2023_CBS_00825 - OMV - Vergunning - Vossenbergstraat 19 - 2023/00073 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2023/00073

Referentie omgevingsloket:    OMV_2023051215

De aanvraag, ingediend door mevrouw Buket Candan wonende te Diamantstraat 4 te 3600 Genk, werd ontvangen op 11/04/2023 en op 24/05/2023 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Vossenbergstraat 19, kadastraal gekend als afdeling 2 sectie D nr. 132W131.

De aanvraag gaat over het bouwen van een eengezinswoning en de aanleg van een zwembad.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woonuitbreidingsgebied.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.

Het goed is gekend als lot 9b binnen de goedgekeurde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 21/11/1974 door de deputatie en gewijzigd op 5 juni 2001.  (7204.V.415)

De verkaveling is ouder dan 15 jaar.  Daarom vormen de verkavelingsvoorschriften niet langer een weigeringsgrond en moet er een toetsing gebeuren van de goede ruimtelijke ordening.

Gezien de onverenigbaarheid van de aanvraag met de verkavelingsvoorschriften niet langer een weigeringsgrond vormen dient rekening gehouden te worden met de onderliggende bestemming volgens het gewestplan, nl. woonuitbreidingsgebied.

Bijgevolg betreft het een zonevreemde verkaveling en zijn de voorschriften van de verkavelingsvergunning van toepassing.  Er kan enkel afgeweken worden van de verkavelingsvoorschriften volgens artikel 4.4.1. van de VCRO.

De aanvraag wijkt af van volgende verkavelingsvoorschriften:

    Bouwdiepte:

De verkavelingsvoorschriften stellen dat de bouwdiepte beperkt moet worden tot maximum 10m.

Het ontwerp voorziet een bouwdiepte van maximum 10,50m.

    Dakvensters:

De verkavelingsvoorschriften stellen dat in het dakvlak rechtstaande vensters mogen ingebouwd worden (dakkapel).

Het ontwerp voorziet dakvlakvensters in het voorste alsook in het achterste dakvlak.

Volgende verordeningen zijn van kracht:

•    algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,... goedgekeurd op 23 juni 2006;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

2.    HISTORIEK

    Volgende dossiers zijn relevant: 

•    Verkavelingsvergunning (7204.V.415) voor het verkavelen van een grond in 9 loten - goedgekeurd op 21/11/1974.

•    Verkavelingswijziging (7204.V.415\01) voor het opsplitsen van lot 9 in 2 loten voor open bebouwing - goedgekeurd op 05/06/2001.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich aan de Vossenbergstraat, een gemeenteweg nabij deelkern Termolen.

De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande eengezinswoningen.

Het straatbeeld wordt gevormd door een zeer gevarieerde bebouwing.  De bebouwing varieert qua bouwhoogte, dakprofiel alsook materiaalgebruik.

Het perceel is momenteel onbebouwd.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het bouwen van een eengezinswoning en de aanleg van een zwembad.

De woning wordt ingeplant op 5m achter de rooilijn / voorste perceelgrens en op minimum 3m van de linker perceelgrens.

De bouwdiepte op het gelijkvloers alsook op de verdieping bedraagt maximaal 10,50m.  De bouwbreedte van de woning bedraagt 14,50m.

De kroonlijsthoogte is gelegen op 6m en de nokhoogte op maximum 10,71m ten opzichte van het maaiveld.

De gevelafwerking is voorzien in witte gevelsteen gecombineerd met grijze steenstrips.  De dakbedekking wordt uitgevoerd in antraciet kleurige dakpannen.

In de tuinzone aan de rechterzijde van de woning wordt een zwembad voorzien.

Het zwembad wordt ingeplant op 3m van de rechter zijgevel van de woning, op 8,92m van de rechter perceelgrens en op minimum ± 2m van de achterste perceelgrens.

Het zwembad heeft een oppervlakte van 32m² (4m x 8m) en een diepte van 1,50m.

Behoudens de woning en het zwembad worden ook verhardingen voorzien.

