Verslag omgevingsambtenaar
VCRO - HOOFDSTUK III Het stedenbouwkundig attest
Artikel 5.3.1. (23/02/2017- ...)
§ 1. Het stedenbouwkundig attest geeft op basis van een plan aan of een overwogen project voor stedenbouwkundige handelingen of voor het verkavelen van gronden in redelijkheid de toets aan de stedenbouwkundige voorschriften, de eventuele verkavelingsvoorschriften en een goede ruimtelijke ordening zal kunnen doorstaan. Het wordt afgeleverd door de bevoegde overheid, vermeld in artikel 15 van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
Het stedenbouwkundig attest kan niet leiden tot de vrijstelling van een vergunningsaanvraag.
§ 2. De bevindingen van het stedenbouwkundig attest kunnen bij het beslissende onderzoek over een aanvraag van een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen of voor het verkavelen van gronden niet worden gewijzigd of tegengesproken, als:
1° in de periode waarin het stedenbouwkundig attest geldt, geen sprake is van substantiële wijzigingen van het betrokken terrein of wijzigingen van de stedenbouwkundige voorschriften of de eventuele verkavelingsvoorschriften;
2° de verplicht in te winnen adviezen of de tijdens het eventuele openbaar onderzoek ingediende standpunten, opmerkingen en bezwaren geen feiten of overwegingen aan het licht brengen waarmee bij de opmaak van het stedenbouwkundig attest geen rekening is gehouden;
3° het stedenbouwkundig attest niet is aangetast door manifeste materiële fouten.
§ 3. Het stedenbouwkundig attest blijft geldig gedurende twee jaar vanaf het ogenblik van de uitreiking ervan.
§ 4. De Vlaamse Regering kan nadere formele en procedurele regels bepalen voor de toepassing van dit artikel.
De aanvraag betreft het oprichten van een appartementsgebouw met 6 wooneenheden in open verband met 2 bouwlagen onder een zadeldak.
De aanvraag werd op 04/07/2023 ontvangen.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie op 23/03/2023 met betrekking tot de mogelijkheden.
Het perceel Oppelsenweg 42-44 is volgens het gewestplan gelegen binnen woongebied. Het perceel is niet gebonden aan de specifieke voorschriften van een verkaveling, BPA of RUP. Het perceel bevindt zich in de buitenrand van de afbakening regionaal stedelijk gebied.
Op vlak van vergunningen is het enige waarover wij beschikken een weigering uit 2011 (voor het bouwen van 6 appartementen). De woningen zouden zijn opgetrokken tussen 1919 en 1930. Om zekerheid te hebben over de vergunde bebouwing én functies kan er een vraag tot opname in het vergunningenregister gericht worden aan de gemeente, zie bijlage. Dit vergezeld van voldoende bewijsmateriaal omtrent gebouwen en functie.
Op deze locatie staan we niet gunstig t.o.v. appartemenstypologie.
Enkel 2 halfopen woningen zijn mogelijk op dit perceel (of een verkaveling in functie hiervan).
Hierbij onze algemeen gehanteerde normen:
We vragen bij nieuwbouw daarnaast, ifv de verdere vergroening van onze gemeente, de aanplant van min. 1 hoogstam boom/400m². Bij verkavelingen dient daarnaast op elk lot 1 boom in de voortuinstrook te worden aangeplant (deze boom maakt dan ook deel uit van het vereist aantal bomen volgens de oppervlakte).
De aanvraag houdt geen rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk advies.
Er wordt een standpunt gevraagd over het oprichten van een gebouw met 6 appartementen. De bouwdiepte op het inplantingsplan geeft 17m aan. Verder worden geen afmetingen, grondplannen, gevelplannen of dergelijke aangeleverd. Er wordt slechts vermeld dat men 2 bouwlagen en een hellend dak wenst te realiseren (‘zoals Oppelsenweg 48A – 50’).
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
Milieu
/
ADVIEZEN
Op basis van de planmatige inhoud van de aanvraag zijn geen adviezen vereist.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt mogelijk onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
De aanvraag bevat onvoldoende gegevens om het dossier te beoordelen op de toepassing van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering.
Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.
Stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater
Op 10 februari 2023 keurde de Vlaamse Regering de nieuwe gewestelijke Hemelwaterverordening 2023 definitief goed, het besluit vervangt het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013. De nieuwe Hemelwaterverordening treedt in werking op 2 oktober 2023.
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 10 februari 2023, houdende vaststelling van een gewestelijke hemelwaterverordening.
De aanvraag bevat onvoldoende gegevens om het dossier te beoordelen op de toepassing van deze verordening. Bij een aanvraag tot omgevingsvergunning, zal het ontwerp minstens moeten voldoen aan de gewestelijke hemelwaterverordening om verenigbaar te zijn met de regelgeving.
Riolering
Het perceel is op het zoneringplan voor riolering, goedgekeurd bij Ministerieel besluit de dato 19 september 2008, gelegen in “centrale gebied”. Een individuele voorbehandelingsinstallatie (septische put) moet niet aangelegd worden.
Toegankelijkheid
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 en latere wijzigingen, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid. Dit besluit trad in werking op 1 maart 2010.
De aanvraag bevat onvoldoende gegevens om het dossier te beoordelen op de toepassing van deze verordening. Bij een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning, zal het ontwerp minstens moeten voldoen aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid om verenigbaar te zijn met de regelgeving.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013,verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke stedenbouwkundige aanvraag en verkavelingsaanvraag. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006. Dit Watertoetsbesluit werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011. Dit besluit is in werking getreden op 1 maart 2012.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd.
Onder deze voorwaarde is het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid en doorstaat de aanvraag de watertoets.
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5.
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Artikel 4.3.7.
De omgevingsvergunning voor de handelingen, vermeld in artikel 4.2.1, 1°, 6°, 7° en 8°, wordt niet verleend wanneer niet is voldaan aan de bij of krachtens de wet of het decreet gestelde regelen betreffende toegang van personen met een functiebeperking tot openbare wegen en tot voor het publiek toegankelijke onroerende goederen.
De aanvraag bevat onvoldoende gegevens om het dossier te beoordelen op de toepassing van deze verordening. Bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning, zal het ontwerp minstens moeten voldoen aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening toegankelijkheid om verenigbaar te zijn met de regelgeving.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag.
Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag omvat het bouwen van een meergezinswoning met 6 wooneenheden, opgericht in open verband met 2 bouwlagen onder een hellend dak.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Oppelsenweg, een gemeenteweg ten oosten van het centrum van Zonhoven.
De omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in open en halfopen verband, tevens gecombineerd met (kleinschalige) handelsfuncties.
Het perceel van de aanvraag is thans bebouwd met een oudere hoevewoning, ingericht als 2 wooneenheden. De vergunde toestand van de constructies en de functies is niet aangetoond.
Omschrijving van de aanvraag
De aanvraag betreft in feite een principevraag tot het oprichten van een appartementsgebouw met 6 wooneenheden op het betreffende perceel.
Er wordt aangegeven dat men een volume met 2 bouwlagen en hellend dak wenst te voorzien. Verder omvat de aanvraag een inplantingsplan met intekening van de bestaande bebouwing, de perceelafmetingen en de aanduiding van de contour waarbinnen men de nieuwbouw met 6 wooneenheden wenst op te richten. Het plan bevat geen afstanden tot perceelgrenzen of aangrenzende bebouwing, geen hoogtepeilen, geen afmetingen van de 2de bouwlaag of het hellend dak, geen verhardingen of andere niet overdekte constructies, noch bijgebouwen.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
De functie wonen is in overeenstemming met de gewestplanbestemming. Het voorzien van meerdere woongelegenheden, m.n. 6 appartementen, binnen de woonomgeving is hier niet wenselijk.
Mobiliteitsimpact
Het college verwacht bij het oprichten van meergezinswoningen principieel een aantal autostaanplaatsen dat overeenkomt met het aantal woongelegenheden. De last van het autobezit kan niet volledig op het openbaar domein worden afgeschoven.
De aanvraag bevat geen informatie betreffende het parkeergebeuren, noch werd enige vorm van verharding aangegeven.
Hierover kan dan ook geen uitspraak gedaan worden.
Er valt evenwel een toename van de verkeersgeneratie te verwachten aangezien het aantal wooneenheden minstens verdrievoudigd wordt.
De schaal van de voorgenomen werken
Het plan van de aanvraag geeft enkel de contour van de gewenste bouwzone weer. Er kan uit opgemaakt worden dat de bouwbreedte 17,50m bedraagt en dat de bouwdiepte 17m bedraagt.
In de omschrijving wordt verder aangegeven dat men 2 bouwlagen en een hellend dak wenst te realiseren.
De bouwhoogte en de bouwdiepte op de verdieping en dakverdieping zijn niet gekend.
