2023_CBS_01068 - OMV - Vergunning - Hemelhof 1 - 2023/00159 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:   2023/00159
Referentie omgevingsloket: OMV_2023109042

De aanvraag, ingediend door Jiri Molemans en Cindy Convents wonende te Reyderstraat 27 te 3511 Hasselt, werd ontvangen op 24/08/2023 en op 07/09/2023 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Hemelhof 1, kadastraal gekend als afdeling 1 sectie A nr. 1024A.

De aanvraag gaat over het bouwen van een bescheiden eengezinswoning.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied met landelijk karakter.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 1190.A.874.2 goedgekeurd op 12 mei 2015, het betreft lot 1.

Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,... goedgekeurd op 23 juni 2006;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.

2.    HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (1998/07866) voor het oprichten van een schutstal voor paarden - goedgekeurd op 11/05/1998.
• Stedenbouwkundige vergunning (1998/07909) voor het oprichten van een schutstal voor paarden (gewijzigd plan) - goedgekeurd op 06/07/1998.
• Stedenbouwkundige vergunning (2013/00171) voor het slopen van een woning, een garage en een bijgebouw - goedgekeurd op 22/10/2013.
• Stedenbouwkundige vergunning (2015/00118) voor vellen van hoogstammige bomen en het verwijderen van hun ondergroei - goedgekeurd op 20/10/2015.
• Verkavelingsvergunning (1162.A.874.2) voor verkavelen binnengebied tot 12 loten voor open bebouwing - geweigerd op 21/05/2014.
• Verkavelingsvergunning (1190.A.874.2) voor verkavelen tot 12 loten voor open bebouwing (waarvan 3 voor bescheiden wonen) - goedgekeurd op 12/05/2015.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich aan het Hemelhof, een doodlopende gemeenteweg ten noordwesten van het centrum van Zonhoven.
De nabije en ruimere omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande eengezinswoningen.
De bebouwing langsheen Hemelhof bestaat uit twee bouwlagen onder voornamelijk hellende daken en enkele woningen met een plat dak.
De gevels zijn voornamelijk afgewerkt met een gevelsteen in diverse tinten en texturen.
Het perceel is thans onbebouwd en is begroeid met struikgewas en een eik.
De kavel, gekend als lot 1 binnen de geldende verkaveling, is bestemd voor een bescheiden woning.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het bouwen van een bescheiden eengezinswoning in open verband.

De woning met 2 bouwlagen en een zadeldak, wordt opgericht op lot 1, een kavel van 454m² aan Hemelhof. Het bouwvolume van het geheel blijft beperkt tot 543,21m³.
De voorgevel met een breedte van 7m, is ingeplant op 5m uit de voorste perceelgrens, 6m afstand tot de linker perceelgrens en op 3,10m afstand tot de rechter perceelgrens.
De achtergevel is 8m breed met een afstand van ca. 4m tot de (schuin lopende) linker perceelgrens en 3,10m afstand tot de rechter perceelgrens.
De totale bouwdiepte van het gelijkvloers en de verdieping bedraagt 9,95m. De kroonlijsthoogte bedraagt 4,70m à 5,54m en de nokhoogte is 8,58m ten opzichte van het maaiveld.
De gevelafwerking is voorzien in een wit genuanceerde gevelsteen en de dakbedekking bestaat uit dakpannen met zwarte kleur.
Het buitenschrijnwerk wordt algemeen uitgevoerd in pvc met zwarte kleur, voor de inkomdeur en een luik wordt naturel hout gebruikt.
Intern wordt op het gelijkvloers de inkomhal met trap en toilet voorzien, een berging, leefkeuken en aan de achterzijde de eethoek en zithoek.
Op de verdieping bevinden zich de nachthal met bergplaats, de badkamer en 3 slaapkamers waarvan 1 met dressing.

Onder het hellend dak bevindt zich nog een open zolderruimte.

In de zone voor carport en tuinberging, tussen de rechter zijgevel en de perceelgrens, wordt een tuinberging opgericht van 3,10m à 3,20m breed en 3m bouwdiepte.
De voorgevel van de tuinberging bevindt zich op 8m uit de voorgevellijn van de woning en de achtergevel op 1,04m voorbij de achtergevellijn van de woning.
De tuinberging krijgt een afwerking met plat dak met een hoogte van 3m en de gevels worden afgewerkt met een naturel houten gevelbekleding. De zijgevel (tot tegen de perceelgrens) zal gemetst worden.

Naast de bebouwing wordt het perceel ingericht met een groenaanleg en een beperkte oppervlakte aan verhardingen.
De zone voor carport wordt ingericht als open autostaanplaats en op de voorliggende oprit van 3m breed, kan een 2de wagen parkeren. De oprit wordt voorzien in dolomiet (39m²).
Achteraan de woning wordt een terras in waterdoorlatende klinkers aangelegd en een pad naar de tuinberging (34,97m²).
Het resterende gedeelte van het terrein zal aangelegd worden met gazon, een levende haag, inheemse beplanting en de bestaande eik in de achtertuin blijft behouden.
Het terreinniveau ter hoogte van de bouwzone zal zo’n 5cm boven het peil van de wegas liggen en de vloerpas is voorzien op 15cm boven het peil van de wegas. Het niveau achter de bouwzone blijft ongewijzigd.

4.    OPENBAAR ONDERZOEK
Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.

5.    ADVIEZEN
    Er zijn geen adviezen vereist.

6.    PROJECT-MER
    De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Hemelhof een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Er is riolering gepland, of er is riolering aanwezig maar die is nog niet aangesloten op een waterzuivering. 

Toegankelijkheid
Niet van toepassing

Bescheiden woonaanbod
Aan de verkavelingsvergunning waarbinnen de aanvraag gelegen is, werd conform de voorwaarden van artikel 5.100 van de Vlaamse Codex Wonen, een last bescheiden woonaanbod gekoppeld.
Loten 1, 2 en 3 werden bestemd voor vervulling van het bescheiden woonaanbod.
Het woonaanbod is bescheiden indien het aan volgende voorwaarden voldoet:
• kavels met een oppervlakte van ten hoogste 500 m²
• eengezinswoningen met een bouwvolume van ten hoogste 550m³

Het perceel van de aanvraag, gekend als lot 2, heeft een oppervlakte van 454m².
Volgens de volumeberekening, gevoegd bij de aanvraag, heeft de voorziene eengezinswoning een volume van 543,21m³.
Er wordt hiermee voldaan aan de voorwaarden van het bescheiden woonaanbod.

Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen. Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De plannen geven aan dat voor de nieuw op te richten woning met een horizontale dakoppervlakte van 83,55m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 5000 liter en recuperatie van het hemelwater voor sanitair, een dienstskraan en buitenkraantjes.
De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening met een inhoud van 3000 liter en een infiltratieoppervlakte van 7,59m².
De oppervlakte en het volume van de voorzieningen voldoen aan de verordening.
De oprit is voorzien in dolomiet (39m²) en het inkompad (13,45m²) en het terras aan de achterzijde (34,97m²) in waterdoorlatende klinkers.

De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.

Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag voldoet volledig aan de voorschriften van de verkaveling. Gezien deze voorschriften de criteria van een goede ruimtelijke ordening weergeven, stemt de aanvraag hiermee overeen.
De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners. De footprint op het perceel voldoet aan de normen die de gemeente Zonhoven nastreeft.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening.