uitgevoerd in roodbruin genuanceerde dakpannen.
De nieuwe inkomzone krijgt een zwartgrijze gevelsteen.
Voor het buitenschrijnwerk wordt aluminium met zwarte kleur gebruikt.
In de voorgevel wordt de gevelopening van de bestaande inkomdeur en het raam erboven dicht gemaakt, de achtergevel ter hoogte van de zitruimte wordt opengewerkt en voorzien van een schuifraam en de raamopening van de keuken in de linker zijgevel wordt doorgetrokken tot vloerniveau om een toegang naar het (nieuwe) terras te creëren.
Intern worden de ruimtes op het gelijkvloers open gewerkt om meer verbinding te realiseren tussen de keuken, eetruimte en zitruimte.
De verdieping met 3 slaapkamers en een badkamer blijft qua indeling behouden evenals de zolderruimte.
Het geheel zal de woonkwaliteit verhogen en een positieve invloed hebben op het straatbeeld.
De verbouwing en uitbreiding van de woning is aanvaardbaar.
In de achtertuin is een bijgebouw/ tuinberging van 12,75m² aanwezig met een breedte van 2,50m en een bouwdiepte van 5,10m. Het bijgebouw werd ingeplant op 60cm à 76cm afstand tot de rechter perceelgrens en op 33cm à 70cm afstand tot de achterste perceelgrens waardoor het niet vrijgesteld is van vergunning. Men wenst het bijgebouw dan ook te regulariseren.
Het betreft een metalen constructie met licht hellend dak en afgewerkt met een bruine en grijskleurige stalen beplating voor het dak en de gevels. Aan de voorzijde is een poort met een breedte van 2,20m aanwezig, de overige gevels zijn gesloten.
Het aanvraagdossier bevat geen foto’s van het bijgebouw zelf, uit de beschikbare luchtfoto’s/ streetview blijkt dat het uiterlijk eerder sleets en onverzorgd overkomt.
Er wordt dan ook opgelegd om het volledige bijgebouw te schilderen in dezelfde zwartgrijze kleur als voorzien voor de gevelafwerking van de woningaanbouw. Onder deze voorwaarde is het bijgebouw aanvaardbaar.
De bestaande terreinrichting omvat onnodig veel verharding in stoepdallen, klinkers en dolomiet. Niet alle aanwezige verharding werd aangegeven op het inplantingsplan bestaande toestand. Langsheen de linker zijgevel is nog kiezelverharding aanwezig alsook links van het bijgebouw in de achtertuin.
Slechts een beperkt gedeelte aan de linkerzijde van het perceel is momenteel als groenzone ingericht.
Met de aangevraagde werken wordt ook de terreininrichting aangepast.
Door de ligging van de garage in de aanbouw achteraan, is een vrij ruime oprit noodzakelijk. Deze bevindt zich aan de rechterzijde van het terrein en de breedte ervan wordt ingeperkt tot 3m. Hiermee reduceert men deze met ca. 17m². Hier dient opgemerkt dat een strook van minimaal 0,5m langsheen de perceelgrens rechts vrij van verharding dient te blijven zodat overtollig hemelwater op eigen terrein kan infiltreren.
De kiezel-/ dolomietverharding in voor- en zijtuin wordt verwijderd alsook deze links van het bijgebouw. Men wenst in de voortuin slechts het pad naar de inkom uit te breiden met 4,3m² klinkers ter hoogte van de nieuwe inkomzone.
Om een verbinding met de tuinzone aan te houden wordt een tegelterras van ca. 19m² voorzien/ behouden rechts achteraan de woning, aansluitend op de zithoek. Omdat dit een noordelijke oriëntatie heeft wenst men ook in de linker zijtuinstrook, aansluitend aan de keukenruimte, een terras van ca. 13m² in tegels aan te leggen.
Het totaal aan verharde oppervlakte zal zo’n 150m² bedragen.
Rekening houdende met alle bebouwing en de verhardingen, resteert op het terrein een mogelijk groenpercentage van 44%. Gelet op de bestaande inrichting, de oriëntatie en behoefte aan een zongericht terras, is de voorgestelde terreininrichting met verhardingen en groen hier aanvaardbaar op voorwaarde dat een strook van minimaal 0,5m langsheen de rechter perceelgrens vrij van verharding blijft zodat overtollig hemelwater op eigen terrein kan infiltreren.
Bodemreliëf
De aanvraag omvat geen wijzigingen van het terreinniveau. Alle overtollige grond die eventueel vrijkomt bij het graven van de funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving op voorwaarde dat
BESPREKING ADVIEZEN
Er werden geen adviezen opgevraagd.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening mits het opleggen van voorwaarden.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar en bestaanbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het verbouwen en uitbreiden van een vrijstaande eengezinswoning, het regulariseren van een bijgebouw en de herinrichting van het terrein op voorwaarde dat het volledige bijgebouw in dezelfde zwartgrijze kleur geschilderd wordt als de gevelafwerking van de woningaanbouw.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het verbouwen en uitbreiden van een vrijstaande eengezinswoning, het regulariseren van een bijgebouw en de herinrichting van het terrein, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt in hoofdzaak het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 13/01/2022 tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester wenst echter niet de kleur te bepalen waarin het vrijstaand bijgebouw geschilderd dient te worden, deze voorwaarde wordt bijgevolg geschrapt.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het verbouwen en uitbreiden van een vrijstaande eengezinswoning, het regulariseren van een bijgebouw en de herinrichting van het terrein, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.