VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Dossiernummer: 2023/00087
Referentie omgevingsloket: OMV_2023054667
De aanvraag, ingediend door de heer Roberto Pinti wonende te Buitenhof 17 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 26/04/2023 en op 06/06/2023 ontvankelijk en volledig verklaard.
De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Buitenhof 17, kadastraal gekend als afdeling 3 sectie E nr. 205Z.
De aanvraag gaat over het uitbreiden van de woning, het slopen van een niet-vergund bijgebouw, het bouwen van een tuinhuis en het herinrichten van het terrein.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).
1. STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan grup afbakening regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk, goedgekeurd op 20 juni 2014.
Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 1099.E.874.2 goedgekeurd op 5 juli 2010, het betreft lot 44.
Men vraagt volgende afwijkingen volgens art. 4.4.1 van de VCRO:
Bouwdiepte woning:
De verkavelingsvoorschriften stellen dat de maximale bouwdiepte van de woning op het gelijkvloers 12m² mag bedragen.
Het ontwerp voorziet een gelijkvloerse bouwdiepte van 14,12m (incl. dakoversteek).
Oppervlakte bijgebouw:
De verkavelingsvoorschriften stellen dat de oppervlakte van de bijgebouwen maximum 9m² mag bedragen.
Het ontwerp voorziet een bijgebouw van 20m².
Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,... goedgekeurd op 23 juni 2006;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
2. HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (2012/00037) voor nieuwbouw ééngezinswoning met carport - goedgekeurd op 26/03/2012.
• Verkavelingsvergunning (1099.E.874.2) voor het verkavelen van de percelen in 52 loten voor bebouwing, 1 lot voor een elektriciteitscabine en de aanleg van wegenis - goedgekeurd op 05/07/2010.
3. BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich langs het Buitenhof, een gemeenteweg.
De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande en halfopen eengezinswoningen, tevens bevinden zich in de directe omgeving meergezinswoningen.
De bebouwing varieert zowel qua bouwhoogte, dakprofiel alsook materiaalgebruik.
Op het perceel bevindt zich een halfopen eengezinswoning met 2 bouwlagen en een hellend dak.
In de achtertuin werd een bijgebouw opgericht zonder vergunning.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het uitbreiden van de woning, het slopen van een niet-vergund bijgebouw, het bouwen van een tuinhuis en het herinrichten van het terrein.
De woning wordt aan de achterzijde uitgebreid met een veranda. Hierdoor wordt de gelijkvloerse bouwdiepte verruimd tot 13,50m. De bouwbreedte van de woning blijft behouden.
De veranda wordt uitgevoerd met een plat dak. De dakrandhoogte is gelegen op 3,12m ten opzichte van het maaiveld.
In de achtertuin bevindt zich een niet-vergund bijgebouw, nl. een tuinberging.
De tuinberging wordt gesloopt zodat er nadien een nieuw tuinhuis zal opgericht worden.
Het nieuwe tuinhuis wordt ingeplant op 8m achter de achtergevel van de nieuwe veranda en op 1m van de linker en de achterste perceelgrens.
De tuinberging heeft een oppervlakte van 20m² (4m x 5m).
Het bijgebouw heeft een kroonlijsthoogte van 2,20m en een nokhoogte van 3,53m ten opzichte van het maaiveld.
Tot slot omvat de aanvraag het wijzigen van de terreininrichting.
Momenteel is de volledige voortuin verhard met kiezel. In de rechter zijtuinstrook bevindt zich een pad naar de achterzijde van de woning (kiezel) en aan de achterzijde van de woning werd een niet-overdekt terras aangelegd (hout).
De kiezelverharding in de voortuin wordt verwijderd en er wordt een inrit aangelegd met een breedte van 3m. In de voortuin wordt tevens een toegangspad naar de voordeur van de woning voorzien wat doorloopt langs de rechterzijde van de woning naar de achterzijde.
In de achtertuin wordt een tuinpad naar het bijgebouw voorzien en een niet-overdekt terras aan de rechterzijde van het bijgebouw.
Alle verhardingen (77m²) worden uitgevoerd in waterdoorlatende klinkers.
4. OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 16 juni 2023 t.e.m. 15 juli 2023.
5. ADVIEZEN
Er zijn geen adviezen vereist.
6. PROJECT-MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
7. INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Buitenhof een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.
Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.
Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.
Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt.
De verordening is niet van toepassing voor de uitbreiding van de woning gezien deze minder dan 40m² bedraagt, noch op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.
Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag voldoet grotendeels aan de voorschriften van de verkaveling. Er worden afwijkingen gevraagd volgens art. 4.4.1 van de VCRO. Gezien de voorschriften de criteria van een goede ruimtelijke ordening weergeven, stemt de aanvraag hiermee overeen, met uitzondering van de gevraagde afwijkingen:
De verkavelingsvoorschriften stellen dat de maximale bouwdiepte van de woning op het gelijkvloers 12m² mag bedragen.
Het ontwerp voorziet een gelijkvloerse bouwdiepte van 14,12m (incl. dakoversteek).
De maximale terreinindex wordt niet verruimd.
Tevens resteert er een voldoende ruime tuinzone van meer dan 10m achter de woning.
De verkavelingsvoorschriften stellen dat de oppervlakte van de bijgebouwen maximum 9m² mag bedragen.
Het ontwerp voorziet een bijgebouw van 20m².
De maximale terreinindex wordt niet verruimd.
De eigenaars van de aangrenzende percelen tekenden voor akkoord.
Resultaten van het openbaar onderzoek
Er werden geen bezwaren ingediend.
8. ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening.
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar d.d. 07/09/2023 en volgt dit standpunt integraal.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van de omgevingsvergunning aan de heer Roberto Pinti wonende te Buitenhof 17 te 3520 Zonhoven voor het uitbreiden van de woning, het slopen van een niet-vergund bijgebouw, het bouwen van een tuinhuis en het herinrichten van het terrein, gelegen te Buitenhof 17 kadastraal gekend als afdeling 3 sectie E nr. 205Z.