Op basis van de beschikbare informatie kan slechts aangegeven worden dat de thans gehanteerde standaard bouwdiepte voor het gelijkvloers 15m bedraagt en 12m voor de verdieping en dakverdieping. Het voorstel wijkt hiervan af.
Het ruimtegebruik en de bouwdichtheid
De aanvraag omvat slechts een inplantingsplan met zeer summiere maataanduiding. Er kan uit opgemaakt worden dat de bouwbreedte 17,50m bedraagt en dat de bouwdiepte 17m bedraagt, een bebouwde oppervlakte van maximaal 297,5m².
De diepte van de voortuinstrook en achtertuin werd niet opgegeven, de breedte van de zijtuinstroken en afstanden tot de naastgelegen gebouwen is niet gekend.
Evenmin werden verhardingen aangegeven.
Het perceel heeft een oppervlakte van 995m².
De straatbreedte bedraagt 23,6m² en de perceeldiepte 41m aan de linkerzijde en 47m aan de rechterzijde.
Er kan niet vastgesteld worden wat de verhouding tussen verharde/ bebouwde ruimte en groene ruimte zal zijn.
Op basis van de perceeloppervlakte (995m²) en het opgegeven aantal wooneenheden (6) stellen we vast dat de aangevraagde woondichtheid 60,3 wooneenheden per hectare bedraagt.
Dit is veel te hoog voor een perceel aan de rand van het stedelijke gebied, buiten een kern gelegen. De draagkracht van de omgeving kan hiermee ernstig geschaad worden en de lasten van een hogere woondichtheid niet kunnen gelegd worden bij de aangrenzende eigenaars. Het kan geenszins de bedoeling zijn om de beoogde verdichting op één perceel te realiseren. Een drastische verhoging van de woondichtheid op dit perceel getuigd niet van goede ruimtelijke ordening.
Eén van de doelstellingen van het huidige stedenbouwkundige beleid is het voldoen aan kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte, zonder Vlaanderen te laten dichtslibben.
Het oprichten van appartementen / meergezinswoningen in deze omgeving is niet meer wenselijk gelet op de decentrale ligging en het huidig stedenbouwkundig beleid waar gestreefd wordt naar verdichting van de bebouwing in dorps- en stadskernen en vrijwaring van de open ruimte in de buitengebieden.
Visueel-vormelijke elementen
De aanvraag omvat geen enkele informatie betreffende materialen, volume, architectuur…
Er kan dan ook geen uitspraak gedaan worden over deze zaken, noch over de impact op het straatbeeld en het algemeen uiterlijk.
Bodemreliëf
De aanvraag bevat geen informatie betreffende het niveau van het terrein. Hierover kan dan ook geen uitspraak gedaan worden.
Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Gelet op de beperkte gegevens van de aanvraag is het moeilijk een goede inschatting te maken betreffende de hinderaspecten. Er zal alleszins een verhoging van de verkeersgeneratie ontstaat en vermoedelijk ook privacyhinder door dakterrassen/ privatieve buitenruimte voor wooneenheden op de verdieping(en).
De aanvraag voldoet niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING ADVIEZEN
Er werden geen adviezen opgevraagd aangezien het slechts een principevraag betreft voor een meergezinswoning met 6 wooneenheden.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de voorgenomen aanvraag de ruimtelijke draagkracht van het gebied en het perceel overschrijdt en dat de voorziene verweving van functies de aanwezige of te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving in het gedrang kunnen brengen of verstoren.
De aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening zoals hoger gemotiveerd.
MILIEUTECHNISCH ADVIES
Niet van toepassing.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake bestemming en de ligging aan een voldoende uitgeruste openbare weg, maar dat het voorgestelde ontwerp niet verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert een negatief stedenbouwkundig attest af te leveren aan de aanvrager voor het bouwen van een appartementsgebouw met 6 wooneenheden.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar van 11/09/2023, tot het afleveren van een negatief stedenbouwkundig attest aan de aanvrager.
De aangevraagde woondichtheid van 60,3 wooneenheden per hectare is veel te hoog voor een perceel aan de rand van het stedelijke gebied, buiten een kern gelegen. De ruimtelijke draagkracht van het gebied en het perceel wordt overschreden.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een negatief stedenbouwkundig attest aan de aanvrager.
Het stedenbouwkundig attest omvat het bouwen van een appartementsgebouw met 6 wooneenheden, zoals voorgesteld op het voorgebrachte plan dat als bijlage aan de aanvraag is verbonden.