Aan de linkerzijde van de woning wordt een inritverharding aangelegd over een lengte van 15,30m (= 0,80m achter de achtergevel van de woning).

In de voortuin wordt een toegangspad voorzien naar de voordeur van de woning.

Aan de achterzijde en deels aan de voorzijde van de woning wordt een pad aangelegd met een breedte van 0,80m.

Aan de rechterzijde van de woning wordt een terras aangelegd en verharding rond het zwembad.  Het terras situeert zich tussen de rechter zijgevel van de woning en het zwembad.

Alle verharding (134,80m²) wordt uitgevoerd in waterdoorlatende klinkers.

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 3 juni 2023 t.e.m. 2 juli 2023.

5.    ADVIEZEN

Er zijn geen adviezen vereist.

6.    PROJECT-MER

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Vossenbergstraat een voldoende uitgeruste openbare weg is.

De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.

De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.

Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 155,83m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 5 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor sanitair, de tuin en de wasmachine.  De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte (8m²) en het volume (5 000 liter) voldoen aan de verordening.

De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied.  Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.

Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag voldoet grotendeels aan de voorschriften van de verkaveling. Er worden afwijkingen gevraagd volgens art. 4.4.1 van de VCRO.

Gezien de voorschriften de criteria van een goede ruimtelijke ordening weergeven, stemt de aanvraag hiermee overeen, met uitzondering van de gevraagde afwijkingen:

De verkavelingsvoorschriften stellen dat de bouwdiepte beperkt moet worden tot maximum 10m.

Het ontwerp voorziet een bouwdiepte van maximum 10,50m.

De verruiming is te wijten aan een uitsprong in de voorgevel.  De verruiming is beperkt tot 0,50m.  De uitsprong heeft een breedte van 4,30m.

Tevens wordt de vloerterreinindex niet overschreden.

Er kan dan ook akkoord gegaan worden met de verruiming van de bouwdiepte van de woning tot maximum 10,50m.

De verkavelingsvoorschriften stellen dat in het dakvlak rechtstaande vensters mogen ingebouwd worden (dakkapel).

Het ontwerp voorziet dakvlakvensters in het voorste alsook in het achterste dakvlak.

De inkijk naar omliggende percelen is beperkter bij dakvlakvensters dan bij dakkapellen.  De privacyhinder voor de aangrenzende percelen blijft dan ook beperkter door de aanbreng van dakvlakvensters.

Er kan dan ook akkoord gegaan worden met het aanbrengen van dakvlakvensters in het voorste en achterste dakvlak.

Uit de ingediende stukken blijkt dat in de achtergevel een gedeelte van de gevel wordt opgetrokken binnen het dakvlak.  Visueel wordt een bijkomende bouwlaag aangebracht.  Hier wordt een terras voorzien aan de zolderruimtes dat gelegen is op een hoogte van 6,70m ten opzichte van het maaiveld.

Rekening houdend met de beperkte perceelsdiepte van zowel het perceel van de aanvraag als de achterliggende percelen veroorzaakt een terras op deze hoogte voor privacyhinder naar de achterliggende percelen.  Er wordt dan ook als voorwaarde opgelegd dat het terras dient uitgevoerd moet worden als een plat dak.  Meer bepaald mag geen balustrade voorzien worden en mag het plat dak niet gebruikt worden als terras.  Het plat dak mag enkel betreden worden in functie van onderhoud.

De bebouwing heeft een oppervlakte van 146,55m² en de verharding (incl. zwembad) 134,80m².  Rekening houdend met de oppervlakte van het perceel resteert er een tuinzone van ca. 63%, wat tegemoet komt aan de visie van de gemeente Zonhoven.

Resultaten van het openbaar onderzoek

Er werden geen bezwaren ingediend.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert de volgende voorwaarde op te leggen:

Stedenbouwkundige voorwaarde

•    Het terras in de achtergevel ter hoogte van de zolders dient uitgevoerd te worden als plat dak.  Bijgevolg mag geen balustrade voorzien worden en mag het plat dak niet gebruikt worden als terras.  Dit plat dak mag uitsluitend betreden worden in functie van onderhoud.