VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Dossiernummer: 2023/00127
Referentie omgevingsloket: OMV_2023092129
De aanvraag, ingediend door de heer Sven Leyssens wonende te Paalsteenstraat 19 te 3500 Hasselt, werd ontvangen op 05/07/2023 en op 28/08/2023 ontvankelijk en volledig verklaard.
De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Sint Kwintens-heideweg 27, kadastraal gekend als afdeling 2 sectie D nr. 132Z131.
De aanvraag gaat over het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning, het creëren van een zorgwoning, het bouwen van een tuinhuis en het herinrichten van het terrein.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).
1. STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied met landelijk karakter en agrarisch gebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,... goedgekeurd op 23 juni 2006;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
2. HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (1951/00004) voor het bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 12/06/1951.
• Stedenbouwkundige vergunning (1995/07226) voor het vergroten van het woonhuis - goedgekeurd op 24/07/1995.
• Stedenbouwkundige vergunning (2006/10360) voor het bouwen van een zwembad van +/- 34m² en een tuinhuis - goedgekeurd op 06/06/2006.
3. BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich aan de Sint Kwintensheideweg, een voldoende uitgeruste gemeenteweg. De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit eengezinswoningen in een open/halfopen bebouwing met achterliggend agrarisch gebied. De bebouwing bestaat uit twee bouwlagen onder voornamelijk hellende daken, en is voornamelijk afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen.
Op het perceel bevindt zich een hoofdzakelijk vergunde vrijstaande eengezinswoning, een vergund zwembad (40m²) én een niet-vergund tuinhuis (16 m²) + serre (8 m²) gelegen in agrarisch gebied.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning, het creëren van een zorgwoning, het bouwen van een tuinhuis en het herinrichten van het terrein.
Op het perceel bevindt zich een hoofdzakelijk vergunde vrijstaande eengezinswoning die ingeplant is op minimum 8m van de rooilijn, op minimum 80cm van de linker perceelgrens en op minimum 10m van de rechter perceelgrens. De woning heeft 2 bouwlagen en een hellend dak met een kroonlijsthoogte van 5,80m en een nokhoogte van 9,70m t.o.v. het maaiveld. De bouwdiepte van het hoofdvolume bedraagt 8,75m. De woning werd uitgevoerd in ecru-kleurige gevelbepleistering met een donkergrijs gepleisterde plint en zwarte dakpannen als dakbedekking. Er is een vergunde achteruitbouw aanwezig bestaande uit 2 delen. Het eerste gedeelte sluit aan achter het hoofdvolume, heeft 1 bouwlaag en een plat dak met een dakrandhoogte van 3m t.o.v. het maaiveld. Dit gedeelte is geïntegreerd als leefruimte bij het hoofdvolume (keuken, eethoek, badkamer en veranda) en bestaat hoofdzakelijk uit glas. Dwars op deze aanbouw is een 2de gedeelte aangesloten. Deze ruimte functioneert momenteel als garage/berging/tuinberging. Dit volume heeft 1 bouwlaag met een hellend dak met kroonlijsthoogte van 3,15m en nokhoogte 5,30m t.o.v. het maaiveld. De materialen van het 2de deel zijn dezelfde als de materialen van het hoofdvolume. De maximale bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 21,50m en de maximale bouwbreedte bedraagt 14,50m.
De huidige aanvraag omvat o.a. het verbouwen en uitbreiden van de achterbouw en het creëren van een zorgwoning ten behoeve van een zorgbehoevende inwoner. De 1ste aanbouw wordt beperkt uitgebreid aan de rechterzijde met 85cm en omgevormd tot een zorgwoning met een maximale opp. van 90m². Het rechtergedeelte van de 2de achterbouw wordt geïntegreerd in de zorgwoning als slaapkamer. Om deze reden wordt de bestaande deur in de achtergevel dicht gemetst en vervangen door een dubbel raam. De gevels van deze aanbouw zullen afgewerkt worden met cederhout (natuurkleur). Het platte dak zal vervangen en geïsoleerd worden waardoor de nieuwe dakrandhoogte 3,40m bedraagt. De verbouwing van de 2de achterbouw beperkt zich tot het vervangen van de garagepoort in de voorgevel naar een dubbele deur. De ruimte zal in de toekomst gebruikt worden als atelier/tuinberging/technische ruimte en heeft geen inpandige verbinding meer met het 1ste gedeelte van de achterbouw.
