2023_CBS_00802 - OMV - Vergunning - Bruinstraat 29 - 2023/00107 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2023/00107

Referentie omgevingsloket:    OMV_2023073836

De aanvraag, ingediend door mevrouw Laura Derwael wonende te Bruinstraat 29 te 3520 Zonhoven en de heer Mitchel Bammens wonende te Bruinstraat 29 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 01/06/2023 en op 13/06/2023 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Bruinstraat 29, kadastraal gekend als afdeling 1 sectie A nr. 563V.

De aanvraag gaat over het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning met carport en het slopen en regulariseren van diverse vrijstaande bijgebouwen.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

    De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied met landelijk karakter.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

Volgende verordeningen zijn van kracht:

•    algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,... goedgekeurd op 23 juni 2006;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

2.    HISTORIEK

    Volgende dossiers zijn relevant: 

•    Omgevingsvergunning 2022/00259 voor de sloop en de regularisatie van diverse vrijstaande bijgebouwen, de verbouwing van een eengezinswoning en de bouw van een carport goedgekeurd op 14/02/2023.

•    Stedenbouwkundige vergunning (1955/00102) voor het bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 20/12/1955.

•    Stedenbouwkundige vergunning (1962/00206) voor het bouwen van een garage - goedgekeurd op 23/03/1963.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

    Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich aan de Bruinstraat, een gemeenteweg in het gehucht Eikenen-Kolveren van de gemeente Zonhoven.

De nabije omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande eengezinswoningen, gelegen in een woonlint met achterliggend agrarisch gebied.  De bebouwing bestaat uit twee bouwlagen onder voornamelijk hellende daken, en is voornamelijk afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen.

Op het perceel bevinden zich een vergunde eengezinswoning en vrijstaande garages.  Volgens de gegevens waarover de gemeente Zonhoven beschikt zijn er op het terrein diverse handelingen zonder vergunning uitgevoerd.  Het gaat om:

•    het plaatsen van niet-noodzakelijke verhardingen in de voortuin ;

•    het bouwen van vrijstaande bijgebouwen met een totale oppervlakte van meer dan 40m² ;

•    het bouwen van een vrijstaand bijgebouw in de achtertuin op een afstand van minder dan 1 meter van de perceelsgrens ;

•    het bouwen van vrijstaande bijgebouwen op een afstand van meer dan 30 meter van een hoofdzakelijk vergunde woning ;

•    het plaatsen van een aangebouwd bijgebouw en een kleine uitbreiding van het gelijkvloerse bouwvolume met een totale oppervlakte van minder dan 40m².

In de berm is er een inrit aangelegd die ter hoogte van de rooilijn een breedte heeft van 5,24 meter.  De rest van het openbaar domein voor het perceel is uitgevoerd als zachte berm met gazon.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning ingeplant op 5,86 meter van de rooilijn en op een afstand van tenminste 3,19 meter van de rechter perceelgrens en tenminste 4 meter van de linker perceelsgrens. De bouwdiepte van het gelijkvloers bedraagt 17 meter, die van de verdieping 9,1 meter. 

Het dak van de woning wordt deels uitgevoerd met een zadeldak en deels met een plat dak.  De dakrandhoogte bedraagt 3,45 meter.  De kroonlijst- en nokhoogte bedragen respectievelijk 4,54 meter, de nokhoogte bedraagt 9,15 meter.

De bestaande gedeeltelijke onderkeldering van de woning blijft behouden. 

De muren worden bekleed met een witte gevelbepleistering, bijkomend geïsoleerd en onderaan afgewerkt met een arduinen plint.  Het buitenschrijnwerk wordt vervangen en geconstrueerd uit zwart PVC.  De gevelbekleding wordt opgetrokken uit hout in een natuurlijke kleur.  De kroonlijst wordt afgewerkt met zwarte HPL-platen. 

Een plint onderaan het gebouw en de dorpels worden uitgevoerd in grijs arduin. 

Tegen de linkerzijde van de woning ter hoogte van op de voorgevellijn een open carport geplaatst bestaande uit zwart aluminium met een diepte van 8,96 meter en een dakoppervlak van 47,17m².    De carport wordt tot tegen de perceelsgrens ingeplant. 

Er wordt een regularisatie aangevraagd voor enkele vrijstaande maar aan elkaar gekoppelde bijgebouwen in de achtertuin.  Het gaat om twee gesloten en twee open constructies die op een afstand van ongeveer 39 meter van de achtergevel van de woning zijn geplaatst.  De minimale afstand van de bijgebouwen tot de rechter perceelsgrens bedraagt 0,5 meter, die tot de linker perceelsgrens bedraagt 1,2 meter.  De totale oppervlakte van de vrijstaande bijgebouwen bedraagt 98,07m². De daken van de bijgebouwen zijn uitgevoerd als lessenaarsdaken waarvan de maximale dakrandhoogte 3,15 meter bedraagt.

In de nieuwe toestand worden de daken volledig uitgevoerd met grijze metalen profielplaten.  De buitenwanden worden bekleed met natuurkleurige geïmpregneerde grenen gevelpanelen. 

De sloop van twee vrijstaande garages die wordt aangevraagd voldoet aan het vrijstellingsbesluit.

Naast de noodzakelijke inrit met poort, toegang tot de woning in de voortuin en bijkomende verharding met een oppervlakte van 35,79m² uitgevoerd in klinkers, wordt er in de zij- en achtertuin een terras voorzien van 24,64m².

Met uitzondering van de inrit met een breedte van 5,25 meter aan de rooilijn wordt de rest van het perceel ontoegankelijk gemaakt voor het verkeer door een haag met een hoogte van 0,8 meter.  De rest van het openbaar domein voor het perceel wordt volgens het inplantingsplan ‘nieuwe toestand’ volledig verhard met klinkers.

De verhardingsgraad van de voortuin zal ongeveer 34,4% zijn en de totale footprint op het hele perceel zal ca. 26% bedragen.  De woondichtheid zal 7,66 wooneenheden per hectare bedragen.

4.    RAADPLEGING EIGENAARS AANPALENDE PERCELEN 

    Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.

Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.

Aangezien de aanvraag gaat over de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met de vraag hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.

5.    ADVIEZEN

    Aan volgende adviesverlener werd advies gevraagd: dienst patrimonium.

6.    PROJECT-MER

    De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

    Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Bruinstraat een voldoende uitgeruste openbare weg is.

De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.

De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.

Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De plannen geven aan dat voor de uitbreiding van een woning met een resulterend horizontale dakoppervlakte van 186,55 m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 10000 liter en recuperatie van het hemelwater voor sanitair en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening.

Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied.  Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.  

Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m² en het goed zich niet in een beschermde archeologische site en ook niet in een vastgestelde archeologische zone bevindt.

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar op deze locatie, nl. het gehucht Kolveren.

Mobiliteitsimpact

De gemeente Zonhoven hanteert volgende parkeernorm voor een woning: 1,5 autostaanplaatsen. 

De aanvraag komt hieraan tegemoet, want er is een carport voorzien in de zijtuin en de inrit biedt verder plaats aan 1 voertuig voor bezoekers.

Verder wordt de berm voor het perceel volledig verhard waarbij er de facto parkeerplaatsen worden aangelegd op het openbaar domein.  Dit is niet toegestaan.

Schaal

Na de werken zal de bouwbreedte van de woning 9,76 meter bedragen. Gezien de afstanden tot de zijdelingse perceelsgrenzen een aanvaardbare waarde.

