2023_CBS_00860 - OMV - Ongunstig advies tegen het beroep ingediend tegen omgevingsvergunning 1357.C.874.2 - Wijvestraat 150 en 152 - Goedkeuring

Feiten context en argumentatie

Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het schrijven van de provincie Limburg van 13 juli 2023, nl.:

“Hierbij deel ik u mee dat het beroep van mevrouw De Sloovere, ingesteld tegen de beslissing d.d. 23 mei 2023 van het schepencollege van Zonhoven waarbij een omgevingsvergunning werd geweigerd voor het verkavelen van grond in 2 loten voor halfopen bebouwing op het terrein Wijvestraat 150, 152 als administratief volledig en ontvankelijk wordt beschouwd. Het onderzoek van het beroep wordt heden gestart.
Dit beroep werd ingediend en opgeladen via het omgevingsloket.
Het college van burgemeester en schepenen wordt verzocht om advies uit te brengen over het ingediende beroep binnen een termijn van 50 dagen.”

Volgende argumentatie werd gevoegd bij het beroepsdossier:

“Op 14 maart 2017 werd een verkavelingsvergunning (1220.C.874.2) afgeleverd voor het verkavelen van de percelen tot 2 loten voor halfopen bebouwing, na afbraak van de bestaande constructies, zijnde 2 halfopen bebouwingen uit de jaren 50 met een zigzag lopende scheidingsmuur. De verkaveling anno 2017 is in se een grenscorrectie van het verleden. Op 22 maart 2022 werd de verkaveling vervallen verklaard. De verkaveling is vrij recentelijk vervallen

Op 17 mei 2022 werd een omgevingsvergunning afgeleverd voor het bouwen van twee halfopen eengezinswoningen met elk een bijgebouw en een zwembad (OV/2022/00003). Deze vergunning is niet vervallen of ingetrokken en is nog 1 jaar geldig. Deze kan in se nog uitgevoerd worden.

Het college oordeelt dat 18,18 wo/ha een te dichte woondichtheid is en dat dit de visie is van de gemeente. Er wordt gerefereerd naar het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan, thans dateert het GRS (goedgekeurd door de gemeenteraad en deputatie) van 08/01/2008 met een addendum van 26/11/2008. Sindsdien zijn er geen wijzigingen aan het GRS gebeurd. De vervallen verkaveling werd goedgekeurd volgens datzelfde GRS en nu geweigerd omwille van datzelfde GRS.?

Bij het bepalen van de woondichtheid wordt geen rekening gehouden met de helft van de voorliggende weg. Rekening houdend met de helft van de weg is de totale oppervlakte 12a77ca of omgerekend 15,66 wo/ha. Dit sluit nauw aan bij de visie in het GRS.

Het perceel heeft altijd 2 huisnummers gehad, tot de afbraak in 2022, zijnde de nummers 150-152.

Het college van burgemeester en schepenen verwijst tevens naar de geweigerde vergunning op de eigendommen Zwanenstraat 18A, 20 en 22 (OMV_2020174725) omwille van o.a. een te hoge woondichtheid. Thans is dat daar een andere situatie omdat die percelen grenzen aan het natuurgebied

Thans naast de geweigerde vergunning Zwanenstraat 18A, 20 en 22 is een verkaveling goedgekeurd (1269.C.874.2 d.d. 11/12/18 percelen sectie C nr. 6d4, 6e4, 6f4,6g4, 6h4 en 6k4) van 6 HOB op een oppervlakte van 29a87ca of omgerekend 20wo/ha. ”

Advies dienst:

De gemeentelijk omgevingsambtenaar (GOA) blijft bij het voorgaand standpunt en wenst hiervoor te verwijzen naar het verslag GOA d.d. 15 mei 2023 en wenst het volgende nog eens te benadrukken:

1.- Door het oprichten van 2 woningen op het terrein wordt een woondichtheid bekomen van 18,18 woningen per hectare. (Het argument dat de helft van de voorliggende weg in rekening moet worden gebracht wordt hier niet gevolgd.) Deze woondichtheid strookt heden ten dagen niet meer met de visie van de gemeente Zonhoven. Op deze locatie – op de rand van het woongebied met landelijk karakter, niet binnen het centrum of een deelkern, en grenzend aan een agrarisch gebied en in de omgeving van natuurgebied - is het niet langer wenselijk een dergelijke hoge verdichtingsgraad te realiseren. Het perceel is immers niet gelegen binnen de Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt-Genk, waar verdere verdichting wel gewenst is.

We bemerken in de gemeente Zonhoven de tendens om eigendommen op te splitsen in meerdere kleine loten, ongeacht de locatie. Wanneer hier als gemeente overal op wordt ingegaan, worden in heel de gemeente steeds meer bijkomende wooneenheden

gecreëerd (wat uiteindelijk zal leiden tot een overaanbod), ook op slecht gelegen locaties. 

De gemeente wenst deze tendens niet te ondersteunen en wenst uitsluitend te verdichten op de daartoe geschikte locaties. Verdichting in en rond de kern/het centrum van de gemeente (dat gelegen is binnen de afbakening regionaal stedelijk gebied) heeft hierbij de absolute voorkeur. Op die locatie is dan ook een grotere verdichtingsgraad mogelijk (uiteraard steeds onder voorwaarden).

Ook in de deelkernen, zoals de deelkern Halveweg, is nog steeds een vorm van verdichting mogelijk. Deelkern Halveweg beschikt over een aantal voorzieningen en kan beschikken over openbaar vervoer (bus en trein). Het is echter niet de bedoeling in de deelkernen op dezelfde wijze te verdichten als in de hoofdkern. En zeker niet op eigendommen op de rand of zelfs buiten de deelkern Halveweg.

In het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (GRS) staat deelkern Halveweg omschreven als woonkern. Per woonkern worden binnen het structuurplan aandachtspunten vooropgesteld: "Het hart van Halveweg wordt ongeveer afgebakend door de Hortstraat, de Beskensstraat, 't Zant, de Halveweg, de Delheidestraat en de Lichtenbergweg. In dit gebied zal gestreefd worden naar een woningdichtheid van 15 tot 20 wo/ha. Aan de rand kan een iets lagere dichtheid toegepast worden met voor gans de woonkern een gemiddelde dichtheid van 15 wo/ha. De kwaliteit van de woonomgeving zal verbeterd worden door conditionering, het verbeteren van de padenstructuur evenals de inrichting van de binnengebieden in functie van de bewoners."

In het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (GRS) werden ook enkele ruimtelijke concepten opgenomen als richtlijn. De groei van het wonen gebeurt inwendig, zoals hieronder schematisch weergegeven. Het perceel is niet gelegen binnen een woonkern waar verdichting wenselijk is (zie blauwe stip).

Het spreekt dus voor zich dat de gevraagde woondichtheid van 18,18 woningen per hectare te hoog is voor de specifieke locatie.

Het principe dat vooropgesteld wordt in het GRS sluit niet alleen aan op de huidige gemeentelijke visie. Dit principe sluit eveneens aan bij de visie waarrond de Provincie momenteel aan het werken is (Ruimtepact 2040), waarbij deelkern Halveweg op dit moment niet aangeduid wordt als prioritair om te verdichten.

2.- Opgemerkt dient te worden dat de voorgaande verkavelingsvergunning d.d. 14 maart 2017, die gedurende de procedure van de reeds afgeleverde omgevingsaanvraag voor het bouwen van 2 woningen vervallen werd verklaard, het bouwen van 2 halfopen eengezinswoning toe liet.  Gezien het verval van de verkavelingsvergunning tijdens de loop van de procedure, werd uitzonderlijk akkoord gegaan met de oprichting van de 2 halfopen eengezinswoningen en werd de omgevingsvergunning verleend. 

3.- Sinds de aflevering van de voorgaande verkavelingsvergunning is de Vlaamse visie - alsook die van de gemeente - op verdichting en ontdichting en het algemeen stedenbouwkundig beleid sterk gewijzigd, waardoor een verwijzing naar eerdere vergunningen niet relevant is. Op dit moment wenst de gemeente geen nieuwe precedenten te creëren en niet verder te breien aan een gedachtengoed waar zij zich niet langer achter schaart.  Stedenbouwkundige regelgeving en ruimtelijke visie zijn veranderlijke begrippen. Wanneer men zaken blijft vergunnen op dezelfde wijze als in het verleden kan nooit een gewenste verandering tot stand worden gebracht.

Zo werd op 27 april 2021 door het college van burgemeester en schepenen en op 7 oktober 2021 door de Deputatie (in de beroepsprocedure) reeds een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden in 2 loten voor halfopen bebouwing en 1 lot voor open bebouwing geweigerd op de eigendommen Zwanenstraat 18A, 20 en 22 (OMV_2020174725) omwille van o.a. een te hoge woondichtheid.