Er werd een tuinhuis met een oppervlakte van 12m² vergund in de achtertuin gelegen binnen woongebied. Het bestaande tuinhuis werd echter dieper in de achtertuin gebouwd in agrarisch gebied. Dit zal verwijderd worden. Er wordt tevens een nieuwe tuinberging aangevraagd met een oppervlakte van 15,75m². Het tuinhuis wordt ingeplant in de zone waar zich een vergunde hondenren bevond, aangelegd in beton met een oppervlakte van ca 30m². Het tuinhuis wordt gebouwd op deze betonplaat, op 2m van de achtergevel van de 2de achterbouw op min. 2,10m van de linker perceelgrens. De overgebleven verharding rondom het tuinhuis blijft bewaard. Het tuinhuis wordt uitgevoerd met een plat met een dakrandhoogte van 3m t.o.v. het maaiveld en wordt uitgevoerd in hout. Daarnaast bevindt er zich een serre (opp. 8m²) links achter in de tuin, eveneens in agrarisch gebied.
Er bevindt zich een vergund zwembad in de achtertuin met een oppervlakte van 40m². De vergunde verharding rondom het zwembad bedraagt 50m². Er wordt in dit dossier ook een terras aangevraagd dat aansluit aan zowel het zwembad als de leefruimte van de zorgwoning, rechts van de woning. Het terras wordt aangelegd in waterdoorlatende klinkers en heeft een totale oppervlakte van 24m².
De vergunde verhardingen uit vergunning (2006/10360) blijven behouden. Zo blijft de inrit aangelegd in klinkerverharding met een oppervlakte van ca 70m² volledig behouden ondanks het verdwijnen van de garagefunctie in de aanbouw. Ook in de zij- en achtertuin blijven de bestaande tuinpaden behouden. In de voortuin worden 2 extra autostaanplaatsen aangevraagd in functie van de zorgwoning met een max. oppervlakte van 30m², aangelegd in waterdoorlatende klinkers/dolomiet.
4. OPENBAAR ONDERZOEK
Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
5. ADVIEZEN
Er zijn geen adviezen vereist.
6. PROJECT-MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
7. INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Sint Kwintens-heideweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.
Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.
Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.
Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:
De plannen geven aan dat voor de te verbouwen woning met een nieuwe horizontale dakoppervlakte van 58m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 10.000 liter en recuperatie van het hemelwater voor toilet en buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.
Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied.
Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar op deze locatie. De aanvraag omvat tevens het aanvangen van een zorgwoning. Een zorgwoning is een tijdelijke functie. Na het beëindigen van de zorgfunctie wordt de functie van de gehele woning terug een eengezinswoning. Indien de zorgwoning, na het beëindigen van de zorgsituatie, aangewend zal worden voor het huisvesten van meerdere gezinnen of alleenstaanden, dient voorafgaand een omgevingsvergunning aangevraagd en bekomen te worden voor het omvormen van een eengezinswoning naar een meergezinswoning. Deze aanvraag zal getoetst worden aan de criteria van de goede ruimtelijke ordening.
Mobiliteitsimpact
De verkeersgeneratie is beperkt gezien de functie van eengezinswoning met zorgwoning. De gemeente Zonhoven hanteert volgende parkeernorm voor een woning: 1,5 autostaanplaats/woonentiteit. De aanvraag komt hieraan tegemoet, want er kunnen op de bestaande inrit met een afstand van 22,75m vanaf de rooilijn min. 3 wagens parkeren. De aanvraag omvat ook het aanleggen van 2 extra autostaanplaatsen in de voortuinstrook in functie van de zorgwoning. Deze zone heeft een oppervlakte van 30m² en wordt aangelegd in waterdoorlatende klinkers/dolomiet. Hierdoor wordt de last van het autobezit wordt niet afgeschoven op het openbaar domein. Uit onze gegevens blijkt dat het openbaar domein volledig werd verhard met kiezelverharding. De berm moet echter als groenzone worden aangelegd behoudens de toegestane inrit met een breedte van 3m.
