2023_CBS_00880 - OMV - Vergunning - Burkweg 1A - 2023/00130 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2023/00130
Referentie omgevingsloket:    OMV_2023091503

De aanvraag, ingediend door de heer Vincent Dupont wonende te Burkweg 1A te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 12/07/2023 en op 19/07/2023 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Burkweg 1A, kadastraal gekend als afdeling 3 sectie E nr. 222C.

De aanvraag gaat over het deels regulariseren van het vervangen van het zadeldak, het isoleren van het dak en de gevels, het plaatsen van gevelbekleding en het regulariseren van de bestaande toestand van de woning.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan grup afbakening regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk, goedgekeurd op 20 juni 2014.
Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 7204.V.305 goedgekeurd op 8 februari 1971. Het betreft lot 2.
De verkaveling is ouder dan 15 jaar.  Daarom vormen de verkavelingsvoorschriften niet langer een weigeringsgrond en moet er een toetsing gebeuren van de goede ruimtelijke ordening.

Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,... goedgekeurd op 23 juni 2006;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

2.    HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (1971/00027) voor het bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 16/04/1971.
• Verkavelingsvergunning (7204.V.305) voor het verkavelen van een grond - goedgekeurd op 08/02/1971.
• Bouwmisdrijf dossier AM/2023/00002 voor het uitvoeren van vergunningsplichtige werken aan het dak op 20/06/2023 .

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich aan de Burkweg, een voldoende uitgeruste gemeenteweg. De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande/halfopen eengezinswoningen. De bebouwing bestaat uit twee bouwlagen onder voornamelijk hellende daken, en is voornamelijk afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen. Op het perceel bevindt zich een halfopen eengezinswoning met een vrijstaand bijgebouw, een niet-vergunde overkapping (opp. 15,50 m²) aangebouwd achter een te regulariseren vrijstaande garage (opp. 34,20 m²) en een niet-vergund bijgebouw (opp. 15 m²) tegen de linker- en achterste perceelgrens. 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het deels regulariseren van het vervangen van het zadeldak, het isoleren van het dak en de gevels, het plaatsen van gevelbekleding en het regulariseren van de bestaande toestand van de woning. 

De bestaande dakbedekking en de bestaande dakstructuur werden reeds afgebroken. Er werd tevens al een nieuwe houtstructuur geplaatst. Hiervoor wordt een regularisatie aangevraagd. De aanvraag gaat tevens over het plaatsen van dakisolatie (12 cm dikte) en het afwerken van het dak met zwarte keramische dakpannen. Het bestaande platte dak van de aanbouw zal eveneens vervangen en geïsoleerd worden (12 cm dikte). Voor de afwerking zal EPDM gebruikt worden. De dakrand wordt afgewerkt met aluminium. De bestaande dakkoepel wordt vervangen en zal voorzien worden van triple glas met een houten omkadering. 

De voor-, zij- en achtergevels zullen bekleed worden met isolatiepanelen van 14 cm dik en afgewerkt worden in witte crepi met een plint van granietkorrels. Deze plint heeft een hoogte van 30 cm gemeten vanaf het maaiveld. De hoekprofielen worden onzichtbaar ingewerkt. De raamdorpels zullen vervangen worden door nieuwe in zwarte aluminium. 

Er werd eveneens een regularisatie aangevraagd van de bestaande toestand van de woning. Hiervoor werd er een kadasterschets uit 1973 aangeleverd waaruit blijkt dat het vrijstaande bijgebouw reeds bij aanvang op een andere plaats werd ingeplant dan vergund, namelijk tegen de rechter perceelgrens i.p.v. tegen de linker perceelgrens. De niet-vergunde overkapping tegen de achtergevel van de vrijstaande garage (opp. 15,50 m²) zal gesloopt worden. Er wordt geen uitspraak gedaan over het niet-vergunde vrijstaande bijgebouw tegen de linker- en achterste perceelgrens (opp. 15 m²). Dit wordt uitgesloten uit de vergunning aangezien hier onvoldoende gegevens over aangeleverd werden. 

4.    RAADPLEGING EIGENAARS AANPALENDE PERCELEN
Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
Aangezien de aanvraag gaat over de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met de vraag hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.

5.    ADVIEZEN
    Er zijn geen adviezen vereist.

6.    PROJECT-MER
    De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Burkweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.
Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:
De verordening is niet van toepassing, omdat er slechts een beperkte uitbreiding wordt voorzien in functie van gevelisolatie + crepi (+ 16 cm bij de bestaande opbouw).
Uit de watertoets blijkt dat er verder geen bijkomende bijzondere maatregelen genomen moeten worden.

Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied.

Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn (geen) monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De verkaveling is ouder dan 15 jaar.  Daarom vormen de verkavelingsvoorschriften niet langer een weigeringsgrond en moet er een toetsing gebeuren van de goede ruimtelijke ordening.

Functionele inpasbaarheid
De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar op deze locatie.

Mobiliteitsimpact
De gemeente Zonhoven hanteert volgende parkeernorm voor een woning: 1,5 autostaanplaatsen. De aanvraag komt hieraan tegemoet, want de woning heeft een bestaande oprit met een lengte van 30 m waarop min. 3 wagens kunnen parkeren. Er kan tevens 1 voertuig overdekt parkeren in de vrijstaande garage. Het stallen van de voertuigen kan dan ook geheel op eigen terrein opgevangen worden waardoor de last van het autobezit niet wordt afgeschoven naar het openbaar domein. 

Schaal
De aanvraag bevat slechts een zeer beperkte verruiming van de bebouwde oppervlakte t.o.v. de vergunde toestand. De nieuwe situatie zal gunstiger zijn dan de bestaande toestand aangezien de niet-vergunde overkapping achter de vrijstaande garage verwijderd zal worden. 

Ruimtegebruik en bouwdichtheid
Gezien de functie als eengezinswoning ongewijzigd blijft en de woondichtheid bijgevolg behouden blijft, is deze aanvaardbaar op deze locatie. Binnen de huidige aanvraag bedraagt het percentage aan bebouwing + verharding 66 % en resteert er een groenaanplant van 34 %. Deze footprint ligt aanzienlijk hoger dan de visie van de gemeente Zonhoven. Deze hoge verhardingsgraad is grotendeels te verklaren door het aanzienlijke stuk verharding van de oprit naar de garage toe die als vergund geacht kan worden beschouwd. Om de footprint op het perceel te verlagen, dient de verharding naast en achter de garage beperkt te worden zodat de maximale verhardingsgraad in de achtertuin (m.u.v. de strikt noodzakelijke inrit tot aan de garage) 80 m² bedraagt. Daarenboven wordt het maximum van 40 m² aan vrijgestelde bijgebouwen overschreden door de aanwezigheid van een 2de niet-vergund bijgebouw in de achtertuin. Er werd geen informatie toegevoegd aangaande dit bijgebouw. Uit de bijgevoegde foto blijkt dat dit mogelijk niet overeenstemt met de aangegeven oppervlakte op het inplantingsplan. Gezien het gebrek aan informatie en door het feit dat dit bijgebouw bijdraagt aan de grote footprint op het perceel, is dit niet vergunbaar binnen de huidige aanvraag. Hierover worden dan ook verder geen uitspraken gedaan binnen het huidige dossier. 

Visueel-vormelijke elementen
De renovatiewerken aan het dak en de gevels zorgen voor een energiebesparende en duurzame oplossing. Hierdoor zullen de leefomstandigheden zowel in de winter- als zomermaanden verbeteren. Door het aanbrengen van de nieuwe gevelbekleding in witte crepi met een plint van granietkorrel zal de woning een modernere uitstraling krijgen. Dit zal niet als storend ervaren worden in het straatbeeld aangezien er in de omgeving meerdere woningen uitgevoerd werden met een gelijkaardige gevelbekleding. 

Cultuurhistorische aspecten
Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf
Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners.  Door de aanvraag ontstaat geen bijkomende hinder.

Resultaten van de raadpleging van de eigenaars van de aanpalende percelen
Er werd op 25 augustus 2023 laattijdig volgende reactie ontvangen van de eigenaar van het aanpalende perceel:

Als eigenaar van de aangrenzende woning, Burkweg 1, wil ik graag bij dezen U mijn standpunt aangaande dit dossier kenbaar maken. 

Graag wil ik het volgende onder uw aandacht brengen. 

De structuur die beide woningen (Burkweg 1 en Burkweg 1A) omvat is oorspronkelijk ontworpen en gebouwd als één enkel geheel. De twee woningen zijn enkel gescheiden door middel van een enkele (binnen)muur van slechts 14cm dikte. De zadeldakbedekking werd uitgevoerd in leien, die in een en hetzelfde verband doorlopen over de gemeenschappelijke scheidingsmuur. Er is momenteel geen water/luchtdichte scheiding voorzien tussen de twee woningen omdat het ontworpen is als één eenheid. 

Deze vergunningsaanvraag betreft een verhoging van het dak van Burkweg 1A, waardoor er meerdere niveaus ontstaan, op beiden het zadeldak als het platdak gedeelte. Deze aanpassingen hebben een invloed op de integriteit (stabiliteit, waterdichtheid en het afwateringssysteem) van het dak van Burkweg 1. 

Ik maak hierbij mijn verzoek kenbaar dat er zorgvuldig rekening zal gehouden worden met het feit dat elke wijziging in de dakstructuur van invloed is op de stabiliteit van zowel het dak van Burkweg 1 als dat van Burkweg 1A. Het is van essentieel belang dat er bij deze aanpassingen wordt gewaarborgd dat de lang-termijnintegriteit van beide daken op Burkweg 1 en Burkweg 1A niet aangetast wordt, zowel qua stabiliteit, waterdichtheid als het afwateringssysteem. 

Daarnaast wil ik er uw aandacht vestigen dat eerdere onvergunde werkzaamheden al reeds schade hebben toegebracht aan de integriteit van de structuur en duidelijk een invloed hebben op de stabiliteit van mijn dak. De aannemer heeft tot op heden nog steeds niet schriftelijk zich er toe verbonden om een oplossing hiervoor te implementeren, zoals voorgesteld tijdens een vergadering belegd door jullie afdeling d.d. 11 aug 2023. 

In het verleden heb ik ook al aanzienlijke schadegevallen gehad door een eenzijdige aanpassing aan het platdak, uitgevoerd door de vorige eigenaar, die maar moeizaam tot een oplossing gekomen zijn. Bij dezen beoog ik dan ook om ten alle prijzen herhaling van een dergelijke situatie te vermijden. 

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt volgend standpunt in met betrekking tot deze reactie: 

Het standpunt wordt niet weerhouden omwille van het feit dat de inhoud van de reactie technische details betreft omtrent de praktische uitvoering van de werken. Hier kan de gemeente Zonhoven geen uitspraken over doen aangezien dit valt onder de verantwoordelijkheid/bevoegdheid van de architect. 

8. ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden. Het onvergunde bijgebouw links achteraan in de achtertuin moet uit de vergunning worden gesloten. 

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert de volgende voorwaarde op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarde:

•    De verharding naast en achter de garage dient beperkt te worden zodat de maximale verhardingsgraad in de achtertuin (m.u.v. de strikt noodzakelijke inrit tot aan de garage) 80 m² bedraagt.