Het voorstel voorziet in een uitbreiding van het bouwvolume op het gelijkvloers met een bouwdiepte die groter is dan gebruikelijk, maar de bouwdiepte van de verdieping blijft nagenoeg ongewijzigd binnen deze normen. De grotere bouwdiepte van het gelijkvloers is aanvaardbaar gezien de grote diepte van het perceel, de schuine inplanting van de woning op het perceel en omdat er zich geen probleem stelt op het vlak van privacy.  Het bouwvolume is vergroot maar vergelijkbaar met de bouwvolumes van andere woningen in de nabije en ruimere omgeving.  Het perceel leent er zich toe en de verhardingsgraad op het goed blijft laag.

De regularisatie van de vrijstaande bijgebouwen is, na de sloop van 2 bestaande garages, aanvaardbaar gezien de uiteindelijke verhardingsgraad op het perceel.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid

De woondichtheid is aanvaardbaar op deze locatie.

Het aandeel verhardingen en andere constructies op het goed en het aandeel verhardingen in de voortuin zijn in overeenstemming met de visie van de gemeente.

De inrit is ter hoogte van de rooilijn breder dan voorzien in het Kwaliteitskader voor woonprojecten zoals goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen op 24 januari 2023 en mag dan ook slechts 3 meter bedragen.

Met uitzondering van de strikt noodzakelijke toegang tot het perceel met een breedte van maximaal 3 meter, mogen de verhardingen die op het inplantingsplan ‘nieuwe toestand’ aangeduid zijn als ‘best. klinkers’ en die zich op het openbaar domein bevinden, mogen niet geplaatst worden.

Visueel-vormelijke elementen

Het uitzicht van de woning ondergaat een grondige facelift en modernisering waarbij het gebouw voornamelijk een eigentijds en enkele gevels een modern karakter krijgen.  De gebruikte materialen zijn in de nabije omgeving niet vaak voorkomend, maar zijn gangbaar.

Gezien de variatie aan stijlen van klassiek en landelijk naar eigentijds en modern, past het uitzicht in de nabije en ruimere omgeving.

Cultuurhistorische aspecten

Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf

Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

De verbouwing en plaatsing van de vensters van de woning vormt geen schending van de privacy en doet ook geen afbreuk aan het gebruiksgenot van de woningen van de buren. 

Ook de plaatsing van de bijgebouwen in de achtertuin doet geen afbreuk aan het gebruiksgenot aangezien deze zich ten opzichte van alle omringende percelen op het achterste deel bevinden en ze aanzienlijk verhuld worden door voldoende hoge beplanting.

En vormt zich geen probleem met de verkeersveiligheid bij het verlaten van het perceel.

Inzake de carport die tot op de perceelsgrens wordt ingeplant werden de eigenaars van het perceel links aangeschreven.  Zij hebben daarover geen bezwaar ingediend.  De carport is bijgevolg aanvaardbaar.

Resultaten van de raadpleging van de eigenaars van de aanpalende percelen

Er werd geen reactie ontvangen van de eigenaars van de aanpalende percelen. 

Bespreking van de adviezen

Het advies van dienst patrimonium d.d. 26 juni 2023 is voorwaardelijk gunstig.

Op het openbaar domein mogen er enkel waterdoorlatende of waterpasserende klinkers geplaatst worden voor de inrit. De resterende berm dient ingegroend te worden met gras of een bodembedekker.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.  

Gezien de sloop van twee vrijstaande bijgebouwen als vrijgesteld beschouwd kan worden, wordt hier verder geen uitspraak over gedaan.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:

Stedenbouwkundige voorwaarden

•    Met uitzondering van de inrit met een maximale breedte van 3 meter mag het openbaar domein niet verhard worden.

•    Het advies van de dienst Patrimonium van de gemeente Zonhoven moet volledig opgevolgd worden.

•    De breedte van de inrit mag ter hoogte van de rooilijn maximaal 3 meter bedragen.

•    Deze vergunning vervangt en vernietigt de voorgaande vergunning met nummer OMV_2022142711 (interne referentie: 2022/00259) goedgekeurd op het college van burgemeester en schepenen op 14 februari 2023.