Schaal
De aanvraag bevat slechts een beperkte verruiming van de bebouwde oppervlakte t.o.v. de vergunde toestand, namelijk 205m² i.p.v. 188m². Deze uitbreiding bevindt zich aan de rechterzijgevel zodanig dat er geen verruiming is van bestaande bouwdiepte van 21,50m.
De bebouwing in de directe omgeving varieert sterk qua bouwdiepte, bouwhoogte alsook materiaalgebruik. Rekening houdend met de gevarieerde bebouwing in de directe omgeving zal het voorgestelde niet als storend ervaren worden in het bestaande straatbeeld.
Ruimtegebruik en bouwdichtheid
Het inrichten van een tijdelijke zorgwoning verhoogt de woondichtheid niet aangezien dit ingericht dient te worden als een ondergeschikte wooneenheid.
De bestaande functie als eengezinswoning blijft bijgevolg ongewijzigd, evenals de woondichtheid en is aanvaardbaar op deze locatie.
Binnen de huidige aanvraag heeft de bebouwing een oppervlakte van 228,75m² en de verharding 286,75m². Er resteert een groenaanplant van 61%, rekening houdend met de oppervlakte van het perceel gelegen in woongebied met landelijk karakter ca 13 are. Positief is het gegeven dat het tuinhuis gelegen in agrarisch gebied verwijderd wordt. Dit heeft echter geen invloed op de footprint aangezien er op een andere plaats een nieuw tuinhuis wordt geplaatst. De serre mag behouden blijven aangezien dit valt onder de bepalingen van het vrijstellingenbesluit. Het aanleggen van de extra parkeerplaatsen in de voortuin wordt positief beoordeeld aangezien de bestaande inrit (3m) behouden blijft en de verhouding groen in de voortuin nog steeds meer dan 50% is. De aanwezigheid van de parkings zorgt ervoor dat de bewoners altijd op eigen terrein kunnen parkeren. Het groene karakter van de tuin blijft behouden door de aanwezigheid van een haag in de voortuin. De behaalde footprint van 39% is aanvaardbaar en in overeenstemming met de visie van de gemeente.
Visueel-vormelijke elementen
Het bestaande hoofdvolume met 2 bouwlagen en een zadeldak blijft behouden, net zoals de aanbouw. De gebruikte gevelafwerking van de hoofdwoning, namelijk witte gevelbepleistering blijft behouden. Het straatbeeld zal bijgevolg niet beïnvloed worden door de aangevraagde werken. De nieuwe gevelbekleding in cederhout van de achterbouw vangt pas aan op 8,75m achter de voorgevellijn en is esthetisch inpasbaar binnen de omgeving.
Cultuurhistorische aspecten
Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.
Bodemreliëf
Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners. Door de aanvraag ontstaat geen bijkomende hinder.
8. ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden
• De zorgwoning dient ten allen tijde te voldoen aan artikel 4.1.1.18° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en zijn latere wijzigingen.
• Als de zorgwoning, na het beëindigen van de zorgsituatie, opgeheven wordt, dient hieromtrent een melding uitgevoerd te worden, of als deze ruimte een andere bestemming krijgt dient daartoe voorafgaandelijk een omgevingsvergunning aangevraagd te worden.
• De berm gelegen op openbaar domein, momenteel uitgevoerd in kiezelverharding, dient onthard te worden in functie van groenzone behoudens de toegestane inrit met een breedte van 3m.
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar d.d. 11/10/2023 en volgt dit standpunt integraal.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het voorwaardelijk afleveren van de omgevingsvergunning aan de heer Sven Leyssens wonende te Paalsteenstraat 19 te 3500 Hasselt voor het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning, het creëren van een zorgwoning, het bouwen van een tuinhuis en het herinrichten van het terrein, gelegen te Sint Kwintens-heideweg 27 kadastraal gekend als afdeling 2 sectie D nr. 132Z131.
Volgende voorwaarden worden opgelegd: