Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het schrijven van de provincie Limburg van 21/08/2023, n.a.v. de wijziging vergunningsaanvraag, nl.:
“De deputatie heeft in zitting van 17 augustus 2023 beslist om een tweede openbaar onderzoek te laten organiseren en de behandelingstermijn van het hierna vermelde dossier éénmalig met 60 dagen te verlengen:
- Beroep van Gevaco advocaten met name mevrouw Sarah Houben namens Mathieu Descamps namens DANNEELS PROJECTS NV ingediend tegen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen van Zonhoven d.d.24 januari 2023, waarbij aan Mathieu Descamps namens DANNEELS PROJECTS NV een omgevingsvergunning werd geweigerd voor het verkavelen van gronden in 30 loten voor eengezinswoningen, m.n. 2 loten voor open bebouwing (lot 29 en 30) en 28 loten voor geschakelde (open, halfopen of gesloten) bebouwing, 1 lot voor een elektriciteitscabine (lot 34), het aanleggen van nieuwe wegenis (lot 31), het reliëf van de bodem aanzienlijk wijzigen, het slopen van constructies en het vellen van hoogstammige bomen te Zonhoven ter plaatse Schutenseweg 23
Overeenkomstig artikel 77 van het Omgevingsvergunningsbesluit van 27 november 20l5 vragen wij een tweede openbaar onderzoek te organiseren overeenkomstig de bepalingen van hoofdstuk 5 van titel 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit (artikel 16 en volgende).
Het college van burgemeester en schepenen wordt tevens verzocht om opnieuw advies uit te brengen binnen een termijn van 30 dagen.”
Volgende argumentatie werd gevoegd bij het beroepsdossier:
“5.1 Aanpassingen n.a.v. beslissing CBS
Voor het voorliggend project werd op 8-07-2022 reeds een aanvraag voor het verkavelen van gronden en uitvoeren van bijhorende stedenbouwkundige handelingen ingediend bij de gemeente Zonhoven. Het betrof een verkaveling van 30 loten voor grondgebonden woningen.
Het dossier werd gunstig beoordeeld met voorwaarden door de gemeentelijk omgevingsambtenaar, doch het dossier werd alsnog geweigerd door het College van Burgemeester en Schepenen. De motivatie kan als volgt samengevat worden:
Het moet gezegd dat een berekening op perceelsniveau (verhouding van het aantal wooneenheden tot de oppervlakte van enkel de private kavels) een vertekend beeld geeft. Het is geen traditionele verkaveling met enkel kavels langs een nieuw aan te leggen weg. Er is in het ontwerp een ruim openbaar domein voorzien waar ook plaats is voor het sociaal leven (speel- en ontmoetingsruimte) én voor het behoud van waardevolle groenstructuren. Dat zijn noodzakelijke ruimtes voor het functioneren in de dorpskern, die niet alleen een meerwaarde hebben voor de toekomstige bewoners maar ook voor de omwonenden en eventuele bezoekers. Deze ruimtes maken dus evenzeer deel uit van het projectgebied en worden aangelegd en compenseren de kleinere kaveloppervlaktes. De dichtheid dient dan ook ten allen tijde over de totaliteit van de zone beschouwd te worden en niet op perceelsniveau.
De kleinste kaveloppervlaktes zijn te vinden ter hoogte van de gesloten bebouwingen (slechts in beperkte getale aanwezig) en in de zuidelijke rij woningen (kleinste kavel was 2a18ca groot). Bij deze laatste woningen heeft dat te maken met het feit dat ze geen voortuinen hebben maar de woningen op de rooilijn worden ingeplant. De voortuinen zijn hier betrokken in een overgedimensioneerde publieke ruimte waarin ook een bestaande gracht wordt begrepen. Ze hebben niettegenstaande allemaal een volwaardige achtertuin van minstens 10m.
Niettegenstaande is alsnog besloten om de zuidelijke zone te herbekijken naar enkel halfopen bebouwingen en om het blokje van 3 geschakelde woningen centraal aan de westzijde van de nieuwe ontsluitingsweg te herzien naar 2 open bebouwingen.
Daarmee komt het totaal op 28 wooneenheden in plaats van de oorspronkelijke 30 wooneenheden waarmee de dichtheid wat zakt en iets ruimere kavels gerealiseerd kunnen worden.
De opmerking van het CBS omtrent de te realiseren verbinding naar de centrumvoorzieningen moet ook genuanceerd worden. Het is steeds de bedoeling geweest van de gemeente om de aansluitend gelegen groenzone op percelen 544E en 544H herin te richten met o.a. een verbinding tussen voorliggend project en de centrumvoorzieningen, en dat hiervoor een financiële bijdrage diende geleverd te worden door de ontwikkelaars van de omliggende woongebieden. Deze financiële bijdrage was opgenomen als voorwaarde in het advies van de GOA. In het project was alvast ook de ruimte voorzien om een koppeling te maken tussen loten 20 en 21.
5.2 Aanpassingen n.a.v. advies Provinciaal Omgevingsambtenaar (POA)
Door de POA wordt opgemerkt dat het behoud van de vier hoogstammige bomenrijen niet realistisch is omdat er bouwzones binnen de kruinprojecties van de bomen vallen. In principe moet er een beschermingszone voorzien worden van minstens 1,5m tot 2m buiten de kruinprojectie van de boom. Door de bomen wat te snoeien kan de kruinprojectie en bijhorende beschermingszone wat beperkt worden, doch naar grootte-orde wordt best rekening gehouden dat bebouwing buiten de bestaande kruinprojecties valt.
Om hieraan tegemoet te komen wordt voorgesteld om de oostelijke rij loten te herzien. Met name wordt ervoor geopteerd om in de zone omsloten door de bomenrijen nog slechts 2 halfopen bebouwingen te voorzien - in plaats van 3 geschakelde woningen - met een beperkte bouwdiepte zodat het bouwkader buiten de bestaande kruinprojectie valt. De 6 bovenliggende loten voor halfopen bebouwing worden herzien naar 2 blokjes van 3 geschakelde woningen met tussenliggende carports. Hierdoor vallen de bouwzones op deze loten ook volledig buiten de kruinprojectie van de bomen.
Met deze aanpassing wordt nog 1 woning bijkomend geschrapt. In totaal worden nog 27 woningen voorzien en de dichtheid wordt daarmee herleid naar 17,85 we/ha.
Dat de tuinen deels binnen de kruinprojecties vallen is op zich geen bezwaar; het geeft een bijzondere woonbeleving. Naar de toekomstige kopers zal hier duidelijk over gecommuniceerd worden.
Aan het technisch dossier wordt niets aangepast. De bijkomende overdracht van gronden aan de gemeente voor inlijving in het openbaar domein n.a.v. de voorgestelde aanpassingen kan naderhand geregeld worden. Het rooilijnplan is bijgevolg voorlopig ook nog niet aangepast. De gemeenteraad dient dan ook geen nieuwe beslissing te nemen over de zaak der wegen.
Het aangepast verkavelingsconcept wordt in het volgende hoofdstuk nader toegelicht.
De aanvraag tot het verkavelen van gronden voorziet in 32 loten:
De nieuwe verkaveling zal ontsloten worden door een nieuw aan te leggen openbaar domein, bestaand uit een zone voor wegenis, parkeerplaatsen en groene ruimte. Lot 28 zal na oplevering worden overgedragen aan de gemeente om bij het openbaar domein gevoegd te worden. Lot 31 wordt voorzien voor het plaatsen van een nutscabine door Fluvius. Lot 30 wordt uit de verkaveling gesloten om bij het voorliggende perceel, Donkeindeweg 26 gevoegd te worden. Lot 29 betreft een restzone die de overgang vormt met een aangrenzend, eventueel nog te ontwikkelen perceel. Dit lot zal worden ingericht als groene zone.
Binnen het projectgebied moeten enkele hoogstambomen gekapt worden i.f.v. de aan te leggen wegenis. Deze worden weergegeven op het plan bestaande toestand.”
Advies dienst:
De gemeentelijk omgevingsambtenaar (GOA) blijft bij het voorgaand standpunt en wenst hiervoor te verwijzen naar het verslag GOA d.d. 19/01/2023.
Bijkomend kan opgemerkt worden dat:
De oorspronkelijke aanvraag tot het verkavelen van gronden voorzag in 34 loten:
De aangepaste aanvraag tot het verkavelen van gronden voorziet in 31(i.p.v. 32) loten:
De herindeling van de loten wordt voorzien binnen de oorspronkelijke voorziene kavelstructuur. Concreet betekent dit:
De herindeling van de loten zorgt er voor dat de bouwzones niet meer binnen de kruinprojecties van de bomen vallen en dat er extra groen naar het openbaar domein komt, omdat de doorgang naar de distributiecabine wordt verbreed van 5 meter naar 6 meter en omdat de groene ruimte tussen de oorspronkelijke loten 22 en 23 (in voorliggende aanvraag loten 19 en 20) eveneens wordt verbreed met ca. 3 meter. De verbreding van de doorgang en de groene ruimte zorgt er voor dat de goedgekeurde rooilijnen in beperkte mate worden gewijzigd. De wijziging van de rooilijn zit niet vervat in voorliggende aanvraag en dient nog te gebeuren via de geëigende procedure.
De gewijzigde aanvraag voorziet 27 woningen, waardoor de dichtheid wordt herleid van 19,9 we/ha naar 17,85 we/ha.
Het college van burgemeester en schepenen beslist - gezien de wijzigingen aan de plannen - het ingediende beroep positief te beoordelen en wijzigt het standpunt van 24/01/2023.
Het college wenst hierbij volgende voorwaarden en lasten op te leggen:
voorwaarden:
Lasten
Om de aanleg van het nieuw speelveld te garanderen dient er een financiële borg van 78.554 euro (inclusief BTW) gestort te worden aan de gemeente Zonhoven op het rekeningnummer BE84 0910 0049 7759 met omschrijving “financiële last voor aanleg speelveld + naam van verkavelaar” vooraleer er kan worden overgegaan tot de verkoop of aanwending van de betrokken gronden als bouwperceel.