VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Dossiernummer: 2023/00146
Referentie omgevingsloket: OMV_2023101620
De aanvraag, ingediend door mevrouw Sofie Michiels wonende te Elstrekenweg 28 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 30/07/2023 en op 25/08/2023 ontvankelijk en volledig verklaard.
De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Elstrekenweg 28, kadastraal gekend als afdeling 2 sectie D nr. 132L135.
De aanvraag gaat over het regulariseren van de woning en het aanbrengen van nieuwe gevelbekleding.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).
1. STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied met landelijk karakter.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,... goedgekeurd op 23 juni 2006;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
2. HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Melding 2023/00137M voor het verbouwen en uitbreiden van de woning en het wijzigen van gevelopeningen geakteerd op 01/08/2023.
• Stedenbouwkundige vergunning (1956/00055) voor het bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 27/07/1956.
• Stedenbouwkundige vergunning (2011/12128) voor het bouwen van een garage met hobbyruimte - goedgekeurd op 24/10/2011.
3. BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich aan de Elstrekenweg, een gemeenteweg.
De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande en halfopen eengezinswoningen.
De bebouwing in de directe omgeving varieert qua bouwhoogte, dakprofiel alsook materiaalgebruik.
Op het perceel bevindt zich een vrijstaande eengezinswoning en een bijgebouw in de achtertuin.
Het bijgebouw fungeert als garage, tuinberging en hobbyruimte.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het regulariseren van de woning en het aanbrengen van nieuwe gevelbekleding.
Het regulariseren van de woning omvat volgende wijzigingen t.o.v. van de vergunde toestand:
Het plaatsen van een trap naar de zolder;
Het aanbrengen van een dakkapel;
Het aanbrengen van 2 dakvlakvensters;
Het vernieuwen van het buitenschrijnwerk;
Inrichten van een keuken, wasplaats en badkamer op een andere plaats als oorspronkelijk;
Het verwijderen van schoorstenen.
Er werd op de verdieping een trap aangebracht zodat de zolderruimte permanent toegankelijk is. Om voldoende vrije hoogte te hebben op de trap werd in het linker dakvlak een dakkapel aangebracht.
In het rechter dakvlak werden 2 dakvlakvensters geplaatst. Het aanbrengen van dakvlakvensters is vrijgesteld van vergunning (vrijstellingsbesluit).
Het vervangen van het buitenschrijnwerk is een niet-vergunningsplichtige handeling en maakt bijgevolg geen deel uit van de aanvraag.
Het herinrichten van de keuken, wasplaats en badkamer betreffen interne verbouwingen zonder stabiliteitswerken. Ook deze zijn vrijgesteld van vergunning (vrijstellingsbesluit).
Verder werden de schoorstenen verwijderd.
Om aan de huidige isolatienormen te voldoen wenst de aanvrager de woning de bestaande gevels te isoleren en af te werken met steenplaketten / steenstrips in een roodbruine kleur.
De nieuwe werkhoek die recent werd vergund (melding goedgekeurd op 01/08/2023) zal uitgevoerd worden met grijze gevelpanelen.
4. OPENBAAR ONDERZOEK
Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
5. ADVIEZEN
Er zijn geen adviezen vereist.
6. PROJECT-MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
7. INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Elstrekenweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.
Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.
Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.
Het voorliggende bouwproject ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.
Het voorliggende project heeft geen invloed op het watersysteem, zodat in alle redelijkheid geoordeeld moet worden dat er geen schadelijk effect veroorzaakt wordt. Er moeten dan ook geen voorwaarden of maatregelen opgelegd worden.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.
Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn (geen) monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar op deze locatie.
Mobiliteitsimpact
Op het terrein bevindt zich een bijgebouw dat onder meer fungeert als garage.
Het stallen van voertuigen kan dan ook geheel op eigen terrein waardoor de last van het autobezit niet wordt afgeschoven naar het openbaar domein.
Uit de ingediende plannen blijkt dat in de voortuin uitgezonderd de inrit nog een kiezelverharding werd aangebracht met een oppervlakte van 36m². In de aktename van de melding d.d. 01/08/2023 werd als voorwaarde opgenomen dat de verhardingen in de voortuin, uitgezonderd de inrit met een breedte van 3m en een toegangspad naar de voordeur van de woning (breedte max. 1m) verwijderd moeten worden.
De huidige plannen houden geen rekening met de eerder opgelegde voorwaarde. Deze voorwaarde blijft echter van toepassing.
Schaal
Door het aanbrengen van gevelisolatie en gevelbekleding wordt de bouwdiepte gebracht op 16,75m en de bouwbreedte op 8m.
De bestaande bouwhoogte blijft behouden.
De voorgestelde bebouwing is in overeenstemming met de algemeen gehanteerde normen.
De bebouwing in de directe omgeving varieert sterk qua inplanting, bouwdiepte, bouwhoogte alsook materiaalgebruik. Rekening houdend met de gevarieerde bebouwing in de directe omgeving zal het voorgestelde niet als storend ervaren worden in het bestaande straatbeeld.
Er resteert nog een ruime groenzone die ingericht kan worden als tuin.
Ruimtegebruik en bouwdichtheid
Gezien de functie als eengezinswoning ongewijzigd blijft en de woondichtheid bijgevolg behouden blijft is deze aanvaardbaar op deze locatie.
De bebouwing heeft een oppervlakte van ca. 212m² en de verharding (excl. de opgelegde te verwijderen verharding) ca. 145m². Rekening houdend met de oppervlakte van het perceel resteert er een tuinzone van ca. 59%.
Visueel-vormelijke elementen
De bestaande gevels zullen voorzien worden van isolatie en steenplaketten / steenstrips in een roodbruine kleur.
De nieuwe werkhoek aan de rechter achterzijde die recent werd vergund (melding goedgekeurd op 01/08/2023) zal uitgevoerd worden met grijze gevelpanelen.
De bebouwing in de omgeving varieert qua materiaalgebruik waardoor het voorgestelde niet als storend ervaren zal worden in het straatbeeld.
Cultuurhistorische aspecten
Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.
Bodemreliëf
Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners. Door de aanvraag ontstaat geen bijkomende hinder.
8. ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert de volgende voorwaarde op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarde
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar d.d. 04/10/2023 en volgt dit standpunt integraal.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het voorwaardelijk afleveren van de omgevingsvergunning aan mevrouw Sofie Michiels wonende te Elstrekenweg 28 te 3520 Zonhoven voor het regulariseren van de woning en het aanbrengen van nieuwe gevelbekleding, gelegen te Elstrekenweg 28 kadastraal gekend als afdeling 2 sectie D nr. 132L135.
Volgende voorwaarden worden opgelegd: